Дело № 2-461/11 г.
Решение
Именем Российской Федерации
21 февраля 2011 г. г.Пенза
Железнодорожный райсуд г.Пензы в составе
Председательствующего : судьи : Синцевой Н.П.
При секретаре : Ткач Т.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе, в здании суда дело по иску Павлушкина А.Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пензенской области о признании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права на долю в домовладении незаконным, суд
Установил :
Павлушкин А. Г. обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пензенской области о признании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права на долю в домовладении незаконным, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с Бочкарёвой В.К. договор купли-продажи доли в праве на жилой дом, согласно которому он приобрел у неё ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>.
В соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» он и представитель Бочкарёвой В.К., действующий на основании доверенности последней, ДД.ММ.ГГГГ обратились к ответчику с заявлениями о государственной регистрации договора и перехода права общей долевой собственности к приобретателю по договору.
Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в государственной регистрации на основании абзацев 4,10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом ответчик указал на следующие обстоятельства: «документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права».
Ответчик указал, что из представленного пакета документов при проведении правовой экспертизы не представляется возможным установить наличие или отсутствие лиц, проживающих в этом жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования им, ввиду отсутствия документа, подтверждающего наличие проживающих лиц в жилом доме. Свое требование о необходимости предоставления на государственную регистрацию такого документа ответчик мотивировал положением п. 4 приказа Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 « Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».
Ответчиком также было указано, что из представленного пакета документов не представляется возможным наличие лиц, находящихся под опекой и попечительством.
Считает, что вышеуказанные основания для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи ? доли в домовладении № по <адрес> и перехода права собственности основано на неправильном толковании ответчиком закона и фактических обстоятельств.
В связи с чем просил суд признать незаконным отказ Управления Россреестра по Пензенской области в государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Бочкарёвой В. К. и им / Павлушкиным А.Г./ и перехода права на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, на него / Павлушкина А. Г., обязав Управление Росреестра по Пензенской области (Ленинский отдел) произвести государственную регистрацию в соответствии с требованиями закона.
В судебном заседании Павлушкин А.Г., его представитель по доверенности Кузнецова К.С. поддержали исковые требования, изложенные в исковом заявлении, и просили их удовлетворить.
Третье лицо на стороне истца Бочкарева В.К. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствии, иск просила удовлетворить.
Представитель Управления Росреестра по Пензенской области по доверенности Гаранина С.А. исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать как в необоснованных.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему :
В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям / бездействию/ органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия / бездействие/, в результате которых : нарушены права и свободы гражданина ; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод ; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 16 Закона о регистрации регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом ; к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав ; не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего ФЗ, и если иное не установлено законодательством РФ.
В соответствии с п.1 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления; внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений; государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, указанного в пункте 3 статьи 13 настоящего ФЗ). Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Из изложенного видно, что на ответчика, как на регистрирующий орган, законом возложена обязанность проведения правовой экспертизы, проверки законности сделки, проверки юридической силы представленных документов, установления отсутствия оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии со ст. ст. 13 Закона о регистрации ч.1 одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В связи с данным требованием закона, в договоре должны быть указаны все лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Согласно абзацу 9 п.4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 / данный приказ не отменен, не изменен законодателем/, на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. 16, и 17 Закона о регистрации представляются в том числе подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона о регистрации, пункт 1 статьи 558 ГК РФ).
Согласно п.8 Инструкции и в соответствии с п.3 ст.9, п.1 ст.13. п.2 ст.17 представляются и иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора купли-продажи.
Инструкция в данной её части не отменена и не изменена законодателем.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Бочкарева В.К. и Павлушкин А.Г.обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и перехода к ФИО2 ? доли в праве права собственности на жилой дом.
