Дело № 2- 1872/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 30 августа 2011 года г. Железнодорожный Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Цуркан Л.С., при секретаре Писаревой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карюкина А.В., Карюкиной М.В. к ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания» МИК, Внешнему управляющему ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме, У С Т А Н О В И Л: Карюкин А.В., Карюкина М.В. обратились с иском к ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания» МИК, Внешнему управляющему ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» (инвестор) был заключен Договор № о долевом участии в строительстве <данные изъяты> секционного монолитно-кирпичного жилого дома - новостройки по адресу: <адрес>, с целью приобретения в собственность (в равных долях) <данные изъяты> квартиры №, расположенной на <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно указанному договору ответчик по завершению строительства обязался передать дольщику объект недвижимости в виде <данные изъяты> квартиры, а истцы обязались профинансировать строительство данной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ими своевременно выполнены обязательства по договору в полном объеме путем перечисления денежных средств в размере <данные изъяты> на расчетный счет ЗАО «ИСК МИК». Согласно п. <данные изъяты> Договора срок сдачи дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ответчик до настоящего времени квартиру им в собственность не передал. Степень готовности жилого дома составляет <данные изъяты>%. Выстроено здание под крышей, установлены окна, выполнены монтажные перегородки, смонтированы лифты, проведены коммуникации. С ДД.ММ.ГГГГ преступило к работе по дому ФГУП <данные изъяты>. Но на сегодняшний день дом в эксплуатацию не введен, срок сдачи дома нарушен. В досудебном порядке разрешить спор не представляется возможным, так как определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ответчика была введена процедура банкротства, в связи с чем, дом может попасть в конкурсную массу с дальнейшей продажей с публичных торгов. Для о платы приобретаемой квартиры № ими был взят ипотечный кредит <данные изъяты>. Согласно заключенному кредитному договору № со Сберегательным банком ОФ в течение <данные изъяты> с даты выдачи ипотечного кредита им необходимо представить Сбербанку документ, подтверждающий право собственности на квартиру для подтверждения цели использования кредита - инвестирование <данные изъяты> квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>. Сбербанк ДД.ММ.ГГГГ обратился с запросом в ЗАО «ИСК МИК» о причинах задержки передачи квартиры в их собственность. В настоящее время между ними и Сбербанком оформлено дополнительное соглашение № к Кредитному договору, согласно которому им необходимо до ДД.ММ.ГГГГ представить банку свидетельство о праве собственности на квартиру. Просили признать за ними право общей долевой собственности, по <данные изъяты> доле за каждым, на квартиру в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес>, в виде <данные изъяты> квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. В судебном заседании истцы - Карюкин А.В., Карюкина М.В. исковые требования поддержали, подтвердили обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просили иск удовлетворить. В судебном заседании представитель внешнего управляющего ЗАО «ИСК МИК» возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку дом в настоящее время не сдан в эксплуатацию. Объект незавершенного строительства является самостоятельным объектом и разделить его невозможно, часть объекта не может быть выделена в натуре. Истцы свои обязательства по договору выполнили. Но кроме этого, при изменении площади помещения, в соответствии с договором, предусмотрена доплата, в связи с чем, необходимо заключение дополнительного соглашения. В судебное заседание представители 3-их лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Сберегательного банка РФ (Мещанское отделение №), Администрации городского округа Железнодорожный, ЗАО «Риэлт Инвест Строй», Министерства строительного комплекса Московской области не явились, о дне слушания дела извещены. Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Инвестиционно-Строительной Компанией МИК» и Карюкиным А.В., Карюкиной М.В. был заключен Договор № о долевом участии в строительстве, предметом которого является совместное участие сторон в инвестировании строительства <данные изъяты> монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) (л.д.№). В соответствии с п. <данные изъяты> Договора дольщик принимает участие в строительстве жилого дома в объеме финансирования <данные изъяты> квартиры №, расположенной <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и жилой площадью <данные изъяты> кв.м., с плановым сроком сдачи жилого дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. При выполнении возложенных настоящим Договором обязательств и после сдачи жилого дома в эксплуатацию дольщик приобретает право равнодолевой собственности на выше указанную квартиру. В соответствии с п. <данные изъяты> Договора общая площадь квартиры в настоящем Договоре указана в соответствии с данными, указанными в Акте распределения площадей (Приложение № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору № на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ) и после проведения паспортизации жилого дома может иметь отклонения, как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой перерасчет стоимости квартиры. В случае уменьшения общей площади квартиры от площади, указанной в настоящем Договоре дольщику возвращаются денежные средства пропорционально уменьшению площади. В случае увеличения общей площади квартиры от площади, указанной в настоящем Договоре дольщик доплачивает за каждый дополнительный метр фактически сложившуюся себестоимость <данные изъяты> кв.