Дело № 2-4117/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Волгограда

в составе: председательствующего судьи Ивановой Е.В.

при секретаре Назаровой А.С.

27 июня 2012 года

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде

гражданское дело по иску Сергиенко Н.С. к индивидуальному предпринимателю Михайловой О.А. о расторжении договора и взыскании арендной платы, по встречному иску индивидуального предпринимателя Михайловой О.А. к Сергиенко Н.С. о зачёте затрат на капитальный ремонт и соразмерном уменьшении арендной платы,

Установил:

Сергиенко Н.С. обратился в суд с исковыми требованиями, в которых просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключённый с ИП Михайловой О.А., взыскать с неё задолженность по арендной плате в сумме 813 624 руб. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ИП Михайловой О.А. заключён договор аренды на часть встроенного нежилого помещения площадью 219, 8 кв.м., расположенного по адресу: ..., принадлежащее ему на праве собственности, сроком до ДД.ММ.ГГГГ Размер ежемесячной арендной платы в сумме 110 040 руб. и порядок её внесения, в срок до 30 числа текущего месяца на расчётный счёт арендодателя, определён условиями указанного договора. В нарушение условий договора арендатор до настоящего времени не произвёл перечисление арендной платы за ..., нарушал сроки перечисления арендной платы в ... Кроме того, по условиям договора аренды, арендатор принял на себя обязательство произвести капитальный ремонт арендованного помещения, что не было им исполнено в установленный договором трехмесячный срок. Полагает, что в связи с нарушением арендатором условий договора аренды у него возникло право требовать его расторжения. Против расторжения договора по соглашению сторон арендатор возражает.

ИП Михайлова О.А. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Сергиенко Н.С., в которых просит зачесть её расходы, связанные с проведением капитального ремонта в арендованном помещении в счёт арендной платы, уменьшить плату за аренду нежилого помещения на сумму 110 040 руб. В обоснование иска указала, что на основании договора аренды, заключённого с Сергиенко Н.С. ей передано во временное владение и пользование часть встроенного нежилого помещения площадью 219, 8 кв. м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: .... По условиям договора она приняла на себя обязательство по капитальному ремонту арендованного помещения, пострадавшего в результате пожара, с последующим зачётом стоимости работ в счёт арендных платежей. В период ... ею с привлечением подрядных организаций был произведён капитальный ремонт арендованного помещения за счёт собственных средств на сумму 690 092 руб. Претензий по качеству ремонта и по внесению арендных платежей за ... ФИО4 ей не предъявлял. В ... по инициативе арендодателя, участвовавшего в федеральной программе воссоздания специализированной розничной торговли отечественной рыбопродукцией в арендованном ею помещении была произведена установка специального оборудования, что лишило её возможности пользоваться помещением в период ... При таких обстоятельства полагает, что она должна быть освобождена от обязанности по уплате арендного платежа за ноябрь 2011 г. в размере 110 040 руб.

В судебное заседание Срегиенко Н.С. не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Сергиенко Н.С. - Сергиенко С.Н., действующий на основании доверенности первоначальные исковые требования поддержал, на их удовлетворении настаивал, возражал против удовлетворения встречных исковых требований поскольку арендодателем не доказан факт проведения капитального ремонта в арендованном помещении, отсутствуют документы подтверждающие объём выполненных работ, стоимость затрат.

ИП Михайлова О.А. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель ИП Михайловой О.А. - Козлова И.Ю., действующая на основании доверенности, первоначальные исковые требования не признала, полагает, что арендатором не допускалась просрочка арендной платы более двух раз подряд, за счёт собственных средств ею был произведён капитальный ремонт арендованного помещения, стоимость затрат на который подлежит зачёты в счёт арендных платежей по условиям заключённого договора аренды. Настаивает на удовлетворении встречных исковых требований, полагает, что в ДД.ММ.ГГГГ арендатор была лишена права пользоваться арендованным имуществом, поскольку производилось переоборудование помещения по инициативе арендодателя, арендная плата за указанный период взысканию не подлежит.

Выслушав представителей сторон, свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит первоначальные исковые требования и встречные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Из договора аренды нежилого помещения, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между Сергиенко Н.С. и ИП Михайловой О.А. следует, что арендодатель передаёт арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: ..., а арендатор обязуется принять нежилое помещение, а также выплачивать арендодателю арендную плату в порядке и сроки предусмотренном договором (п. 1.1), площадь нежилого помещения составляет 219, 8 кв.м., в том числе площадь торгового зала 125, 8 кв.м., вспомогательная площадь 94, 0 кв.м. (п. 1.2), размер арендной платы установлен в сумме 800 руб. за 1 кв.м. торговой площади и 100 руб. за 1 кв.м. вспомогательной площади (п. 3.1), срок оплаты до 30 числа текущего месяца (п. 3.2), срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.1), договор может быть расторгнут арендодателем досрочно в том числе в случае если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в срок, установленный договором (п.п. 5.1.3) (л.д.6-7).

