о признании сделки купли-продажи ничтожной

Судебные акты /
ПФО /
Удмуртская Республика /
Завьяловский районный суд /
о признании сделки купли-продажи ничтожной

о признании сделки купли-продажи ничтожной

Дело 2-130/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 января 2012 года село Завьялово

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе:

Председательствующего судьи Христолюбова Ю.Л.,

При секретаре Чернышевой Т.В.,

с участием истца, представителя ответчика по доверенности О.Е.Б., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело оп иску И.О.Р. к Х.С.А. о признании сделки купли-продажи ничтожной, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

И.О.Р. обратилась в суд с указанным иском к ответчику, в котором просит:

- признать сделку по договору купли-продажи № от -дата-, зарегистрированной в Управлении ФРС по Удмуртской Республике -дата-, мнимой (ничтожной);

- возложить на УФРС по Удмуртской Республике обязанность зарегистрировать за ней право собственности на указанную долю в праве собственности, признать запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении (обременении) права собственности недействительной.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства. -дата- между ОАО «Б» и Х.С.А. заключен договор № залога недвижимости (ипотеки), согласно которому в залог передано недвижимое имущество:

- земельный участок, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: -адрес-

- часть жилого дома с пристройками и постройками, общей площадью 58,2 кв.м., распложенное по адресу: -адрес-. Ранее 1/2 доля в праве собственности на земельный участок площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: -адрес- кадастровый номер №, а также 1/2 доля части жилого дома с постройками и пристройками, общей площадью 52,8 кв.м. расположенного по адресу: -адрес-, принадлежали ей на праве собственности. В 2007 году Х.С.А. обратился в ОАО «Б» с просьбой о предоставлении кредита. Для предоставления кредита банк выставил следующие условия: Х.С.А. снимает с регистрационного учета всех проживающих в жилом доме членов семьи, а также выкупает у нее долю в праве собственности на жилой дом и прилегающий земельный участок. Договор купли-продажи № зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике -дата-. Утверждает, что данная сделка носила мнимый характер, поскольку указанное в договоре купли-продажи имущества никогда ею не передавалось ответчику, о чем ранее была достигнута договоренность с последним. Она по прежнему владеет и пользуется 1/2 долей части жилого дома и земельного участка, производит оплату коммунальных услуг, никаких денег, как это указано в договоре, ей ответчиком не передавались. Сделка была заключена исключительно с целью получения ответчиком кредита в ОАО «Б». При заключении договора Х.С.А. пояснял ей, что оформление ее доли в его собственность будет простой формальностью, о том, что на нее может быть обращено взыскание она не знала.

Правовыми основаниями иска истцом в заявлении указаны пункты 1 статьи 549, статья 454, пункт 1 статьи 224, пункт 1 статьи 209, статья 210, пункт 1 статьи 167 и статья 170 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец на удовлетворении иска настаивали, в его обоснование сослались на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности О.Е.Б. в судебном заседании исковые требования истца признал полностью, соглашаясь, что сделка, последствия ничтожности которой просит применить ответчика, носила мнимый характер. В подтверждение обоснованности исковых требований сослалась, что доля в праве общей долевой собственности на квартиру являлась единственным пригодным для постоянного проживания для нее и ее детей. Деньги от ответчика истец не получала, по настоящее время пользуется спорным жилым помещением на тех же условиях, она зарегистрирована вместе с детьми в квартире по месту жительства. Договор купли-продажи подписан ею исключительно по той причине, что банк поставил перед ответчиком условие, что кредит он предоставит ему только в том случае, если квартира будет принадлежать только ему.

Представитель ОАО «Б» по доверенности исковые требования истца не признал. В обоснование возражений относительно заявленных истцом исковых требований к ответчику сослался на следующие обстоятельства. Совершенная между сторонами сделка купли-продажи квартиры полностью соответствует вышеуказанным требованиям действующего законодательства. Правовые последствия данной сделки наступили и стороны договора желали их наступления. На момент заключения кредитного договора и договора залога ответчик являлся единственным собственником заложенной квартиры, о чем собственноручно указал, заполняя анкету заемщика, ответчик. Довод истца о том, что она продолжает проживать в спорном жилом доме и пользоваться им, несет расходы по оплате коммунальных услуг, не может быть принят в качестве достаточных доказательств мнимости оспариваемой сделки, поскольку указанные основания не влекут в порядке статей 166 и 170 ГК РФ признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным). Кроме того, истец прописан в данном жилом помещении, следовательно, имеет право пользования им.

Выслушав объяснения И.О.Р., О.Е.Б., Н.Т.Р., суд пришел к следующему.

В судебном заседании достоверно установлены следующие фактические обстоятельства дела.

И.О.Р. и Х.С.А. длительное время находятся в фактических брачных отношениях, от совместной жизни имеют двоих несовершеннолетних детей.

На праве общей долевой собственности принадлежало спорное имущество по настоящему договору. Доли в общей долевой собственности были равные, то есть по 1/2 доле.

