Гр. дело №

21 июля 2011 года г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области

Сайбель В.В.,

при секретаре Карманович Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павлова ФИО21, Кочарян ФИО22 к администрации МО «Зеленоградский район», Смирновой ФИО23 о признании договора аренды ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки

Установил:

Истцы Павлов М.И. и Кочарян Л.С. обратились в Зеленоградский районный суд с иском к администрации МО «Зеленоградский район», Смирновой Н.В. о признании договора аренды ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что для обслуживания многоквартирного жилого дома по <адрес> был сформирован земельный участок, площадью 663 кв.м., и указанный земельный участок был передан в коллективно-долевую собственность собственников жилого дома. К указанному жилому дому примыкает пристройка –магазин «Гном», который являлся муниципальным имуществом. В настоящее время истцам стало известно, что администрация МО «Зеленоградский район» предоставила Смирновой Н.В., являющейся собственником магазина «Гном», земельный участок для обслуживания указанного магазина, и которая собирается провести реконструкцию указанного магазина. Однако земельный участок, предоставленный Смирновой Н.В. для обслуживания магазина «Гном», выделен в нарушении действующего законодательства, поскольку располагается между двумя жилыми домами № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске, расстояние между которыми составляет 3 метра, кроме того данные дома являются объектами культурного наследия, и в течение длительного времени капитально не ремонтировались. Учитывая, что предоставленный Смирновой Н.В. земельный участок примыкает непосредственно к стенам жилых домов № в связи с чем, отсутствует возможность ремонтировать и эксплуатировать жилые дома, а так же отсутствует возможность пожарного прохода, просят признать сделку по заключению договора аренды ничтожной и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В судебное заседание истцы Павлов М.И. и Кочарян Л.С. не явились, извещены надлежащим образом, истица Кочарян Л.С. представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддержала.

Представитель истца Павлова М.И. – Степанян М.Р., действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что сформированным под магазин «Гном» земельным участком, площадью 39 кв.м. нарушены права истцов, как собственников жилого дома № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске, поскольку в настоящее время между домами расположен старый сарай, который необходимо снести, чтобы был доступ к стенам и фундаменту дома, а так же кровле, которые необходимо капитально ремонтировать, однако снос сарая невозможен, т.к. земельный участок предоставлен в аренду Смирновой Н.В., считает, что администрация не имела законных оснований формировать земельный участок для обслуживания магазина «Гном» таким образом, поскольку в территорию земельного участка вошел сарай между жилыми домами, который никогда не является собственностью Смирновой Н.В., а являлся общим имуществом жилого дома № по Курортному пр-кту.

3-и лица на стороне истца Сашенкова Е.Н., Смирнов В.В., Дьяченко А.П., Дьяченко Л.П., Лэман Л.Э. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили.

Представитель ответчика администрации МО «Зеленоградский район» Гринцевич Г.Э., действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования истцов признал, указал, что земельный участок для обслуживания жилого дома № по Курортному пр- кту сформирован не правильно, по стенам жилого дома, что делает невозможным его обслуживание, земельный участок к дому № не сформирован, в связи с чем и формирование земельного участка, под реконструкцию магазина «Гном», без учета придомовой территории домов № было неправильным.

Ответчик Смирнова Н.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что является собственником магазина «Гном», который примыкает к жилым домам № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске, а так же на 1\3 входит в старый немецкий сарай, расположенный между этими двумя домами. Данным сараем она так же пользуется как собственник жилого помещения, квартиры № дома № по Курортному пр-кту, поскольку ранее в нем хранили уголь и дрова, пока не провели газ. Она действительно хотела провести реконструкцию магазина «Гном», так же и за счет площади сарая, при этом стены двух жилых домов будут защищены от дождя, и собственникам не нужно будет тратиться на их ремонт, однако никаких работ не проводила и не проводит, поскольку возражают истцы.

Представитель ответчика Аскерова М.В., действующая по устному ходатайству в судебном заседании требования истцов не признала, пояснила, что никаких противопожарных правил ответчик не нарушает, поскольку пожарного проезда между двумя домами быть не может, не позволяет ширина между ними, в настоящее время между домами расположен сарай, которым длительное время пользуется Смирнова Н.В., в связи с чем, никакие права истцов сформированным земельным участком не нарушаются.

Привлеченные судом для участия в деле в качестве 3-х лиц собственники жилого дома № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске: Лебединец В.И., Мартьянов А.Н., Лебедева Р.Д., Ломтев А.Н., Стеценко М.А., Карпенюк Е.Н., а так же администрация МО «Зеленоградское городское поселение», в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили.

