Дело ...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Центральный районный суд ... в составе председательствующего судьи Новиковой О.Б., при секретаре Графской В.А.,

с участием представителей истца Абдуллаева Р.М.о, Исмаилова А.И.о, действующих по доверенностям,

представителя ответчика Козловой Г.А., действующей по Уставу, представителей ответчика Бронникова О.М., Прокудиной Е.В., Гусева СП., действующих по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску Абдуллаева З.М.о. к ООО «АРАШ» о расторжении договора, освобождении помещения, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов, и по встречному иску ООО «АРАШ» к Абдуллаеву З.М.о. о взыскании денежных средств по договору аренды, убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Абдуллаевым З.М.о. предъявлен иск к ООО «АРАШ» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом в лице представителя Абдуллаева Р.М.о. и ООО «Араш» был заключен договор аренды принадлежащей истцу на праве собственности части встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: .... Согласно п.3.1.1 указанного договора ООО «Араш» должно было ежемесячно, не позднее 5 (Пятого) числа текущего месяца, уплачивать арендную плату в размере 130 000 рублей. Согласно пунктов 3.1.2 и 3.1.3 указанного договора ООО «Араш» должно было также возмещать Арендодателю понесенные им расходы по оплате электроэнергии, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов. Однако свою обязанность по оплате арендной платы в феврале, марте и апреле 2011-го года ответчик не исполнил. Согласно п.7.1 Договора при просрочке оплаты арендной платы ответчик обязан выплатить неустойку в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки до момента полного исполнения обязательства по оплате. Hа день составления настоящего заявления, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, размер задолженности по арендной плате составляет 390 000 руб., неустойка составила 22 620 руб. Общая сумма задолженности по указанному договору составляет 390 000 + 22 620 = 412 620 руб. Согласно п. 3.7 и п.4.1 Договора в случае неуплаты арендной платы более двух раз подряд Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора.

Истец просил взыскать с ответчика 412620 руб., расходы по государственной пошлине, расторгнуть договор аренды между ним и ООО «Араш» от ДД.ММ.ГГГГ

В последствии истец неоднократно увеличивал размер исковых требований. В последнем варианте иска истец просил суд взыскать с ООО «Араш» 1082 820 руб., расходы по оплате государственной пошлины, оплату за услуги представителя в размере 10000 руб., расторгнуть договор аренды между ним и ООО «Араш» от ДД.ММ.ГГГГ и обязать ООО «Араш» освободить арендуемое помещение.

В ходе судебного разбирательства ответчиком предъявлен встречный иск к Абдуллаеву З.М.о. о взыскании денежных средств по договору аренды, убытков, судебных расходов. Ответчик мотивировал том, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Араш» и Абдуллаевым З.М.о. был заключен договор аренды части встроенного помещения площадью 141.3 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: .... Помещение и имущество переданы в аренду для их использования в целях осуществления деятельности по организации услуг питания - под размещение ресторана. Арендатор, взяв кредит в банке, произвел ремонт помещения, закупил оборудование и начал хозяйственную деятельность. Согласно пункту 2.1.9 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного помещения. Стоимость произведенных улучшений установлена договорная в размере 2 000 000 рублей и не требует дополнительного подтверждения первичной документацией. Как следует из п. 1.3. Договора аренды, арендодатель гарантирует, что на момент заключения договора помещение и имущество находятся в состоянии, позволяющем осуществлять их нормальную эксплуатацию в соответствии с целью использования. Однако, по результатам проведенной прокуратурой ... проверки исполнения требований законодательства о пожарной безопасности в деятельности ООО «Араш» при обследовании помещения были установлены нарушения обязательных для исполнения норм и правил пожарной безопасности. Общество было привлечено к административной ответственности, деятельность общества приостановлена сроком на 14 дней. Так же выдано предписание об устранении выявленных нарушений. Для устранения выявленных нарушений ООО «Араш» произвело за свой счет следующие мероприятия. Испытание огнезащитной обработки ткани отделки стены и металлических конструкций на сумму 2400 рублей. Работы по огнезащитной обработке несущих элементов лестничного марша с 1 -го этажа в подвал и огнезащитной обработки ткани для отделки стены на сумму 7382 руб. 25 коп. Работы по огнезащитной обработке металлических конструкций на сумму 8968 рублей. Приобретение фонаря аккумуляторного и огнетушителя сумму 1125 рублей. Определение категории производства по пожарной опасности помещения и класса электробезопасности помещений на сумму 3000 рублей. Оформление комплекта документов по пожарной безопасности на сумму 2160 рублей. Заключение договора с ООО «Охрана» на услуги по техническому обслуживанию комплекса технических средств безопасности - пожарной сигнализации, установленной в помещении на сумму 1387 руб. 20 коп. Заключение договора на охрану помещения на сумму 3192 рубля. Все мероприятия подтверждаются соответствующими договорами и платежными документами. Всего затраты на устранение нарушений правил и норм пожарной безопасности составили - 29 614 руб. 45 коп. За январь арендная плата внесена полностью в размере 130000 руб.

