Решение о признании права собственности, взыскании неустойки

Дело № 2-1333/10

Именем Российской Федерации

07 июля 2010 года г. Железнодорожный

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фетисовой Е.С., при секретаре Накопия Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акшевского ФИО8 к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания МИК» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Акшевский А.В. обратился в суд с названным иском, в обоснование которого указал, что между ним и Ответчиком заключен Договор Номер обезличен о долевом участии в строительстве от Дата обезличена года, предметом которого является совместное участие Сторон в инвестировании строительства 3-х секционного монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: ..., ..., ..., домовладение Номер обезличен. Согласно п. 1.2 Договора строительство дома осуществляет Ответчик. Согласно п.1.3. договора он принимает участие в строительстве дома в объеме финансирования двухкомнатной квартиры Номер обезличен, расположенной на Номер обезличен этаже в Номер обезличен секции, общей площадью Номер обезличен кв.м. и жилой площадью Номер обезличен кв.м., с плановым сроком сдачи в эксплуатацию - II квартал 2007 года. При выполнении им возложенных Договором обязательств он приобретает право на указанную квартиру. Со своей стороны обязательства по оплате он выполнил своевременно и в полном объеме и приобрел право на квартиру. В нарушение п.1.2. Договора Ответчик до настоящего времени не завершил строительство дома и, как следствие, квартиры.

Просит признать за ним право собственности на долю в виде квартиры Номер обезличен, расположенной на Номер обезличен этаже в Номер обезличен секции, общей площадью Номер обезличен кв.м и жилой площадью Номер обезличен кв.м в общей долевой собственности на незавершенный строительством дом по адресу: ..., ..., ..., домовладение Номер обезличен и взыскать с Ответчика за нарушение установленного Договором срока передачи ему квартиры неустойку в размере 62386 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день вынесения решения суда на основании Закона РФ «О защите прав потребителей» за просрочку окончания строительства за период с Дата обезличена года по Дата обезличена года, т.е. за 1053 дней.

Акшевский А.В. и адвокат Томилин В.А. в интересах истца в судебном заседание исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» и третьего лица ЗАО «Риэлт Инвест Строй» по доверенностям Лучкина В.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска в полном объеме, одновременно пояснив, что подтверждает факт заключения с Истцом Договора о долевом участии в строительстве от Дата обезличена года Номер обезличен и не оспаривает право истца получить указанную в договоре квартиру в доме по строительному адресу: ..., ..., ..., домовладение Номер обезличен но после завершения строительства, получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и окончания всех расчетов. Абз. третьим п. 1.5 Договора предусмотрено, что сумма целевого финансирования не окончательна и подлежит изменению в соответствии с условиями п. 1.4, 2.1.2 и п. 2.1.6 Договора, при этом абзацем шестым указанного пункта предусмотрено, что сумма целевого финансирования на строительство Квартиры по Договору состоит из: суммы целевого финансирования на строительство квартиры на момент заключения настоящего договора, указанной в п. 1.3 Договора; сметной стоимости дополнительных работ, связанных с выполнением изменений вносимых Дольщиком в проект строительства квартиры, выполненных Генеральным Подрядчиком; индексации размера взноса на строительство квартиры на момент заключения договора, начисленную в соответствии с п.2.1.2 настоящего договора; увеличения (уменьшения) размера взноса на строительство квартиры, рассчитываемого, в случае отклонения общей площади квартиры по данным БТИ, от общей площади, указанной в Договоре в соответствии с пунктом 1.4. Договора. Таким образом, Истцом не производилось финансирование по основаниям, предусмотренным пунктами 2-4. Кроме того, подпунктами 2.1.3, 2.1.5, 2.1.7 определены обязательства Истцов по дополнительным доплатам по расходам, возникающим в период строительства Жилого дома, оформления прав собственности на недвижимое имущество, а также содержания Жилого дома в период с момента ввода его в эксплуатацию до момента оформления прав собственности Истцов. Подпунктом 2.3.2 Договора предусмотрено подписание между сторонами Договора акта приёма-передачи Квартиры при условии надлежащего исполнения Дольщиком условий Договора.

Представитель Администрации городского округа Железнодорожный в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» (Компания) и Акшевским А.В. (Дольщик) Дата обезличена года заключен Договор о долевом участии в строительстве от Номер обезличен, предметом которого является совместное участие сторон в инвестировании строительства 3-х секционного 16-ти этажного монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: ..., ..., ..., ... (строительный адрес) л.д.5-10).

