Дело № 2-2072/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 октября 2010 года г. Москва
Зеленоградский районный суд г. Москвы в составе председательствующего федерального судьи Галий И.М.,
при секретаре Самеш А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексеевой ФИО9 к Ярыгину ФИО10 о признании договора расторгнутым, взыскании задолженности по договору, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Алексеева Т.В. первоначально обратилась с иском к Ярыгину А.В. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности по договору, компенсации морального вреда. Уточнив исковые требования в ходе судебного разбирательства истица просила признать договор коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым по инициативе ответчика, взыскать с ответчика сумму неустойки в размере <данные изъяты> рублей, сумму залога в размере <данные изъяты> рублей, компенсировать причиненный моральный вред в размере <данные изъяты> рублей. Также истица просила возместить расходы на оплату госпошлины. При этом истица ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>. Договор был заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Истица обязалась вносить оплату за наем жилого помещения 24 числа ежемесячно. ДД.ММ.ГГГГ ответчик потребовал освободить жилое помещение. В нарушение договора ответчик (наймодатель по договору ) устно потребовал расторгнуть договор. Ответчик не выполнил принятые на себя обязательства, а именно: отказался принимать участие в составлении акта приема-передачи жилого помещения; отказался произвести возврат залога; отказался оплатить неустойку предусмотренную договором. ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказался принимать участие в составлении акта приема-передачи жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ по факту угроз со стороны ответчика истицей было подано заявление в милицию. В возбуждении уголовного дела было отказано и разъяснено, что в данном конфликте имеет место гражданско-правовой спор. ДД.ММ.ГГГГ истица совместно с лицами, имеющих право проживания в квартире освободили жилое помещение. Ключи от квартиры истица оставила у себя, поскольку акт приема-передачи жилого помещения не составлялся по вине ответчика. Взыскиваемая неустойка предусмотрена договором. Залог был внесен при заключении договора на случай повреждения имущества в квартире. Истице причинен моральный вред, поскольку она переживала в связи с отсутствием места проживания, переживала по поводу финансовой стабильности, были перенесены переживания в связи с тем, что осуществлялся срочный переезд в период плохой экологической обстановки. Много времени было потрачено на общение с сотрудниками ОВД.
В судебном заседании Алексеева Т.В. уточненные исковые требования полностью поддержала и пояснила, что за июнь и июль ДД.ММ.ГГГГ года арендная плата за жилое помещение оплачивалась. В квартире по адресу: Москва, <адрес> вместе с Завалишиной А.А. и Семушиной О.А. проживали с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Замок от входной двери был поменян. По требованию ответчика квартиру освободили. На сбор вещей были отведены сутки. Договор найма считает расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку не были возвращены деньги в счет залога, не была передана сумма неустойки, комплекты ключей от квартиры оставила у себя. Она отправляла телеграммы в адрес ответчика с предложением составить акт приема –передачи квартиры, передать деньги согласно условий договора. Требование не было исполнено. В настоящее время ответчик поставил новый замок. При заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ она вместе с Завалишиной А.А. и Семушиной О.А. исходили из того, что квартира принадлежит Ярыгину А.В. Документы на квартиру не проверяли. О том, что квартира не принадлежит ответчику не знали. Доверились риэлтору.
Представитель истицы, третьих лиц по доверенности Филитович Е.Н. просил исковые требования удовлетворить, доводы истицы поддержал.
Третье лицо Завалишина А.А. просила исковые требования удовлетворить, доводы истицы поддержала.
Третье лицо Семушина О.А. просила исковые требования удовлетворить, доводы истицы поддержала.
Ответчик Ярыгин А.В. с иском согласился частично. Не отрицал, что договор коммерческого найма жилого помещения был расторгнут по его инициативе как наймодателя с ДД.ММ.ГГГГ. Считает себя наймодателем по договору коммерческого найма, несмотря на то, что квартира по адресу: <адрес> находится в собственности <адрес> (муниципальный жилой фонд), проживает в квартире на основании договора социального найма. Риэлтор Маврин В.С. проверял документы при подписании договора. Риэлтор не предупредил, что договор надо согласовывать с ДЖП и ЖФ <адрес>. Залог в сумме 5000 руб. действительно ему передавался. Девушек заранее предупредил о расторжении договора, поэтому неустойку выплачивать не согласен. К девушкам имеются претензии. Девушки использовали квартиру не по назначению, самостоятельно поменяли замок в квартире, не отдавали ключи от квартиры. Есть задолженность по коммунальным услугам, по оплате за оказание услуг связи, по оплате за предоставление электроэнергии.