Исходя из того, что 14 суток из 31 в январе 2011 года ООО «Араш» лишено было возможности осуществлять основной вид деятельности в арендуемом помещении, следует, что часть а платы в сумме 58 709 руб. 68 коп. подлежит возврату (130000 : 31 х 14 = 58709,68).

Ответчик просит взыскать с Абдуллаева З.М.о. в пользу ООО «Араш» обязательство по договору в связи с его расторжением в сумме 2000 000 рублей, причиненный материальный ущерб в счет возмещения затрат на мероприятия по пожарной безопасности арендуемого помещения в сумме 29 614 руб. 45 коп., имущественный ущерб в счет возврата части арендной платы за 14 суток в сумме 58 709 руб. 68 коп., судебные расходы: уплаченную госпошлину в размере 18 641 руб. 62 коп., а так же оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. Всего в сумме 2 131 965 руб. 75 коп.

В судебном заседании представители истца Абдуллаев Р.М.о, Исмаилов А.И.о, действующие по доверенностям, поддержали первоначальные исковые требования, просили суд взыскать с ООО «Араш» 1082 820 руб., расходы по оплате государственной пошлины, оплату за услуги представителя в размере 10000 руб., расторгнуть договор аренды между ним и ООО «Араш» от ДД.ММ.ГГГГ и обязать ООО «Араш» освободить арендуемое помещение. Пояснили, что с февраля 2011 г. арендатор не выплачивает арендную плату и не освобождает помещение. Доводы ответчика о том, что в помещении может одновременно обслуживаться не более 14 человек, по мнению истца, не являются основанием для невнесения арендной платы.

Во встречном иске просили отказать, поскольку ООО «Араш» понесло расходы по своей инициативе, деятельность клуба не приостанавливалась, вина в расторжении договора только у арендатора, поэтому условие о выплате 2000000 руб. при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя не должно применяться.

Представители ответчика Козлова Г.А., действующая по Уставу, Бронников О.М., Прокудина Е.В., Гусев СП., действующие по доверенностям, в ходе судебного разбирательства возражали против первоначального иска, встречный иск просили удовлетворить. Бронников О.М. пояснил, что все расходы истца на пожарную безопасность, рекламную вывеску, а также на приобретение по договору купли-продажи у продавца ФИО9 имущество на сумму 2000 000 руб. следует считать неотделимыми улучшениями. Поэтому просил суд взыскать с истца в пользу ответчика 2000 000 рублей, причиненный материальный ущерб в счет возмещения затрат на мероприятия по пожарной безопасности арендуемого помещения в сумме 29 614 руб. 45 коп., в счет возврата части арендной платы за 14 суток в сумме 58 709 руб. 68 коп., судебные расходы на госпошлину в размере 18 641 руб. 62 коп., а так же оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу ст. 616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает день его исполнения, обязательство подлежит исполнению в этот день.

