дело № 2-1089/2010

Именем Российской Федерации

2 декабря 2010 года                                                                                        село Завьялово

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе

председательствующего судьи Гущиной С.Д.,

при секретаре судебного заседания Гуковой С.А.,

с участием истца Кабанова А.А., представителя истца Никонова П.С.

представителя МРИ ФНС № 9 по УР Кутявиной Е.С. (по доверенности от - дата - за №)

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кабанов А.А. к Петухову С.Г., Петухова И.В. о признании недействительным в части договора купли-продажи № от - дата -

у с т а н о в и л:

Кабанов В.А. обратился в суд с иском к Петухову С.Г., Петухова И.В. о признании недействительным в части договора купли-продажи № от - дата - 7 года и признать сделку, совершенную по данному договору по фактическим обстоятельствам на сумму 1000000 рублей.

Требования истцом мотивированы тем, что по - дата - истец приобрел земельный участок по адресу: <адрес>. На данном земельном участке истец возвел жилой дом с надворными постройками. В 2007году возникла необходимость в продаже этого имущества. В начале декабря 2007года между ним и Петухова И.В. состоялось договоренность о продаже данного земельного участка с расположенными на нем строениями за 1000000 рублей. Оформлением сделки занимался представитель Петухова С.Г. - дата - Кабанов А.А. был приглашен в <адрес> Петуховым С.Г. для расчета за продаваемый участок. На приобретение хозяйства Петухов С.Г. оформил ипотечный кредит в ОАО "Б". Кабанов В.А. не имея юридических знаний, не вникал в тонкости договора купли-продажи, полностью доверял Петухову С.Г. и его представителю, оформлявшему сделку, о возможных юридических последствиях указания стоимости недвижимости не соответствующей действительности не знал и второй стороной сделки об этом предупрежден не был. В тот же день на счет Кабанова , открытый в банке были перечислены 1500000 рублей. В соответствии с договоренностью с покупателем о цене хозяйства. Кабанов А.А. из этих денег оставил себе 1000000 рублей, 500 000 рублей передал Петухову С.Г.. По данной сделке Кабанов А.А. отчитался в налоговые органы в начале января 2008года. По договору купли-продажи № от - дата - оформленному представителем Петухова С.Г. указано, что земельный участок с надворными постройками Кабанов А.А. продал за 2 500 000 рублей. При этом указано, что Петухов С.Г. оплачивают продавцу 1 500 000 рублей за счет кредитных средств. В соответствии с действующим законодательством об ипотечном кредитовании в каждом банке имеется свой порядок данного кредитования. Размер выдаваемого ипотечного кредита зависит от приобретаемого недвижимого имущества. При этом в каждом банке предусмотрен свой минимальный процент авансового платежа до выдачи кредита. То есть стоимость имущества всегда должна быть выше суммы выдаваемого кредита. Петуховы для получения необходимого им кредита в сумме 1500000 рублей стоимость недвижимости указали 2500000 рублей. Таким образом, не соответствующая действительности указанная в договоре стоимость недвижимости в сумме 2500000 рублей была необходима заемщику Петухову С.Г. для прикрытия фактической сделки на сумму 1000000 рублей с целью получения указанного ипотечного кредита в сумме 1500000 рублей. В последующем, указанная, не соответствующая действительности стоимость недвижимости, явилась основанием для взыскания с истца Кабанов А.А. МРИ ФНС России по УР задолженности по налогу на доходы физических лиц за 2008 год в размере 195000 рублей, пени в размере 18525,31 рублей, штраф по п.1 ст.122 НК РФ в сумме 39000 рублей.

В судебном заседании истец Кабанов А.А. требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, а также в дополнениях к иску, представленных в письменном виде.

