Дело № 2-762/10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июля 2010 года село Завьялово

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Христолюбова Ю.Л.;

при секретаре Чернышевой Т.В.,

с участием представителей сторон, третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щербакова А.Н к Берестовой Т.И о принудительном отчуждении земельного участке, переводе прав и обязанностей по совершенной сделке на земельный участок, понуждению к заключению договора,

У С Т А Н О В И Л:

Щербаков А.Н. обратился в суд с иском к Берестовой Т.И., в котором просит:

Произвести принудительное отчуждение земельного участка, расположенного по адресу: ... от Берестовой Т.И к Щербакову А.Н;

Перевести права и обязанности по совершенной сделке на земельный участок, расположенный по адресу: ... между С.В.И и Щербаковым А.Н;

Понудить Берестову Т.И к совершению сделки земельного участка, расположенного по адресу: ... с Щербаковым А.Н на условиях, предусмотренных совершенной сделкой между С.В.И и Берестовой Т.И.

В обоснование иска истец ссылается на следующие обстоятельства. Щербакову А.Н. принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства на основании свидетельства о государственной регистрации права от Дата года № (Приложение №), приобретенный на основании договора купли-продажи от Дата года, расположенный по адресу: ... В настоящее время объекты завершены строительством и оформляется технический паспорт. Последнее обследование объекта недвижимости было проведено в 2006 году на основании Акта обследования незавершенного строительства объекта от Дата года № (Приложение №). Акт обследования передан в мае 2010 в государственное унитарное предприятие «Удмуртский республиканский центр технической инвентаризации и учета недвижимого имущества» (ГУП «Удмурттехинвентаризация») Завьяловский филиал (БТИ) для оформления технического паспорта. Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике Завьяловского отдел выдана Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Дата года № (Приложение №) с подтверждением, что правообладателем объекта незавершенного строительством является Берестрова Т.И.

Ранее правообладателем объектов недвижимости (строений и земельного участка) являлся С.В.И. Впоследствии объекты недвижимости были арестованы за долги С.В.И и проданы на торгах. Земельный участок был исключен из ареста.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Дата года № правообладателем земельного участка в настоящее время является Берестрова Т.И.

Кроме того, в соответствии с требованиями гражданского законодательства С.В.И должен был первоначально приобрести или иным способом вступить в правообладание земельным участком Щербакову А.Н. и после отказа последнего от совершения сделки выйти с предложением об отчуждении земельного участка третьим лицам.

Какого-либо предложения об отчуждении земельного участка от С.В.И А.Н. Щербакову не поступало ни в устной, ни в письменной форме. Считает, что этим нарушаются права и законные интересы А.Н. Щербакова как собственника объектов недвижимости. С.В.И скрыл свои намерения об отчуждении земельного участка и совершил сделку в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике Завьяловский район с нарушением законодательства РФ о правах на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовыми основаниями иска в заявлении указаны статьи 209-213, 218, 223, 234-238, 244-247, 250, 271-273, 278, 301-306, 405 Гражданского Кодекса РФ.

Представители истца по доверенности С.А.В и И.А.Г на удовлетворении исковых требований настаивали, сославшись в их обоснование на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика по доверенности А.И.А исковые требования истца не признал. В обоснование возражений сослался на следующие обстоятельства.

Принудительное отчуждение земельного участка от Берестовой Т.И. к Щ.А.В в данном случае не может быть осуществлено, поскольку у Берестовой Т.И. отсутствуют какие-либо обязательства перед Щ.А.В Обязательства могут возникнуть, например, из сделок либо в результате причинения вреда, но таких обстоятельств по настоящему делу не имеется, а, следовательно, и нет оснований для удовлетворения данного искового требования нет.

Что касается второго искового требования о переводе на истца прав и обязанностей по сделке между Берестовой и С.В.И, то здесь следует учитывать, что данное требование предусмотрено статьей 250 ГК РФ и может быть предъявлено, когда имеет место нарушение права сособственника, т.е. при долевой собственности. По обстоятельствам настоящего дела имеется договор от Дата года, по которому С.В.И, являясь единственным собственником земельного участка, продал его Берестовой Т.И. Если бы истец, ответчик и С.В.И были на то время сособственники данного земельного участка, то в этом случае можно было бы говорить об этом, но таких обстоятельств по делу не установлено.

