Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2010 года г.Москва

Зеленоградский районный суд г.Москвы в составе:

Председательствующего судьи Ивановой И.А.

при секретаре Кивриной Н.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кравченко ФИО13 к Кравченко ФИО14, Ивановой ФИО15 о расторжении договора купли-продажи

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском к Кравченко В.А,, Кравченко Г.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что в ДД.ММ.ГГГГ года между ним и его детьми, ответчиками по делу, за которых действовала их мать Кравченко Л.Ф. был заключен в нотариальном порядке договор купли- продажи принадлежащей ему квартиру, по условиям которого каждый из ответчиков получил по <данные изъяты> доле в праве собственности на квартиру, а ему должны были передать взамен денежные средства. Однако в виду того, что денежные средства тогда переданы ни были, впоследствии стоимость квартиры изменилась, а дети передать ему <данные изъяты> руб. в настоящее время не могут и не хотят он просит расторгнуть договор, ссылаясь на то, что с момента заключения договора произошло существенно изменение обстоятельств, что влечет за собой расторжение договора купли-продажи.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что в момент заключения договора купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ году ему нужны были денежные средства на строительство дома, которые он занял, для чего он, имея намерения продать квартиру, которая являлась его собственностью, по предложению жены заключил с детьми, в ее лице, договор купли-продажи квартиры, однако денег не получил. Впоследствии стоимость квартиры изменилась, он предложил детям заплатить ему каждый по <данные изъяты> млн. руб. за свои доли, чего сын исполнить не может в силу материального положения, а дочь отказывается, в связи с чем, он и просит расторгнуть договор.

Ответчик Кравченко Г.А. с иском согласился, пояснил, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры ему было 8 лет и от его имени действовала мать. Впоследствии, когда он вырос и отец предъявил ему требование о выплате стоимости доли в размере <данные изъяты> руб, он в силу своего материального положения этого сделать не может и согласен расторгнуть договор, так как никаких денежных средств он в приобретение квартиры не вложил.

Ответчик Иванова /Кравченко/ В.А. в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика по доверенности Соколов К.В. с иском не согласился, пояснил, что исковые требования вызваны тем, что его доверитель настаивает на принудительном исполнении решения суда, которым на семью Кравченко была возложена обязанность по приведению жилого помещения в проектное положение, поскольку двухкомнатная спорная квартира и однокомнатная квартира, расположенные рядом, были соединены в одно жилое помещение. В момент заключения договора купли-продажи квартиры Кравченко В.А. была несовершеннолетней, действовала с согласия матери, никакими денежными средствами на тот момент не обладала и оплатить приобретение квартиры не могла. По своей сути договор купли-продажи является договором дарения, который заключается на безвозмездной основе, что подтверждается в том числе стоимостью квартиры, определенной в условиях договора. Просит применить срок исковой давности. Выслушав стороны, свидетеля, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между Кравченко А.Ю. и Кравченко Л.Ф, действующей в интересах несовершеннолетнего Кравченко Е.А., Кравченко В.А., действующей в согласия матери был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого Кравченко А.Ю. передал в собственность ответчиков в равных долях принадлежащую ему квартиру.

По условиям договора стоимость квартиры согласно справки БТИ составляла <данные изъяты> руб., а определена сторонами в размере <данные изъяты> руб., какова сумма будет получена Кравченко А.Ю. после регистрации договора.

Как указывает истец, до настоящего времени он сумму по договору купли-продажи за квартиру не получил, тогда как рассчитывал на них и возможность возврата долга по займу, а в связи с существенным изменением обстоятельств, к которым он относит увеличение стоимости квартиры с момента заключения договора, просит расторгнуть договор купли-продажи.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Как установлено в ходе судебного разбирательства между сторонами был заключен договор купли-продажи, во исполнение которого истцом по делу была передана спорная квартир, в обмен на денежную сумму, определенную сторонами в размере <данные изъяты> млн. руб., которую он должен был получить после регистрации договора.

Из пояснений сторон установлено, что денежные средства ответчики за квартиру истцу не передавали, так как на момент подписания договора являлись несовершеннолетними, своими доходами не обладали.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Закон предусматривает, что в случае, если стороны соглашения не достигли он может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом истец, являясь заинтересованной сторон, должен доказать наличие одновременно всех четырех условий, предусмотренных законом для расторжения договора.

Как следует из представленных доказательств при заключении договора, покупатели квартиры, которыми по условиям договора являлись ответчики, не достигли совершеннолетнего возраста и в силу этого обстоятельства не могли оплатить стоимость квартиры, как это было предусмотрено условиями договора и Кравченко А.Ю., который является их отцом об этом было известно. Таким образом, он не мог рассчитывать на получение от своих детей в момент заключения договора той денежной суммы, которая предусмотрена условиями договора.

