Дело № 2-80/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
22 февраля 2011 года г. Железнодорожный
Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Цуркан Л.С., при секретаре Писаревой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Грачевой С.Н. к ООО «ПроектИнвест-2», ООО «Мортон- РСО», ЗАО «Первая Домостроительная Компания», ОАО «Домостроительный комбинат № 1» о признании права собственности на жилое помещение,
У С Т А Н О В И Л:
Грачева С.Н. обратилась с иском к ООО «ПроектИнвест-2» о признании права собственности на жилое помещение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПроектИнвест-2» и ею был заключен предварительный договор №. Согласно данному договор ответчитк продает, а истец покупает <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Из п. <данные изъяты> предварительного договора следует, что истец и ответчик обязуются после окончания строительства дома заключить между собой договор купли-продажи квартиры (основной договор).
Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через <данные изъяты> рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру. До настоящего времени ответчик право собственности не зарегистрировал.
Истец в полном объеме исполнил обязанности перед ответчиком, вытекающие из Предварительного договора №, в том числе и об оплате квартиры.
Она (Грачева) проживает в спорной квартире на основании временного ордера на вселение и несет расходы по оплате коммунальных платежей.
По настоящее время право собственности ответчика на квартиру не оформлено и не зарегистрировано в установленном порядке.
Строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира, осуществлялось во исполнение Распоряжения Администрации г. Железнодорожного, по которому компании ООО «ПроектИнвест-2» передавалась земля под застройку жилого микрорайона, в котором истец приобрел квартиру.
Грачева С.Н. считает, что в полном объеме исполнила свои обязанности по Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, строительство многоквартирного жилого дома завершено, дом как объект принят приемочной комиссией, не имеет иных лиц, которые бы по результатам реализации инвестпроекта и заключенных гражданско-правовых сделок, могли бы претендовать а спорную квартиру, в связи с чем, его требование о признании права собственности подлежит полному удовлетворению. Также ею выполнен досудебный претензионный порядок урегулирования споров.
Для регистрации права собственности за истцом необходима первоначальная регистрация права собственности на квартиру ответчиком. Однако, в связи с тем, что между участниками инвестиционного контракта не подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта, первоначальное право собственности зарегистрировано быть не м ожжет, и как следствие не может быть зарегистрировано право собственности истца на спорную квартиру.
Считает, что отсутствие государственной регистрации права собственности за ней на спорную квартиру влечет нарушение ее прав по владению и пользованию своим имуществом. Просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адрес: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил признать за истцом право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, поскольку при завершении строительства дому был присвоен другой адрес.
Определениями суда в качестве соответчиков были привлечены ООО «Мортон- РСО», ЗАО «Первая Домостроительная Компания», ОАО «Домостроительный комбинат № 1».
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.
В судебное заседание представитель ответчика - ООО «ПроектИнвест-2» не явился, о дне слушания дела извещен, в своем заявлении не возражал против исковых требований.
В судебное заседание представитель ответчика - ООО «Мортон- РСО» не явился, о дне слушания дела извещен.
В судебное заседание представители ответчиков - ЗАО «Первая Домостроительная Компания», ОАО «Домостроительный комбинат № 1» не явились, о дне слушания дела извещены, оставили разрешение спора на усмотрение суда. Считают себя не надлежащим ответчиками, поскольку никаких договоров с истцом не заключали. Просили рассматривать дело в их отсутствие.
В судебное заседание представитель 3-го лица - Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о Московской области не явился, о дне слушания дела извещен, просил рассматривать дело в его отсутствие, разрешение спора оставили на усмотрение суда.
В судебное заседание представитель 3-го лица АКБ «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (ОАО) не явился, о дне слушания дела извещен, в своем отзыве против исковых требований не возражал, просил суд при вынесении решении принять во внимание нахождение спорного жилого помещения под обременением у банка на основании Договора залога в связи с ипотекой.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Грачевой С.Н.и ответчиком -ООО «ПроектИнвест-2» был заключен Предварительный договор №, в соответствии с которым продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общая площадь квартиры <данные изъяты> кв.м. с учетом помещений вспомогательного назначения (л.д. №).