Иск о понуждении истца к совершению к продаже земельного участка ответчику на условиях сделки, заключенной Берестовой Т.И. и С.В.И также заявлен необоснованно. Его доверительница Берестова Т.И. приобрела земельный участок на основании договор купли-продажи, заключенного с С.В.И в 2004 году (зарегистрирован в 2005 году) и с этого момента она является законным собственником. Это никто не оспаривал и не оспаривает на сегодняшний день. Истец также не оспарвиает эту сделку в исковом заявлении. Более того, срок предъявления претензий и срок давности по оспариванию данной сделки истек. Фактически истец говорит о препятствиях со стороны третьего лица в пользовании жилым домом, собственником которого он является, и который расположен на земельном участке, принадлежащем Берестовой Т.И. Таким образом, очевидно, что истец выбрал неправильный способ защиты. С.В.И и Берестова Т.И. совершили сделку по купле-продаже земельного участка в 2004 году и, следовательно, не могли уведомить истца или сделать ему какое-либо предложение, поскольку истец им был не известен, т.к. стал собственником жилого дома незавершенного строительством только в феврале 2007 года. В 2007 году собственниками земельного участка и расположенного на нём недостроенного жилого дома - являлись разные лица.

Третье лицо С.В.И. исковые требования истца не признал. В обоснование возражений сослался на следующие обстоятельства.

В 2004 году он являлся собственником земельного участка по адресу: .... На данном участке он совместно со своей женой С.Л.В участвовал в строительстве жилого дома. Финансирование строительства осуществляла Берестова Т.И. по заключенному с ней договору. В том же году земельный участок и недостроенный жилой дома были арестованы по исполнительному производству Службы судебных приставов Завьяловского района, однако, по решению Завьяловского районного суда земельный участок был освобожден из-под ареста, т.к. стоимость арестованного жилого дома соответствовала имевшемуся долгу. Недостроенный дом был продан в октябре 2004 года с торгов Б.И.Р, а земельный участок он. продал Берестовой Т.И. по договору от Дата г. Жилой дом так и остался незавершённым строительством, дом используется его семьей как дача. Б.И.Р и последующие собственники дома - Ф.Л.В и Щербаков А.Н. - никогда не пользовались домом и не несли расходов по его ремонту и содержанию. О том, что истец является собственником дома, он узнал недавно.

Представитель третьего лица по доверенности А.И.А исковые требования истца не признал. В обоснование возражений сослался на следующие обстоятельства.

С.В.И не совершал каких-либо незаконных действий. В продаже недостроенного им жилого дома он не участвовал, т.к. дом был реализован с торгов. Земельный участок продан им на основании сделки купли-продажи, договор от Дата г. и переход права собственности от С.В.И к Берестовой Т.И. зарегистрированы в установленном порядке. Ни сама сделка, ни законность государственной регистрации до настоящего времени не оспорены. Более того, оспаривание этой сделки не имеет судебной перспективы, поскольку истек срок давности. С.В.И, как и Берестова Т.И., не имеет каких-либо обязательств перед истцом.

Кроме того, представитель ответчика и третьего лица полагает, что в случае отказе в удовлетворении исковых требований с истца подлежат взыскать судебные расходы, понесённые истцом и третьим лицом по оплате услуг представителя, т.е. по 10 000 рублей в пользу каждого. Основанием к возмещению судебных расходов являются ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ, а также заключенные соглашения на ведение дела в суде и квитанции к приходным кассовым ордерам. Размер суммы расходов, подлежащей возмещению, мотивировал объемом исковых требований - три исковых требования и количеством оснований иска - 29 правовых оснований иска, которые требуют юридического анализа и обоснованных возражений.

Выслушав объяснения И.Г.А, С.А.В, А.И.А, С.В.И, изучив другие доказательства настоящего гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

В судебном заседании достоверно установлены следующие фактические обстоятельства дела.

С.В.И являлся собственником земельного участка, расположенного по адресу: ..., общей площадью 0,11 га. Данный земельный участок был предоставлен ему на основании Постановления Главы Гольянской сельской администрации № от Дата года № от Дата года и № от Дата года для строительства индивидуального жилого дома.

В момент приобретения собственности на вышеназванный земельный участок С.В.И состоял в зарегистрированном браке с истцом - С.Л.В. Данное обстоятельство нашло свое подтверждение в судебном заседании фактическими данными, содержащимися в свидетельстве о заключении брака, где указано, что С.В.И и С.Л.В заключили брак Дата года.

С июля 2001 года супруги С.В.И на вышеуказанном земельном участке стали возводить индивидуальный жилой дом и другие постройки.

Судебный пристав - исполнитель Завьяловского районного подразделения Службы судебных приставов Л.Д.С в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании судебного решения о взыскании с С.В.И в пользу Н.Г.В долга в сумме 160200 руб. 00 коп, арестовал недвижимое имущество, расположенное на вышеназванном земельном участке, принадлежащем С.В.И, а именно:

- жилой дом в стадии незавершенного строительства - площадью 98,4 кв.м., 2 этажа; гараж - площадью 25,1 кв.м., навес - площадью 9 кв.м., веранда площадью 25,1 кв.м., инвентарный номер: № и здание бани, площадь 7,7 кв.м, предбанник площадью 4,8 кв.м, номер № Указанные объекты недвижимости проданы на открытых аукционных торгах, состоявшихся Дата года за 184000 руб. 00 коп, победителем торгов признан Б.И.Р.

