Дело № 2-170/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 января 2011 года г. Железнодорожный
Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Ермолиной М.Н., при секретаре Мельниковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова А.Б., Марьиной С.В. к ООО ИК «Альфа-Строй» о понуждении к получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию, обязании передать объект долевого строительства по передаточному акту, признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Попов А.Б., Марьина С.В. обратились в суд с иском к ООО ИК «Альфа-Строй» о понуждении к получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию, обязании передать объект долевого строительства по передаточному акту, признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил Договор № об уступке прав по Договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условий данного договора <данные изъяты> уступил, а истцы приняли права, принадлежащие <данные изъяты> по Договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в части получения в совместную собственности <данные изъяты> квартиры, а именно изолированное помещение без внутренней чистовой отделки и оборудования, планируемой общей площадью ориентировочно <данные изъяты> кв.м, расположенное на <данные изъяты> этаже в секции № жилого дома с условным номером квартиры №. Согласно условий Договора о участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты> и ООО ИК «Альфа-строй», последний принял на себя обязательства застройщика <данные изъяты> этажного жилого дома с общей площадью квартир <данные изъяты> кв.м, расположенного по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать квартиру в собственность участника строительства. В соответствии с пп. <данные изъяты> п. <данные изъяты> Договора ориентировочной срок окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при чем срок сдачи жилого дома может быть увеличен не более чем на <данные изъяты> календарных дней, о чем Застройщик был обязан письменно уведомить участника долевого строительства. Истцом выполнены обязательства по оплате по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается письмом <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ по смотровому ордеру № в лице начальника департамента по управлению недвижимостью ФИО5 ответчик фактически осуществил передачу, а истец произвел приемку квартиры по Договору от ДД.ММ.ГГГГ № об уступке прав по Договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью <данные изъяты> кв.м в секции <данные изъяты> на <данные изъяты> в жилом доме по адресу: <адрес>. При приемке квартиры выявлены следующие недостатки: деревянная входная дверь (по договору железная), стояк горячей воды при сходе в санузел, отсутствие ручек в стеклопакетах в помещениях: Кухня, комната, лоджия, отсутствие козырька на стеклопакете лоджии, нерабочее состояние стеклопакета в большой комнате, неправильное расположение батареи на кухне. Указанные недостатки ответчиком были устранены. В связи с неисполнением ответчиком обязательств, установленных п. <данные изъяты> Договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ обязательств в части окончания строительства, получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачу участникам жилищного строительства, ДД.ММ.ГГГГ истцами было направлено заказными письмами в адрес ответчика претензионное требование о передаче по акту приема-передачи квартиры в совместную собственность. Однако данное требование ответчиком было проигнорировано, обязательства по завершению строительства и получению разрешения на ввод в эксплуатацию, а также обязательства о передаче квартиры в совместную собственность истцов ответчиком не исполнены до настоящего времени. Кроме того, в их адрес в ДД.ММ.ГГГГ поступило уведомление о проведении ДД.ММ.ГГГГ общего собрания участников долевого строительства, инициированное <данные изъяты>. В повестке дня общего собрания стоял вопрос о сборе денежных средств указанным некоммерческим партнерством для достройки дома и вводе его в эксплуатацию. Таким образом, вследствие неисполнения ответчиком обязательств по Договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ по вводу в эксплуатацию и передачу участникам жилищного строительства построенных квартир, истцы не имеют возможности обратиться с органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором по причине уклонения ответчика от представления документов, подтверждающих факт постройки жилого дома и передаче квартиры, то есть – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Просят суд, с учетом уточнения требований, понудить ответчика выполнить свои обязательства по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав требования по Договору об участии в долевом строительстве много квартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и получить разрешении на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>; обязать ответчика осуществить передачу объекта долевого строительства – квартиры №, площадью <данные изъяты> кв.м, в <данные изъяты> секции, на <данные изъяты> этаже в жилом доме по адресу: <адрес> по передаточному акта (акту приема-передачи); признать право совместной собственности Попова А.Б. и Марьиной С.В. на объект незавершенного долевого строительства – №, площадью <данные изъяты> кв.м, в <данные изъяты> секции, на <данные изъяты> этаже в жилом доме по адресу: <адрес>.
