Дело №2-49/2011

Именем Российской Федерации

13 июля 2011 года гор.Зерноград

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Челомбитко М.В.

с участием представителя истца ООО «Агрофирма «Зерноградская» Гуляевой О.Н. по доверенности №100 от 15.02.2011 года, представителя ответчиков - Играева А.Н., действующего на основании доверенностей,

при секретаре Дмитриченковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Зерноградская» к Андреевой Евгении Анатольевне, Антоненко Ольге Васильевне, Базанову Владимиру Юрьевичу, Богомол Александру Сергеевичу, Богомол Татьяне Викторовне, Бондаревой Любовь Ивановне, Борисенко Сергею Владимировичу, Войтенко Валентине Владимировне, Войтенко Людмиле Александровне, Войтенко Сергею Александровичу, Гасратовой Джюме Зейфутдиновне, Гасратовой Кистамал Гасановне, Гличенко Любовь Дмитриевне, Горбаневу Виктору Васильевичу, Епишову Анатолию Александровичу, Епишовой Людмиле Ивановне, Жаданову Анатолию Владимировичу, Жадановой Елене Петровне, Жилину Виктору Емельяновичу, Жиманову Алексею Анатольевичу, Жиманову Анатолию Антоновичу, Жуненко Юлии Викторовне, Золочеву Ивану Петровичу, Золочевой Наталье Васильевне, Зотовой Татьяне Николаевне, Иваненко Борису Федоровичу, Иваненко Марии Федоровне, Катано Татьяне Львовне, Катькалову Николаю Николаевичу, Катькаловой Вере Васильевне, Катькаловой Татьяне Григорьевне, Каукалову Александру Александровичу, Каукаловой Галине Стефановне, Коробкину Анатолию Андреевичу, Коробкиной Марине Анатольевне, Куриленко Виктории Станиславовне, Лежневу Виктору Анатольевичу, Лежневой Ольге Леонидовне, Леонтьеву Леониду Михайловичу, Литвиненко Алексею Сергеевичу, Литвиненко Елене Викторовне, Литвиненко Татьяне Сергеевне, Лысаковой Александре Алексеевне, Марченко Вере Ивановне, Немтину Сергею Яковлевичу, Немтину Якову Петровичу, Немтиной Людмиле Викторовне, Пастухову Владимиру Петровичу, Пастухову Геннадию Петровичу, Пискуновой Надежде Васильевне, Приходько Оксане Владимировне, Бегджаняну Рубену Гнеловичу, Прядкиной Елене Михайловне, Прядкиной Валентине Пантелеевне, Прядкину Сергею Михайловичу, Прядкиной Любовь Владимировне, Пуковской Людмиле Ивановне, Сенчикову Александру Ивановичу, Сенчиковой Надежде Ивановне, Сень Татьяне Константиновне, Серякову Виктору Викторовичу, Серяковой Наталье Григорьевне, Скосареву Николаю Ивановичу, Соколовой Александре Павловне, Сургучеву Александру Александровичу, Суслову Александру Григорьевичу, Суслову Роману Владимировичу, Сусловой Любовь Пантелеевне, Сусловой Наталье Владимировне, Танчук Василию Петровичу, Тараба Ирине Николаевне, Титовской Марии Федоровне, Толочек Анне Викторовне, Федула Ярославу Васильевичу, Филинову Сергею Леонидовичу, Филиновой Зинаиде Ивановне, Цегельник Лилии Васильевне, Шаруновой Элине Юрьевне, Шкарлат Раисе Филипповне, Ярошенко Валерию Вениаминовичу, Ярошенко Роману Владимировичу, Ярошенко Светлане Петровне, Макаровой Наталье Васильевне, обществу с ограниченной ответственностью «Оргтехника-ВР», третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании извещений ответчиков от ДД.ММ.ГГГГ, не являющимися правовым основанием к расторжению договора аренды, и о признании пролонгированным договора аренды земельных участков на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агрофирма «Зерноградская» обратилось в суд с указанным иском к ответчикам и третьему лицу, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты>", правопреемником которого является ООО "Агрофирма "Зерноградская", и собственниками земельных долей <данные изъяты>" был заключен договор аренды № земельного участка, на основании которого переданы в аренду земельные участки: № площадью <данные изъяты> га по адресу: <адрес>; № площадью <данные изъяты> га по адресу: <адрес>; № площадью <данные изъяты> га по адресу: <адрес>, <адрес>, расположенных в границах единого землепользования <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ за №. Согласно п.1.3 указанного договора по истечении срока его действия, он может быть пролонгирован по договоренности сторон на тот же срок, стороны должны не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора в письменной форме уведомить друг друга о своих действиях. Истец письмами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ уведомил арендодателей о намерении продлить арендные отношения по указанным договорам на новый срок, однако от ответчиков поступили заявления о намерении расторгнуть вышеуказанный договор аренды и заключить договор аренды на новый срок с иным арендатором. Полагают, что извещения ответчиков противоречат действующему законодательству, поскольку ими не соблюдены требования ст.246 п.1, ст.621 ГК РФ и п.5 ст.9, ст.14 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поэтому истец просил признать извещения ответчиков от ДД.ММ.ГГГГ, не являющимися правовым основанием к расторжению договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, и признать пролонгированным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиками на новый срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

