Решение о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Решение в окончательной форме принято 24.01.2011 г.

Дело № 2-2199/10

Именем Российской Федерации

8 декабря 2010 года г. Железнодорожный

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Цуркан Л.С., при секретаре Писаревой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Долбиева Е.А. и Долбиевой С.А. к ООО ИК «Альфа-строй» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Долбиев Е.А. и Долбиева С.А. обратились в суд с исковым заявлением к ООО ИК «Альфа-строй» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что между ними и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, между ними и <данные изъяты> заключен договор о предоставлении кредита № от ДД.ММ.ГГГГ для целей исполнения ими своих обязательств перед ответчиком. Согласно п. <данные изъяты> договора ответчик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом и передать им объект долевого строительства - <данные изъяты> квартиру без внутренней отделки строительный № (<данные изъяты>), общей площадью <данные изъяты> кв. м., а они согласно п. <данные изъяты> договора принять квартиру и выплатить её стоимость, указанную в п. <данные изъяты>. договора. Они выполнили в полном объеме свои обязательства путем своевременной оплаты стоимости квартиры. Согласно п. <данные изъяты> договора ответчик обязуется ввести жилой дом в эксплуатацию и передать в установленном порядке квартиру им не позднее <данные изъяты> дн. по истечении ДД.ММ.ГГГГ., т. е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ К указанному в п. <данные изъяты>. договора сроку жилой дом построен не был и квартира не была передана им в установленном порядке. ДД.ММ.ГГГГ с ними связался ответчик и уведомил о выдаче ключей и смотровых ордеров для производства ремонтных работы и о присвоении постоянного номера квартиры - <данные изъяты>, т. к. обмеры БЬТИ были завершены. ДД.ММ.ГГГГ они прибыли к ответчику за ключами от квартиры и за смотровыми ордерами. Ответчик же заявил им, что выдаст ключи и смотровой ордер только в случае подписания ими акта приема квартиры с открытой датой, дополнительного соглашения задним числом (ДД.ММ.ГГГГ) о согласовании переноса срока окончания строительства до ДД.ММ.ГГГГ, договора с управляющей компанией <данные изъяты> на предоставление коммунальных услуг, аффилированной к ответчику. Под давлением со стороны ответчика они подписали вышеуказанные документы и получили ключи от квартиры, а также смотровой ордер. Оба экземпляра подписанных документов ответчик оставил у себя. ДД.ММ.ГГГГ они закончили отделочные работы квартиры и учитывая сложное материальное положение, обязательство по кредитному договору, необеспеченность отдельным жильем, переехали в кв. №. ДД.ММ.ГГГГ общим собранием жителей <адрес> была выбрана другая управляющая компания - <данные изъяты> и между ними и новой управляющей компанией заключен договор № «Оказания услуг по техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме». Коммунальные услуги для отдельных квартир предоставляются в полном объеме. В настоящий момент жилой дом <адрес> построен полностью, выполнен полный перечень строительных и пусконаладочных работ, произведен обмер всех квартир в многоквартирном доме БТИ. Факт наличия построенного многоквартирного дома - объекта незавершенного строительства подтверждается Распоряжением Главы городского округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирному дому присвоен почтовый адрес. Все объекты долевого строительства (квартиры) прочих дольщиков оборудованы входными дверьми, канализацией, батареями отопления, водоснабжение и электроснабжением. Их квартира представляет собой обособленную пригодную для жилья <данные изъяты> квартиру, отделенную от общей площади входными дверьми, в которой функционируют все системы жизнеобеспечения: канализация, батареи отопления, водоснабжение и электроснабжение. До настоящего времени ответчик не получил разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома, не предпринимает для этого никаких действий, и как следствие не переда в установленном порядке им квартиру. В соответствии с п. <данные изъяты> кредитного договора они несут дополнительные расходы в виде <данные изъяты> % по кредиту по причине отсутствия оформленного в установленном порядке права собственности, что явилось следствием неисполнения своих обязательств ответчиком, а именно п. <данные изъяты>. договора. Считают, что сам по себе факт наличия объекта незавершенного строительства не может служить препятствием в государственной регистрации права собственности. Просили суд признать за ними государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства - <данные изъяты> квартиру № по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> % долей для каждого из них.

Истица Долбиева С.А. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена, предоставила заявление, в котором просила дело рассмотреть в своего отсутствие.

В судебном заседании истец Долбиев С.А. свое исковое заявление поддержал, подтвердил изложенное в нем, просил удовлетворить, а также пояснил, что сначала трудности в оформлении права собственности были в кризисе, на который ссылался ответчик, затем вопрос встал обо всех мощностях и подстанции, подстанция поставлена, но работает не по постоянной схеме, также были проблемы с теплом, позже был установлен котел, который в настоящее время функционирует, а также в настоящий момент не очень ясно место нахождение ответчика. Кроме того, им в материалы дела было предоставлено заявление по существу рассматриваемого дела, в котором говорилось о том, что для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства сторона, регистрирующая такое право должна предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области соответствующие документы, одним из таких документов должен быть акт о вводе объекта в эксплуатацию, подписанный представителями местных органов исполнительной власти, данные документы предназначены для удостоверения таких фактов как фактическое наличие объекта незавершенного строительства и возможность использования данного объекта по его прямому назначению, в связи же с непредставлением данных документов разумные сроки после истечения такого обязательства, обусловленного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома № для государственной регистрации ответчиком, они в обосновании сущности вышеуказанных документов самостоятельно предоставили необходимые документы в пределах своей компетенции, подтверждающие факт наличия и эксплуатации объекта недвижимости (<данные изъяты> квартиры) для возможности последующей регистрации права собственности по решению суда (л.д. №).