Судом установлено, что Истец является собственником встроенного нежилого помещения I площадью 291,3 кв.м.. кадастровый номер ..., расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии ....

ДД.ММ.ГГГГ между истцом в лице представителя Абдуллаева Р.М.о. и ООО «Араш» был заключен договор аренды принадлежащей истцу на праве собственности части встроенного нежилого помещения площадью 141,3 кв.м. в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: .... Кроме помещения арендодатель передал в аренду ООО «Араш» мебель, оборудование и другие вещи согласно приложению ... к договору. Стороны подписали акт о приеме-передаче имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в котором претензий к друг другу не имеют.

В п. 1.2. сторонами определена цель использования помещения для организации услуг питания под ресторан.

В соответствии с п. 2.1.9. Договора в срок не позднее 5 дней с даты получения Арендодателем письменного запроса от Арендатора о намерении провести переоборудование, переустройство, перепланировку, реконструкцию (неотделимые улучшения) выдать соответствующее письменное согласие (разрешение) на выполнение неотделимых улучшений Помещения, если такое переоборудование (переустройство), перепланировка, реконструкция (неотделимые улучшения) Помещения соответствуют требованиям, предъявляемым действующим законодательством РФ к недвижимому имуществу, которые необходимы Арендатору для использования Помещения по целевому назначению, указанному в п. 1.2 договора, при условии, что данные переоборудование (переустройство), перепланировка, реконструкция не будут затрагивать несущие конструкции здания, в котором расположено арендуемое Помещение и самого Помещения. При этом результатом того, что Стороны пришли к согласию по поводу проведения Арендатором переустройства (переоборудования), перепланировки, реконструкции (неотделимых улучшений) Помещения, будет являться подписанная Сторонами «Технологическая планировка» Помещения. После прекращения настоящего договора в связи с истечением срока его действия, а также по иным основаниям, произведенные Арендатором неотделимые улучшения арендованного Помещения, составляющие его принадлежность и неотделимые без вреда для его конструкции вместе с Помещением переходят в собственность Арендодателя, а отделимые улучшения^-Помещения являются собственностью Арендатора и при прекращении договора остаются в собственности Арендатора. Затраты Арендатора подлежат возмещению Арендодателем в размере стоимости произведенных Арендатором неотделимых улучшений арендованного Помещения составляющих 2 000000 (Два миллиона) рублей в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя в период действия договора, указанный в п. 5.1.

Согласно п. 2.4.1 арендатор за свой счет вправе разместить на наружной части рекламу, выполнить работы по внутренней оттелке, организовать охрану.

В п.3.1.1 указанного договора предусмотрено, что ООО «Араш» должно было ежемесячно, не позднее 5 (Пятого) числа текущего месяца, уплачивать арендную плату в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 130 000 рублей, а с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 150000 руб.

В соответствии с п. 3.1.2 и 3.1.3 указанного договора ООО «Араш» должно было также возмещать Арендодателю понесенные им расходы по оплате электроэнергии, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов.

Согласно п.7.1 Договора при просрочке оплаты арендной платы ответчик обязан выплатить неустойку в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки до момента полного исполнения обязательства по оплате.

В ходе судебного заседания установлено и не оспаривалось ответчиком, что с ДД.ММ.ГГГГ свою обязанность по оплате арендной платы ООО «Араш» не исполнил.

По этому поводу истец обращался к ответчику с претензией от ДД.ММ.ГГГГ, однако в добровольном порядке арендатор свои обязанности не выполнил. Таким образом, установленный договором досудебный порядок урегулирования спора сторонами пройден.

Согласно договора аренды п. 6.2. споры из договора подлежат разрешению в Советском районном суде г. Волгограда. Однако, поскольку в исковых требованиях содержится требование о досрочном расторжении договора аренды, а в последствии дополнилось требование об освобождении помещения от арендатора, то согласно ст. 30 ГПК РФ данный спор подлежит рассмотрению по месту нахождения нежилого помещения в Центральном районном суде. Возражений со стороны ответчика по этому поводу не поступило.

