РЕШЕНИЕ № 2-243/201Ог.
Именем Российской Федерации
08 июня 2010г. г.Зерноград
Зерноградский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Дробот Н.В.,
при секретаре Кузминовой Я. С,
в открытом судебном заседании, рассмотрев гражданское дело по иску Кучерова
Анатолия Анатольевича к Бойко Олегу Ивановичу, индивидуальному предпринимателю Романчук Олесе Васильевне, Обществу с ограниченной ответственностью «Легион», третьему лицу на стороне ответчика Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РО о признании недействительным договора субаренды земельного участка, частично недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору субаренды и досрочном расторжении договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с заявлением к ответчикам о признании недействительным договора субаренды земельного участка, частично недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору субаренды и досрочном расторжении договора аренды земельного участка, мотивируя свои требования тем, что истец является собственником в размере ? доли земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 18 га, находящегося по адресу <адрес>, примерно в 4,002 км по направлению на северо-восток от северовосточной окраины от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, которому присвоен кадастровый номер. По договору аренды земельного участка № СКБ от ДД.ММ.ГГГГ, прошедшего государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок был передан в аренду ответчику Бойко О.И, сроком на пять лет, который по договору № от ДД.ММ.ГГГГ передал арендованный им земельный участок в субаренду ответчику ИП Романчук О. В., сроком до ДД.ММ.ГГГГ. На основании соглашения № о передаче прав и обязанностей к договору № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ИП Романчук права и обязанности к договору субаренды земельного участка истца переданы 000 «Легион». Истец полагает, что договор субаренды, соглашение № о передаче прав и обязанностей к договору субаренды являются недействительными, договор аренды земельного участка подлежит досрочному расторжению в связи с допущенными ответчиками нарушениями законодательства, так как арендатор в соответствии с п. 2.4 договора аренды только с согласия арендодателя мог сдать земельный участок в субаренду, точно также как и субарендатор. Кроме того в соответствии с п. 2.4 договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более пяти лет, договор же аренды с ответчиком заключен сроком на пять лет. Передача ответчиком Романчук О.В. своих прав и обязанностей субарендатора новому субарендатору ООО «Легион» произошла на основании перемены лиц в обязательстве в форме соглашения о цессии, однако данный перевод должен быть осуществлен только с согласия арендодателя. Существенность нарушений договора, допущенная ответчиком Бойко заключается в том, что он (истец), являясь собственником арендованного земельного участка, длительное время находился в неведении относительно его пользователя, не мог своевременно осуществлять контроль за деятельностью субарендатора по землеустройству, в том числе по правильному и целевому использованию сельскохозяйственной земли.
Истец Кучеров А.А. в судебное заседание не явился, в представленном заявлении просит рассмотреть дело без его участия, с участием представителей, на заявленных исковых требованиях настаивает и просит их удовлетворить.
Представители истца Панченко В.Н. и Притчин В.И., действующие на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.
Ответчик Бойко О.И. в судебное заседание не явился, о месте, времени и дате рассмотрения дела был уведомлен судом надлежащим образом.
Представитель ответчика Ткаченко И.Г., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание явилась, исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении.
Ответчик Романчук О.В. в судебное заседание не явилась, о месте времени и дате рассмотрения дела была извещена судом надлежащим образом.
Представитель ответчика Ткаченко И.Г., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.
Представитель ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Легион» Ткаченко И.Г., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.
Представитель третьего лица на стороне ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, в представленном ходатайстве просит рассмотреть дело без участия представителя.
Суд с учетом мнения сторон полагает возможным рассмотреть дело в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.
Суд, заслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав представленные письменные доказательств и оценив их в совокупности, приходит к следующему:
В соответствии с требованиями ст. 9 ч.1 Федерального Закона РФ « 101 от 08.05.2009г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственную регистрацию земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В силу ч.б ст. 22 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком Бойко О.И. и истцом Кучеровым А.А., через его представителя заключен договор аренды № СКВ земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, сроком на пять лет (л.д.11), в соответствии с п. 2.4 данного договора ответчик (арендатор) с согласия истца (арендодателя) имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более пяти лет.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выявлена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального значения договора аренды п.2.4 суд полагает, что договором аренды предусмотрено необходимость наличия согласия арендодателя в данном случае истца, на сдачу земельного участка ответчиком в субаренду только если договор аренды заключен сроком свыше пяти лет, оспариваемый договори аренды заключен сроком на пять лет, поэтому исходя из условий п. 2.4 договора суд полагает, что ответчик наделен по условиям договора правом на передачу земельного участка в субаренду, а также согласия на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам не требуется, однако, договором субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ года заключенного между Бойко О. И. и Главой Крестьянского хозяйства Романчук О.В., пунктом 1.3 предусмотрено, что данный Договор заключается с письменного уведомления Арендодателей, действующих на основании права собственности на земельный участок (л.д.17), истцом в обоснование заявленных требований приведен довод о том, что письменное уведомление о заключении данного договора субаренды ему не направлялось, согласия на передачу земельного участка в субаренду им не давалось, ответной стороной доказательств в опровержение данного довода суду не представлено. Довод представителя ответчика по поводу того, что письменное уведомление направлялось истцу, в противном случае Управлением Федеральной регистрационной службы не была бы проведена регистрация данного договора, не может быть принят судом во внимание, так как по запросу суда ни Управлением Федеральной Регистрационной службы, ни ответчиками не представлены документы свидетельствующие о наличии согласия со стороны истца, или о направлении последнему уведомления по поводу заключения договора субаренды, что дает основания суду полагать, что согласие истцом на передачу принадлежащего ему земельного участка не давалось, а ответчиками уведомление о заключении такого договора истцу не направлялось.