Представитель третьего лица ДЖП и ЖФ <адрес> в судебное заседание не явился, о слушании дела извещались в установленном порядке.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица ДЖП и ЖФ <адрес>.
С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу судом допрошен свидетель ФИО1
Свидетель ФИО1 пояснил, что он является руководителем фирмы <данные изъяты>, оказывающей услуги в сфере недвижимости. Алексеева Т.В., Завалишина А.А., Семушина О.А. обратились к ним и просили подыскать жилое помещение. Квартира по адресу: Москва, <адрес> девушкам понравилась. Договор найма жилого помещения был заключен ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3, девушкам были переданы ключи. Договор найма жилого помещения составлялся типовой. Стороны с условиями договора согласились, договор подписали. Впоследствии девушки звонили и жаловались на то, что их просили освободить жилое помещение. Вопрос замены замка от входной двери в квартиру решался в его присутствии. ФИО3 на замену замка согласился. Наличие свидетельства о правах на квартиру при заключении договора проверяется. Если договор найма заключается в отношении квартиры, которой жильцы пользуются на основании договора социального найма, соответственно договор подлежит согласованию с ДЖП и ЖФ <адрес>.
Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с положениями Гражданского Кодекса РФ (ст. 420-423) Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В порядке ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии со ст. 12,56,57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. При этом доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Суду представлен договор коммерческого (краткосрочного) найма жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Ярыгиным А.В. (наймодатель) и Алексеевой Т.В. (наниматель). Согласно условий договора наймодатель предоставляет во временное срочное владение и пользование нанимателя жилое помещение, а именно: однокомнатную квартиру по адресу: Москва, <адрес>. Предусмотрен порядок расчетов, а именно: арендная плата составляет <данные изъяты> руб. ежемесячно. Предусмотрена обязанность нанимателя оплачивать коммунальные слуги. Наймодатель обязуется предоставить жилое помещение во владение и пользование нанимателя на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Наниматель обязуется выплачивать арендную плату, обязуется использовать жилое помещение для проживания Алексеевой Т.В., Завалишиной А.А., Семушиной О.А. Как предусмотрено п.5.3 Договора в случае досрочного расторжения договора наймодателем в одностороннем порядке, при соблюдении нанимателем условий договора, наймодатель выплачивает нанимателю неустойку в размере месячной платы за помещение. Как предусмотрено п. 6.4 Договора прием жилого помещения и передача жилого помещения (при расторжении договора или по окончании срока действия договора) осуществляется посредством подписания между наймодателем и нанимателем актов приема-передачи. При подписании договора внесен залог в размере <данные изъяты> руб. (п.6.8 Договора). Договор подписан Ярыгиным А.В. и Алексеевой Т.В.
Как установлено в судебном заседании по адресу: <адрес> зарегистрирован Ярыгин А.В. Квартира предоставлена на основании договора социального найма жилого помещения. Квартиронаниматель Ярыгин А.В. (л.д.33-34). Суду представлен договор социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда <адрес> (наймодатель) и Ярыгиным А.В. (наниматель). Согласно п.1.1 Договора социального найма наймодатель передает нанимателю в бессрочное владение и пользование жилое помещение находящееся в собственности <адрес> по адресу: <адрес> для проживания в нем. В соответствии с п.2.3 Договора социального найма при сдаче жилого помещения в наем по договору поднайма Наниматель обязан согласовать договор поднайма с наймодателем.
Судом установлено, что жилое помещение по адресу: <адрес> - принадлежит правообладателю городу Москве (выписка ЕГРП). Квартира предоставлена Ярыгину А.В. во владение и пользование на основании договора социального найма. Указанная квартира Ярыгину А.В. не принадлежит и наймодателем <адрес> Ярыгин А.В. не является и не может являться. В соответствии с условиями договора социального найма подписанного Ярыгиным А.В., последний как наниматель обязан был согласовать договор поднайма с наймодателем в лице ДЖП и ЖФ <адрес>.
В соответствии о ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить все полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании ст. 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или нанятое имя помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного прав пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Как предусмотрено ст. 76, 77 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
Однако в данном случае имеются основания для признания договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным - по инициативе суда.
