Р Е Ш Е Н И Е № 2-197/2011

Именем Российской Федерации

28 апреля 2011г. ст.Кагальницкая

Зерноградский районный суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Дуюновой О.П.,

при секретаре Таршиловой Ю.В.,

с участием представителей истца-Администрации Кагальницкого района Ростовской области в лице представителя Голубова Николая Владимировича, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Катрецкой Татьяны Дмитриевны, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ

ответчика- Лазаревой Елены Николаевны, ее представителей Гуляевой Оксаны Николаевны и Шкрегал Виктории Юрьевны, действующих на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Кагальницкого района Ростовской области к Лазаревой Елене Николаевне о расторжении договоров купли-продажи и дарения долей жилого помещения; прекращении права собственности истца; признании права собственности ответчика

У С Т А Н О В И Л :

Администрации Кагальницкого района обратилась в суд с иском к Лазаревой Елене Николаевне о расторжении договоров купли-продажи и дарения долей жилого помещения; прекращении права собственности истца; признании права собственности ответчика, указав в обоснование следующее.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Кагальницкого района принято постановление № 1001 «О размещении заказа на обеспечение жилыми помещениями детей-сирот детей, оставшихся без попечения родителей, лиц, из их числа в возрасте от 18 до 23 лет, детей, находящихся под опекой (попечительством) в Кагальницком районе Ростовской области», в соответствии с которым был проведен конкурс на приобретение жилья Ившину В.В., площадью <данные изъяты> кв.м. -максимальная цена контракта (лота)– 778800рублей. Согласно информационной карты конкурса, помещение должно соответствовать всем санитарно-техническим нормам, находиться в состоянии, пригодном для проживания (удовлетворительном), благоустроенным, со всеми удобствами, содержащее функционирующее санитарно-техническое и технологическое оборудование. Процент износа помещения вторичного рынка не должен превышать 35%, стоимость 1 кв.м. не должна превышать 23,6тысяч рублей. По результатам рассмотрения заявок утвержден был один участник – Лазарева Е.Н., собственник домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, заявка которой соответствовала всем требованиям конкурсной документации.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Кагальницкого района с Лазаревой Е.Н. были заключены договоры: купли-продажи на <данные изъяты> долей в праве собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м., на общую сумму 778800рублей с рассрочкой платежа; и дарения на <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой - <данные изъяты> кв.м. Договоры были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Для постановки на баланс приобретенного у Лазаревой Е.Н. недвижимого имущества, оценщиком произведена оценка домовладения и определена его рыночная стоимость, которая, согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, составила 243490рублей, в том числе жилой дом – 225770рублей, земельный участок 17720 рублей. Также в отчете указано, что состояние конструкций объекта и инженерного оборудования требуют ремонта. Общее физическое состояние дома оценено как неудовлетворительное и требующее капитального ремонта всех конструктивных элементов здания. К отчету приобщены фотографии, на которых видны прогнившие оконные рамы, лопнувшие кирпичные стены, отошедшая от здания дома веранда, канализационный слив в виде резинового шланга. Поскольку Лазаревой Е.Н. были представлены недостоверные сведения относительно благоустроенности и соответствия санитарным и техническим требованиям к жилому помещения, сведения, фактическое состояние ? доли, принадлежащего Лазаревой Е.Н. не соответствует цене, заявленной ею в заявке, то Администрацией Кагальницкого района предложено Лазаревой Е.Н. расторгнут заключенные договоры, от чего она отказалась. В связи с чем, предъявлен иск о расторжении вышеуказанных договоров. Впоследствии истцом требования уточнялись, в качестве обоснования расторжения договоров указывалось также и на неполучение от супруга Лазаревой Е.Н. – ФИО8, брак с которым расторгнут ДД.ММ.ГГГГ., согласия на совершение вышеназванных сделок; помимо расторжения договоров, истец просил прекратить право собственности Администрации Кагальницкого района по договору дарения <данные изъяты> доли и признать за Лазаревой Е.Н. право собственности на <данные изъяты> доли.(181-183)

