дело № 2-30/2011 Именем Российской Федерации 22 сентября 2011 года село Завьялово Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Гущиной С.Д., при секретаре судебного заседания Гуковой С.А., с участием: - представителя истца АБ «ГПК-Ипотека» (ОАО) Писаревой А.Е. (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (открытое акционерное общество) (далее АБ «ГПК-Ипотека» (ОАО) к Тюбарову А.В. и Тюбаровой Т.А. о взыскании суммы займа, начисленных процентов и неустоек и обращении взыскания на заложенное имущество, у с т а н о в и л: АБ «ГПК-Ипотека» (ОАО) обратилось суд с иском к Тюбарову А.В. и Тюбаровой Т.А. о взыскании солидарно с ответчиков задолженности по договору займа № от -дата- в размере 3 813 912,83 рублей, процентов за пользование заемными денежными средствами по ставке 11,50 % годовых, начисляемых на сумму 1 884 862,96 рублей за период с -дата- по дату фактического возврата суммы займа включительно, расходов по уплате государственной пошлины в размере 31 269,56 рублей, обращении взыскания на предмет ипотеки: жилого дома, общей площадью 160 кв.м., номер объекта № (условный), находящийся по адресу: -адрес-, и земельный участок, общей площадью 999 кв.м., номер объекта № (кадастровый), находящегося по адресу: -адрес-, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для его реализации, для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности Тюбарова А.В. и Тюбаровой Т.А. в пользу АБ «ГПК-Ипотека» (ОАО), об установлении начальной продажной цены предмета ипотеки в соответствии с проведенной повторной оценкой. Требование мотивировано тем, что -дата- между ЗАО «Региональное ипотечное агентство» (ЗАО «РИА») и солидарными заемщиками Тюбаровым А.В. и Тюбаровой Т.А. был заключен договор займа № от -дата-. -дата- в соответствии с условиями договора займа заемщикам был предоставлен сроком на 180 месяцев заем в размере 2 000 000 рублей с целевым назначением - на приобретение в собственность Тюбарова А.В. жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: -адрес-. Факт предоставления займа подтверждается платежным поручением № от -дата-. Жилой дом и земельный участок был приобретен Тюбаровым А.В. на основании договора купли-продажи от -дата-. В связи с тем, что указанные объекты были приобретены за счет заемных денежных средств, на них была установлена и зарегистрирована ипотека в силу закона в обеспечение обязательств по договору займа, о чем указано в свидетельствах о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки являлось ЗАО «Р», права которого, как залогодержателя и займодавца, удостоверены закладной. -дата- ЗАО «Р» передало права по закладной АКБ «С» (ЗАО) на основании договора купли-продажи закладных № от -дата-, -дата- АКБ «С» (ЗАО) на основании договора купли-продажи закладных от -дата- передало права по закладной Г., -дата- Г. передал все права по закладной ООО «РП», которое -дата- передало все права по закладной АБ «ГПК-Ипотека» (ОАО), что подтверждается отметками о передаче прав по закладной. В соответствии с п.п.3.1, 3.2, 4.1.1 договора займа заемщики обязались возвращать заем и уплачивать проценты из расчета процентной ставки в размере 11,5 % годовых путем осуществления ежемесячны платежей. При этом уплата процентов производится по день окончательного возврата займа. Вместе с тем, ответчики не исполняли надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату долга и начисленных процентов. За нарушение сроков возврата займа и процентов, предусмотренных п.п. 5.2., 5.3 договора займа установлена неустойка в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарных день просрочки. В связи с просрочкой ответчиками оплаты очередного платежа по договору займа более чем на 30 календарных дней, ЗАО «Р», руководствуясь п. 4.4.1, договора займа, п. 4.1 закладной, п. 2 ст. 811 ГК РФ, -дата- предъявило заемщикам требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа. При предъявлении такого требования заёмщики в силу п. 4.4.1 договора займа были обязаны досрочно вернуть всю сумму основного долга, начисленных процентов и пеней в течение 30 календарных дней с даты предъявления требования, что не было исполнено и не исполнено до настоящего времени. Общая сумма задолженности по состоянию на -дата- составила 3 813 912,83 рублей. Кроме того, в силу п. 3.2 договора займа, п. 2 ст. 809 ГК РФ на сумму основного долга (1 884 862,96 рублей) с -дата- и до полного возврата займа включительно продолжают начисляться проценты в размере 11,50 % годовых, установленных договором займа. В связи с неисполнением заемщиком условий договора займа, в том числе, просрочки оплаты ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и неисполнением в течение 30 календарных дней требования о досрочном исполнении обязательств владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество возможно по решению суда, который определяет способ реализации имущества и начальную продажную цену. В связи со снижением цен на рынке недвижимости начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена исходя из его стоимости, определенной на момент рассмотрения дела. В ходе рассмотрения настоящего дела представитель истца по доверенности Писарева Е.