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Главой Крестьянского ФИО3 О. В. и Обществом с ограниченной ответственностью «Легион» заключено соглашение № о передаче прав и обязанностей к договорам субаренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ (принадлежащий истцу), № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.Зб - 37), по условиям которого права и обязанности по договору субаренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, переданы ООО «Легион», согласно п. 4.2 данного договора сторона № КФХ Романчук О. В. взяла на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ после подписания соглашения уведомить собственников земельных участков и всех заинтересованных лиц о передаче своих прав и обязанностей по указанным в п. 1.1 настоящего соглашения договора субаренды, доказательств того, что данные условия договора ответчиком было соблюдены суду не представлено.
Исходя из буквального толкования договора аренды, заключенного между сторонами, судом установлено, что договор аренды заключен на пять лет и ответчик ( арендатор) по условиям данного договора наделен правом сдавать земельный участок в субаренду без согласия истца, иные условия договором аренды не предусмотрены, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам ответчик (арендатор) имеет право только при заключении договора на срок более пяти лет. Договором субаренды и соглашением к договору субаренды необходимым условием заключения данных договоров является уведомление арендодателя. Ответчиком в судебное заседание не представлено доказательств подтверждающих получение согласия или направление уведомление арендодателю сдавать участок в субаренду, указанными договором и соглашением предусмотрено именно данное условие, то есть направление уведомления арендодателю.
Суд полагает, что передача ответчиком Романчук О. В. своих прав и обязанностей субарендатора новому субарендатору ООО «Легион» произошла на основании перемены лиц в обязательстве в форме соглашения о цессии, однако такое право установлено только для арендатора. Кроме того, ответной стороной суду не представлено доказательств, подтверждающих наличие у ответчика Романчук О.В. долга перед истцом, обоснование необходимости перевода данного долга на другое лицо в данном случае ООО «Легион», и наличие согласия со стороны истца на перевод данного долга на другое лицо, так как в соответствии с требованиями ст. 391 ч.1 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора.
В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом изложенного судья полагает, что требования истца о признании
недействительным договора субаренды земельного участка, частично
недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору субаренды, подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что правоотношения сторон регулируются договором аренды земельного участка № СКБ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между истцом и ответчиком Бойко О.И. (л.д.11), в соответствии с условиями данного договора досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.
В соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, существенными признаются нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, и данный факт не отрицался представителями истца в судебном заседании, что ответчиками исполнялись условия договора, в том числе по выплате арендной платы, задолженности по выплате не имеется, существенность нарушения условий договора заключается по мнению истца в нарушении ответчиками законодательного и договорного порядка передачи в субаренду земельного участка и передачу прав и обязанностей новому субарендатору, отсутствие государственной регистрации данных договоров и соглашения, в результате чего истец был лишен информации относительно пользования земельным участком, своевременного контроля за деятельностью ответчиков по землеустройству, в том числе по правильному и целевому использованию сельскохозяйственной земли, в то же время истцом требований к ответчику о предоставлении информации о принадлежащем ему земельном участке не направлялось, суд не может согласиться с доводами представителей истца, что такая попытка истцом предпринималась путем направления ответчику ДД.ММ.ГГГГ уведомления о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, так как данное уведомление истцом направлено руководителю ООО «Юг Пром», не являющегося стороной в договоре и не имеющего никакого отношения к земельному участку истца, суд соглашается с позицией истца по поводу того, что досудебный порядок урегулирования данного спора не предусмотрен условиями договора.
Суд полагает, что оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком Бойко О.А. не имеется, так как ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора, которые повлекли бы для истца ущерб, лишивший его возможности получить то, на что он рассчитывал получить при заключении договора, а именно арендную плату.
В соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Суд полагает, что признавая недействительность заключенных между сторонами договора субаренды № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения № о передаче прав и обязанностей к договорам субаренды от ДД.ММ.ГГГГ с момента совершения указанных сделок, суд не определяет какие юридические последствия влечен признание недействительности данных сделок, реализацию своих прав стороны при признании указанных сделок недействительными могут осуществить путем подачи другого искового заявления, в данном судебном заседании сторонами не обозначены последствия, которые могли наступить при признании сделок недействительными.
В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально в той части исковых требований, в которой истцу отказано.
С учетом изложенного, судья полагает, что с ответчиков подлежит взысканию в солидарном порядке расходы, связанные с оплатой госпошлины истцом в сумме 200 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Кучерова Анатолия Анатольевича к Бойко Олегу Ивановичу, индивидуальному предпринимателю Романчук Олесе Васильевне, Обществу с ограниченной ответственностью «Легион», третьему лицу на стороне ответчика Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РО о признании недействительным договора субаренды земельного участка, частично недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору субаренды и досрочном расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить частично.
Признать недействительным в части принадлежащего Кучерову Анатолию Анатольевичу земельного участка на праве общей долевой собственности договор субаренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Бойко Олегом Ивановичем и индивидуальным предпринимателем Главой Крестьянско-ФИО3 хозяйства Романчук Олесей Васильевной, и соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей, заключенный между индивидуальным предпринимателем Главой Крестьянско-ФИО3 О.В. и Обществом с ограниченной ответственностью «Легион» по земельному участку сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Кучерову А.А., общей площадью 18 га кадастровый номер №, находящегося по адресу <адрес>, примерно в 4,002 км по направлению на северо-восток от северо-восточной окраины от ориентира <адрес>, расположенный за пределами участка, с момента заключения данных договоров, в остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение десяти дней.
Мотивированное решение составлено 11 июня 2010 года.
Судья Н.В.Дробот