В соответствии с п. <данные изъяты> по настоящему договору стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры. Основной договора должен быть заключен не позднее, чем через <данные изъяты> рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Не позднее <данные изъяты> дней со дня регистрации права собственности на квартиру продавец обязан направить в адрес покупателя письменное уведомление о такой регистрации, в котором также указывается перечень документов, требующийся от покупателя для регистрации сделки, в соответствии с действующими распоряжениями территориального органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. <данные изъяты> основной договор будет заключен сторонами на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, которые состоят в следующем:
Предметом основного договора (п. <данные изъяты>) является купля-продажа квартиры, указанной в п. <данные изъяты> Договора (с учетом изменения адреса со строительного на почтовый и площади по результатам обмера БТИ). Продавцом квартиры по основному договору является ООО «ПроектИнвест-2», покупателем квартиры по основному договору является Грачева С.Н.
Согласно п. <данные изъяты> Договора стоимость квартиры, подлежащая уплате покупателем по основному договору, является окончательной, не подлежит изменению в связи с изменением общей площади квартиры с учетом помещений вспомогательного назначения по результатам обмеров БТИ и составляет <данные изъяты> рублей, НДС не облагается.
В соответствии с п. <данные изъяты> оплата по основному договору производится покупателем на условиях предварительной оплаты в полной сумме договора.
Согласно п. <данные изъяты> Договора данное жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств, предоставленных АКБ «Расчетный Объединенный Союзный Европейский банк» (ОАО) на основании Кредитного договора, сумма кредита используется полностью.
С момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру квартира считается находящейся в залоге (ипотеке) в силу закона у АКБ «Расчетный Объединенный Союзный Европейский банк» (ОАО) в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке».
При регистрации права собственности покупателя на квартиру одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) квартиры, залогодержателем по данному залогу является АКБ «Расчетный Объединенный Союзный Европейский банк» (ОАО).
Согласно п. <данные изъяты> передача квартиры покупателю будет произведена по акту приема-передачи.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по предварительному договору покупатель должен перечислить на расчетный счет продавца денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, НДС не облагается, при этом, после заключения основного договора указанные выше денежные средства будут зачтены продавцом в счет оплаты основного договора.
Кроме того, судом установлено, что до заключения предварительного договора с Грачевой С.Н. в ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа Железнодорожный и ООО «Мортон-РСО» (инвестор-застройщик) был заключен Инвестиционный контракт (л.д. №), предметом которого является реализация инвестиционного проекта, строительства Инвестиционного объекта многоэтажного жилого комплекса, состоящего из <данные изъяты> жилых домов серии <данные изъяты> со встроенными помещениями на <данные изъяты> этаже;) <данные изъяты> секционного <данные изъяты> этажного ; 5) <данные изъяты> секционного <данные изъяты> этажного; 6) <данные изъяты> секционного <данные изъяты> этажного; 7) <данные изъяты> секционного <данные изъяты> этажного; 8) <данные изъяты> секционного <данные изъяты> этажного; 9) <данные изъяты> секционного <данные изъяты> этажного и других объектов социальной и инженерной инфраструктуры на земельном участке муниципальной собственности с кадастровыми номерами: № площадью <данные изъяты> кв.м., № площадью <данные изъяты> кв.м., № площадью <данные изъяты> кв.м., находящемся по адресу: <адрес> с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах <данные изъяты> рублей.
Согласно п. <данные изъяты> ст. <данные изъяты> Инвестиционного контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-застройщик обязуется за счет собственных и (или) привлеченных средств, произвести новое строительство объекта по адресу: <адрес>, размер общей площади квартир объекта ориентировочно <данные изъяты> кв.м., общая площадь нежилых помещений ориентировочно <данные изъяты> кв.м.
Срок ввода объекта в эксплуатацию, согласно контракту, ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с проектом организации строительства объекта.