А. уточнила исковые требования, просила установить начальную стоимость предмета ипотеки в размере 4 961 000 рублей, а также взыскать с ответчиков Тюбарова А.В. и Тюбаровой Т.А. судебные расходы по оценке предмета ипотеки в размере 3 000 рублей. Представитель истца АБ «ГПК-Ипотека» (ОАО) Писарева Е.А. исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. В обоснование своих требований сослалась на довод, изложенные в исковом заявлении. Ответчики Тюбаров А.В. и Тюбарова Т.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились по неизвестным суду причинам, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили, об уважительности неявки не сообщили. В соответствии со ст.ст.167, 233 ГПК РФ суд, с учетом мнения представителя истца, не возражавшего против рассмотрения дела в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства, определил рассмотреть настоящее дело в порядке заочного производства. Выслушав доводы участвующих в деле лиц, письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам. Факт заключения сторонами договора займа, получения ответчиками займа, предоставления ответчиками в обеспечение принятых на себя по данному договору обязательств земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: -адрес-, наличие задолженности по договору, просрочка исполнения ответчиками обязательств по договору займа, предоставляющая кредитору обратить взыскание на заложенное имущество нашли свое подтверждение представленными истцом доказательствами: договор займа № от -дата-, закладной, информационным расчетом ежемесячных платежей, платежным поручением № от -дата-, требованием о полном досрочном исполнении обязательств № от -дата-, расчетом взыскиваемой суммы, договором купли-продажи домовладения от -дата-, передаточным актом от -дата-, свидетельствами о государственной регистрации прав № и № от -дата-. Анализируя правоотношения сторон, суд исходит из следующего В соответствии со ст. 807 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Согласно ст. 810 ГК РФ на заемщика возложена обязанность возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом, не допускается (ст. 310 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Пунктом 4.4.1 договора займа займодавцу предоставлено право требования от заемщиков полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней в случае просрочки заемщиками очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Пунктами 5.2-5.3 договора займа предусмотрены штрафные санкции: - при нарушении сроков возврата кредита заемщики платят займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки; - при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщики платят займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Таким образом, право истца требовать досрочного возврата заемщиками (ответчиками) всей суммы кредита, а также процентов за пользование кредитом, процентов (неустойки) за просрочку погашения долга по кредиту и уплаты процентов основаны на законе и договоре. Проверив расчет взыскиваемых истцом сумм, суд находит его правильным, соответствующим закону и условиям договора. Исходя из произведенного истцом расчета задолженности по основному долгу и процентов за пользование кредитом, задолженность ответчиков по Кредитному договору № от -дата- по состоянию на -дата-, составила 3 813 912,83 рублей в том числе: - 1 884 862,96 рублей - задолженность по основному долгу; - 191 424,85 рублей - задолженность по процентам за пользование кредитом; - 1 717 792,84 рублей - задолженность по пени за просроченный к уплате основной долг; - 19 832,18 рублей - задолженность по пени за просроченные к уплате проценты. В качестве обеспечения обязательств по указанному договору займа ответчиками предоставлен залог домовладения (земельный участок и жилой дом) по адресу: -адрес-, принадлежащего на праве общей собственности Тюбарова А.В. (п.п. 1.4.1, 1.5, 4.1.3 договора займа). Право собственности Тюбарова А.В. на указанный земельный участок и жилой дом подтверждается договором купли-продажи домовладения от -дата-, свидетельствами о государственной регистрации права № и № от -дата- на жилой дом и земельный участок соответственно. Ограничение (обременение) права собственности ответчиков на домовладение (ипотека) зарегистрировано -дата- (запись о государственной регистрации ипотеки на жилой дом №, на земельный участок - №), что подтверждается закладной, договором займа, свидетельствами о государственной регистрации прав на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом ипотеки. Стоимость заложенного имущества определена сторонами в размере 4 500 000 рублей (раздел 5 закладной договора залога). Согласно п. 6.13 договора займа настоящим залогом обеспечено надлежащее исполнение ответчиками обязательств перед залогодержателем (истцом) по этому договору займа, в том числе, уплата основного долга, процентов за пользование кредитом, пени, начисленной за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств залогодателями, процедурой обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению заемщиков. Пунктом 4.4.3 кредитного договора установлено, что кредитор (залогодержатель) вправе обратить взыскание на имущество, заложенное в обеспечение исполнения обязательств, в случаях: - при просрочке ежемесячного платежа по исполнению денежного обязательства более чем на 30 календарных дней; - при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; - при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании; - в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.. В соответствии с ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом На основании ч. 1 ст. 348 Гражданского Кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Поскольку ответчиками требование о досрочном возврате кредита, процентов за пользование заемными денежными средствами и неустоек не исполнено в установленный срок, истец вправе на основании приведенных положений закона и договора требовать обращения взыскания на заложенное имущество. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отсутствуют. При таких обстоятельствах суд признает требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению. Согласно ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. В соответствии со ст. 350 Гражданского Кодекса РФ заложенное имущество, на которое обращено взыскание, подлежит продаже с публичных торгов. Сторонами при заключении договора займа и в закладной начальная продажная цена на случай обращения взыскания на заложенное имущество определена в размере 4 500 000 рублей. Однако в исковом заявлении истец просил провести оценочную экспертизу с целью определения стоимости предмета ипотеки. По результатам проведенной экспертизы рыночная стоимость спорных объектов недвижимости была определена в размере 4 961 000 рублей. (по оценке растро) В связи с этим, суд на основании п. 3 ст. 350 Гражданского Кодекса РФ, ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считает возможным удовлетворить просьбу истца об установлении начальной продажной цены заложенного имущества (жилой дом и земельный участок) в соответствии с рыночной стоимостью спорных земельного участка и расположенного на нем жилого дома на момент рассмотрения настоящего дела. Согласно заключению экспертизы (№ от -дата-, представленному ООО «Ра») рыночная стоимость квартиры составляет 4 961 000 рублей. Оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда не имеется. С учетом этого суд считает, что указанная начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества не ущемляет прав и законных интересов, как истца, так и ответчиков. В связи с полным удовлетворении иска суд на основании ст. 98 ГПК РФ считает необходимым взыскать понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 31 269,56 рублей солидарно с Тюбарова А.В. и Тюбаровой Т.А. и расходы по оплате проведения оценочной экспертизы в размере 3 000 рублей. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л: Исковые требования Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (Закрытое акционерное общество) к Тюбарову А.В. и Тюбаровой Т.А. удовлетворить в полном объеме. Взыскать солидарно с Тюбарова А.В. и Тюбаровой Т.А. в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (Закрытое акционерное общество) задолженность по договору займа № от -дата- в размере 3 813 912 (трех миллионов восемьсот тринадцати тысяч девятьсот двенадцати) рублей 83 копеек в том числе: - 1 884 862 (одного миллиона восемьсот восьмидесяти четырех тысяч восемьсот шестидесяти двух) рублей 96 копеек - задолженность по основному долгу; - 191 424 (ста девяносто одной тысячи четыреста двадцати четырех) рублей 85 копеек - задолженность по процентам за пользование кредитом; - 1 717 792 (одного миллиона семисот семнадцати тысяч семьсот девяноста двух) рублей 84 копеек - задолженность по пени за просроченный к уплате основной долг; - 19 832 (девятнадцати тысяч восемьсот тридцати двух) рублей 18 копеек - задолженность по пени за просроченные к уплате проценты, а также, - проценты за пользование заемными денежными средствами по ставке 11,5 % годовых, начисляемых на сумму 1 884 862,96 рублей за период с -дата- по дату фактического возврата суммы займа включительно, - судебные расходы по оплате оценочной экспертизы в размере 3 000 (трех тысяч) рублей, - расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 269,56 (тридцати одной тысячи двухсот шестидесяти девяти) рублей 56 копеек. В целях удовлетворения данных требований обратить взыскание на предмет ипотеки: жилой дом, общей площадью 160 кв.м., номер объекта № (условный), находящийся по адресу: -адрес-, и земельный участок, общей площадью 999 кв.м., номер объекта № (кадастровый), находящегося по адресу: -адрес-, находящиеся в у Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (Закрытое акционерное общество). Определить способ реализации этого жилого дома и земельного участка - публичные торги и их начальную продажную стоимость в размере 4 961 000 (четыре миллиона девятьсот шестьдесят одна тысяча) рублей. Ответчики в течение семи дней со дня вручения им копии настоящего заочного решения вправе подать в суд, вынесший заочное решение, заявление об отмене этого решения. Настоящее заочное решение также может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики (через суд, вынесший решение) в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене настоящего решения, а в случае, если такое заявление подано, в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Мотивированное решение изготовлено судьей -дата-. Председательствующий судья Гущина С.Д.