Часть нежилого помещения, предусмотренного договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, передана арендодателем и принята арендатором по акту приёма-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8).

ДД.ММ.ГГГГ Сергиенко Н.С. обратился к ИП Михайловой О.А. с требованием о погашении задолженности по арендной плате, вручено адресату посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9, 10).

ДД.ММ.ГГГГ Сергиенко Н.С. в адрес ИП Михайловой О.А. направлена претензия с требованием об оплате задолженности по арене в сумме 813 624 руб. в течение 10 дней со дня получения претензии, с приложением акта сверки арендных платежей, вручено адресату посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-14).

ДД.ММ.ГГГГ Сергиенко Н.С. направил в адрес ИП Михайловой О.А. дополнительное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ (15-19).

Из исполнительного листа серии АС №..., выданного на основании решения Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... следует, что по условиям заключённого между ИП Сергиенко Н.С. и ИП Михайловой О.А. мировому соглашению ИП Михайлова О.А. обязуется в течение трёх месяцев со дня утверждения мирового соглашения произвести капитальный ремонт помещения. Исполнительный документ выдан ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20-23).

Свидетельством о государственной регистрации права серии №... от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Сергиенко Н.С. на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение площадью 464 кв.м. расположенное по адресу: ..., обременённое правом аренды (л.д. 24).

Из определения Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... следует, что предметом спора являлись правоотношения между ИП Сергиенко Н.С. и ИП Михайловой О.А., возникшие из договора аренды нежилого помещения, заключённого ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-34).

Согласно свидетельству о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до ДД.ММ.ГГГГ серия 34 №..., Михайлова О.А. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с ДД.ММ.ГГГГ, ОГРН №... (л.д. 35).

ДД.ММ.ГГГГ между заказчиком ИП Михайлова О.А., исполнителем ООО "Жилпромсервис" и Сергиенко Н.С. согласован локальный сметный расчёт №... и локальный сметный расчёт №... на ремонт торгового зала, рыбный магазин, на общую сумму 588 549 руб. (л.д. 116-121).

По договору уступки права ООО "Жилпромсервис" уступил ООО "Регионстрой" право требования к ИП Михайловой О.А. по договору подряда №... от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 248 549 руб. (л.д. 122).

Договором на монтаж оборудования от ДД.ММ.ГГГГ, актом приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается, что ФИО8 по поручению заказчика ИП Михайлова О.А. произвёл электро-монтажные работы по адресу: ... (л.д. 124-125), оплата произведена, по расходному кассовому ордеру б/н от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 71 545 руб. (л.д. 126).

По расходному кассовому ордеру б/н от ДД.ММ.ГГГГ ИП Михайловой О.А. произведена оплата ФИО8 за монтаж и пуско-наладку приборов нагрева воды, демонтаж, монтаж участка водоотведения в сумме 30 000 руб. (л.д. 126).

На основании справок о стоимости выполненных работ и затрат №... от ДД.ММ.ГГГГ и №... от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131-132), актов о приёмке выполненных работ №... и №... от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно со справками о стоимости материалов, всего ООО "Жилпромсервис" выполнено работ на сумму 588 549 руб., принятых ИП Михайловой О.А..

Согласно платежным поручениям №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ, №... от ДД.ММ.ГГГГ ИП Михайлова О.А. перечислила на счёт ООО "Жилпромсервис" и ООО "Регионстрой" 588 549 руб. (л.д. 133-143).

ДД.ММ.ГГГГ ИП Михайлова О.А. уведомила Межрайонную ИФНС России №... о временном прекращении деятельности в связи с реконструкцией магазина по ....

Трудовыми договорами, заключёнными ИП Михайловой О.А. с работниками, приказом о предоставлении работникам отпуска за свой счёт в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расчётной ведомостью, платёжной ведомостью по заработной плате за ДД.ММ.ГГГГ., подтверждается приостановление деятельности ИП в ДД.ММ.ГГГГ

Свидетель ФИО9 подтвердила, что работает в ... у ИП Михайловой О.А. В ДД.ММ.ГГГГ в магазине был ремонт после пожара, в ДД.ММ.ГГГГ работникам предоставлялся отпуск за свой счёт, так как было произведено переоборудование магазина.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (ст. 420 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Статьёй 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Учитывая условия договора аренды о порядке расчёта размера арендной платы за пользование арендованным имуществом, за период ДД.ММ.ГГГГ уплате подлежит 4 291 560 руб. (39 месяцев* 110 040 руб.), согласно расчёту, представленному Сергиенко Н.С. за указанный период на его счёт ИП Михайловой О.А. перечислена арендная плата в размере 3 477 936 руб. Данный расчёт суд признаёт правильным, поскольку он соответствует выпискам со счёта Сергиенко Н.С. в ОАО "...".