Доводы ответчика о том, что помещение передано в состоянии, препятствующем для его использования по назначению, не нашли свое подтверждение в ходе судебного заседания. В договоре не было оговорено, на какое именно количество посетителей рассчитано помещение. Поэтому то обстоятельство, что, по мнению арендатора, помещение рассчитано одновременно на 14 посетителей не является основанием для невнесения арендной платы. Указанное обстоятельство арендатор мог оценить при визуальном осмотре помещения.

Требования ответчика по первоначальному иску об уменьшении арендной платы на сумму 58709 руб. 68 коп. на период административного приостановления деятельности ресторана на 14 дней вследствие нарушения правил противопожарной безопасности также не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания.

Согласно постановлению по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Араш» признано виновным по ст. 20.4 КоАП РФ за нарушение правил пожарной безопасности и применено приостановление деятельности сроком на 14 дней. Как видно из указанного постановления, помещение не было оборудовано вторым входом. Арендодатель не несет ответственности за это обстоятельство согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, поскольку недостаток должен был обнаружить арендатор в результате осмотра. Все остальные пункты нарушения правил пожарной безопасности относятся к отделке помещения, что согласно п. 2.4.1 относится к расходам арендатора, либо к размещению внутри помещений объектов, разработке документации, установке сигнализации, что не относится к обязанностям арендодателя.

Свидетель ФИО8 суду пояснила, что работала в ООО «Араш» с ДД.ММ.ГГГГ шев-поваром, что не оспаривалось представителями ответчика в ходе заседания. Была понятой при опечатывании помещения приставами в ходе административного приостановления деятельности ресторана. После их отъезда директор Козлова Г.А. вскрыла помещение. Ни на один день работа ресторана не была приостановлена, бывали банкеты на 60-100 человек. У суда не имеется оснований для сомнений в показаниях свидетеля.

Таким образом, суд не признает обоснованными требования ООО «Араш» по встречному иску о возврате части уплаченной арендной платы в размере 58709 руб. 68 коп.

Вместе с тем, поскольку противопожарная обработка помещения приводит к его улучшению, необходима была для использования помещения в целях, предусмотренных договором аренды, суд признает обоснованными требования арендатора по возмещению расходов, связанных с устранением нарушений правил пожарной безопасности, на сумму 29614 руб. 45 коп., которые подтверждаются материалами дела (л.д. 92, 93, 103- 105, 109,149,15,156,157,160).

Не находит поддержку суда требование ООО «Араш» во встречном иске о взыскании в арендодателя 2000000 руб. при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя. Из толкования п. 2.1. 9. Договора аренды следует, что возмещение 2000000 руб. предусмотрено за неотделимые улучшения. В подтверждение этих улучшений ответчик по первоначальному иску ссылается на расходы по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 161) с продавцом ФИО9 Однако из перечня имущества, передаваемого по договору (л.д. 164) видно, что зеркала, оборудование и другие предметы не имеют отношения к неотделимым улучшениям помещения. Кроме того, п. 2.1.9. Договора аренды применяется к ситуациям, при которых расторжение договора аренды не связано с виной арендатора. Также, суд обращает внимание на то, что предусмотренная в указанном пункте для подписанная Сторонами «Технологическая планировка» в подтверждение произведенных неотделимых улучшений суду не представлена.

Таким образом, требование ООО «Араш» о взыскании с Арендодателя 2000000 рублей не подлежит удовлетворению.

Нашли свое подтверждение требования Абдуллаева З.М.о. к ООО «АРАШ» о досрочном расторжении договора аренды и обязании освободить помещение за невнесение арендной платы с февраля 2011 г. по август 2011 г. (130000 + 130000 + 130000 + 150000 х 4) в размере 990000 руб.