В ходе рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ в порядке ст.39 ГПК РФ истец изменил свои требования и в окончательной редакции просил суд: признать извещения ответчиков от ДД.ММ.ГГГГ, не являющимися правовым основанием к расторжению договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиками пролонгированным на новый срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчиков заключить договор аренды на земельные участки, выделенные из массива единого землепользования (т.3 л.д.154-167).

Определением суда от 07.06.2011 года была произведена замена ненадлежащих ответчиков ФИО95 и ФИО96 на надлежащих ответчиков Жилина Виктора Емельяновича и Бегджаняна Рубена Гнеловича, Прядкину Елену Михайловну, Прядкину Валентину Пантелеевну, и привлечено ООО «Оргтехника-ВР» к участию в данном гражданском деле в качестве соответчика (т.5 л.д.151-154).

Определением суда от 13.07.2011 г. по ходатайству представителя истца было прекращено производство по данному гражданскому делу в отношении ответчицы Минюк Раисы Ивановны.

Представитель истца Гуляева О.Н. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования в полном объеме и в дополнение пояснила, что поданные ответчиками извещения не соответствуют требованиям закона, так как для подтверждения своего волеизъявления каждый ответчик должен был лично от своего имени в письменном виде сообщить об этом истцу, кроме того, объект аренды в первоначальном виде не сохранился, однако истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды, в том числе и на выделенные земельные участки.

В судебном заседании представитель ответчиков Играев А.Н. исковые требования не признал, пояснив, что извещения ответчики подписывали лично, выражая свою волю в письменной форме, данные извещения не противоречат закону, так как договор аренды был заключен со множественностью лиц и направление коллективных извещений соответствует требованиям договора. Продлевать арендные отношения с истцом ответчики не желают, заключать новый договор аренды с истцом на выделенные земельные участки также не желают из-за негативного отношения руководства ООО «Агрофирма «Зерноградская» к арендодателям.

Ответчики и представитель третьего лица в судебное заседание не явились, при этом все были извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. В соответствии со ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения участвующих лиц, дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и представителя третьего лица.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, оценив все доказательства в совокупности, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.6 ст.27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу ст.9 Федерального закона от 24.07.2002 г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей в момент существования спорных правоотношений) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

На основании ст.12 вышеуказанного Федерального закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п.3 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Положениями п.1 ст.610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> правопреемником которого является истец ООО "Агрофирма "Зерноградская", и собственниками земельных долей – ответчиками по делу был заключен договор аренды №. земельного участка, на основании которого переданы в аренду части земельного участка: № площадью <данные изъяты> га по адресу: <адрес>; № площадью <данные изъяты> га по адресу: <адрес>; № площадью <данные изъяты> га по адресу: <адрес> расположенных в границах единого землепользования <данные изъяты>" с кадастровым номером <данные изъяты>. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ за №. (т.1 л.д.12-45, 100-105).

Данный договор заключен сроком на 5 лет и считается заключенным с момента государственной регистрации (п.1.1). Пунктом п.1.3 договора аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия, он может быть пролонгирован по договоренности сторон на тот же срок, стороны должны не позднее, чем за месяц до истечения срока действия договора, в письменной форме уведомить друг друга о своих действиях (т.1 л.д.13).

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что ДД.ММ.ГГГГ, то есть не позднее, чем за месяц до истечения срока действия договора аренды, ответчики в письменной форме в виде двух коллективных извещений уведомили истца о прекращении арендных отношений после окончания срока действия договора (т.1 л.д.106-111). Данные извещения оспариваются истцом со ссылкой на нарушение требований ст.246 п.1, ст.621 ГК РФ и п.5 ст.9, ст.14 Федерального закона РФ от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в соответствии с которыми истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд считает, что исковые требования являются необоснованными, так как ответчики данными извещениями в письменном виде уведомили истца о том, что не желают пролонгировать договор на новый срок, что предусмотрено п.1.3 договора аренды, при этом ни договором, ни законом не предусмотрены обязательные требования к содержанию письменных уведомлений, поэтому доводы истца не имеют правовых обоснований.

