Дело №2-40/2011 Решение

Дело № 2-40/2011 г.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 февраля 2010 года

Железнодорожный районный суда г. Пензы

В составе судьи Лебедева Н.Н.,

При секретаре Варламовой Ю.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алимова А.С., Алимовой Н.П. к Колотушкиной Л.А., Павлушкину А.Г., Кирееву В.И., Кирееву А.В., Центру делового сотрудничества «Меридиан» (ИП Чепраков Ю.П.) о применении последствий недействительности ничтожных сделок – договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договоров коммерческого найма жилого помещения, признании недействительными: договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права собственности жилого помещения и записей в ЕГРП на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились с вышеназванными исковыми требованиями, указав, что они являлись собственниками 2/3 доли жилого дома №, расположенного по <адрес>. У Алимовой Н.П. образовалась задолженность по кредитному договору в размере около <данные изъяты>. В газете они нашли объявление о выдаче денежных средств ЦДС «Меридиан» под залог недвижимости и решили взять <данные изъяты> под залог 2/3 доли в вышеуказанном доме. В ЦДС «Меридиан» ей разъяснили, что готовы выдать денежные средства под залог недвижимости путем составления двух договоров – договора купли-продажи и договора коммерческого найма с правом выкупа в течение 6 месяцев со дня заключения договора.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи и договор коммерческого найма 2/3 долей в доме. В договоре указано, что они продают Колотушкиной Л.А. за <данные изъяты> 2/3 доли дома. В договоре коммерческого найма был указан график погашения взятых в долг денег вместе с процентами. Центр делового сотрудничества выдало гарантийное письмо о том, что при выполнении условий договора найма никаких действий с долями производиться не будет. Договор купли-продажи прошел регистрацию в УФРС по Пензенской области. Вернуть своевременно деньги они не смогли. В связи с этим был заключен договор ДД.ММ.ГГГГ, по которому сумма долга увеличилась и стала составлять <данные изъяты> и указан новый срок их возврата. В связи с тяжелым материальным положением деньги возвратить не смогли и в срок, указанный в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. В марте 2008 года Павлушкин А.Г. стал требовать освободить дом от регистрации и прописки, заявив, что принадлежащие им доли в доме он купил. ЦДС «Меридиан» и Колотушкина Л.А. подтвердили, что ДД.ММ.ГГГГ их доли проданы Павлушкину А.Г. и Кирееву В.И., Кирееву А.В. Договор прошел регистрацию в УФРС по Пензенской области. Поскольку у них не было намерений продавать свои доли в домовладении, а у Колотушкиной Л.А. не было намерений их купить, а также не было договоренности об их продажной стоимости, и брали деньги лишь в долг, то договорами купли продажи и коммерческого найма прикрывалась сделка по договору займа денег под залог 2/3 долей в доме. Полагают, что сделки противоречат требованиям закона, являются ничтожными с момента их совершения и к ним должны быть применены правила по договору займа денег с правом выкупа.

Просят применить последствия недействительности ничтожных сделок : договора купли-продажи 2/3 доли жилого дома № по <адрес>; договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключенными с Колотушкиной Л.А., признав его договором займа в сумме <данные изъяты> под залог 2/3 долей жилого дома № по 2<адрес>; Признать недействительными договор купли-продажи 2/3 долей жилого дома № по <адрес>, заключенный между Колотушкиной Л.А. и Павлушкиным А.Г., Киреевым В.И., Киреевым А.В., зарегистрированный в УФРС по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ. Признать недействительными : регистрацию перехода права собственности 2/3 долей жилого дома № по <адрес> на имя Колотушкиной Л.А.и с Колотушкиной Л.А. на Павлушкина А.Г., Киреевых В.И. и А.В. Признать недействительными записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ними о принадлежности 2/3 долей жилого дома № по <адрес> Павлушкину А.Г., Кирееву В.И. и Кирееву А.В.