Размер недополученной арендной платы составляет 4 291 560 руб.- 3 477 936 руб.= 813 624 руб.

Вместе с тем, из договора аренды следует, что по его условиям обязанность по капитальному ремонту арендованного имущества возложена на арендатора, с последующим зачётом расходов, понесённых в связи с ремонтом, в счёт арендной платы.

Письменными доказательствами подтверждается, что ИП Михайловой О.А. в период с ноября по ДД.ММ.ГГГГ произведён капитальный ремонт арендованного имущества, нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: ..., переданного ей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ Сергиенко Н.С. Общая сумма расходов, понесённых ИП Михайловой О.А. составляет 690 092 руб.

Указанные доказательства суд признаёт допустимыми и относимыми к существу рассматриваемого спора.

Доводы Сергиенко Н.С. о том, что ремонт произведён без согласования с ним, опровергаются локальными сметными расчётами, на которых имеется резолюция Сергиенко Н.С. "согласовано".

Также, суд не может согласится с доводами Сергиенко Н.С. о том, что ИП Михайловой О.А. не исполняются обязанности по капитальному ремонту арендованного помещения, поскольку они опровергаются исследованными доказательствами. При этом определение арбитражного суда Волгоградской области и выданный на его основании исполнительный документ суд признаёт не относящимися к настоящему спору, поскольку предметом рассмотрения по названному делу являлся договор аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ

При таких обстоятельствах, суд считает, что указанная сумма должна быть зачтена в счёт арендной платы и размер задолженности, определённый в расчёте Сергиенко Н.С., подлежит уменьшению на сумму расходов, понесённых ИП Михайловой О.А. в связи с капитальным ремонтом арендованного помещения. Таким образом, размер задолженности по арендной платы составляет: 813 624 руб. - 690 092 руб.= 123 532 руб.

Доводы ИП Михайловой О.А. о том, что арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ взысканию не подлежит, суд не может принять во внимание, поскольку статьёй 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Суду не представлено доказательств, подтверждающих, что между сторонами договора аренды, в допустимой форме достигнуто соглашение об изменении порядка и срока уплаты арендной платы, в связи с чем, отсутствуют основания для освобождения ИП Михайловой О.А. о внесения арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ в размере и сроки, установленные договором аренды.

Статьёй 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условия расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, предусмотрены также договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, суд не находит оснований для признания наступления данного условия, при котором арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.

Согласно имеющимся в деле доказательствам ИП Михайловой О.А. арендная плата не внесена в ДД.ММ.ГГГГ, при этом буквальное толкование договора аренды позволяет сделать вывод о том, что для расторжения договора необходимо, что бы арендная плата не вносилась арендатором более двух раз подряд, таких обстоятельств судом не установлено.

Внесение арендной платы в неполном объёме в период ДД.ММ.ГГГГ не может быть признано как невнесение арендной платы более двух раз подряд, поскольку в последующие периоды арендатором производилась переплата с апреля по сентябрь и в ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 004 руб. ежемесячно.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Сергиенко Н.С. подлежат удовлетворению в части взыскания в его пользу с ИП Михайловой О.А. задолженности по арендной плате в размере 123 532 руб., исковые требования ИП Михайловой О.А. подлежат удовлетворению в части зачисления в счёт арендной платы за период ДД.ММ.ГГГГ расходы, связанные с проведением ею капитального ремонта арендованного помещения в сумме 690 092 руб.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования Сергиенко Н.С. суд признаёт подлежащими удовлетворению в части взыскания 12 532 руб. с ИП Михайловой О.А. подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3 670, 64 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сергиенко Н.С. к индивидуальному предпринимателю Михайловой О.А. о расторжении договора и взыскании арендной платы удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Михайловой О.А. арендную плату в сумме 123 532 руб. и возврат государственной пошлины в сумме 3 670 руб. 64 коп.

В удовлетворении исковых требований Сергиенко Н.С. к индивидуальному предпринимателю Михайловой О.А. о взыскании арендной платы 690 092 руб., расторжении договора аренды нежилого помещения, заключённого ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Михайловой О.А. к Сергиенко Н.С. о зачёте затрат на капитальный ремонт и соразмерном уменьшении арендной платы удовлетворить в части.

Обязать арендатора Сергиенко Н.С. зачесть расходы ИП Михайловой О.А., произведённые в связи с капитальным ремонтом нежилого помещения, расположенного по адресу: ... в сумме 690 092 рубля, согласно пункту 7.4. Договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Михайловой О.А. к Сергиенко Н.С. об уменьшении подлежащей уплате арендной платы по Договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 110 040 рублей, что составляет сумму арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения - ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Е.В. Иванова