По смыслу закона предполагается принцип добросовестности участников гражданских правоотношений. Однако в данном случае суд находит несостоятельными доводы истицы о том, что ей не было известно о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в отношении жилого помещения ответчику не принадлежащего, поскольку договор заключался при участии риэлтора. Свидетель ФИО1 был допрошен в судебном заседании по обстоятельствам заключения договора. Свидетель не заинтересован в исходе дела. Свидетель подтвердил, что ему известно в каких случаях заключаемый договор подлежит согласованию с ДЖП и ЖФ <адрес>. Истица не лишена была возможности ознакомиться с документами о правах на предоставляемое жилое помещение. Также суд находит несостоятельными доводы ответчика о том, что ему не было известно о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ необходимо было согласовать с наймодателем жилого помещения в лице ДЖП и ЖФ <адрес>, поскольку суду представлен договор социального найма жилого помещения, предусматривающего правила сдачи жилого помещения по договору поднайма, подписанного Ярыгиным А.В.
В связи с изложенным суд находит, что имеются достаточные основания для признания ничтожным Договора коммерческого (краткосрочного) найма жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Ярыгиным А.В. (наймодатель) и Алексеевой Т.В. (наниматель), поскольку договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, не был в установленном порядке согласован с надлежащим наймодателем жилого помещения в лице ДЖП и ЖФ <адрес>, и фактически является сделкой, не соответствующей требованиям закона (ст. 168,421 ГК РФ). Кроме того, Ярыгин А.В. наймодателем жилого помещения не является, а является нанимателем жилого помещения. Ярыгин А.В. вправе заключать именно договор поднайма жилого помещения, и только в том случае, если договор в установленном порядке будет согласован с наймодателем.
Учитывая, что Договор коммерческого (краткосрочного) найма жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, признается судом ничтожным, к правоотношениям сторон суд не может применить положения об обязательствах выплатить неустойку наймодателем в лице ответчика в случае расторжения договора по инициативе наймодателя, предусмотренных условиями подписанного договора, несмотря на то, что ответчик и не отрицал то обстоятельство, что договор заключенный с истицей был расторгнут по его инициативе.
Суд принимает во внимание, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Ничтожная сделка – результат серьезных нарушений действующего закона. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. Если сделка не состоялась, нет оснований для применения последствий, установленных ГК для недействительных сделок (ст. 167 ГК), и должны применяться общие нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК) и гражданско-правовой ответственности (ст.15 и 393 ГК).
В соответствии со ст. 1109 ГК РФ ).
На основании ст. 1102, 1103 ГК РФ правила Главы 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательном обогащении (ст. 1107 ГК РФ).
В соответствии со ст. 329 ГК РФ Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Поскольку ответчик не отрицал то обстоятельство, что при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ ему передавалась сумма в размере 5000 руб. в счет залога, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истицы 5000 руб. как неосновательное обогащение.
Суд не может согласиться с требованием о компенсации морального вреда, поскольку доказательств причинения истице каких-либо нравственных или физических страданий в результате действий ответчика суду не представлено, доводы о необходимости компенсации морального вреда в данном случае на законе не основаны и не могут быть приняты во внимание. Таким образом, с учетом положений ст.ст. 151, 1099-1101 ГК РФ исковые требования в части компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат.
Проверив и оценив собранные по делу доказательства, каждое в отдельности и в совокупности, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию денежные средства в счет неосновательного обогащения в сумме 5000 руб. (сумма переданная в счет залога), в остальной части иска по основным требованиям иск удовлетворению не подлежит. Ярыгин А.В. не лишен возможности обратиться к истице с самостоятельным иском о возмещении расходов на коммунальные услуги в порядке ст. 3, 13, 132 ГПК РФ при наличии к тому оснований, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в пользу истца пропорционально удовлетворенной части исковых требований, то есть в размере 400 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 1,6,15, 151, 166-168, 309,310, 329, 420-423, 685, 1099-1101, 1102, 1103 ГК РФ, ст. 76,77 ЖК РФ, ст.333.19 НК РФ, ст.12,56,57,68,71, 88,89,90,94,98 ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Алексеевой ФИО9 к Ярыгину ФИО10 о признании договора расторгнутым, взыскании задолженности по договору, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.
Взыскать с Ярыгина ФИО10 в пользу Алексеевой ФИО9 денежные средства в счет неосновательного обогащения в сумме <данные изъяты> руб., расходы на оплату государственной пошлины в сумме <данные изъяты> а всего: <данные изъяты>
В остальной части иска – отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд г. Москвы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
СУДЬЯ: