Дело № 2-1034/11
РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации27 мая 2011 года г. Железнодорожный
Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фетисовой Е.С., при секретаре Бездетко В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Третьякова С.В., Третьяковой В.А. к ООО «ПроектИнвест-2» о признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с названным иском, в обоснование которого указали, что ДД.ММ.ГГГГ они заключили с ООО «ПроектИнвест-2» Предварительный договор №, направленный на заключение в будущем договора купли-продажи <данные изъяты> квартиры, расположенной по строительному адресу <адрес> ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м. Свои обязательства по оплате договора истцы выполнили в полном объеме. Дом сдан и принят в эксплуатацию. Жилое помещение фактически передано Истцам, расчеты между Ответчиком и Истцами полностью произведены. Однако до настоящего времени договор купли-продажи квартиры с ответчиком не заключен из-за отсутствия у него зарегистрированного права собственности на квартиру. Считают, что это обстоятельство, следствием которого является отложение на неопределненный срок исполнение обязательств по заключению с ними договора купли-продажи спорной квартиры, не является основанием к отказу в признании за ними права собственности на занимаемое жилое помещение как способу защиты гражданских прав.
Просят суд признать за ними право общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>.
В судебном заседании Третьяков С.В. от своего имени и как представитель Третьяковой В.А. по доверенности на иске настаивал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «ПроектИнвест-2» в суд не явился, извещен, в письменных возражениях на иск указывает, что срок заключения основного договора купли-продажи с истцами не наступил, право собственности ответчика на квартиру в установленном законом порядке не оформлено. Акт реализации инвестиционного проекта сторонами инвестиционного контракта не подписан по причинам, не зависящим от ответчика. Права истцов не нарушены.
Представитель третьего лица ООО «Мортон-РСО» в судебное заседание не явился, извещен, в письменных возражениях на иск указывает, что с иском не согласен, на сегодняшний день акт реализации инвестиционного контракта с Администрацией на строительство жилого дома не подписан, после подписания акта всеми сторонами будут проведены взаиморасчеты сторон в связи с изменениями площадей квартир по результатам обмеров БТИ, подписаны акты реализации договоров соинвестирования и акты приема-передачи квартир. После окончания данных действий будет сформирован предусмотренный законодательством пакет документов, необходимый для оформления квартир в собственность.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в суд не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие, решение спора оставил на усмотрение суда.
Представитель третьего лица АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) в судебное заседание не явился, извещен, представил письменный отзыв, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражает.
Представители третьих лиц ОАО «Домостроительный комбинат № 1», ООО «Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «ДСК-1 и Компания», ОАО «ДСК-1», ЗАО «ДСК-1», Администрации г.о.Железнодорожный в суд не явились, извещены, возражений на иск не представили.
Суд, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению.
Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
В соответствии со ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Судом установлено, что на основании инвестиционного контракта на строительство многоэтажного жилого комплекса на территории <адрес>, заключенного между Администрацией г.о.Железнодорожный и ООО «Мортон-РСО», зарегистрированного в Администрации г.о.Железнодорожный ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№), протокола предварительного распределения квартир (приложение № от ДД.ММ.ГГГГ к инвестиционному контракту), права на <данные изъяты> квартиру, расположенную по строительному адресу <адрес> ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежат инвестору-застройщику ООО «Мортон-РСО».
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что почтовый адрес указанной квартиры после ввода дома в эксплуатацию: <адрес>, общая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ составляет <данные изъяты> кв.м.
Права на данную квартиру были переданы от ООО «Мортон-РСО» к ООО «Проект-Инвест-2» по договору соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, протоколу предварительного распределения квартир от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПроектИнвест-2» (продавец) и Третьяковым С.В., Третьяковой В.А. (покупатели) заключен предварительный договор №, согласно которому продавец принял решение продать, а покупатели приняли решение купить в построенном доме <данные изъяты> квартиру, расположенную по строительному адресу <адрес> ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м. (п.<данные изъяты>). Стороны обязуются после окончания строительства заключить между собой договор купли-продажи квартиры не позднее, чем через <данные изъяты> рабочих дня после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. С регистрацией права собственности покупателей на квартиру регистрируется залог (ипотека) квартиры в пользу залогодержателя - АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) (п.<данные изъяты>). Предметом основного договора купли-продажи договора является купля-продажа квартиры, покупатели по основному договору приобретают право общей совместной собственности на квартиру (п.<данные изъяты>).
Стоимость квартиры, подлежащая уплате покупателями по основному договору, является окончательной, не подлежит изменению, в том числе в связи с изменением общей площади квартиры по результатам обмеров БТИ, и составляет <данные изъяты> рублей (п.<данные изъяты>).
Платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что истцы внесли на счет ответчика по данному договору сумму <данные изъяты> рублей (л.д.№).
Таким образом, полученная ответчиком сумма за квартиру является также оплатой и по Основному договору.
В предварительном договоре оговорены все существенные условия основного договора, в том числе предмет договора купли-продажи, стоимость квартиры, установлен срок заключения основного договора.
Согласно кадастрового плана квартиры и технического паспорта БТИ общая площадь спорной квартиры по обмерам составляет <данные изъяты> кв.м.
Заключение основного договора купли-продажи необходимо как основание для оформления права собственности истца на квартиру. До настоящего времени договор купли-продажи квартиры не заключен по независящим от него причинам. При этом точный календарный срок для заключения основного договора предварительным договором не предусмотрен, а после принятия дома в эксплуатацию прошли разумные сроки для оформления права собственности продавца и заключения основного договора купли-продажи, чем существенно нарушены права истца по приобретению и оформлению права собственности на вышеуказанное жилое помещение.
Как следует из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области у них отсутствует сведения о регистрации прав на данную квартиру (л.д.№).
С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что к возникшим между истцами и ООО «ПроектИнвест-2» отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие отношения, возникающие из договоров купли-продажи недвижимости.
Свои обязательства по оплате, предусмотренные заключенным предварительным договором, истцы выполнили в полном объеме, что подтверждается представленными платежными документами.
Исходя из того, что жилой дом по адресу <адрес>, введен в эксплуатацию (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ), к моменту разрешения спора данная квартира является объектом недвижимости, а истцы фактически владеют, пользуются построенным объектом недвижимости с момента выдачи им как владельцам квартиры ордера на вселение в жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№), ими заключен договор о передаче прав по управлению домом с <данные изъяты> и вносятся платежи на содержание данной квартиры, то есть истцы фактически осуществляют права собственника, указанные в ст.209 ГК РФ, исполнили взятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры, исковые требования подлежат удовлетворению.
То обстоятельство, что до настоящего времени не подписаны акты реализации инвестиционных договоров само по себе не является основанием к отказу в иске, так как право истцов на спорную квартиру возникло в результате заключения договора, в связи с чем, не зависит от подписания актов реализации договоров инвестирования.
Суд отмечает, что ни одной организацией, привлеченной к участию в деле, и являющейся составляющей цепочки передачи прав на квартиру и участвующей в инвестиционном проекте, не оспорено право истцов на спорную квартиру, равно как и обстоятельства полного исполнения ими обязательств по оплате спорной квартиры.
Стороны цепочки инвестиционных контрактов не оспорили, что между ними произведены расчеты за спорную квартиру. При возникновении взаимных претензий финансового характера, стороны не лишены права разрешить их в общем порядке.
Учитывая, что условия договора истцами выполнены надлежащим образом, а также учитывая факт истечения разумных сроков для заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры, суд считает возможным иск удовлетворить.
В связи с тем, что истцами для приобретения спорной квартиры АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) был предоставлен кредит по условиям кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений ст.13, п.1 ст.77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» суд считает необходимым признать АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) залогодержателем в силу закона в отношении спорной квартиры.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Третьякова С.В., Третьяковой В.А. к ООО «ПроектИнвест-2» о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.
Признать за Третьяковым С.В., Третьяковой В.А. право общей совместной собственности на <данные изъяты> квартиру по адресу: <адрес>.
Признать АКБ «РОСЕВРОБАНК» (ОАО) залогодержателем в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение десяти дней через Железнодорожный городской суд Московской области со дня изготовления полного текста решения.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Полный текст решения суда изготовлен 01.06.2011 года