м. жилой площади в жилом доме, указанном в п. <данные изъяты> ( с учетом коэффициента использования денежных средств, который зависит от срока оплаты суммы целевого финансирования, указанной в п. <данные изъяты> настоящего Договора), в течение <данные изъяты> с момента получения соответствующего уведомления от Компании. При расчете и перерасчете цены Договора общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех помещений квартиры по данным БТИ (включая лоджии, балконы) без соответствующих коэффициентов приведения (понижения). Согласно п. <данные изъяты> Договора сумма целевого финансирования на строительство квартиры настоящего Договора составляет сумму в размере <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> за <данные изъяты> кв.м. Дольщик оплачивает сумму в размере <данные изъяты>, применительно к общей площади квартиры (<данные изъяты> кв.м.) настоящего Договора, включая летние, в том числе, лоджие, балконы, вспомогательные и пристроенные помещения квартиры, без соответствующих коэффициентов приведения (понижения). Сумма целевого финансирования не окончательна и подлежит изменению в соответствии с условиями п. <данные изъяты> настоящего договора. Согласно п. <данные изъяты> Договора дольщик обязуется внести задаток в рублях в сумме, равной <данные изъяты>, в момент подписания настоящего Договора. Перечислить на расчетный счет компании денежные средства в сумме, равной <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. <данные изъяты> Договора компания обязуется профинансировать строительство жилого дома путем перечисления денежных средств лицу, осуществляющему строительство жилого дома. В соответствии с п. <данные изъяты> Договора в случае правовой регистрации настоящего договора компанией, в срок не позднее <данные изъяты> с момента открытия фактической регистрации прав собственности на жилой дом в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области и подписания дольщиком Акта приема-передачи квартиры в собственность дольщика квартиру настоящего договора и правоустнавливающие документы, подтверждающие имущественные права дольщика на квартиру, при условии надлежащего исполнения дольщиком условий настоящего договора. До заключения указанного выше договора о долевом участии в строительстве ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Железнодорожного и <данные изъяты> был заключен Инвестиционный контракт на строительство многоэтажного жилищного комплекса по адрес: <адрес> (строительный адресу), предметом которого является инвестирования и строительство многоэтажного жилищного комплекса с подземными гаражами на земельном участке, общей площадью <данные изъяты> (л.д. №). Кроме того, к данному Инвестиционному договору <данные изъяты> дополнительных соглашений (л.д. №). В соответствии с п. <данные изъяты> указанного Инвестиционного контракта участники контракта получают по результатам строительства площади жилых и нежилых помещений в определенном контрактом процентном соотшении. ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> (цедент) и ЗАО «Риэлт-Инвест» (цессионарий) был заключен Договор об уступке прав и обязанностей по инвестиционному контракту на строительство многоэтажного жилищного комплекса по адресу: <адрес> (строительный), согласно которому цедент уступает в полном объеме свои права и обязанности цессионарию по инвестиционному контракту на строительство многоэтажного жилищного комплекса по выше указанному адресу, соответственно цессионарий обязуется компенсировать цеденту затраты, понесенные им ранее по контракту (л.д. №). ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Риэлт-Инвест» и <данные изъяты> был заключен Договор № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории <адрес>, а также Дополнительные соглашения к нему, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого <данные изъяты> дома на земельном участке, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Результатом реализации является получение сторонами договора жилых и нежилых помещений в данном объекте стрительства. Впоследствии ЗАО «Риэлт-Инвест» было переименовано на ЗАО «Риэлт Инвест Строй». Для оплаты денежных средств по Договору ДД.ММ.ГГГГ между Карюкиным А.В.. Карюкиной М.В. и Сберегательным банком РФ был заключен Кредитный договор №. согласно которому кредитор обязуется предоставить созаемщикам ипотечный кредит <данные изъяты> в сумме <данные изъяты> под <данные изъяты> % годовых на инвестирование строительства <данные изъяты> квартиры №, на <данные изъяты> этаже, секция <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, на срок по ДД.ММ.ГГГГ. При этом заемщики, в соответствии с п. <данные изъяты> Кредитного договора, оплачивают <данные изъяты> Из представленных платежных документов (л.д. №) следует, что свои обязательства истцы - Карюкин А.В. и Карюкина М.В. по внесению указанных выше денежных средств выполнили. Судом также установлено, что определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ответчика было введено внешнее управление сроком на <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании исследовался вопрос о степени готовности многоквартирного дома по адресу <адрес> и соответственно <данные изъяты> квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., согласно договору. Из экспертного заключения №, представленного в материалы дела стороной истца, следует, что в квартире № обнаружено присутствие наружных и внутренних (межквартирных и межкомнатных) стен. В квартиру установлен входной дверной блок. В помещении присутствует железобетонная вытяжная вентиляция. Цементно-песчаная стяжка на полах не выполнена (кроме помещения с/у). железобетонные, пенобетонные, кирпичные поверхности стен под отделку не подготовлены. В квартире установлены все необходимые для нормальной эксплуатации квартиры инженерные коммуникации - стояки водопровода, отопления, канализации, горячей воды. Выполнен ввод электроснабжения в квартиру до электрического щитка, выполнена разводка электроосвещения. Установлены конвекторы отопления, выполнена разводка отопительной системы. Выполнены внутренние стены, разделяющие помещения и квартиры. рулонная гидроизоляция в санузле присутствует. Высота комнат от пола до потолка колеблется от <данные изъяты>. Согласно заключению площадь составляет <данные изъяты> кв.