Представитель истцов в судебном заседании иск поддержал и просил удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился. Представил отзыв в котором просил в удовлетворении иска отказать. Указал, что поскольку в настоящее время разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> не получено, исполнить обязательства по надлежащей передаче истцам объекта долевого строительства и передаче правоустанавливающих документов на нее ответчик не может. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию данные документы будут переданы истцам добровольно.
Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИК «Альфа-Строй» и <данные изъяты> был заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с которым Инвестор обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Квартиры в собственность Соинвестору, а Соинвестор обязуется уплатить установленные Договором инвестиционные платежи и принять Квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. (л.д. №)
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора об участии в долевом строительстве, ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора об участии в долевом строительстве, передача Квартир Соинвестору осуществляется после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию на основании двухстороннего Акта приема-передачи Квартир, который Стороны подписывают в течение <данные изъяты> дней после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора об участии в долевом строительстве, Соинвестор обязан одновременно с подписанием Акта приема-передачи на Квартиры заключить с эксплуатирующей организацией указанной Инвестором, договор на эксплуатацию и технического обслуживание недвижимого имущества.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора об участии в долевом строительстве, Инвестор обязуется обеспечить завершение строительства Объекта и предоставить его Государственной комиссии, назначенной в установленном порядке для установления соответствия результатов работ с проектной документацией, а также подписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта в соответствии с условиями Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ на строительного объекта: Жилого дома по <адрес> во ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИК «Альфа-Строй» <данные изъяты> были подписаны Дополнительные соглашения №, №, №, №, №, №, № которыми внесены изменения в договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
В том числе внесены изменения в п. <данные изъяты> и <данные изъяты>. Договора, ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ; срок предъявления Объекта Комиссии, назначаемой в установленном порядке для установления соответствия результатов работ с проектной документацией, а также подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта определен непозднее ДД.ММ.ГГГГ.
Также внесены изменения в п. <данные изъяты> Договора, определено, что Акт приема-передачи Квартир стороны подписывают в течение <данные изъяты> дней после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и истцами подписан договор № об уступке прав по Договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Участник долевого строительства уступает, а Новый участник долевого строительства, принимает указанные в настоящем Договоре права (требования), принадлежащие Участнику долевого строительства по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в части получения в собственность определенной в пункте <данные изъяты>. настоящего Договора квартиры. (л.д. №)
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора об уступке прав, Основной Договор заключен между Участником долевого строительства и ООО ИК «Альфа-строй» ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями Основного договора Застройщик обязался: (а) построить (создать) <данные изъяты> этажный жилой дом с общей площадью квартир ориентировочно <данные изъяты> кв.м., расположенный по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Квартиру в собственность Участнику долевого строительства; (б) обеспечить: выполнение строительно-монтажных работ согласно государственным градостроительным нормативам и правилам, предоставление результатов работ Государственной приемочной комиссии, назначаемой в установленном порядке, для установления их соответствия проектной документации и передачу Квартиры по завершении строительства Участнику долевого строительства по акту приема-передачи. Ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Срок сдачи Жилого дома в эксплуатацию может быть увеличен, но не более чем на <данные изъяты> календарных дней, о чем Застройщик письменно уведомляет Участника долевого строительства. Срок передачи Застройщиком Квартиры Участнику долевого строительства - не позднее <данные изъяты> дней с момента получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию. (в) Квартира сдается без отделки, кроме: входной металлической двери, оштукатуренных кирпичных стен, остекленной лоджии, окна оборудуются двухкамерными стеклопакетами, систем отопления и электроснабжения (выполненных в соответствии с проектной документацией), подводки холодного и горячего водоснабжения (до первого вентиля), подводки канализации. Гарантийный срок на Квартиру устанавливается в <данные изъяты> лет с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора об уступке прав, Новый участник долевого строительства приобретает права на получение в совместную собственность <данные изъяты> Квартиры, под которой понимается изолированное помещение без внутренней чистовой отделки и оборудования, планируемой общей площадью (по внутреннему периметру стен с учетом площадей балконов и лоджий, подсчитываемых с коэффициентом - <данные изъяты>) ориентировочно <данные изъяты> кв. м, расположенное на <данные изъяты> этаже, в секции № Жилого дома. Условный номер квартиры – <данные изъяты>.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора об уступке прав, за уступку прав (требований) Новый участник долевого строительства уплачивает Участнику долевого строительства сумму в размере <данные изъяты> руб.