Заслушав пояснения представителя истца, ответчика и представителей ответчиков, исследовав все доказательства по делу, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 212 ГК РФ, имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации МО «Зеленоградский район» от ДД.ММ.ГГГГ Кочарян Л.С. в аренду на пять лет было предоставлено 29\100 доли от земельного участка, площадью 663 кв.м., для обслуживания 29\100 доли жилого дома по <адрес> в г. Зеленоградска.

20.05.2009г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и Кочарян Л.С. было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2001г. на 29\100 доли земельного участка.

22.05.2009г. Главой МО «Зеленоградский район» было вынесено постановление за № № о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2001г.

Постановлением Главы администрации МО «Зеленоградский район», были внесены уточнения в документацию Управления Роснедвижимости по Калининградской области в части разрешенного использования земельного участка с <данные изъяты>-разрешенным использованием считать «Для обслуживания существующего многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями». Земельный участок, площадью 663 кв.м. из земель населенных пунктов, был предоставлен в общую долевую собственность домовладельцев по Курортному пр-кту, № в г. Зеленоградске для обслуживания существующего многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

12.10.2009г. между собственниками жилого дома по Курортному пр-кту № в г. Зеленоградске было заключено соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально размеру принадлежащей собственникам площади жилого дома.

Как следует из плана земельного участка, предоставленного под обслуживание жилого дома (л.д. 16), земельный участок сформирован площадью 663 кв.м., по границам жилого дома № по Курортному проспекту.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 14.12.2002г., ему присвоен кадастровый номер №.(л.д. 21).

Так же из материалов дела следует, что магазин «Гном» является пристройкой к жилому дому № по Курортному про-кту в г. Зеленоградске, что подтверждается ответом комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации МО «Зеленоградский район» (л.д. 25).

Собственником данного магазина, площадью 7.7 кв.м., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является Смирнова Н.В. (л.д. 153-158).

04.04.2008г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и Смирновой Н.В. был заключен договор аренды земельного участка, площадью 39 кв.м., по адресу г. Зеленоградск, Курортный пр-кт, № под нежилую пристройку (Магазин Гном) с последующей реконструкцией для использование под магазин, в границах согласно прилагаемому чертежу, с №(л.д. 48-54).

Как следует, из проекта границ земельного участка, площадью 39 кв.м., данный земельный участок сформирован под магазином «Гном» и далее между жилыми домами № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске (л.д. 54), по стенам данных жилых домов. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.02.2008г. и ему присвоен кадастровый номер № (л.д. 18-20).

Согласно пояснений представителя администрации МО «Зеленоградский район» Гринцевича Г.Э. в судебном заседании, границы земельного участка под обслуживания жилого дома № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске до настоящего времени не сформированы.

Исходя из ч.1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

В силу п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации порядок определения размеров и установления границ земельных участков регламентировался Федеральным законом от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» и постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 года № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» с учетом нормативного размера земельного участка.

С 1 марта 2005 года на основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том числе элементы озеленения и благоустройства.

На основании п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, границы и размеры земельного участка в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования, красных линий, смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В судебном заседании ответчик Смирнова Н.В. и представитель истца указали, что между жилыми домами № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске расположена хозяйственная постройка, в виде сарая для хранения угля и дров, которым пользовались жильцы дома № до того, как газифицировали указанный дом. В настоящее время эта постройка используется Смирновой Н.В.

Так же судом установлено, что жилые дома № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске состоят в перечнях объектов культурного наследия как выявленный объект культурного наследования «Дом жилой», начала ХХ в. и объект культурного наследия местного (муниципального) значения «Дом жилой с аптекой», начала ХХ в. (л.д. 214-215), и на данный объект в Службе государственной охраны объектов культурного наследия по Калининградской области 21.12.2010г. составлена учетная карта (л.д. 238-239).

Проведенной данной службой проверкой 15.04.2011г. было установлено неудовлетворительное техническое противопожарное и санитарное состояние общего имущества жилых домов №. Крыши, фасады, цоколи, крыльца зданий, подвальные помещения и др. требуют проведения неотложных восстановительных и ремонтно-реставрационных работ, а придомовая территория- уборки от мусора и благоустройства.

Собственники жилого дома № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске обратились в администрацию МО «Зеленоградское городское поселение» с заявлением о сносе сарая, ответом от 07.04.2011г. им было сообщено, что старый немецкий сарай, расположенный между домами № по Курортному про-кту, и непосредственно примыкающий к стенам этих домов, находится на земельном участке, предоставленном в аренду Смирновой Н.В. под обслуживание и реконструкцию магазина «Гном» в 2008г. Без расторжения договора аренды земельного участка со Смирновой Н.В., невозможно решить вопрос с переформированием земельных участков, необходимых для обслуживания жилых домов №, и сносом сарая (л.д. 55).