В судебном заседании представители истца Голубов Н.В. и Катрецкая Т.Д. поддержав уточненные исковые требования, дополнили, что вышеуказанные договоры составлялись без осмотра жилого помещения, а лишь по представленным Лазаревой Е.Н. документам, которые были признаны допустимыми к конкурсу, а по факту оказалось, что жилое помещение находится в неудовлетворительном состоянии, процент его износа превышает допустимое, вместо 35% - износ составил 53,8%. Не отрицают, что в договорах было отражено, что объект осмотрен покупателем (одаряемым) и претензий по качеству, техническому и санитарному состоянию нет, хотя фактически дом представителями администрации не осматривался. Поэтому в настоящее время по указанию прокуратуры проводится проверка для выяснения причины, как могли быть заключены указанные сделки. Денежные средства, предназначенные для приобретения жилья сироте Ившину В.В., по договору купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 778800рублей, были возвращены в Министерство территориального развития Ростовской области и переход права собственности на <данные изъяты> доли не произведен, т.е. Лазарева Е.Н. по настоящее время является собственником <данные изъяты> доли в вышеназванном домовладении. Договор дарения на <данные изъяты> доли был составлен вследствие того, что для Ившина необходимо было приобрести жилое помещение, не превышающее 33 кв.м., поэтому на оставшуюся разницу в площади и был составлен договор дарения. Поскольку объектом сделок по вышеуказанным договорам является одно жилое помещение, то просят расторгнуть вышеуказанные договоры, прекратить право собственности Администрации Кагальницкого района по договору дарения <данные изъяты> доли и признать за Лазаревой Е.Н. право собственности на <данные изъяты> доли.

Лазарева Е.Н. и ее представители Гуляева О.Н. и Шкрегал В.Ю. просили в иске отказать, мотивируя тем, что документы, представленные Лазаревой Е.Н. на оспариваемое жилое помещение, были приняты конкурсной комиссией, в том числе был предоставлен технический паспорт, из которого следовало, что строение имеет износ 35%; по результатам конкурса, с Лазаревой Е.Н. были заключены договоры купли продажи и дарения, соответственно <данные изъяты> долей и <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>. Цена, предложенная администрацией, Лазареву Е.Н. устроила – 778800рублей, поэтому на часть объекта был заключен договор купли-продажи, а на другую часть-договор дарения. В договоре купли продажи доли жилого помещения (п.9) и в договоре дарения (п.12) отражено, что покупатель (одаряемый) ознакомился с техническим и санитарным состоянием отчуждаемого имущества, согласен его принять, так как претензий по качеству нет. Следовательно, отчет оценщика от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому износ жилого помещения составил 53,8 %, не может быть принят во внимание, поскольку он сделан после регистрации сделок. Более того, отказ одаряемого от дара, после государственной регистрации сделки, законодательством не предусмотрен. Не согласны с утверждением истца о том, что требовалось согласие супруга Лазаревой Е.Н. на совершение вышеуказанных сделок, поскольку она (Лазарева Е.Н.) с мужем не проживала более пяти лет, расторгнув с ним брак ДД.ММ.ГГГГ., а жилое помещение, ставшее в последующем предметом вышеназванных сделок, является собственностью Лазаревой Е.Н., на основании решения мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ

Судом обсужден вопрос о возможности слушания дела в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенного надлежащим образом, представившего суду заявление о согласии на рассмотрение дела без них.

Заслушав пояснения сторон, их представителей, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

В соответствии с абз.2 п.1 ст.8 Федерального закона от 21 декабря 1996 года N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.

Дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации и относятся к расходным обязательствам субъектов Российской Федерации.