Впоследствии свои исковые требования изменили и просили : применить последствия недействительности ничтожных сделок : договора купли-продажи 2/3 доли жилого дома № по <адрес>, заключенного между ними и Колотушкиной Л.А. ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в УФРС по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ ; договоров коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Колотушкиной Л.А., признав их договором займа денег в сумме <данные изъяты> под залог 2/3 доли жилого дома № по <адрес>.

Признать недействительной регистрацию перехода права собственности на 2/3 доли жилого дома № по <адрес> с их имени на имя Колотушкиной Л.А.

Истребовать 2/3 жилого дома № по <адрес> у Павлушкина А.Г., Киреева В.И., Киреева А.В.

Признать недействительными : регистрацию перехода права собственности на 2/3 доли жилого дома № по <адрес> с имени Колотушкиной Л.А. на имя Павлушкина А.Г., Киреева В.И., Киреева А.В. и записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о принадлежности 2/3 доли жилого дома № по <адрес> на имя Павлушкина А.Г., Киреева В.И., Киреева А.В. (л.д.112-113).

Указали, что в ходе рассмотрения дела со слов представителя ответчика Павлушкина А.Г. им стало известно о том, что Павлушкину А.Г. и Киреевым В.И. и А.В. не было известно о том, что у них не было намерений производить отчуждение принадлежащих им долей в доме, а у Колотушкиной Л.А. не было намерений приобретать их в собственность. Существенные условия договора они не оговаривали, а договоры купли-продажи и коммерческого найма были фактически подписаны с целью прикрыть договор займа денег с залогом недвижимости. В соответствии с ст. 302 ГК РФ, 166, 170 ч.2, 167 п.п.1,2 ГК РФ.

Определением суда измененные исковые требования приняты к производству суда (л.д.114).

В судебном заседании Алимова С.П. измененные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, за исключением требования о применении последствий ничтожности договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, пояснив, что поскольку такого договора у неё нет, то он не заключался, и она ошибочно просила о ничтожности этого договора. Пояснила, что требования у её сына, Алимова А.С. такие же, как у неё самой.

Алимов А.С. в судебное заседание не явился, извещён.

Колотушкина Л.А. в судебное заседание не явилась. От неё поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствии, с участием представителя Андрюшова М.В.

Андрюшов М.В., действующий в интересах Колотушкиной Л.А. по доверенности, доверенность в деле, исковые требования не признал.

Павлушкин А.Г. исковые требования не признал, в их удовлетворении просил отказать.

Представитель Павлушкина А.Г. – Кузнецова К.С., действующая по доверенности, доверенность в деле, исковые требования Алимовых Н.П. и А.С. не признала.

Определением Железнодорожного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ на основании ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя Киреевых В.И. и А.В. назначен дежурный адвокат Савина Г.В., выступающая по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ №, выданному ПОКА г. Пензы, поскольку место жительства ответчиков Киреевых В.И. и А.В. неизвестно.

Савина Г.В., действующая в интересах Киреева В.И. и Киреева А.В. исковые требования не признала.

От директора ООО ПО ЦДС «Меридиан» Чепракова Ю.П. поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствии.

Представитель Управления Росреестра по Пензенской области – просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что домовладение № по <адрес> ранее принадлежал Алимовой Н.П., Алимову А.С., Шарову Р.Д в равных долях, по 1/3 доли каждому на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом г. Пензы ФИО32., что подтверждается договором купли-продажи на л.д. 60.

ДД.ММ.ГГГГ между Алимовой Н.П., Алимовым А.С. (продавец), с одной стороны, и Колотушкиной Л.А. (покупатель), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи (л.д.14,59). По условиям договора «Продавец» продал, а «Покупатель» купил 2/3 доли в доме, находящемся по адресу <адрес> за <данные изъяты>. Расчет между сторонами произведен до подписания договора. В собственность «Покупателя» переходит 2/3 доли указанного жилого дома (п.п.1-3 договора).