В соответствии с п. 1.3 Договора Дольщик принимает участие в строительстве дома в объёме финансирования двухкомнатной квартиры Номер обезличен, расположенной на Номер обезличен этаже в Номер обезличен секции, общей площадью 87,6 кв.м. и жилой площадью 36,8 кв.м.; по выполнении возложенных Договором обязательств Дольщик приобретает право собственности на вышеуказанную Квартиру.

В соответствии с п.1.2., 1.3. Договора Компания осуществляет строительство жилого дома по строительному адресу ..., ..., ..., ...; плановый срок сдачи в эксплуатацию, срок окончания строительства – 2 квартал 2007 года.

Согласно п.2.1.1. Договора Дольщик обязан внести задаток в сумме эквивалентной 2 000 долларам США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не ниже 28, 5 рублей за 1 доллар США. В соответствии с п.2.1.2 Договора истец обязался перечислить на расчетный счет Ответчика денежные средства в рублях в сумме, эквивалентной 62386 долларам США, соответствии с установленным графиком: до Дата обезличена года сумму в рублях, эквивалентную 42210 долларам США, и до Дата обезличена года сумму в рублях, эквивалентную 20176 долларам США. Эквивалент каждой суммы должен быть перечислен по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не ниже 28,5 руб. за 1 доллар США.

В подтверждении внесения указанных денежных средств истцом представлены копии платежных документов.

Дата обезличена года платежным поручением Номер обезличен от Дата обезличена года Истцом перечислено Ответчику 1282500 рублей л.д.11). Дата обезличена г. платежным поручением Номер обезличен от Дата обезличена года истцом перечислено Ответчику 552501 рублей л.д.12). Получение от Истцов указанных сумм Ответчиком подтверждается.

Как следует из материалов дела и сообщения Администрации г.о.Железнодорожный от Дата обезличена года инвестором-застройщиком жилого дома по адресу ..., ..., ..., ... является ЗАО «Риэлт Инвест Строй», жилой дом в эксплуатацию не принят. Последнее продление действия разрешения на строительство № RU-50328000-13-1 от 23 августа 2004 года зарегистрировано до 30 марта 2011 года. В сообщении указывается также объем невыполненных работ.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, объекты незавершённого строительства.

В соответствии с п. 1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживание в таком обособленном помещении.

Из п. 1 ст. 223 ГК РФ следует общее правило о том, что моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является ее передача, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении вновь создаваемого недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объектами незавершённого строительства являются объекты капитального строительства - здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.

Согласно ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Факт создания подтверждается документом о сдаче объекта в эксплуатацию.

При этом предусмотрена возможность регистрации права на объект незавершенного строительства заявителя, обладающего правами на земельный участок, на котором возводится данный объект, с представлением разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела усматривается и данное обстоятельство не оспаривается истцами, что объект (жилой дом по адресу: ..., ..., ..., домовладение Номер обезличен строительством не завершен и в эксплуатацию в установленном порядке не сдан.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что каких-либо прав на индивидуально-определенное имущество, в отношении которого истец просит установить его право, не возникло. Данное требование в той форме как оно было заявлено, фактически ставит вопрос о признании права собственности на конкретную площадь – а именно на квартиру Номер обезличен в указанном доме. При этом доля площади данной квартиры от общей площади еще не построенного объекта, не определена и не может быть в настоящее время определена. Раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.

Так как спорное имущество в виде квартиры в незавершенном строительством доме обособленным не является, неоконченный строительством объект расположен на земельном участке, предоставленном ЗАО «Риэлт-Инвест» (впоследствии переименовано в ЗАО «Риэлт Инвест Строй»), суд приходит к выводу, что квартира в настоящее время не является самостоятельным, вне зависимости от всего объекта незавершенного строительства, объектом недвижимого имущества в неоконченном строительством доме, на который может быть зарегистрировано право собственности в объекте незавершенного строительства. На объект незавершенного строительства право собственности может быть зарегистрировано за застройщиком, кому предоставлен земельный участок. Расположенные в доме квартиры могут быть признаны предметом права собственности только после окончания строительства и принятия всего объекта в эксплуатацию.

Кроме того, судом также учитывается, что расчеты по Договору о долевом участии в строительстве Номер обезличен от Дата обезличена года между ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» и ФИО3 – в полном объеме не исполнены. Пункт 1.4. указанного договора предусматривает перерасчет общей площади квартиры, подлежащей передаче истцу, после обмеров БТИ и в связи с этим изменение оплаты суммы целевого финансирования, указанной в п.1.5 договора. В силу п.1.5 договора сумма целевого финансирования не окончательная и подлежит изменению в соответствии с условиями п.1.4 и п.2.1.2, п.2.1.6 настоящего договора.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования о признании за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ..., ..., ..., ..., в виде квартиры Номер обезличен, расположенной на Номер обезличен этаже в Номер обезличен секции, общей площадью 87,6 кв.м и жилой площадью 36,8 кв.м – удовлетворению не подлежат.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ или договором о выполнении работ. Срок выполнения работы может определяться датой, к которой должно быть закончено выполнение работы.