Представитель истца Никонов П.С. требования поддержал, суду пояснил, что в начале декабря между покупателями Петухова И.В. и продавцом Кабановым А.А. состоялась принципиальная договоренность о купле-продаже земельного участка с недвижимым имуществом по адресу: <адрес>, была достигнута договоренность по цене сделки в сумме 1000000 рублей. Данная цена устраивала как продавца, так и покупателей. Оформлением сделки занимался риэлтор, т.к. сами не обладали юридическими знаниями. Риэлтор обещала, что все будет законно и обе стороны будут удовлетворены результатами сделки. Каким образом, будет оформлена сделка по купле-продаже при таких условиях, было для сторон все равно, будет это оформлено через агентство недвижимости, банк, другую финансовую организацию. Продавец желал получить оговоренную сумму в 1000000 рублей, а покупатели желали рассчитаться с продавцом и еще дополнительно хотели получить 500 000 рублей для того, чтобы вложить их на проведение газа, расширение и улучшение хозяйства. При этом ни одна из сторон оформлением сделки не занималась, всем занимался риэлтор и сотрудники банка, не имея юридических знаний, в документы стороны не вникали. В банке на счет Кабанов А.А. было перечислено 1500000 рублей, из которых Кабанов В.А. 1000000 рублей оставил себе, 500000 рублей передал Петуховым С.Г.. Ни риэлтор, ни сотрудник банка не предупредил стороны о возможных юридических последствиях завышенной стоимости сделки. В данной ситуации обе стороны стали заложниками не очень добросовестного риэлтора и сотрудников банка. При удовлетворении иска восстанавливается справедливость, устанавливаются фактические обстоятельства совершенной сделки, ее реальная цена и фактически полученный Кабановым А.А. доход. Ведь ни какой прибыли в размере 1500000 рублей продавец не получил и соответственно предъявление МРИ ФНС России № 9 по УР иска за якобы полученную прибыль несправедливо, необоснованно и незаконно. В ходе рассмотрения дела, Кабанов А.А. представил письменные объяснения, данное им МРИ ФНС № 9 по УР, еще до начала судебных процессов, о том, что свою недвижимость продал за 1000000 рублей и объяснил, что расписки, написанные Петухова И.В., предъявляемые в налоговый орган как доказательства стоимости недвижимости в сумме 2500000 рублей были оформлены по предложению инспектора налоговой службы О.М.В. уже в ходе проверки, то представитель МРИ ФНС России № 9 по УР была вынуждена признать, что указанный инспектор налоговую проверку провела неполно и ненадлежащим образом. Более того, в переданных суду представителем МРИ ФНС России № 9 по УР документах умышленно не оказалось объяснения истца Кабанов А.А., так как оно противоречило указанным распискам Петухов С.Г. и опровергало доводы МРИ ФНС России № 9 по УР на исковые претензии к Кабанов А.А. Ненадлежащая налоговая проверка явилась основанием нынешних судебных разбирательств. Невыполнение инспектором налоговой службы требований ст.89-95 НК РФ, в которых подробно и конкретно указана процедура проведения выездной налоговой проверки и каким способом она проводится в целях выяснения фактических обстоятельств и доказательства вины налогоплательщика. Статья 90 НК РФ предусматривает для выяснения обстоятельств нарушения налогового законодательства опрос свидетелей (покупателей Петуховых), ст.92 НК РФ осмотр (продаваемого хозяйства, при оспаривании его стоимости), ст.95 НК РФ проведение экспертиз (на предмет стоимости проданного хозяйства, если налогоплательщик утверждает, что реальная стоимость хозяйства не более 1 000 000 рублей) и др.

Согласно ст.32 НК РФ налоговые органы обязаны соблюдать законодательство о налогах и сборах, а в соответствии со ст.209 НК РФ указано, что объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиком. В своей налоговой декларации поданной в налоговый орган Кабанов А.А. указал свой фактический доход в сумме 975 000 рублей.

Ответчик Петухов С.Г. и Петухова И.В. в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании ответчики, заявленные требования признали в полном объеме. Суду пояснили, что для приобретения хозяйства Кабанова они решили взять ипотечный кредит. Для получения кредита необходимо было, чтобы стоимость имущества была выше суммы выдаваемого кредита. Для получения необходимого им кредита в сумме 1500000 рублей, стоимость недвижимости указали 2500000 рублей.

Привлеченный к участию в деле в качестве 3 лица представитель ОАО "Б" в судебное заседание не явился, представив суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя 3 лица.

Представитель МРИ ФНС России № 9 по УР Кутявина Е.С. суду пояснила, что на основании решения заместителя начальника МРИ ФНС России № 9 по УР от - дата - № проведена налоговая проверка Кабанов А.А. по вопросам правильности исчисления и своевременности уплаты налогов и сборов за период с - дата - по - дата - налога на доходы физических лиц, налога на имущество физических лиц, транспортного налога. При проведении контрольных мероприятий было установлено, что Кабанов А.А. в 2008 году был продан Петуховым С.Г. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Указанные объекты недвижимости принадлежали Кабанов А.А. на основании свидетельств о государственной регистрации права от - дата - (жилой дом) и от - дата - (земельный участок). Таким образом. Отчуждаемые объекты недвижимости принадлежали Кабанов А.А. менее трех лет. Согласно договору купли-продажи данное имущество было продано Петуховым С.Г. за 2500000 рублей. Следовательно, сумма дохода налогоплательщика составляет 2500000 рублей. Кабанов В.А. владел недвижимым имуществом менее 3-х лет, и поэтому с суммы превышающей 1000000 рублей обязан уплатить подоходный налог, который он оплачивать не желает. Требования истца считают необоснованными, просит отказать в удовлетворении требований.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что на основании свидетельств о государственной регистрации права, серии <адрес> и <адрес> истец Кабанов А.А. являлся собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома с пристройками и постройками, расположенными по адресу: <адрес>.