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в УФРС по Пензенской области, о чем имеется запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Колотушкиным В.А., действовавшим по доверенности от имени Колотушкиной Л.А. и Алимовой Н.П. заключен договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, по условию которого Колотушкина Л.А. взяла на себя обязанность предоставить Алимовой Н.П. жилое помещение по <адрес> и передать ей его в собственность после выполнения условий, указанных в п.п.2.2.1 и 2.2.3 за сумму, указанную в п.5.1 договора. Пунктом 5.1 договора оценена стоимость помещения в <данные изъяты> которые Алимова Н.П. должна выплатить по графику, до ДД.ММ.ГГГГ, а также ежемесячно оплатить за наем помещения по <данные изъяты> (л.д.15-16, 34-35).

ДД.ММ.ГГГГ между Колотушкиной Л.А. (продавец) от имени которой по доверенности, удостоверенной нотариусом г. Пензы ФИО17 ДД.ММ.ГГГГ действовал Колотушкин В.А., от имени которого по доверенности в порядке передоверия, удостоверенной нотариусом г. Пензы ФИО19 ДД.ММ.ГГГГ действовал ФИО12, с одной стороны и Павлушкиным А.Г., Киреевым В.И., от имени которого действовал Павлушкин А.Г. по доверенности, удостоверенной нотариусом г. Пензы ФИО20 ДД.ММ.ГГГГ, Киреевым А.В., от имени которого действовал Павлушкин А.Г., по доверенности, удостоверенной нотариусом г. Пензы ФИО19 ДД.ММ.ГГГГ (покупатель), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, согласно которому «Продавец» продал, а «Покупатели» купили по 2/9 доли каждый, а вместе 2/3 доли в жилом доме на праве общей долевой собственности, находящемся по адресу <адрес> (л.д. 73).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в УФРС по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется запись регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ между Шаровым Р.Д., от имени которого по доверенности, выданной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом г. Пензы ФИО19, действовал ФИО21 (продавец), с одной стороны и Павлушкиным А.Г. (Покупатель), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, по которому «продавец» продал, а «Покупатель» купил 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу <адрес> (л.д. 37,58).

Договор зарегистрирован в УФРС по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №.

На момент обращения Алимовой Н.П. в суд домовладение № по <адрес> принадлежит Павлушкину А.Г. –5/9 доли, Кирееву В.И. и Кирееву А.В. по 2/9 доли каждому на основании договоров купли-продажи, указанных выше.

Алимова Н.П. в судебном заседании пояснила, что она просит применить последствия недействительности ничтожных сделок : договора купли-продажи 2/3 доли спорного дома от ДД.ММ.ГГГГ и договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, признав их договором займа денег в сумме <данные изъяты> под залог 2/3 доли жилого дома № по <адрес> с ООО ПО ЦДС «Меридиан». Соответственно регистрация перехода прав по договорам на имя Колотушкиной Л.А., Павлушкина А.Г. и Киреевых В.И. и А.В. является недействительной и истребовать у ответчиков 2/3 доли домовладения как у добросовестных приобретателей. Пояснила, что требования её сына, Алимова А.С. аналогичны её требованиям. В обоснование требований сослалась на то, что существенные условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не оговаривались. У них не было намерений на отчуждение 2/3 доли дома. А договор купли-продажи доли дома и договор коммерческого найма были подписаны с целью прикрыть договор займа денег с залогом недвижимости. Первоначально ссылалась на заключение двух договоров коммерческого найма – от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе рассмотрения дела пояснила, что заключался один договор коммерческого найма, от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, предметом спора являются два вышеуказанных договора.

К ничтожным сделкам законодатель относит сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, если закон не установил, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения ( ст. 172 ГК РФ).

Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В п.1 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Кроме того, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Для заключения договора необходимо достижение сторонами соглашения по всем его существенным условиям ( п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Алимова Н.П. и Алимов А.С. произвели отчуждение принадлежащих им 2/3 доли в праве общей долевой собственности на спорный дом Колотушкиной Л.А. (л.д.80-89).