В соответствии со ст. <данные изъяты> контракта соотношение раздела имущества (имущественные доли) по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции: Администрации: <данные изъяты>% общей площади квартир, готовых к заселению; <данные изъяты>% общей площади нежилых помещений (офисов), исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые); <данные изъяты>% инженерных объектов и коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения, объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в объекте; <данные изъяты>% объектов социальной структуры; Инвестору-застройщику - <данные изъяты>% общей площади квартир, <данные изъяты>% общей площади нежилых помещений (офисов), исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Предварительное распределение конкретных квартир и нежилых помещений производится сторонами путем подписания протокола предварительного распределения квартир и нежилых помещений в течение <данные изъяты> дней после получения инвестором-застройщиком в установленном законом порядке разрешения на строительство, который вступает в силу с момента его подписания, и является неотъемлемой частью контракта.
Согласно п. <данные изъяты>. контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации, инвестору-застройщику и привлеченным третьими лицам, по итогам реализации контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
В соответствии с п. <данные изъяты> контракта при завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества уточняется по экспликациям и техническим паспортам МособлБТИ, которые изготавливаются по заявке инвестора-застройщика на основании утвержденного проекта (ТЭО) и натуральных обмеров МособлБТИ и согласовываются сторонами. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.
Инвестиционный контракт зарегистрирован в Администрации городского округа Железнодорожный ДД.ММ.ГГГГ, в Минмособлстрое - ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мортон-РСО» (инвестор) и ОАО «Домостроительный комбинат № 1» (ОАО «ДСК-1») (соинвестор) был заключен Инвестиционный договор №, предметом которого является привлечение инвестиционных средств соинвестора для реализации Инвестиционного проекта по строительству жилых домов на земельном участке по строительному адресу: <адрес> (л.д. №).
Согласно п. <данные изъяты> результатом инвестиционной деятельности соинвестора является возникновение у него права на площадь жилых домов серии производства ОАО «ДСК №1».
Согласно п. <данные изъяты> общая площадь объектов ориентировочно <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с п. <данные изъяты> Срок завершения строительных работ по последнему объекту ориентировочно ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. <данные изъяты> инвестиционный взнос соинвестора определяется исходя из затрат на строительство объектов, перечень которых указан в Приложении № к Договору и составляет <данные изъяты>% от затрат по строительству объектов.
В соответствии с п. <данные изъяты> в качестве результата инвестиционной деятельности по настоящему Договору у соинвестора возникают права на площади в каждом объекте в следующем размере: <данные изъяты>% общей площади объекта, указанных в п. <данные изъяты> Договора, <данные изъяты>% нежилой площади объекта (в том числе площади встроенно-пристроенных помещений), указанных в п. <данные изъяты> настоящего Договора.
Согласно п. <данные изъяты> Договора оформление имущественных прав соинвестора по результатам реализации настоящего Договора на долю объекта соинвестора производится в установленном порядке, после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по настоящему Договору на основании Акта о результатах реализации настоящего Договора по каждому объекту.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора моментом исполнения обязательств по настоящему Договору в отношении каждого объекта считается дата подписания сторонами Акта о результатах реализации настоящего Договора по каждому объекту.
Кроме того, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ДСК-1» и ЗАО «Первая Домостроительная компания» (инвестор) был заключен Инвестиционный договор № (л.д. №), предметом которого (п.<данные изъяты>) является привлечение инвестора для инвестирования строительства доли многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, и получению результатов инвестиционной деятельности в виде отдельных квартир.
Согласно п. <данные изъяты> доля инвестора в объекте до обмеров БТИ составляет <данные изъяты> кв.м. площади объекта с учетом балконов и лоджий, уточняется в соответствии с обмерами БТИ, и соответствуют отдельным квартирам, согласно приложению № к Договору, являющемуся его неотъемлемой частью.
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора указанный в договоре адрес является строительным адресом объекта, после сдачи которого в эксплуатацию ему будет присвоен почтовый адрес.