- дата - между истцом Кабановым А.А. и ответчиками Петуховым С.Г. и Петухова И.В. заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец Кабанов А.А. продал, а покупатели Петуховы купили в собственность в равных долях (по 1\2 доли каждому) земельный участок и жилой дом с пристройками и постройками, расположенные по адресу: <адрес>. 3 по цене 2500000 рублей. По акту приема-передачи отчуждаемые объекты переданы от продавца покупателю.

Из п.3 договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома с постройками и пристройками следует, чтовышеуказанное недвижимое имущество продано покупателю за 2500000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания настоящего договора. Денежные средства в размере 1500000 рублей уплачиваются покупателем продавцу за счет кредитных средств, предоставленных покупателю на приобретение земельного участка и расположенного на нем жилого дома с пристройками и постройками, расположенными по адресу: <адрес> ОАО "И" в соответствии с кредитным договором 3171050\02-До\ПКИ от - дата -.

Факт получения денег в сумме 2500000 рублей истец Кабанов А.А. удостоверил своей подписью в договоре купли-продажи. Согласно представленному платежному поручению № от - дата -, истцу Кабанов А.А. на счет которого, открытый в ОАО "Б" перечислено 1500000 рублей «оплата по договору покупки от - дата -». Факт получения указанных сумм истец не оспаривает. На основании указанных договоров зарегистрирован переход к покупателю права собственности на данные объекты недвижимости.

- дата - МИФНС №9 по УР был составлен акт № на основании выездной налоговой проверки Кабанов А.А., согласно которому было установлено, что Кабанов А.А. не уплатил налог на доход физических лиц за 2008 год в сумме 195000 рублей. - дата - Кабанов А.А. представил руководителю МИФНС России №9 заявление, где указано, что сумма продажи объекта недвижимости составляет 2500000 рублей. Весь доход от продажи имущества был вложен в развитие бизнеса, т.к. он является индивидуальным предпринимателем с 2004 года. - дата - было вынесено решение о привлечении Кабанов А.А. к ответственности за совершение налогового правонарушения. Данное решение Кабанов В.А. было обжаловано. Жалоба его оставлена без изменения, согласно заключению на апелляционную жалобу.

В судебном заседании истец Кабанов А.А. пояснил, что фактически им земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> д.Постол <адрес>. 3 продан Петуховым С.Г. за 1000000 рублей. Оформлением сделки занимался риэлтор, т.к. ни Петуховы, ни истец Кабанов В.А. не обладали юридическими знаниями. Риэлтор обещала, что все будет законно и обе стороны будут удовлетворены результатами сделки. Каким образом, будет оформлена сделка по купле-продаже при таких условиях, было для сторон все равно. Продавец желал получить оговоренную сумму в 1000000 рублей, а покупатели желали рассчитаться с продавцом и еще дополнительно хотели получить 500000 рублей для того, чтобы вложить их на проведение газа, расширение и улучшение хозяйства. При этом ни одна из сторон оформлением сделки не занималась, всем занимался риэлтор и сотрудники банка, не имея юридических знаний, стороны в документы не вникали. В банке на счет Кабанов А.А. было перечислено 1500000 рублей, из которых Кабанов В.А. 1000000 рублей оставил себе, 500000 рублей передал Петуховым С.Г..

На основании ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст.485, ч.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п.1 ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать цену этого имущества.

Договор купли-продажи является незаключенным при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости.

Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем, при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

Как следует из текста договора купли-продажи, сторонами цена недвижимого имущества согласована в письменной форме. Тот факт, что продавец получил меньшее количество денег, чем это указано в договоре, не является основанием признания недействительности сделки, а лишь подтверждает волю сторон на изменение условия договора, касающегося цены недвижимого имущества. Цена в договоре купли-продажи, как правило, согласуется самими сторонами, т.е. является свободной /договорной/.

На основании ч.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

При совершении договора купли-продажи в данном случае интересы обеих сторон совпадали: истец желал продать земельный участок и жилой дом с постройками и пристройками, покупатели Петуховы - купить их на условиях и за цену, предусмотренную договором. Таким образом, ссылка истца на нарушение его прав при заключении сделки является необоснованной.