В регистрирующий орган ими были представлены : договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, Свидетельство о праве на наследство по закону, удостоверенное старшим государственным нотариусом первой Пензенской государственной нотариальной конторы ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №, Свидетельство о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ серия №, заявление от ДД.ММ.ГГГГ, заказное письмо от ДД.ММ.ГГГГ, квитанция от ДД.ММ.ГГГГ №, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, заявление, список почтовых отправлений, иные документы.
ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для ее проведения.
В течение срока приостановления причины, послужившие основанием для приостановления, не были устранены.
ДД.ММ.ГГГГ на основании абзацев 4, 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации Управление отказало в регистрации перехода права собственности на домовладение № по <адрес>, по причине несоответствия документов, представленных на государственную регистрацию, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, и непредставления документов, необходимых для государственной регистрации прав.
Из представленного пакета документов регистратор не мог установить наличие или отсутствие лиц, сохраняющих право пользования данным жилым помещением – домовладением № по <адрес>, после его приобретения истцом, а также лиц, находящихся под опекой или попечительством / п.4 ст. 292 ГКРФ/, при проведении правовой экспертизы, поскольку отсутствует документ, подтверждающий наличие проживающих лиц в жилом доме / домовая книга/.
Истец просит признать незаконным отказ регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи от 28. 01. 2010 г., перехода права собственности на ? долю домовладения № по <адрес> и обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию прав на долю в данном домовладении без предоставления сведений о зарегистрированных в жилом помещении лицах, т.е. выписки из домовой книги / домовой книги на данное домовладение /
Как установлено, при проведении правовой экспертизы, регистратором было выявлено нарушение требований п.4 Приказа Минюста от 06.08.2001 №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», согласно которым на государственную регистрацию договора продажи представляются подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона о регистрации, пункт 1 статьи 558 ГК РФ.
Таким образом проведение государственной регистрации вышеуказанного договора и перехода права собственности на ? долю в домовладении № по <адрес>, в данном случае, регистрирующим органом не было бы основано на законе.
Доводы истца и его представителя о том, что, во-первых, требования о предоставлении указанной справки основано на подзаконном акте – Инструкции являются незаконным, поскольку, в соответствии с ч.2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего ФЗ, и если иное не установлено законодательством РФ ; во-вторых, ссылка регистратора на ст. 558 ГК не может быть основанием для отказа в регистрации перехода права, поскольку требование статьи соблюдено, а именно, в п.5 договора купли-продажи указано, что на момент подписания договора в указанном доме зарегистрирована и проживает Буянова Н.С., которая сохраняет право проживания и регистрации в домовладении № по <адрес>, суд не может принять как основанные на законе, поскольку регистратор, регистрирующий орган обязан в силу данных ему полномочий законодательством провести правовую экспертизу, проверить законность сделки, в том числе проверить существенное условие сделки.
При проверки соблюдения существенных условий сделки, предусмотренных п.1 ст.558 ГК РФ, регистрирующий орган должен установить такие юридически значимые обстоятельства, а именно : перечень лиц, проживающих в отчуждаемом помещении, из указанных лиц определить тех, кто сохраняет право пользования после отчуждения в соответствии с законом.
В настоящем рассматриваемом случае отсутствие справки / домовой книги /, содержащих информацию о зарегистрированных в данном помещении лицах, не позволяет установить перечень лиц, проживающих в домовладении № по <адрес> в вышеуказанном отчуждаемом жилом помещении.
Таким образом при проведении правовой экспертизы регистратор в данном случае лишен возможности установить и тех лиц, кто сохраняет право пользования домовладением после отчуждения его ? доли, при этом регистратору предоставлено право направлять запросы для получения дополнительных сведений в компетентные органы по указанным лицам / п.3 стю8 Закона о регистрации/
Гражданский кодекс РФ предусматривает для сделок с недвижимостью строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости и проживающих в жилых помещениях лиц. Закон устанавливает специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество, их регистрации в регистрирующих органах.