В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере 3 процентов цены выполнения работы, неустойка за нарушение сроков окончания выполнения работы взыскивается за каждый день просрочки вплоть до окончания выполнения работ. При этом сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы или общую цену заказа.

Судом установлено, что Дата обезличена года между ЗАИ «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» и Акшевским А.В. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Акшевскому А.В. двухкомнатную квартиру Номер обезличен.

В соответствии с п.2.1.1, 2.1.2. Договора, стоимость квартиры эквивалентна 64 386 долларам США, данная сумма в полном объеме и в установленный договором срок была внесена истцом на счет ответчика.

Согласно п. 1.3 договора участия в долевом строительстве жилого дома ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» установлен плановый срок сдачи дома в эксплуатацию 2 квартал 2007 года.

Суду не предоставлено доказательств того, что стороны согласовали иной срок окончания строительства дома, сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры истцу.

Строительство дома в настоящее время не завершено, квартира истцу не передана.

Таким образом, ЗАО «Инвестиционная Компания МИК» не были исполнены взятые на себя обязательства по окончанию строительства дома, сдачи его в эксплуатацию в срок до Дата обезличена года.

Согласно п. 6 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя, установленные пунктом 1 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Таким образом, законом установлена ответственность должника-предпринимателя без учета его вины, что предполагает освобождение от ответственности лишь при доказанности невозможности исполнения обязательства вследствие непреодолимой силы.

Законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую деятельность, в том числе при участии в строительстве.

Ответчиком не представлено суду данных о том, что длительная задержка в строительстве дома произошла вследствие непреодолимой силы или вины истицы. Судом учитывается, что несвоевременное окончание строительства дома, вследствие нарушения обязанностей со стороны контрагентов ответчика, отсутствия на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у ответчика или у его контрагента – застройщика денежных средств, в силу закона не является основанием для освобождения его от выплаты истцу неустойки за нарушение предусмотренного договором срока исполнения обязательства. Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 1 сентября 2009 г. N 24-В09-8.

Не смотря на то, что требования истца о признании за ним права собственности на жилое помещение отклонены, суд находит обоснованным требование о взыскании неустойки за нарушение ответчиком сроков окончания строительства дома, т.к. последнее обстоятельство является нарушением со стороны ЗАО «Инвестиционно-строительная Компания МИК»» условий заключенного с истцом договора.

Разрешая вопрос о размере подлежащей уплате неустойки суд учитывает следующее.

В соответствии с п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Согласно ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд находит обоснованным требование о взыскании неустойки за нарушение ответчиком сроков передачи истцу объекта долевого строительства в виде квартиры, как следствие нарушения ответчиком определенного договором срока окончания строительства дома.

Расчет выглядит следующим образом. Неустойка за 1 день составляет 1 835 001 руб. х 3 % = 55 050,03 руб.

Просрочка окончания сроков строительства составила с Дата обезличена года по Дата обезличена года, т.е. 1053 дней. Таким образом, неустойка составляет 55 050,03 рублей х 1053 дней = 57 967 681,59 руб., т.е. неустойка должна быть не более 1 835 001 руб.

Суд приходит к выводу, что указанная сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Судом учитывается, что строительство многоэтажного дома связано с взаимодействием различных организаций, привлеченных не только для финансирования строительства, но и для непосредственного выполнения необходимых строительных работ, задержка сдачи дома в эксплуатацию вызвана по утверждению представителя ответчика объективными причинами, у ответчика не возникло до настоящего времени обязательство по передаче истцу спорной квартиры, истец имеет иное постоянное место жительства в г.Москве, в связи с чем суд считает необходимым уменьшить размер неустойки до 20 000 рублей.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований

При обращении в суд с данным иском истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп.4 п.2 ст.333.36 НК РФ. Следовательно, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 800 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» в пользу Акшевского ФИО9 неустойку за нарушение обязательств по договору в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении исковых требований Акшевского ФИО10 к ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме – отказать.

Взыскать с ЗАО «Инвестиционно-Строительная компания МИК» в доход государства государственную пошлину в размере 800 (восемьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Железнодорожный городской суд Московской области.

Федеральный судья Фетисова Е.С.

Дата обезличена