Истцы Павлов М.И. и Кочарян Л.С. обратились в администрацию МО «Зеленоградский район», а так же к депутату районного Совета депутатов МО «Зеленоградский район», в прокуратуру Зеленоградского района с заявлением о проведении проверки по факту заключения договора аренды земельного участка под реконструкцию магазина «Гном».

Проведенными разными инстанциями проверками было установлено, что земельный участок, предоставленный в аренду Смирновой Н.В. проходит вплотную по границам домов № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске, даже без учета отмостки, (л.д. 25,55, 147, 159), в связи с чем не обеспечиваются эвакуационные выходы и противопожарные проходы для обслуживания данных домов.

В соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исходя из вышеприведенной нормы закона следует, что предоставление земельного участка в собственность либо аренду одному лицу не должно нарушать прав на приобретение земельного участка иными лицами, являющимися собственниками объектов недвижимости, расположенных на том же земельном участке.

В соответствие с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Исходя из исследованных доказательств, суд приходит к выводу, что администрация МО «Зеленоградский район» в 2008г. заключила договор аренды земельного участка со Смирновой Н.В., площадью 39 кв.м., без учета придомовой территории жилых домов № по Курортному пр-кту в г. Зеленоградске, при том, что сама площадь помещения, которым владеет Смирнова Н.В., составляет 7.7 кв.м., и является пристройкой к дому № что не соответствуют п. 3 ст. 36 ГК РФ, и нарушают права и законные интересы истцов, как собственников жилого дома № поскольку они лишены возможности в настоящее время обслуживать жилой дом, являющийся объектом культурного наследия, и которому требуется капитальный ремонт, у которого отсутствуют пожарные выходы и проходы, в связи с чем, исковые требования истцов подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы представителя ответчика Аскеровой М.В. и ответчика Смирновой Н.В. о том, что земельный участок под магазин «Гном» сформирован с учетом помещения старого немецкого сарая, и магазин входит к сарай на 1\3, которым так же пользуется Смирнова Н.В., не может быть принята судом во внимание.

Как установлено в судебном заседании данный сарай использовался жильцами дома № для хранения угля и дров, в настоящее время дом газифицирован, сам сарай находится в аварийном состоянии как пояснили стороны, и подлежит сносу.

Как следует из технических паспортов на спорные объекты недвижимости, на каждый из них: дом №, дом №, хозяйственную постройку между домами, и магазин «Гном», являющийся пристройкой к дому № по Курортному пр-кту составлен отдельный технический паспорт. Все эти объекты являются отдельными, и между хозяйственной постройкой и пристройкой к дому (магазин Гном») никаких входов и выходов нет, разделяет их глухая стена.

Кроме того, доказательств того, что указанный сарай принадлежит Смирновой Н.В., стороной ответчика суду не предоставлено, он мог являться общим имуществом жилого дома №, которым Смирнова Н.В. пользовалась, являясь собственником помещения в указанном жилом доме, а не как собственник магазина «Гном», которому земельный участок с сараем предоставлен под реконструкцию магазина, однако границы земельного участка под жилым домом № не сформированы, а часть земельного участка, занятого общим имуществом дома передана в аренду собственнику другого помещения, не относящегося к жилому дому 25.

Доводы ответчика о том, что в настоящее время изменен адрес магазина «Гном», на Курортный пр-кт, № так же судом не принимаются во внимание, поскольку магазин «Гном» примыкает к и дому № к дому № со стороны главного фасада здания, а земельный участок под его реконструкцию сформирован между жилыми домами, что препятствует истицам проводить работы по ремонту фасада, кровли, фундамента жилого дома со стороны хозяйственной постройки, а так же организовать пожарные проходы и эвакуационные выходы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Павлова ФИО21, Кочарян ФИО22 - удовлетворить.

Признать ничтожной сделкой договор аренды земельного участка от 04.04.2008г., с кадастровым номером №, площадью 39 кв.м., под нежилую пристройку (магазин «Гном») по адресу г. Зеленоградск, ул. Курортный пр-кт, №, зарегистрированный в УФРС 23.07.2008г. со Смирновой ФИО23, сроком на 49 лет.

Применить последствия ничтожной сделки по указанному договору аренды земельного участка с кадастровым номером №

Расформировать земельный участок с кадастровым номером №, предоставленный под магазин «Гном» по адресу г. Зеленоградск, ул. Курортный пр-кт, №.

Аннулировать запись от 23.07.2008г. о регистрации договора аренды в УФРС по Калининградской области.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 26 июля 2011 года.

Судья подпись В.В. Сайбель