В соответствии с п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Из представленных истцом на регистрацию документов на регистрацию перехода права не позволяет регистратору сделать вывод, при проведении правовой экспертизы, о наличии или отсутствии несовершеннолетних лиц, проживающих в домовладении № по <адрес>, находятся ли проживающие в жилом помещении несовершеннолетние члены семьи собственника без родительского попечения, под опекой и попечительством или нет, давалось ли согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения.
Отсутствие документа / справки, домовой книги на домовладение, выписки из неё/ не позволяет в данном случае регистрирующему органу проверить выполнение требований п.4 ст.292 ГК РФ.
Доводы истца и его представителя о том, что на основании п.6 ст. 12 Закона о регистрации, сведения о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также о проживающих членах семьи собственника жилого помещения, находящегося под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения, вносятся в ЕГРП в графу «Особые отметки», в связи с чем, отказ по основанию отсутствия согласия органа опеки должен содержать прямое указание на запись в графе «Особые отметки», что не было сделано регистратором, суд не может принять как основанный на законе, поскольку в соответствии с абзацем 8 п.6 ст. 12 Закона о регистрации при наличии у органа по государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в графу "Особые отметки" ЕГРП, а такие сведения у регистрирующего органа в данном случае отсутствовали.
Как установлено, в соответствии с п.1 ст. 19 Закона о регистрации в течение срока приостановления регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор принял все возможные меры по получению дополнительных сведений, а именно : регистратором было направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ № в отдел УФМС по Пензенской области в Ленинском районе г. Пензы с просьбой сообщить сведения о лицах, имеющих право пользования жилым помещением по указанному адресу.
Как следовало из ответа отдела УФМС по Пензенской области сведениями о лицах, имеющих право пользования жилым помещением по адресу <адрес>, не располагает.
Регистратором ДД.ММ.ГГГГ были направлены также письма исх. № Буяновой Н.С. по двум адресам с просьбой представить для обозрения документ, подтверждающий сведения о зарегистрированных лицах в доме, однако ответа от Буяновой Н.С. не последовало.
Как установлено судом наряду с Управлением, которое принимало все возможные меры по получению дополнительных сведений о вышеуказанных лицах, аналогичные действия предпринимались и Бочкаревой В.К.
Из материала проверки по письменному обращению Бочкаревой В.К. ЖБ от ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной миграционной службы по Пензенской области № усматривается, что наследницей другой части домовладения №по <адрес> является Буянова Н.С., в данном доме она зарегистрирована по месту жительства. Буянова Н.С. при её опросе работниками миграционной службы пояснила, что домовая книга на все домовладение оформлена и храниться у неё. При этом чинить препятствия в её использовании она не намерена №, в связи с чем основания для оформления дубликата домовой книги отсутствуют. На № имеются объяснения Буяновой Н.С., в которых она также подтвердила вышеуказанные обстоятельства.
Таким образом истцом не утрачена возможность принять меры по истребованию данной домовой книги у Буяновой Н.С., в т.ч. и в судебном порядке.
В отношении доводов истца и его представителя, что регистрирующий орган обязан был произвести регистрацию сделки в любом случае, а затем, заинтересованные лица, в случае возникновения спора о праве, не лишены возможности обратиться за судебной защитой, суд не может принять как основанные на законе по указным выше причинам.
Суд оценив в совокупности все доказательства, считает, что истец, обращаясь в суд по нормам гл. 25 ГПК РФ об обжаловании действий / бездействий/ регистрирующего органа, не представил доказательств обоснованности своих требований и незаконности отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи ? доли домовладения № по <адрес>, перехода права в общедолевой собственности на данной домовладение.
Руководствуясь ст.ст. 191-198 ГПК РФ, суд
Решил :
В удовлетворении исковых требований Павлушкина А.Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пензенской области о признании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права на долю в домовладении незаконным – отказать.
Решение может быть обжаловано в Пензенский облсуд через Железнодорожный райсуд г.Пензы в течение 10 дней, начиная с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья Синцева Н.П.