2-176/10РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 марта 2010 г. г. Зеленогорск.
Зеленогорский городской суд в составе:
председательствующего судьи Еромасова А.В.,
при секретаре ндриевской Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Плеханову Андрею Валентиновичу, Парфенчук Валентине Ивановне об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Плеханову А.В. и Парфенчук В.И., и, уточнив исковые требования, просит обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру ... в доме ... по ... в ... края, определить сумму, подлежащую уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере ... в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - ....; сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом – ...., пени – ...., определить на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере ...., подлежащими выплате пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с ... г. по день реализации квартиры проценты за пользование заемными средствами в размере 11 % годовых, пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки квартиры по Закладной в размере ... руб.
Свои требования мотивирует тем, что ОАО «Дом вашей мечты» по договору займа от ... г. Плеханову А.В. и Прафенчук В.И. предоставлен ипотечный жилищный заём в размере ... руб. на срок 180 месяцев для приобретения в общую совместную собственность трехкомнатной квартиры ... в доме ... по ... в .... Стоимость квартиры согласно Отчета об оценке была определена сторонами в размере 1100000 руб. Права залогодержателя по договору займа удостоверены Закладной, составленной первоначальным залогодержателем ОАО «Дом вашей мечты» и ответчиками 19.12.2007 г. В настоящее время законным владельцем Закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». С июня 2009 года, в нарушение условий Закладной и договора займа, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, ответчиками не производятся. В связи с неисполнением Плехановым А.В. и Прафенчук В.И. обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и Закладной., ... г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ответчикам предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое осталось без удовлетворения, что является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчиков на ... г. составляет .... ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» как залогодержатель при обращении взыскания на заложенное имущество имеет право на получение из вырученных от продажи имущества денежных средств всех предусмотренных кредитным договором сумм, включая проценты за пользование кредитом и пени.
В судебном заседании представитель истца Бочаров О.В., действующий на основании доверенности № 690 от 14.09.2009 года, заявленные исковые требования поддержал.
Ответчики Плеханов А.В. и Парфенчук В.И., их представитель Упорова Т.Ю. исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не признали. Подтверждали, что с июня 2009 г. ими действительно не производятся не платежи по кредитному договору от 07.12.2007 г. в связи с трудным материальным положением и финансовыми затруднениями. Возражая против удовлетворения иска, указывали, что в настоящее время они работают, намерены производить платежи в полном объеме и погашать задолженность по договору займа; в обремененной залогом квартире вместе с ними проживают несовершеннолетние дети у которых отсутствует другое жилье; что Парфенчук В.И. на погашение образовавшейся задолженности использован сертификат на получение материнского капитала; что допущенная просрочка платежей крайне не значительна, а требования залогодержателя явно несоразмерны последствиям нарушения обязательств и стоимости обеспеченного залогом имущества. По этим основаниям просили в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.
Выслушав объяснения сторон, представителя истца, изучив материалы дела и представленные доказательства суд считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа).
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенном договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.
В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно ст. ст. 1, 3 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в редакции, действующей на момент рассмотрения иска, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества уплаты залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, уплату причитающихся процентов за пользование кредитом, неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.
Ст. 50 данного Закона установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества вышеуказанных требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
В силу ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право залога на имущество, обремененное ипотекой и право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.
Из объяснений сторон, договора займа № 606-ИЗ/К от 07.12.2007 г. Закладной от 19.12.2007 г. следует, что, 7 декабря 2007 года между ОАО «Дом вашей мечты» с одной стороны и Плехановым А.В. и Парфенчук В.И. с другой, был заключен договор займа, по условиям которого ответчикам предоставлен заем в размере ... руб. сроком на 180 месяцев, для приобретения в общую совместную собственность квартиры ... ... по ... в ... края, состоящей из трех комнат, общей площадью 55,5 кв.м., жилой площадью 37,8 кв.м., расположенной на 3 этаже, стоимостью ... руб. За пользование займом заемщиком подлежат уплате проценты из расчета 11 % годовых ежемесячно. Обеспечением исполнения обязательства заемщиков по данному договору, являлась ипотека в силу закона - квартира ... в доме ... по ... в ..., приобретенная Плехановым А.В. и Парфенчук В.И. по договору купли-продажи от ... года, заключенному между ответчиками и ФИО7 и ФИО6 (п. 1.1, 1.3, 1.4 2.2, 2.3, 3.14.1.1, 4.1.3)
Договором займа от 07.12.2007 г. также предусмотрено, что права займодавца на получения исполнения по денежному обязательств подлежат удовлетворению по закладной без предоставления других доказательств существования этого обязательства; при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных по займу процентов заемщик уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки; займодавец имеет право досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом, суммы пеней, и обращения взыскания на заложенное имущество, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней (п. 1.6, 4.1.14, 4.4.1, 4.4.3, 5.2, 5.3).
По договору купли-продажи от 11.12.2007 г. Плеханов А.В. и Парфенчук В.И. являются собственниками в равных долях квартиры ... в доме ... по ... в ....
Указанный договор и право собственности ответчиков зарегистрированы в Зеленогорском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 19.12.2007 г. л.д. 38-42).
18.12.2007 г. платежным поручением № 81 ОАО «Дом вашей мечты» перечислил Плеханову А.В. ... руб. в качестве займа в счет оплаты стоимости приобретенной квартиры л.д. 42).
Права залогодержателя по договору займа от 07.12.2007 г., обеспеченному ипотекой квартиры, в том числе право требования от должников полного досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов, пени и обращения взыскания на заложенное имущество при просрочке внесения ими очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и неудовлетворения требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, также удостоверены Закладной, выданной Зеленогорским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 19.12.2007 г. л.д. 21-34).
Истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в настоящее время является законным владельцем прав по этой закладной, что следует из Отметки о смене владельца Закладной от 04.03.2008 г. л.д. 45).
Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору займа от 07.12.2007 г., наряду с объяснениями сторон, также подтверждается представленным представителем истца информационным расчетом ежемесячных платежей к Кредитному договору, справкой фактического поступления платежей, расчетом имеющейся задолженности, в соответствии с которыми, Плехановым и Парфенчук действительно не вносились ежемесячные платежи и проценты за пользование денежными средствами с мая 2008 г. по декабрь 2008 г., и с февраля по май 2009 г.
После зачисления 05.06.2009 г. в счет уплаты денежных средств по договору займа суммы материнского капитала в размере ... руб., с июня 2009 г. по настоящее время, другие денежные средства в погашение долга по договору займа от 07.12.2007 г. не поступали.
Ответчиками допущена просрочка уплаты ежемесячных платежей и процентов по этому договору более 3 раз в течение года.
Плехановым и Парфенчук в судебном заседании также не отрицались указанные факты имеющейся просрочки по платежам в погашение сумм по договору займа от 07.12.2007 г.
В связи с просрочкой ежемесячного платежа и процентов за июнь 2009 г. в размере ...., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 06.08.2009 г. Плеханову и Парфенчук направлено требование о досрочном погашении основного долга, процентов и пени по договору займа от 07.12.207 г., и праве залогодержателя на обращение взыскания на заложенное имущество в случае его неисполнения в течение 45 дней, которое также было оставлено ответчиками без удовлетворения л.д. 46- 49).
Согласно представленного истцом расчета, сумма задолженности Плеханова А.В. и Парфенчук В.И. по договору займа от ... г. на момент предъявления уточненных исковых требований, т.е. на ... г. составляет ...., и включает: основной долг - ... сумму процентов за пользование кредитом – ...., пени – .... л.д. 60).
Суд также находит указанный расчет суммы задолженности по договору займа от 07.12.2007 г. обоснованным и правильным.
Доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору займа от 07.12.2007 г. и иного размера задолженности по данному договору, ответчиками и их представителем, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, суду не предоставлено.
Поскольку обеспечением исполнения обязательства по договору займа от 07.12.2007 г. являлся залог квартиры, в силу ст. 348 ГК РФ и ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требования истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об обращении взыскания на заложенное имущество – трехкомнатную квартиру ... дома ... по ... в ... края, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
При этом, определенные ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в судебном заседании также не установлены и отсутствуют.
Доводы ответчиков и их представителя в обоснование возражений по заявленным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» исковым требованиям, не являются юридически значимыми и не могут быть приняты судом во внимание.
В силу ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке суд должен определить и указать в решении: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества; сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
В судебном заседании истец просил определить начальную продажную стоимость квартиры, являющейся предметом залога, в соответствии с заключением об оценке ООО «Оценка и Консалтинг» № 413/2007-И от 20.11.2007 г., исходя из ее рыночной стоимости ... руб.
Ответчиками и представителем в обоснование своих возражений по этой цене представлен Отчет ... об оценке от ... г., в соответствии с которым, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры ... в доме ... по ... в ... составляет ... руб.
При определении начальной продажной цены этой квартиры суд также полагает необходимым определить ее по Отчету № 15/10 об оценке от 04.02.2010 г. в размере ... руб., поскольку данная рыночная стоимость квартиры является реальной и соответствующей условиям рынка в настоящее время.
Доводы представителя ответчика, что в Отчете № 15/10 об оценке от 04.02.2010 г. не указана ликвидационная стоимость квартиры при ее вынужденной продаже, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку истцом данные требования также основываются на рыночной стоимости квартиры, и только на дату 20.11.2007 г.
Согласно ст. 337 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Закона № 102- ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке», ипотека и залог обеспечивают требование залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, в частности, проценты, неустойка, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Также, в силу ст. 352 ГК РФ, п. 6.14 Договора займа от 07.12.2007 г., требования займодавца и владельца закладной удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты, пеню за просрочку исполнения обязательств, расходы по реализации заложенного имущества, и судебные издержки.
В связи с этим, являются обоснованными требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об установлении в решении суда суммы, на которую подлежат начислению проценты, размера процентов и неустойки, периода их начисления по договору займа от 07.12.2007 г.
Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная
пошлина в размере ..., что подтверждается платежным поручением №
168 от 09.09.2009 года.
Поэтому с ответчиков Плеханова А.В. и Парфенчук В.И. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» также подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, горсуд
РЕШИЛ:
Иск Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.
Обратить взыскание в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на заложенное по Закладной от ... г. имущество – трехкомнатную квартиру ... в доме ... по ... в ... края, общей площадью 55,4 кв. м, жилой площадью 37,8 кв.. м, принадлежащую Плеханову Андрею Валентиновичу и Парфенчук Валентине Ивановне по договору купли-продажи от ... г.
Определить сумму, подлежащую уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества - трехкомнатной квартиры ... в доме ... по ... в ... края, в сумме ...., включающую в себя: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - ... коп.; сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом – ...., пени – ....
Определить на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере ...., подлежащими уплате пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с ... г. по день реализации квартиры, проценты за пользование заемными средствами в размере 11 % годовых, пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки.
Определить способ реализации заложенного недвижимого имущества - квартиры ... в доме ... по ... в ... края, в виде ее продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость квартиры ... в доме ... по ... в ... края, исходя из оценки квартиры по отчету ... от ... г., в размере ....
Взыскать с Плеханова Андрея Валентиновича и Парфенчук Валентины Ивановны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» госпошлину в размере 1000 руб. с каждого, а всего в сумме ... руб.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через горсуд г. Зеленогорска в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья Еромасов А.В.