Вышеуказанные обстоятельства следуют из решения Завьяловского районного суда Удмуртской Республики от Дата года, вступившего в законную силу, объяснений сторон и материалов дела.

На основании протокола по результатам проведения открытых аукционных торгов по продаже арестованного имущества от Дата года зарегистрировано право собственности Б.И.Р на объект незавершенный строительством (назначение незавершенное строительством), адрес (местоположение объекта: ... Каких-либо ограничений (обременений) права на данный объект зарегистрировано не было.

Дата года С.В.И обратился с заявлением в учреждение юстиции «Регистрационная палата Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации перехода права собственности к Берестовой Т.И на земельный участок, площадью 959 кв.м., адрес: .... Документом - основанием указал договор купли-продажи от Дата года.

В тот же день Берестова Т.И. в лице своего представителя по доверенности - С.Л.И обратилась заявлением в учреждение юстиции «Регистрационная палата Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации перехода к ней права собственности и выдаче свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок, площадью 959 кв.м., адрес: .... Документом - основанием указал договор купли-продажи от Дата года.

Согласно вышеуказанному договору от Дата года С.В.И взял на себя обязательство передать, а покупатель обязался оплатить в соответствии с условиями договора и принять в собственность на имя Берестовой Т.И по настоящему договору земельный участок с кадастровым номером № по адресу: .... Обязательства сторонами по договору исполнены, способом приобретения Берестовой Т.И. прав на земельный участок является передача ей данного участка, что подтверждается передаточным актом от Дата года. Копии вышеуказанных документов приобщены к материалам дела и исследованы в судебном заседании.

Дата года Б.И.Р заключил договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости с Ф.Л.В Переход права собственности к Ф.Л.В на данный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законном порядке Дата года. Копия свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности к Ф.Л.В на объект незавершенный строительством (назначение: незавершенное строительство). Адрес (местоположение) объекта: ... приобщена к материалам дела и исследована в судебном заседании.

Дата года заключен договор купли-продажи между Ф.Л.В и Щербаковым А.Н, по условиям которого Ф.Л.В продала, а Щербаков А.Н. купил объект, незавершенный строительством, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ...

Копия договора купли-продажи, передаточный акт к договору, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности Щербакова А.Н. на указанный объект недвижимости приобщены к материалам дела и исследованы в судебном заседании.

В настоящий момент земельным участком и возведенным на нем жилым домом пользуется в полном объеме семья С.В.И

Вышеназванные обстоятельства следуют из материалов дела и лицами, участвующим в деле по существу не оспариваются.

Проанализировав фактические обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о необходимости отказа истцу в удовлетворении исковых требований истца.

Данный вывод суда основан на следующей правовой позиции.

Субъективные гражданские права возникают, изменяются и прекращаются на основании разнообразных юридических фактов, то есть жизненных обстоятельств, с которыми правовые нормы связывают наступление определенных юридических последствий. Разнообразны и юридические факты, с которыми объективное право связывает возникновение субъективного вещного права собственности. Таковы изготовление вещи лицом для себя, обращение в собственность общедоступных для сбора вещей, различные гражданско-правовые сделки, причинение вреда, наследование и др. (статьи 218 и 221 ГК РФ).

На основании одних юридических фактов право собственности возникает у того или иного лица впервые, а на основании других - переходит от одного лица к другому лицу. Соответственно, принято выделять способы приобретения права собственности на первоначальные и производные. Если право собственности данного лица устанавливаются самостоятельно и независимо от другого лица, то есть на объекты, которые еще не принадлежали на праве собственности, или хотя и принадлежали другому лицу, но приобретаются независимо от прав предшествующего лица, то такой способ называется первоначальным. По производному способу право собственности у данного лица устанавливается на основании прав прежнего собственника. При производном способе необходимо возникает необходимости проверки прав прежнего собственника, а при первоначальном такой необходимости нет.

Приобретение права собственности должно презюмироваться законом, пока не установлено противное. Бремя доказывания следует возлагать на субъекта, оспаривающего законность приобретения права собственности. Предположение законности приобретение права собственности соответствует правилу пункта 3 статьи 10 ГК РФ, согласно которому, если защита гражданских прав ставится законом в зависимость от разумности и добросовестности осуществления этих прав, разумность поведения и добросовестность участников гражданского оборота предполагаются.

В ГК РФ нормы о субъектах права собственности на вновь построенные здания или сооружения, а также об основаниях возникновения у них этих прав помещены в главу 17 «Право собственности и другие вещные права на землю». Согласно пункту 2 статьи 263 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное им для себя на принадлежащем ему участке. Это почти дословное воспроизведение общей нормы части 1 статьи 218 ГК РФ.