м., эксперт определяет помещение как завершенное строительством (л.д. №). Кроме того, для исследования наличия квартиры в объекте незавершенного строительства, подлежащего впоследствии истцам, было проведено обследование Железнодорожным филиалом ГУП МО «МОБТИ». Согласно плану и экспликации помещения, изготовленного по запросу суда Железнодорожным филиалом ГУП МО «МОБТИ», площадь квартиры с учетом неотапливаемых помещений составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> кв.м. Однако, поскольку строительство объекта не завершено, то данные размеры следует считать предварительными и ориентировочными. В связи с чем, суд не может согласиться с доводами стороны ответчика о возможности проведения взаиморасчетов по указанному плану и экспликации ГУП МО «МОБТИ». Из содержания Договора о долевом участии в строительстве, который заключен истцами, следует, что такие взаиморасчеты возможны после паспортизации и дома и соответственно ввода дома в эксплуатацию, то есть при наличии квартиры, подлежащей передаче в собственность как готового объекта. Соответственно измерение площади квартиры, указанной в заключении, представленном истцами, также является ориентировочным. Все указанные обследования данного помещения подтверждают его наличие и построенное на основании заключенного истцами договора с использованием внесенных ими денежных средств и соответственно в полном объеме выполнившими свои обязательства до введения дома в эксплуатацию. Внесение же остальных денежных средств либо их возврат ответчиком является обязательством, действующим после ввода дома в эксплуатацию Таким образом, суд приходит к выводу о наличии объекта недвижимости - многоквартирного дома по адресу <адрес>. Кроме того, из ответа ЗАО «ИСК МИК» (л.д. №) следует, что на ДД.ММ.ГГГГ готовность объекта - многоквартирного дома по указанному адресу, составляет <данные изъяты>%. Исходя из выше указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, <данные изъяты> квартира №, подлежащее передаче истцам в собственность ответчиком, изначально определенная договором о долевом участии в строительстве с согласованием месторасположения и основных характеристик, в качестве результата инвестиционной деятельности, создано в натуре. Кроме того, суд приходит к выводу, что в настоящее время истцы не имеют возможности оформить указанное жилое помещение в собственность, поскольку ответчиком не оформлены документы, необходимые для ввода дома в эксплуатацию, и не зарегистрировано право собственности за продавцом на спорное жилое помещение. Из сведений, представленный Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, следует, что право собственности продавца, в частности ЗАО «ИСК МИК», на спорное жилое помещение до настоящего времени не зарегистрировано, сведений о вводе указанного дома не имеется. Между тем, суд приходит к выводу, что Карюкин А.В., Карюкина М.В. как потребители, в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», исполнивший условия договора, вправе получить построенное в соответствии с договором и внесенными ими денежными средствами жилое помещение в собственность. При таких обстоятельствах, а также, учитывая то обстоятельство, что участие в строительстве многоквартирного дома является долевым, суд полагает возможным признать за истцами право общей долевой собственности, по <данные изъяты> доле за каждым, на долю в виде квартиры №, расположенной на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> секции, имеющей ориентировочную площадь с учетом неотапливаемых помещений <данные изъяты> кв.м., согласно плану БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес>. Поскольку истцами заключен кредитный договор со Сберегательным банком РФ, а указанная квартира является предметом залога по договору, что суд считает необходимым признать Сберегательный банк РФ залогодержателем в силу закона в отношении доли в виде квартиры №, расположенной на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> секции, имеющей ориентировочную площадь с учетом неотапливаемых помещений <данные изъяты> кв.м., согласно плану БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес>. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, 235, 237 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковое заявление Карюкина А.В., Карюкиной М.В. к ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания» МИК, Внешнему управляющему ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК» о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме - удовлетворить частично. Признать за Карюкиным А.В., Карюкиной М.В. право общей долевой собственности, по <данные изъяты> доле за каждым, на долю в виде квартиры №, расположенной на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> секции, имеющей ориентировочную площадь с учетом неотапливаемых помещений <данные изъяты> кв.м., согласно плану БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес>. Признать Сберегательный банк РФ залогодержателем в силу закона в отношении доли в виде квартиры №, расположенной на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> секции, имеющей ориентировочную площадь с учетом неотапливаемых помещений <данные изъяты> кв.м., согласно плану БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в незавершенном строительством жилом доме по адресу: <адрес>. Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение десяти дней через Железнодорожный городской суд Московской области со дня принятия его судом в окончательной форме. Федеральный судья: Цуркан Л.С. Решение в окончательной форме изготовлено 22.09.2011 года.