Расчет неустойки, представленный истцом, является математически верным и основанным на п. 7.1. договора аренды. За период с 6 февраля по ДД.ММ.ГГГГ неустойка составила 92820 рублей (3640 + 8060+11700+16740+20700+26040+5940 рублей). Ответчиком указанный расчет не оспорен.

Таким образом, нашло свое подтверждение требование Абдуллаева о взыскании с ответчика ООО «Араш» неустойки в размере 92820 руб.

Возражения ООО «Араш» на первоначальный иск, касающиеся наличия у ответчика кредитных обязательств, а также договора займа с Абдуллаевым Р.М.о. не могут быть основанием для освобождения от обязанности по оплате за аренду помещения.

Поскольку иск Абдуллаева нашел свое полное подтверждение в материалах дела, подлежат удовлетворению его требования о возмещении судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 7530 руб. (л.д. 3,4), на оплату услуг представителя в размере 10000 руб. (л.д. 138) согласно ст. 98, 100 ГПК РФ.

С учетом того, что встречные исковые требования нашли свое подтверждение в части взыскания с истца расходов на мероприятия по пожарной безопасности в размере 29614 руб. 45 коп., пропорционально заявленным требованиям подлежат удовлетворению требования ООО «Араш» о взыскании с истца судебных расходов на госпошлину в размере 104 руб. 75 коп., на представителя 100 руб.. в остальной части удовлетворению не подлежат.

Таким образом, размер взыскания в пользу истца составил: 990 000 рублей, неустойку в размере 92 820 рублей, судебные расходы на представителя 10000 рублей, на оплату государственной пошлины в размере 7530 руб., а всего 1100 350 руб.

Размер взысканий в пользу ответчика составил: 29 614 руб. 45 коп., судебные расходы на представителя 100 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 104 руб. 75 коп., а всего 29 819 руб. 20 коп.

Суд полагает возможным произвести взаимозачет взысканных сумм: 1100 350 руб. - 29 819 руб. 20 коп. = 1070 530 руб. 80 коп., считать подлежащими взысканию с ООО «АРАШ» в пользу Абдуллаева З.М.о. сумму в размере 1070 530 руб. 80 коп., а решение в части взыскания с Абдуллаева З.М.о. в пользу ООО «АРАШ» в исполнение не приводить.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Абдуллаева З.М.о. к ООО «АРАШ» о расторжении договора, освобождении помещения, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между Абдуллаевым З.М.о. и ООО «АРАШ» нежилого помещения, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: ... и освободить указанное нежилое помещение от пребывани ООО «АРАШ» и его имущества.

Взыскать с ООО «АРАШ» в пользу Абдуллаева З.М.о. задолженность по арендной плате в размере 990 000 рублей, неустойку в размере 92 820 рублей, судебные расходы на представителя 10000 рублей, на оплату государственной пошлины в размере 7530 руб., а всего 1100 350 руб.

Встречные исковые требования ООО «АРАШ» к Абдуллаеву З.М.о. о взыскании денежных средств по договору аренды, убытков, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Абдуллаева З.М.о. в пользу ООО «АРАШ» сумму 29 614 руб. 45 коп., судебные расходы на представителя 100 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 104 руб. 75 коп., а всего 29 819 руб. 20 коп.

В остальной части встречных исковых требований ООО «АРАШ» к Абдуллаеву З.М.о. о взыскании денежных средств по договору аренды, убытков, судебных расходов отказать.

Произвести взаимозачет взысканных сумм и считать подлежащими взысканию с ООО «АРАШ» в пользу Абдуллаева З.М.о. сумму в размере 1070 530 руб. 80 коп., а решение в части взыскания с Абдуллаева З.М.о. в пользу ООО «АРАШ» в исполнение не приводить.

Взыскать с ООО «Араш» государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 5 991 руб. 65 коп.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Центральный районный суд г. Волгограда в течение 10 дней с момента изготовления решения в полном объеме.

Полный текст решения изготовлен 16.08.2011 г.

Судья Новикова О.Б.