В настоящее время основополагающее правовое регулирование перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение осуществляется специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные нормы содержатся и в ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на нее покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец (прежний собственник) недвижимости (подп. 1, 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 271 ГК РФ провозглашено, что собственник здания, строения, сооружения или иной недвижимости, находящейся на принадлежащем другому лицу земельном участке, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество (ст. 268-270 ГК РФ). Здесь речь идет непосредственно о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Указанные отношения связаны с использованием земель, а значит, относятся к земельным отношениям и в соответствии со ст. 3 ЗК РФ регулируются земельным законодательством.

Законодатели в п. 3 ст. 3 ЗК РФ указали, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. В связи с этим возникающее у покупателя (нового собственника) здания, строения, сооружения право на земельный участок должно определяться в соответствии с нормами ЗК РФ.

Так как новый собственник здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний, именно эти условия и объем и будут определять содержание соответствующего права на участок. Значит, при покупке недвижимости покупатель приобретает право на земельный участок, предусмотренное ЗК РФ, на основании которого данным участком владел ее продавец.

Необходимо также учитывать, что одним из важнейших принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Площадь части земельного участка, находящегося непосредственного под зданием, определяется как площадь земельного участка в границах застройки на основании технических паспортов данных объектов или иных документов. Площадь части земельного участка, необходимой для использования здания, определяется в соответствии со специальными нормами, регулирующими порядок проведения землеустройства.

Установление границ земельных участков (межевание) ведется в рамках работ по землеустройству, которые регламентируются специальными правовыми актами

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи….

Пункт 1 статьи 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя вещи на основании договора возникает по общему правилу с момента ее передачи.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация имеет своей целью упрочение и стабильность гражданского оборота, реализация положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не может противоречить этой цели.

Действующее в РФ законодательство в ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. По обстоятельствам настоящего дела достоверно установлено, что в момент совершения сделки по купле-продаже земельного участка между С.В.И и Берестовой Т.И. (договор от Дата г.) расположенный на данном земельном участке жилой дом уже находился в собственности Б.И.Р (протокол торгов от Дата г.). Таким образом, суд приходит к выводу о законности сделки по купле продаже земельного участка, совершенной между С.В.И и Берестовой Т.И. по договору от Дата г. Кроме того, суд исходит из того, что законность данной сделки ни кем до настоящего времени не оспорена.

В момент заключения сделки купли-продажи земельного участка между С.В.И и Берестовой Т.И. истец еще не являлся собственником зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, поэтому не имел права преимущественной покупки или аренды земельного участка. В общей собственности сторон спорные объекты недвижимости (жилой дом и земельный участок) никогда не находились. Таким образом, не имеется законных оснований для применения судом ст. 250 ГК РФ, в соответствие с которой любой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя.

В соответствие со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны к заключению договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принудительное возмездное отчуждение имущества у ответчика в пользу истца возможно лишь при наличии у ответчика неисполненных обязательств (в том числе: долгов) перед истцом, которые возникают из договора, вследствие причинения Вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (ст. 307 ГК РФ). Таких оснований по настоящему делу не выявлено.

Принудительное безвозмездное изъятие имущества (конфискация) у собственника возможно лишь по решению суда в виде санкции за совершенное преступление или иное правонарушение (ст. 243 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований в том виде, в котором они заявлены, не имеется. Суд полагает, что истцом избран неверный способ защиты своего субъективного права на объект недвижимости.

С учетом отказа в иске судом удовлетворяется ходатайство представителя ответчика и третьего лица о возмещении понесенных в связи с заявленным иском судебных расходов на оплату услуг представителя в соответствие со ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ в сумме - по 10000 рублей. Указанный размер является разумным с учетом сложности дела и подтвержден документально соглашениями и приходно-кассовыми ордерами.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Щербакова А.Н к Берестовой Т.И:

Произвести принудительное отчуждение земельного участка, расположенного по адресу: ... от Берестовой Т.И к Щербакову А.Н;

Перевести права и обязанности по совершенной сделке на земельный участок, расположенный по адресу: ... между С.В.И и Берестовой Т.И на Щербакова А.Н;

Понудить Берестову Т.И к совершению сделки земельного участка, расположенного по адресу: ... с Щербаковым А.Н на условиях, предусмотренных совершенной сделкой между С.В.И и Берестовой Т.И;

- оставить без удовлетворения.

Ходатайство представителя истца о наложении ареста на спорный земельный участок оставить без удовлетворения.

Взыскать с Щербакова А.Н в пользу Берестовой Т.И и С.В.И по 10000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательном виде.

Председательствующий: судья Ю.Л. Христолюбов