Кроме того, земельный участок, который являлся объектом аренды на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, в данном виде не сохранен в виду выделения ответчиками земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности. Решение об определении местоположения земельных участков, выделяемых в счет долей в праве общей собственности, было принято ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании участников долевой собственности, после чего была начата процедура формирования земельных участков (т.1 л.д.46-75).

Согласно ст.ст.14,13 Федерального закона от 24.07.2002 г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей в момент существования спорных правоотношений) решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона.

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

Как следует из вышеизложенного, ответчики воспользовались своим правом на выдел земельных участков. Процедура выдела осуществлена в установленном законом порядке и сторонами не оспаривается.

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности большинства ответчиков на выделенные, сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки (т.4 л.д.92-157).

Вместе с тем, истец полагает, что государственная регистрация права собственности на выделенные земельные участки была осуществлена после истечения срока действия договора аренды, и это дает истцу право требовать пролонгации договора аренды на новый срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также у ответчика возникает обязанность перед истцом на заключение договора аренды на выделенные земельные участки.

С указанными исковыми требованиями и доводами истца суд не может согласиться по следующим основаниям.

В силу требований ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2010 года (т.3 л.д.134-137) и постановлением пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 года (т.4 л.д.77-82) доводы истца были опровергнуты, при этом при разрешении дела арбитражным судом ООО «АФ «Зерноградская» являлось заявителем по делу, а ответчики по настоящему делу участвовали в качестве третьих лиц.

Арбитражным судом установлены следующие обстоятельства, которые имеют значение для разрешения данного спора и принимаются судом в качестве обстоятельств, которые не должны доказываться и не могут оспариваться сторонами.

В силу ст.11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно ст.11.2 Кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с п.п.2,3 ст.11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно п.4 ст.11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В силу пункта 6 приведенной статьи иные обременения сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах.

По смыслу приведенных норм права в отношении вновь образованного (в результате выдела) земельного участка не сохраняется право аренды, ранее установленное в отношении участка, из которого произведен выдел. Права арендатора-землепользователя в данном случае защищены с использованием иного правового механизма и с учетом необходимости соблюдения баланса интересов собственника вновь образованного участка и арендатора. Арендатору взамен права аренды предоставлено лишь преимущественное право на заключение договора аренды в отношении выделенного участка, то есть право на получение участка в аренду преимущественно перед иными лицами в том случае, если собственник намерен сдавать участок в аренду.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при нарушении указанного преимущественного права установлен специальный способ защиты в виде требования перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, выдел ответчикам земельных участков влечет прекращение объекта аренды и создает для агрофирмы преимущественное право на заключение новых договоров аренды с собственниками выделенных участков.

Кроме того, срок договоров аренды истек ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу пункта 3.1. договора (ст. 431 ГК РФ) пролонгация договора на новый пятилетний срок требовала явно выраженной воли сторон. Доказательства наличия принятого в установленном порядке решения арендодателями о пролонгации договора в материалы дела не представлены. Напротив, очевидна иная направленность воли ответчиков, инициировавших с 2006 года процедуру выдела участков.

В порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор аренды также не мог быть пролонгирован на неопределенный срок.

Так, в силу приведенной нормы права, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, произведенные на момент окончания срока договоров аренды действия по выделу земельных участков, постановке их на кадастровый учет и извещении арендатора об отсутствии намерений продлить договорные отношения свидетельствуют о том, что единая (одинаковая) воля всех арендодателей на продление договоров на неопределенный срок на ДД.ММ.ГГГГ также отсутствовала.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, а также позицию ответчиков-арендодателей, которые своевременно направили истцу письменные извещения о своем нежелании пролонгировать договор аренды, возражают против того, что истец-арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды и не желают заключать новый договор аренды на выделенные земельные участки, договорных отношений с другим арендатором ответчики не заключали и условия договора аренды не обсуждались, поэтому преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное п.1 ст.621 ГК РФ, у истца сохраняется, однако пролонгация договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ невозможна вследствие отсутствия объекта аренды, который существовал в первоначальном виде, обязанность ответчиков на заключение договора аренды с истцом на выделенные земельные участки при изложенных обстоятельствах так же отсутствует.

Таким образом, истцом не представлено в суд относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований, в том числе, что действиями ответчиков нарушены права истца, поэтому суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Зерноградская» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия.

Судья М.В.Челомбитко