Пунктом 3 договора определена цена 2/3 доли дома в <данные изъяты>. Указано на произведенный расчет между сторонами до подписания договора. Факт передачи денег в <данные изъяты> от покупателя – продавцу подтверждается распиской на л.д.46.

Алимова Н.П. не оспаривала, что договор купли-продажи подписала она и её сын, а расписку на 100 000 рублей она написала собственноручно.

По сообщению Управление Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ № государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Алимова Н.П., Алимов А.С. продали Колотушкиной Л.А. 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом проведена ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно была проведена государственная регистрация перехода права к Колотушкиной Л.А. на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. (л.д.53-54).

Таким образом, условия договора купли-продажи сторонами исполнены. Право на 2/3 доли в спорном домовладении у покупателя возникло в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 551 п.1 и ст. 8 п.1 ГК РФ.

К отношениям сторон подлежит применению ст. 454 ГК РФ, о договоре купле- продаже. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Возражая против заявленных требований представитель Колотушкиной Л.А. – Андрюшов М.В. пояснил, что имел место договор купли-продажи, никакой договоренности о займе между Колотушкиной Л.А. и Алимовыми Н.П. и А.С. не было. За 2/3 дома Колотушкина Л.А. до подписания договора передала Алимовой Н.П. <данные изъяты>, что подтверждается распиской. Через некоторое время Алимова Н.П. предложила купить еще 1/3 доли дома, принадлежащих её сыну Шарову Р.Д., который проживает в другом регионе. Колотушкина Л.А. изначально хотела купить весь дом. Поэтому она под будущий договор купли-продажи с Шаровым Р.Д. за 1/3 часть дома передала Алимовой Н.П. еще <данные изъяты>. Чтобы упорядочить сложившиеся отношения был заключен договор коммерческого найма с правом выкупа, где указана цена – <данные изъяты>, это общая сумма переданных Алимовой С.П. денег. Поскольку Шаров Р.Д. не предоставил возможности Колотушкиной Л.А. купить у него 1/3 часть дома, то она решила продать эту часть дома; ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор купли-продажи с Павлушкиным А.Г., Киреевым В.И., Киреевым А.В. Никаких платежей по договору коммерческого найма Алимова С.П. не делала

В подтверждение передачи 130 000 рублей ответчиком представлены расписки, из которых следует, что Алимова Н.П. получила от Колотушкиной Л.А. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) <данные изъяты>. (л.д.47-50).

Алимова Н.П. подтвердила, что расписки написаны ею, но денег она не получала, пояснила, что она получила всего <данные изъяты> по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. Сама по договору коммерческого найма денег не платила. Заявила о произведенных ею двух платежах в ЦДС «Меридиан», однако доказательств, подтверждающих этот факт, не представила. Утверждение представителя Андрюшова М.В. о том, что она предлагала Колотушкиной Л.А. дополнительно купить 1/3 доли домовладения, принадлежащих сыну ФИО33 не оспорила.

К пояснениям Алимовой Н.П. о том, что денег она не получала, суд относится критически, поскольку они опровергаются расписками, написанными собственноручно самой Алимовой Н.П., а также гарантийным письмом ЦДС «Меридиан» на л.д.51. Её объяснение о том, что текст расписок она понимала иначе, а именно, что она не получала, а отдавала деньги Колотушкиной Л.А., суд считает надуманным.

Из изложенного следует, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержатся все существенные условия, характерные для договоров купли-продажи, в том числе условие о цене, необходимость включения которого предусмотрена статьей 555 ГК РФ. Факт существования между сторонами договора займа на <данные изъяты> с залогом 2/3 доли домовладения ничем не подтвержден, данный факт ответчиком отрицается; не следует этот факт и из условий договоров. По мнению суда, заключение договора коммерческого найма с правом обратного выкупа является возможным, поскольку законом не запрещен, и является взаимосвязанным с договором купли-продажи.

Договор купли-продажи исполнен, произошел возмездный переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.

Отсутствие акта по передаче имущества представитель Колотушкиной Л.А. объяснил наличием договоренности между сторонами о временном проживании в нем Алимовой С.П. до приобретения дома Колотушкиной Л.А. в связи с её намерением купить весь дом. Наличие данной договоренности Алимова Н.П. не оспаривала.