По смыслу закона при заключении договора стороны договора должны быть убеждены, что изменения обстоятельств не произойдет, вместе с этим в момент заключения договора стороной, приобретающей имущественные права являлись несовершеннолетний дети, которые по смыслу закона полной дееспособностью на момент заключения договора не обладали, а следовательно никакой убежденности в том, что не произойдет существенного изменения обстоятельств не имели.

При этом суд отмечает, что истец указывает необходимость отчуждения квартиры в тот момент, денежными обязательствами, в подтверждение чего представляет договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого он получил денежные средства в размере <данные изъяты>, тогда как принадлежащую ему квартиру продает несовершеннолетним детям и по цене, которая значительно ниже инвентаризационной.

Суд полагает, что, заключая договор купли-продажи, истец не проявил должной заботливости и осмотрительности, как того требует от него закон и условия договора, в связи с чем, несет риск изменения обстоятельств.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Кравченко Л.Ф., которая действовала в интересах детей при заключении договора, показала, что когда ей стало известно о намерении мужа продать квартиру для того, чтобы погасить долги, она предложила ему купить квартиру и выплатить ему денежные средства, которые планировала собрать у родственников. Однако, таких денег собрать не смогла, в связи с чем она их истцу не выплатила, а впоследствии решила, чтобы дети сами разбирались с отцом по вопросу цены и выплаты денег за квартиру по договору купли-продажи.

Таким образом, из материалов дела следует, что в момент заключения договора купли-продажи ответчики, в виду отсутствия у них самостоятельного дохода не могли самостоятельно оплатить стоимость квартиры, о чем истец не мог не знать, тогда как по смыслу ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом, договором.

Условиями договора было предусмотрено, что оплата будет получена Кравченко А.Ю. после регистрации настоящего договора, которая состоялась ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ, регулирующей общие положения о договоре купли-продажи, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Из вышеприведенной нормы закона следует, что в целях защиты прав продавца, в случае не оплаты товара законодатель специальной нормой предусмотрел возможность защиты, путем требования об оплате выкупной цены с учетом процентов.

Регулирование основано на той предпосылке, что при заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. При этом должны учитываться состояние экономического оборота и тенденции его развития.

По смыслу ст. 10 ГК РФ стороны при заключении договора должны действовать разумно и добросовестно, проявить обычную степень предусмотрительности и заботливости, которая предполагается.

Представитель ответчика просит применить к заявленным требованиям срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ в три года, который истцом на момент обращения в суд с иском пропущен. При этом ссылается на то, что течение срока, когда истцу стало известно о нарушении его права началось с момента регистрации договора в ДД.ММ.ГГГГ году, когда он не получил денежные средства.

Вместе с этим суд полагает, что доводы представителя ответчика о том, что срок исковой давности истцом пропущен, не может быть принят судом, поскольку требования о расторжении договора купли-продажи Кравченко А.Ю. основаны на изменении существенных обстоятельств, связанных с изменением стоимости квартиры с момента заключения договора купли-продажи и отказе ответчиков оплатить новую стоимость, о чем ему стало известно при вручении им извещения в расторжении договора купли-продажи летом ДД.ММ.ГГГГ года.

Довод истца о том, что изменение стоимости квартиры с ДД.ММ.ГГГГ года до настоящего времени до <данные изъяты> млн. руб., в качестве существенного изменения обстоятельств, суд находит необоснованным.

Так в соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивает по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По смыслу ст.ст. 454, 555 ГК РФ цена товара при заключении договора купли-продажи недвижимости является существенным условием договора, определена сторонами договора купли-продажи при его заключении и впоследствии не изменялась.

По мнению суда, истец не представил со своей стороны доказательств того, что произошло изменение существенных обстоятельств, которое по смыслу закона влечет за собой расторжение договора. При этом отсутствие исполнения обязательства в части передачи денежных средств за квартиру со стороны ответчиков и изменение ее цены, само по себе не является основанием для расторжения договора, поскольку в таких случаях законом предусмотрен иной способ защиты нарушенного права.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования Кравченко А.Ю. подлежащими отклонению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 196, 450, 451, 486, 454, 555 ГК РФ, ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Кравченко ФИО13 в иске к Кравченко ФИО14, Ивановой ФИО15 о расторжении договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд г.Москвы в течение 10 дней с момента принятия решения судом в окончательной форме.

СУДЬЯ