Дело № 2-2292/10
РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации08 ноября 2010 года г. Железнодорожный
Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фетисовой Е.С., при секретаре Накопия Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Четвертновой А.А. к ООО «Трест 2002» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ
Четвертнова А.А. обратилась в суд с иском к ООО «Трест 2002» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу Московская, <адрес>. В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО «Трест 2002» предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, она полностью оплатила стоимость квартиры, указанную в договоре. Постановлением Главы администрации г.Железнодорожный жилой дом по адресу: <адрес> (строительный адрес - <адрес>) принят в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была передана ей по акту сдачи-приема, с тех пор она проживает в указанной квартире, оплачивает техническое обслуживание и коммунальные платежи. Таким образом, она добросовестно исполнила все свои обязательства перед ответчиком и фактически приобрела право собственности. Однако, оформить свое право собственности на квартиру не может, поскольку ответчик не регистрирует свое право собственности на квартиру.
В судебном заседании представитель истца по доверенности на заявленных требованиях о признании права собственности настаивала, просила суд их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Трест 2002» в судебное заседание не явился, извещен, представил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие и отзыв на иск, в котором указывает, что требования истца о признании права собственности подлежат удовлетворению, та как истец правомерно требует право собственности на квартиру, истцом в полном объеме внесены денежные средства в качестве исполнения своих обязательств по предварительному договору купли-продажи с целью приобретения квартиры в собственность истца, квартира передана истцу.
Представитель третьего лица ЗАО «Мосстроймеханизация-5» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в суд ходатайство, согласно которому просит рассмотреть дело без его участия, а также отзыв на иск, согласно которому ЗАО «Мосстроймеханизация-5» просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру по следующим основаниям. Правоотношения между участвующими в деле лицами урегулированы предварительными договорами, передачей спорной квартиры в качестве обеспечения, передачей денежных средств в качестве обеспечения. Условиями предварительных договоров единственной обязанностью сторон является заключение в будущем основных договоров купли-продажи квартир. Стороны (в том числе и истец, которая приняла обязательства по предварительному договору с ООО «Трест-2002») встречно обеспечили свое единственное обязательство по предварительным договорам - заключение в будущем основных договоров купли-продажи следующим образом: 1. Передачей квартиры в пользование в качестве обеспечения, но это не может рассматриваться в качестве передачи товара в собственность. На момент заключения основного договора квартира подлежала возврату, как обеспечение по предварительному договору и подлежала передаче в собственность как товар только на основании заключенного сторонами основного договора купли-продажи квартиры. 2. Передачей денежных средств в качестве денежного обеспечения, но это не рассматривалось сторонами в качестве оплаты цены товара. Денежные средства подлежали возврату на момент заключения основных договоров. Просят отказать в удовлетворении исковых требований. Условия предварительных договоров не содержат в себе определенную денежную сумму (цену квартиры), цена квартиры в предварительном договоре является ориентировочной и подлежит уточнению с учетом данных БТИ о площади квартиры. Истец не имел правомочий по вложению инвестиций в строительство объекта.
Представители третьих лиц ОАО «Холдинговая компания «Главмосстрой», ОАО «Главстрой», Администрации г.о.Железнодорожный в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, возражений на иск не представили.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению.
Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
В соответствии со ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Судом установлено, что на основании Приложения № к дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении Соинвестора по инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ о проектировании и строительстве микрорайона <данные изъяты> в <адрес> - «Предварительного протокола № поквартирного распределения общей жилой площади по адресу <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> квартира в Секции <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже № на площадке общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. (далее по тексту - «спорная квартира») подлежит передаче ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой» (л.д.№). Согласно указанному приложению «Главмосстрой» вправе без согласования с Администрацией города, ОАО «СПК Развитие» и ООО «ИСК Инвестстройком» передавать (уступить) свои права инвестирования на квартиры относительно своей доли по отдельному договору третьему лицу.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой» и ЗАО «Мосстроймеханизация-5» был заключен предварительный договор № о заключении в будущем договоров купли-продажи квартир (л.д.№).
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора № предметом Договора является определение условий, на которых между Сторонами в будущем, будут заключены основные договоры на квартиры, по строительному адресу: <адрес>, указанные в Приложении № к Договору; а также определение взаимоотношений Сторон до момента заключения указанных основных договоров.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора №, стороны обязуются заключить основные договоры на условиях, согласованных ими при заключении Договора. При этом обязательными (существенными) условиями основных договоров купли-продажи квартир будут являться следующие: <данные изъяты>. Предмет купли-продажи квартиры, указанные в Приложении № к Договору. <данные изъяты> Цена основных договоров будет определена Сторонам, при подписании основных договоров, как произведение общей площади квартиры на цену одного квадратного метра квартиры. На момент заключения настоящего договора ориентировочная цена договора указана в Приложении № к договору. Цена основных договоров НДС не облагается. Окончательная цена квартир, подлежащая оплате, будет определена сторонами при подписании основных договоров на основании данных БТИ об общей площади квартир. <данные изъяты>. Порядок оплаты цены основных договоров: оплата цены основных договоров осуществляется путем зачета внесенного ЗАО «МСМ-5» в адрес ОАО ХК «Главмосстрой» денежного обеспечения в счет исполнения обязательств ЗАО «МСМ-5» перед ОАО ХК «Главмосстрой» по оплате цены основных договоров. Зачет оформляется соответствующим соглашением Сторон. С момента оформления Сторонами соглашения о зачете обязательства ЗАО «МСМ-5» по оплате Квартир по основным договорам будут считаться исполненными.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора №, в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основных договоров ЗАО «МСМ-5» в течение <данные изъяты> дней вносит ОАО ХК «Главмосстрой» денежное обеспечение в сумме <данные изъяты>. НДС не облагается. Денежное обеспечение вносится путем зачета в счет внесения денежного обеспечения задолженности ОАО ХК «Главмосстрой» перед ЗАО «МСМ-5». Зачет оформляется соответствующим соглашением Сторон.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора №, основные договоры должны быть заключены Сторонами в течение шестидесяти дней с момента государственной регистрации права собственности ОАО ХК «Главмосстрой» на квартиры.
В соответствии с приложением № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ цена <данные изъяты> кв.м спорного жилого помещения составляет <данные изъяты> руб., ориентировочная цена спорной квартиры без налога НДС, сумма денежного обеспечения составляет <данные изъяты> руб., площадь квартиры <данные изъяты> кв.м.
Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве обеспечения исполнения ОАО ХК «Главмосстрой» обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества ОАО ХК «Главмосстрой» передает, а ЗАО «МСМ-5» принимает в том числе квартиру <данные изъяты> по адресу <адрес> пользование. ЗАО «МСМ-5» внесло ОАО ХК «Главмосстрой» <данные изъяты> рублей в качестве денежного обеспечения в соответствии с условиями предварительного договора.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Мосстроймеханизация-5» и ООО «Трест-2002» заключен предварительный договор № (л.д.№).
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора в соответствии с условиями и порядком, предусмотренными настоящим предварительным договором, стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем договоры купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора предметом основных договоров будет являться купля-продажа недвижимого имущества в виде квартир в жилом доме-новостройке по строительному адресу: <адрес>.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора квартиры, подлежащие продаже ЗАО «МСМ-5» ООО «Трест-2002», будут представлять собой отдельные квартиры, указанные в Приложении № к настоящему договору, без внутренней отделки ориентировочной общей площадью (с учетом лоджий, балконов, летних помещений и пр.) 895,3кв.м., расположенные в жилом доме-новостройке по строительному адресу: <адрес>.
В соответствии с п. <данные изъяты>. Договора право собственности ЗАО «МСМ-5» на квартиры возникнет в результате реализации заключенного с ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой» предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ №.
В соответствии с п. <данные изъяты>. Договора цена основных договоров без налога (НДС) будет определена как произведение общей площади квартир (с учетом лоджий, балконов, летних помещений и пр.) по данным БТИ на цену одного квадратного метра квартир, указанную в Приложении № к настоящему договору. Цена одного квадратного метра квартир будет являться окончательной. Цена каждого основного договора будет подлежать оплате ООО «Трест-2002» в пользу ЗАО «МСМ-5» в течение пяти рабочих дней с даты подписания сторонами соответствующего основного договора. На момент заключения настоящего договора ориентировочная цена каждого из основных договоров определяется исходя из данных об общей площади квартир (с учетом лоджий, балконов, летних помещений к пр.) по проекту согласно Приложению № к настоящему договору.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора в качестве обеспечения исполнения ООО «Трест-2002» обязательств по заключению основных договоров ООО «Трест-2002» вносит ЗАО «МСМ-5» в течение <данные изъяты> дней с даты выставления соответствующего требования ЗАО «МСМ-5» об оплате денежные средства в сумм <данные изъяты> рублей, которые ЗАО «МСМ-5» вправе использовать по своему усмотрению.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора основные договоры будут подписаны сторонами в течение трех месяцев с даты государственной регистрации права собственности ЗАО «МСМ-5» на квартиры.
В соответствии с приложением № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ цена <данные изъяты> кв.м. спорного жилого помещения составляет <данные изъяты> руб., ориентировочная цена спорной квартиры без НДС, сумма денежного обеспечения составляет <данные изъяты> руб., площадь квартиры <данные изъяты> кв.м.
Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве обеспечения исполнения ЗАО «МСМ-5» обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества ЗАО «МСМ-5» передает, а ООО «Трест-2002» принимает в том числе квартиру <данные изъяты> по адресу <адрес> пользование. ООО «Трест-2002» внесло ЗАО «МСМ-5» <данные изъяты> рубля в качестве денежного обеспечения в соответствии с условиями предварительного договора. Общая площадь спорной квартиры по проекту - <данные изъяты> кв.м., по данным БТИ составляет <данные изъяты> кв.м. (л.д.№).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Трест-2002» и истцом заключен предварительный договор № (л.д.№).
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора его предметом является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры по строительному адресу: <адрес>, в виде однокомнатной квартиры, под номером <данные изъяты> на площадке, находящейся на <данные изъяты> этаже, секции <данные изъяты>, ориентировочной общей площадью <данные изъяты> кв. м.
Согласно условиям Договора с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по данным БТИ площадь квартиры <данные изъяты> кв.м., цена квартиры составляет сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ + <данные изъяты>% на день оплаты.
В соответствии с п.<данные изъяты>. Договора, основной договор будет подписан в течение трех месяцев с даты государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Трест-2002» передало истцу спорную квартиру (л.д.№).
Согласно чеков, актов об оплате, сообщению ООО «Трест-2002» истец в полном объеме исполнил обязательства по оплате стоимости спорной квартиры.
Таким образом, как следует из материалов дела, истец свои обязательства по договору выполнила, перечислила сумму денежных средств, являющейся также оплатой и по Основному договору.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что действия ООО «Трест-2002» и истца свидетельствуют о заключении между ними предварительного договора купли-продажи жилого помещения. В предварительном договоре оговорены все существенные условия основного договора, в том числе предмет договора купли-продажи, стоимость квартиры, установлен срок заключения основного договора - в течение <данные изъяты> месяцев с даты государственной регистрации права собственности ООО «Трест-2002» на квартиру.
Судом установлено, что в настоящее время строительство дома завершено, дому присвоен почтовый адрес, спорная квартира находится по адресу: <адрес>, что подтверждается постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №). Указанное жилое помещение передано истцу по акту, истец проживает в спорной квартире, оплачивает коммунальные платежи по заключенным им договорам эксплуатационного характера.
Заключение основного договора купли-продажи необходимо как основание для оформления права собственности истца на квартиру. До настоящего времени договор купли-продажи квартиры не заключен по независящим от истца причинам. При этом точный календарный срок для заключения основного договора предварительным договором не предусмотрен, а после принятия дома в эксплуатацию прошли все разумные сроки для заключения основного договора купли-продажи со стороны ООО «Трест-2002», чем существенно нарушены условия предварительного договора, и соответственно права истца по приобретению и оформлению права собственности на вышеуказанное жилое помещение.
Кроме того, судом установлено, что в настоящее время истец не имеет возможности оформить указанное жилое помещение в собственность, поскольку никто из лиц, участвовавших в заключении цепочки предварительных договоров купли-продажи, не зарегистрировал за собой право собственности на квартиру. Как следует из сообщения Управления ФРС по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав на квартиру <данные изъяты> по адресу <адрес> - отсутствуют.
Судом не может быть принят довод представителя ЗАО «Мосстроймеханизация-5» о том, что передача квартиры в пользование и денежных средств в качестве обеспечения по предварительным договорам должно будет повлечь возврат квартиры и денежных средств на основании основных договоров купли-продажи квартиры.
Учитывая положения ст.413 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, в случае передачи денег и имущества в качестве взаимного обеспечения на основании предварительного договора купли-продажи при заключении основного договора купли-продажи этого имущества обязательной обратной передачи денег и имущества не требуется в силу закона.
При возникновении взаимных претензий финансового характера, стороны не лишены права разрешить их в общем порядке.
Учитывая изложенное, суд считает возможным иск удовлетворить.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Четвертновой А.А. к ООО «Трест 2002» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.
Признать за Четвертновой А.А. право собственности на <данные изъяты> квартиру по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение десяти дней через Железнодорожный городской суд Московской области.
Федеральный судья Фетисова Е.С.
Полный текст решения суда изготовлен 12 ноября 2010 года