Согласно п. <данные изъяты>. договор заключается в соответствии с Инвестиционным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между «ДСК-1» и ООО «Мортон-РСО».
В соответствии с п. <данные изъяты> Договора инвестиционный взнос, вкладываемый инвестором в строительство данного объекта и соответствующий его доле в объекте по договору, до обмеров БТИ составляет <данные изъяты> рублей
В соответствии с п. <данные изъяты> при изменении доли инвестора по результатам обмеров БТИ изменяется инвестиционный взнос, предусмотренный п. <данные изъяты> Изменение инвестиционного взноса рассчитывается из стоимости инвестирования строительства одного кв. метра площади объекта.
В соответствии с п. <данные изъяты>. с момента подписания сторонами Акта реализации договора у инвестора возникает право на оформление в собственность квартир, соответствующих доле инвестора в объекте.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Первая Домостроительная компания» (продавец) и КТ «ДСК-1 и Компания» (покупатель) был заключен Предварительный договор № (л.д. №), в соответствии с которым продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить квартиры в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, указанные в приложении №, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, и обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи.
На основании Договора № КТ «ДСК-1 и Компания» уступил свои права требования по выше указанному договору ООО «ПроектИнвест-2» (л.д. №).
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Судом установлено, что в настоящее время строительство дома, в котором находится спорное жилое помещение, завершено, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, данному дому присвоен почтовый адрес, спорное жилое помещение находится по адресу: <адрес>, кроме того, указанное жилое помещение передано истцу Грачевой С.Н. ДД.ММ.ГГГГ на основании Временного ордера, выданного ОАО «ДСК-1» (л.д. №).
Из Технического паспорта жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. представленного истцом следует, что площадь жилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м. (л.д. №).
Кроме того, истец вносит оплату за предоставляемые ему коммунальные услуги (л.д. №).
Из материалов дела следует, что истец Грачева С.Н. свои обязательства по договору выполнила, перечислил сумму денежных средств, являющейся также оплатой и по основному договору.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, суд приходит к выводу, что действия сторон договора свидетельствуют о заключении ими договора купли-продажи указанного выше жилого помещения, в связи с чем, следует считать заключенным договор купли-продажи жилого помещения между истцом и ответчиком - ООО «ПроектИнвест-2».
Кроме того, судом установлено, что в настоящее время истец Грачева С.Н. не имеет возможности оформить указанное жилое помещение в собственность, поскольку не зарегистрировано право собственности за продавцом на спорное жилое помещение.
Из сведений, представленный Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, следует, что право собственности продавца, в частности ООО «ПроектИнвест-2», на спорное жилое помещение до настоящего времени не зарегистрировано.
Также, судом установлено, что длительное исполнение условий инвестиционного контракта его сторонами, а также длительная реализация последующих заключенных инвестиционных договоров сделало невозможным заключение основного договора между Грачевой С.Н. и ООО «ПроектИнвест-2».
Между тем, суд приходит к выводу, что Грачева С.Н. как потребитель, в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», исполнивший условия договора, вправе получить спорное жилое помещение в собственность.
Однако, поскольку данное жилое помещение находится под обременением по договору залога, то данные права в силу закона также подлежат государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным исковые требования удовлетворить.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Грачевой С.Н. к ООО «ПроектИнвест-2», ООО «Мортон- РСО», ЗАО «Первая Домостроительная Компания», ОАО «Домостроительный комбинат № 1» о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.
Признать за Грачевой С.Н. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Право собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации одновременно с регистрацией права ипотеки (залога) в силу закона на данное недвижимое имущество, залогодержателем по которому будет являться Акционерный Коммерческий Банк «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (ОАО), а залогодателем - Грачева С.Н.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение десяти дней через Железнодорожный городской суд Московской области со дня его принятия судом в окончательной форме.
Федеральный судья Цуркан Л.С.
Решение в окончательной форме изготовлено 25.03.2011 года.