Ответчик - представитель ООО ИК «Альфа-строй» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещался.

Третьи лица - представители: Администрации городского округа Железнодорожный Московской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились.

Суд, выслушав истца Долбиева Е.А. и исследовав материалы дела, приходит к следующему:

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами Долбиевыми и ответчиком - ООО ИК «Альфа-строй» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, предметом которого (п. <данные изъяты>.) является то, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства участникам долевого строительства в совместную собственность, которые в свою очередь обязуются уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства - жилого дома при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (л.д.№).

В соответствии с п. <данные изъяты>. договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства - в течение <данные изъяты> дн. после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. <данные изъяты>. договора цена договора составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., цена за <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В соответствии с п. <данные изъяты>. договора передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Во исполнение своих обязательств по вышеуказанному договору ДД.ММ.ГГГГ истцами Долбиевыми был заключен договор с <данные изъяты> о предоставлении кредита № (л.д. №).

В соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик - ООО ИК «Альфа-строй» передал истцам Долбиевым во временное пользование жилое помещение - <данные изъяты> квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенную по адресу: <адрес> (л.д. №).

Как следует из инвестиционного контракта на строительство жилых домом по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №), ответчик - ОАО ИК «Альфа-строй» является застройщиком жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кроме того, как следует из сообщения Железнодорожного филиала ГУП МО «МОБТИ» № от ДД.ММ.ГГГГ объект, расположенный по адресу: <адрес>, в эксплуатацию не принят, т. е. целиком является объектом незавершенного строительства (л.д. №).

Администрация городского округа Железнодорожный Московской области также предоставила сообщение № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного объекта недвижимости, в котором говорится о том, что: не решен вопрос о присоединении жилого дома к электрическим сетям, не проведена сертификация электроснабжения дома, не выполнена диспетчеризация индивидуального теплового пункта (ИТП), нет сети телефонизации и радио, нет сети телевидения, не произведен расчет по долевому участию в реконструкции котельной №, не выполнены противопожарные мероприятия, не ликвидирована задолженность по аренде земельного участка и не завершены строительно-монтажные работы и работы по благоустройству в соответствии со сметой

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в т. ч. объекты незавершённого строительства.

В соответствии с п. 1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 16 ЖК РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживание в таком обособленном помещении.

В соответствии с п. 1 ст. 219 ГК РФ).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектами незавершённого строительства являются объекты капитального строительства - здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.

Согласно ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Факт создания подтверждается документом о сдаче объекта в эксплуатацию. При этом предусмотрена возможность регистрации права на объект незавершенного строительства заявителя, обладающего правами на земельный участок, на котором возводится данный объект, с представлением разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела усматривается и данное обстоятельство не оспаривается истцами Долбиевыми, что объект (жилой дом) строительством в полном объеме не завершен и в эксплуатацию в установленном порядке не сдан.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что каких-либо прав на индивидуально-определенное имущество, в отношении которого истцы Долбиевы просят установить их права, не возникло. Требования истцов Долбиевых заявленные при подаче искового заявления ставят вопрос о признании права собственности на конкретную площадь, а именно на кв. № в указанном выше жилом доме. При этом доля площади данной квартиры от общей площади еще не построенного объекта, не определена и не может быть в настоящее время определена. Раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.

Разрешением на строительство предусматривалось строительство <данные изъяты>-тиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а не его части в виде квартиры, такой же объект строительства определялся в договоре аренды земельного участка.

Т. к. спорное имущество в виде квартиры в незавершенном строительством доме обособленным не является, неоконченный строительством объект расположен на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику - ОАО ИК «Альфа-строй» суд приходит к выводу о том, что спорное жилое помещение в настоящее время не является самостоятельным, вне зависимости от всего объекта незавершенного строительства, объектом недвижимого имущества в неоконченном строительством доме, на который может быть зарегистрировано право собственности в объекте незавершенного строительства, а также не является самостоятельным объектом незавершенного строительства. На объект незавершенного строительства право собственности может быть зарегистрировано за застройщиком, кому предоставлен земельный участок. Расположенные в доме квартиры могут быть признаны предметом права собственности только после окончания строительства и принятия всего объекта в эксплуатацию.

Довод истцов Долбиевых о том, что в отношении спорного объекта недвижимости БТИ проведена первичная инвентаризация, не может быть принят судом, т. к. сами по себе обмеры помещения БТИ не означают окончание строительства дома, а также не определяют долю площади данной квартиры от общей площади еще не построенного объекта.

Также не может являться основанием для удовлетворения заявленного требования истцов Долбиевых тот факт, что спорное жилое помещение фактически передано им и ими заключены договоры на техническое обслуживание дома.

С учетом всего вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Долбиева Е.А. и Долбиевой С.А. к ООО ИК «Альфа-строй» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Железнодорожный городской суд Московской области со дня его принятия судом в окончательной форме.

Федеральный судья: Цуркан Л.С.