Истец Кабанов А.А., ссылается на существенное завышение сторонами договора от - дата - цены отчуждаемого имущества, что свидетельствует о притворности сделки, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Судом установлено, что в оспариваемом договоре купли-продажи содержатся все существенные условия, характерные для договоров данного вида, в том числе условие о цене, необходимость включения которого в договор продажи недвижимости предусмотрена статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в договоре от - дата -, цена объектов недвижимости определена сторонами.

Как следует из пояснений сторон, данных в судебных заседаниях, в договоре указана большая сумма по просьбе Петуховы, поскольку в соответствии с действующим законодательством об ипотечном кредитовании в каждом банке имеется свой порядок данного кредитования. Размер выдаваемого ипотечного кредита зависит от приобретаемого недвижимого имущества. При этом в каждом банке предусмотрен свой минимальный процент авансового платежа до выдачи кредита. То есть стоимость имущества всегда должна быть выше суммы выдаваемого кредита. Петуховы для получения необходимого им кредита в сумме 1500000 рублей стоимость недвижимости указали 2500000 рублей. Данная цена в договоре была согласована между сторонами.

Суд полагает, что ссылка истца на то, что в договоре цена указана «завышенная», что свидетельствует о недействительности сделки, - опровергается имеющимися доказательствами по делу и не основана на нормах права.

Притворная сделка относится к сделкам, совершенным с пороком воли, характеризующимся несовпадением волеизъявления и подлинной воли сторон.

Истец не доказал, что подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении сделки купли-продажи.

Истец Кабанов А.А. не представил относимых и допустимых доказательств в подтверждение того, что одна из сторон или обе стороны преследовали цель скрыть прикрытия фактической сделки на сумму 1000000 рублей с целью получения ипотечного кредита Петухова И.В. на сумму 1500000 рублей.

В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи от - дата - исполнен сторонами. Ссылка истца на значительное завышение цены по сравнению с рыночной стоимостью имущества не признается судом в качестве правового основания для признания совершенной сделки притворной.

Ссылки истца на то, что в настоящее время стоимость хозяйства (с учетом проведенного благоустройства) составляет порядка 1200000 рублей, не состоятельна. Среднерыночная цена на товар (работу, услугу) определяется только для случаев, когда рыночная цена не была согласована сторонами. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Одностороннее изменение договорной цены, как и других условий договора, законом не допускается. Изменение цены уже после заключения договора возможно в порядке и на условиях, установленных соглашением сторон, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст.424 ГК РФ). Законодательством не установлен запрет за изменение цены после заключения договора. Поэтому корректировка цены правомерна в связи с соглашением сторон. Поскольку договорные условия устанавливаются соглашением сторон, их изменение также должно оформляться соглашением обеих сторон. Поэтому понятие «завышенная цена» в данном случае не применима, существует договорная цена, используемая для оплаты надлежащим образом исполненного договора.

Истец и его представитель, представляя доказательства, ссылаются на нормы статей 170, 178, 180 ГК РФ, а также на ст.264 ГПК РФ.

Доводы истца о том, что оспариваемая сделка совершена под влиянием заблуждения, судом не принимаются, поскольку в силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Под заблуждением следует понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Закон придает значение, во-первых, заблуждению относительно природы сделки, под которой принято понимать совокупность свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность, природа сделки позволяет отличать один тип сделки от другого. Существенным признается заблуждение относительно тождества предмета сделки, под тождеством следует понимать полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку. Речь идет не столько о конкретных потребительских свойствах, технических данных и т.п., а о таких особенностях предмета, которые характеризуют его как вещь особого рода. Существенное значение придается заблуждениям относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Тождества предмета может оказаться недостаточно для полного соответствия этого предмета намерениям стороны, если такое несоответствие значительно снижает возможности его использования по назначению, сделка может быть признана недействительной.

От заблуждений относительно качеств предмета сделки нужно отличать передачу предмета, качество которого не соответствует сделке. Если фактические свойства предмета не соответствуют свойствам, согласованным при совершении сделки, обычным свойствам предмета или заранее известному особому назначению предмета, то речь может идти не о признании сделки недействительной, а об ответственности за невыполнение ее условий.

Исходя из вышеизложенного, суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Кабанов А.А. к Петухову С.Г., Петухова И.В. о признании недействительным в части договора купли-продажи № от - дата - и признание сделки по фактическим обстоятельствам на сумму 1000000 рублей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено судьей 14.12.2010 года.

Председательствующий судья                                  С.Д.Гущина