Постановлением Администрации Ростовской области 18 сентября 2006г. № 384 «О ПОРЯДКЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ И РАСХОДОВАНИЯ СУБВЕНЦИЙ НА ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ ДЕТЕЙ-СИРОТ И ДЕТЕЙ, ОСТАВШИХСЯ БЕЗ ПОПЕЧЕНИЯ РОДИТЕЛЕЙ, ЛИЦ ИЗ ИХ ЧИСЛА В ВОЗРАСТЕ ОТ 18 ДО 23 ЛЕТ, ДЕТЕЙ, НАХОДЯЩИХСЯ ПОД ОПЕКОЙ (ПОПЕЧИТЕЛЬСТВОМ)» ( в редакции от 24 июня 2010г.), утверждены Положения о порядке обеспечения жилыми помещениями вышеназванной категории лиц и расходования субвенций на указанные цели, в соответствии с которыми норма предоставления жилого помещения на одинокого гражданина установлена от 25 до 33 квадратных метров общей площади.

Для приобретения жилья сироте Ившину В.В. в пределах суммы 778800 рублей, согласно конкурсной документации к жилому помещению предъявлялись определенные требования, в частности жилое помещение должно соответствовать всем санитарно-техническим нормам и находиться в состоянии пригодном для проживания (удовлетворительном), благоустроенным, со всеми удобствами, содержащим функционирующее санитарно-техническое и технологическое оборудование. Процент износа помещения вторичного рынка не должен превышать 35%.

По результатам конкурса, были заключены с гр. Лазаревой Е.Н. договоры: купли продажи <данные изъяты> долей в праве собственности на жилой дом с рассрочкой платежа, расположенный по адресу <адрес>, оцененных в 778800рублей и договор дарения <данные изъяты> долей в праве собственности на вышеуказанный жилой дом. (лд.6-13)

В судебном заседании стороны не отрицали, что фактически перечисление средств Лазаревой Е.Н. в сумме 778800рублей не состоялось и деньги ДД.ММ.ГГГГ. возвращены Администрацией Кагальницкого района Министерству, так как было выявлено, что жилое помещение, расположенное по <адрес> не соответствует предъявляемым требованиям, поскольку физическое состояние данного объекта оценено экспертом как неудовлетворительное, требующее капитального ремонта всех конструктивных элементов строения; процент износа помещения определен в 53,8 %, вместо допустимого по условиям конкурса-35%.

Указанные пояснения согласуются с показаниями свидетеля Шемякина В.В. –ведущего инженера МП БТИ Кагальницкого района, представившего для обозрения суду технический паспорт, изготовленный ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение <адрес> ( данный техпаспорт был предъявлен ответчиком конкурсной комиссии) и пояснившего, что в ДД.ММ.ГГГГ. технический паспорт составлялся на весь дом, (дом двухквартирный) и процент износа в целом составил 35%, при этом какой процент износа квартиры, занимаемой Лазаревой Е.Н., не указывался. Допускает, что за прошедшие полтора года износ дома увеличился и согласен с выводами оценщика от ДД.ММ.ГГГГ о проценте износа строения, и что цена всего дома не превышает 300000рублей, в связи с чем, является нереальной стоимость половины дома в 800000рублей. Также свидетель подтвердил выводы оценщика, что квартира, занимаемая Лазаревой Е.Н. в существующем виде не пригодна для проживания, так как нуждается в капитальном ремонте.

Из отчета оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № усматривается, что общее физическое состояние ? доли жилого дома ( общей площадью <данные изъяты> кв.м.), расположенного по <адрес> оценено как неудовлетворительное и требующее капитального ремонта всех конструктивных элементов строения, процент износа составил 53,8 %, рыночная стоимость объекта – 243490рублей, из них жилой дом-225770руб., земельный участок-17720рублей. К отчету приобщены фотографии исследуемого объекта.(лд. 15-45)

Не доверять выводам оценщика от ДД.ММ.ГГГГ у суда нет оснований.