Письмом <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается исполнение истцами условий договора об уступке прав требования от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.№)
В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось участниками процесса, что ОАО ИК «Альфа-строй» является застройщиком жилого дома по строительному адресу <адрес>. Жилой дом находится в стадии завершения строительства и не введен в эксплуатацию.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживание в таком обособленном помещении.
Из п. 1 ст. 223 ГК РФ следует общее правило о том, что моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является ее передача, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении вновь создаваемого недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства - здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.
Согласно ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Факт создания подтверждается документом о сдаче объекта в эксплуатацию.
При этом предусмотрена возможность регистрации права на объект незавершенного строительства заявителя, обладающего правами на земельный участок, на котором возводится данный объект, с представлением разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Из материалов дела усматривается, и данное обстоятельство не оспаривается истцами, что объект (жилой дом) строительством в полном объеме не завершен и в эксплуатацию в установленном порядке не сдан.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что каких-либо прав на индивидуально-определенное имущество, в отношении которого истцы просят установить их права, не возникло. Требование истцов о передаче им квартиры и признании права собственности в той форме как оно было заявлено, фактически ставит вопрос о признании права собственности на конкретную площадь – а именно на квартиру со строительным номером <данные изъяты> в указанном доме. При этом доля площади данной квартиры от общей площади еще не построенного объекта, не определена и не может быть в настоящее время определена. Раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после его ввода в эксплуатацию. Квартира в настоящее время не является самостоятельным, вне зависимости от всего объекта незавершенного строительства, объектом недвижимого имущества в неоконченном строительством доме, на который может быть зарегистрировано право собственности в объекте незавершенного строительства, а также не является самостоятельным объектом незавершенного строительства. На объект незавершенного строительства право собственности может быть зарегистрировано за застройщиком, кому предоставлен земельный участок. Расположенные в доме квартиры могут быть признаны предметом права собственности только после окончания строительства и принятия всего объекта в эксплуатацию.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования об обязании ответчика осуществить передачу истцам объекта долевого строительства – квартиры №, площадью <данные изъяты> кв.м, в <данные изъяты> секции, на <данные изъяты> этаже в жилом доме по адресу: <адрес> по передаточному акта (акту приема-передачи), а также о признании права совместной собственности истцов на объект незавершенного долевого строительства – №, площадью <данные изъяты> кв.м, в <данные изъяты> секции, на <данные изъяты> этаже в жилом доме по адресу: <адрес> не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.
Требование истцов о понуждении Ответчика выполнить свои обязательства по договору и получить разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу <адрес> также являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
Статья 12 ГК РФ предусматривает в качестве одного из способов защиты гражданских прав присуждение к исполнению обязанностей в натуре.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:…7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).
Документы, предусмотренные ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в настоящее время отсутствуют. При таких обстоятельствах, учитывая, что объект (жилой дом) строительством в полном объеме не завершен, оснований для возложения на ответчика обязанности по получению разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу <адрес> у суда не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Попова А.Б., Марьиной С.В. к ООО ИК «Альфа-Строй» о понуждении к получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию, обязании передать объект долевого строительства по передаточному акту, признании права собственности на объект незавершенного строительства - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение десяти дней через Железнодорожный городской суд Московской области со дня его принятия в окончательной форме.
Федеральный судья М.Н. Ермолина
Изготовлено 31 января 2011 года