Гарантийное письмо ЦДС «Меридиан» в лице Чепракова Ю.П, выданное Алимовой Н.П. о том, что при выполнении ею всех условий договора найма никаких действий с долями домовладения производиться не будет (л.д.19) и гарантийное письмо ЦДС «Меридиан» в лице Чепракова Ю.П, выданное Колотушкиной Л.А. о гарантии возврата ей <данные изъяты>, переданных Алимовой Н.П.(л.д.51) не подтверждает наличие договора займа на <данные изъяты> под залог недвижимости между Алимовой Н.П., Алимовым А.С. и ЦДС «Меридиан» в лице Чепракова Ю.П, а свидетельствует о посредничестве ЦДС «Меридиан» в лице Чепракова Ю.П. между Колотушкиной Л.А. и Алимовой С.П.

Таким образом, истцы в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не доказали, что заключая договор купли-продажи и договор коммерческого найма, стороны преследовали цель и достигли соглашения по всем существенным условиям договора займа на <данные изъяты> с ООО ПО ЦДС «Меридиан». Договор займа с ООО ПО ЦДС «Меридиан» на <данные изъяты>, о котором заявили истцы, является новым договором, поскольку изменяются условия как по сумме, так и по составу лиц; ООО ПО ЦДС «Меридиан» ни в одном из оспариваемых договоров стороной не является.

Кроме того, суд также учитывает наличие вступившего в законную силу решения Железнодорожного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ, которым сделка, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Алимовой Н.П., Алимовым А.С. и Колотушкиной Л.А. признана сделкой заключенной (л.д.27-33).

Следовательно, в соответствии со ст. 209 ГК РФ, Колотушкиной Л.А. принадлежали права собственника, а именно владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Являясь законным владельцем 2/3 доли спорного дома, ДД.ММ.ГГГГ она на законном основании продала, а Павлушкин А.Г., Киреев В.И., Киреев А.В. купили в равных долях по 2/9 каждый, а вместе 2/3 доли жилого дома № по <адрес>. В связи с этим отсутствуют основания для истребования у них имущества, как у добросовестных приобретателей. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцами не оспаривается.

Исходя из изложенного суда полагает, что истцами не представлено, а судом не добыто доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Алимовой Н.П., Алимовым А.С. и Колотушкиной Л.А., договор коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между Алимовой Н.П. и Колотушкиной Л.А. является притворной сделкой, и между Алимовой Н.П., Алимовым А.С. и ООО ПО ЦДС «Меридиан фактически был заключен договор займа на <данные изъяты> под залог недвижимости, в связи с чем заявленное требование удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок, договора купли-продажи и договора коммерческого найма, об истребовании 2/3 доли спорного домовладения, соответственно не подлежат удовлетворению и требования о признании недействительным регистрации перехода права собственности на 2/3 доли домовладения на имя Колотушкиной Л.А., Павлушкина А.Г., Киреева В.И., Киреева А.В.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковые требования Алимовой Н.П., Алимова А.С. к Колотушкиной Л.А., Павлушкину А.Г., Кирееву В.И., Кирееву А.В., Центру делового сотрудничества «Меридиан» о применении последствий недействительности ничтожных сделок договора купли-продажи 2/3 доли жилого дома № по <адрес>; договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ; признании недействительной регистрации перехода права собственности на имя Колотушкиной Л.А.; истребовании 2/3 доли жилого дома у Павлушкина А.Г., Киреевых В.И. и А.В.; признании недействительными регистрации перехода права собственности на 2/3 доли домовладения № по <адрес> на Павлушкина А.Г. и Киреевых В.И. и А.В. и записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о принадлежности 2/3 доли домовладения № по <адрес> на Павлушкина А.Г. и Киреевых В.И. и А.В. – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный суд г. Пензы в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 08.02.2011 года.

Судья: Н.Н. Лебедева.