Лазарева Е.Н. также не отрицала, что на фото оценщика отражена ее квартира и почему ранее ДД.ММ.ГГГГ. техники БТИ процент износа указали 35% ей не известно. Не отрицала также, что продавать указанную квартиру она намерена была за 500000рублей, но поскольку администрация ей предложила большую сумму, то она с ней согласилась.

Согласно п.1ч.2ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара.

Согласно ч.2 ст.475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Стороны в судебном заседании не отрицали, что к жилью, покупаемому для сироты, предъявлялись определенные требования по качеству жилья, что было отражено в конкурсной документации.

В судебном заседании нашло свое подтверждение, что жилое помещение, принадлежащее на праве собственности Лазаревой Е.Н. и впоследствии отчужденное администрации Кагальницкого района, не соответствовало предъявленным требованиям, т.е. было значительно хуже, чем отражено в технической документации за 2009г., а. именно, вместо допускаемого износа строения в 35%, фактически износ составил 53,8%; состояние половины дома, занимаемой Лазаревой Е.Н., оценено как неудовлетворительное, требующее капитального ремонта всех конструктивных элементов строения. Указанное свидетельствует тем самым, что выявленные недостатки, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Не оспаривалось сторонами и того факта, что до заключения вышеоспариваемых сделок, представители администрации не осматривали помещение, но в договоре купли продажи доли жилого помещения (п.9) и в договоре дарения (п.12) отразили, что покупатель (одаряемый) ознакомился с техническим и санитарным состоянием отчуждаемого имущества, согласен его принять, так как претензий по качеству нет. Все это свидетельствовало о ненадлежащем исполнении работниками администрации своих обязанностей при заключении вышеуказанных сделок, и в настоящее время, по указанию прокуратуры района, следственными органами проводится соответствующая проверка.

Также представителями истца не отрицалось, что если бы до заключения договоров с Лазаревой Е.Н. работниками Администрации Кагальницкого района был произведен выезд для осмотра покупаемого жилого помещения, который фактически не производился, то сделки не были бы заключены.

При указанных обстоятельствах, иск является обоснованным, поскольку средства, выделяемые государством на покупку жилья сиротам, должны быть израсходованы целевым назначением, а жилье соответствовать всем санитарно-техническим нормам и находиться в состоянии пригодном для проживания (удовлетворительном), благоустроенным, со всеми удобствами, содержащим функционирующее санитарно-техническое и технологическое оборудование.

Поскольку купленные администрацией Кагальницкого района у ответчицы <данные изъяты> доли в домовладении по <адрес>, не соответствуют вышеуказанным требованиям, то договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению. Приведение сторон в первоначальное положение по данной сделке не возникло, поскольку деньги Лазаревой Е.Н. не перечислены и переход права собственности с продавца на покупателя не зарегистрирован.

Так как договор дарения <данные изъяты> долей в праве собственности на вышеуказанный жилой дом производен от сделки – договора купли продажи <данные изъяты> доли, то, имеются основания и для расторжения договора дарения, в целях сохранения за Лазаревой Е.Н.в целом права собственности на принадлежащее ей жилое помещение. Зарегистрированное право собственности Муниципального образования «Кагальницкий район» на <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> прекратить. Признать право собственности Лазаревой Елены Николаевны на <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>уководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации Кагальницкого района Ростовской области к Лазаревой Елене Николаевне о расторжении договоров купли-продажи и дарения долей жилого помещения; прекращении права собственности истца; признании права собственности ответчика удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> долей в праве собственности на жилой дом с рассрочкой платежа, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Лазаревой Еленой Николаевной (продавцом по договору) и Муниципальным образованием «Кагальницкий район» (покупателем по договору).

Расторгнуть договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Лазаревой Еленой Николаевной (даритель по договору) и Муниципальным образованием «Кагальницкий район» (одаряемый по договору).

Прекратить зарегистрированное право собственности Муниципального образования «Кагальницкий район» на <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Признать право собственности Лазаревой Елены Николаевны на <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 3 мая 2011г.