-дата- между И.О.Р. и Х.С.А. заключен договор купли-продажи №, по условиям которого И.О.Р. продала, а Х.С.А. купил в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и на часть жилого дома с пристройками и пристройками по адресу: -адрес-.

В соответствии с пунктом 4 договора цена по договору купли-продажи, определенная по договоренности сторон составляет 500000 рублей 00, в том числе 1/2 доля части жилого дома оценивается сторонами в 480000 рублей 00 коп.

До заключения договора стороны ознакомлены с содержанием статей 167, 209, 223, 228, 433, 549-557 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

-дата- сторонами подписан передаточный акт между сторонами договора, из которого следует, что истец передала, а ответчик принял в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и на часть жилого дома с пристройками и пристройками по адресу: -адрес-, по договору купли-продажи от -дата-. Из данного акта передачи следует, что на момент подписания настоящего акта денежный расчет между сторонами в размере 500000 рублей 00 коп произведен наличными полностью, что подтверждается настоящим актом.

-дата- Завьяловским отделом Управления Федеральной регистрационной службы Удмуртской Республики произведена государственная регистрация договора купли-продажи.

В тот же день Х.С.А. выдано свидетельства о регистрации его права собственности на:

- земельный участок, категория земель, земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1100 кв.м., адрес объекта: -адрес-, кадастровый (или условный номер) - №.

- часть жилого дома с пристройками и постройками, назначение: жилое, 1-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 52,80 кв.м., инвентарный номер 781/2, литер А, а, а, а2, Б, П, С, Н, Н1, кадастровый (или условный) номер: №.

После заключения договора купли-продажи и его регистрации истец вместе с детьми снялась с регистрационного учета по месту жительства по адресу -адрес- и зарегистрировалась по месту жительства по другому адресу, оставшись проживать фактически по прежнему месту жительства.

-дата- в помещении «Дополнительный офис «П» ОАО «И» ответчиком заполнена анкета заемщиком, в котором он запросил сумму кредита 1350000 рублей 00 коп на срок 120 месяцев на капитальный ремонт жилого дома, реконструкцию надворных построек. Также указал в анкете то, что он является единоличным собственником квартиры, которая им впоследствии заложена банку в обеспечение возврата кредита.

-дата- между Инвестиционным Кредитным Банком «И» (кредитор) и Х.С.А. (заемщик) заключен кредитный договор № на сумму 1350000 рублей 00 коп, сроком по -дата-, на ремонт части жилого дома с пристройками и постройками, расположенного по адресу: -адрес-, по условиям которого заемщик принял на себя обязательства возвращать кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом, в порядке, предусмотренном условиями кредитного договора.

В тот же день в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору между банком (залогодержатель) и Х.С.А. (залогодатель) был заключен договор залога недвижимости (ипотека) №, по условиям которого залогодатель передал залогодержателю в залог следующее имущество:

-дата- договор залога зарегистрирован в УФРС по Удмуртской Республике.

Обязательства по кредитному договору заемщик исполнял не надлежащим образом, допуская нарушения сроков уплаты платежей, в связи с чем -дата- в адрес заемщиком банком было направлено требование о возврате текущей задолженности по сумме кредита и уплате причитающихся платежей, которое заемщиком исполнено не было.

В соответствии с изменениями №, внесенными в Устав наименование Инвестиционного Кредитного Банка «И» (открытое акционерное общество) изменено на открытое акционерное общество «Б».

Решением Октябрьского районного суда города Ижевска Удмуртской Республики от -дата- удовлетворен иск ОАО «Б» к Х.С.А.: взыскана сумма основного долга по кредитному договору в размере 1229893 рубля 54 коп, проценты за пользование кредитом, начисленные за период с -дата- по -дата- - 52821 рубль 85 коп, проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток задолженности по кредиту 1229893 рубля 54 коп по ставке 22 процента годовых, начиная с -дата- по день фактического погашения задолженности, расходы по оплате государственной пошлины - 14638 рублей 58 коп, а также обращено взыскание на заложенное имущество.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от -дата- решение Октябрьского районного суда города Ижевска Удмуртской Республики от -дата- в части обращения взыскания на заложенное имущество отменено и направлено на новое рассмотрение.

Решением Октябрьского районного суда города Ижевска Удмуртской Республики от -дата- обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Х.С.А.:

- земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1100 кв.м.), адрес (местоположение) объекта: -адрес-, кадастровый номер объекта: №;

- часть жилого дома с пристройками и постройками, назначение: жилое, 1-этажный, (подземных гаражей - 0), общая площадь 52,80 кв.м, инвентарный номер 781/2, литеры А, а, а, а2, Б, П, С, Н, Н1, адрес (местоположение) объекта: -адрес-, кадастровый (условный) номер объекта: №;

- определена начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах в процессе исполнительного производства в размере 1960000 рублей, в том числе, земельного участка - 628000 рублей, части жилого дома с пристройками и постройками - 1332000 рублей 00 коп, оставлено без удовлетворения встречное требование Х.С.А. к открытому акционерному обществу «БыстроБанк» о признании последствий недействительности ничтожной сделки.

Желая сохранить за собой право на долю в вышеназванном недвижимом имуществе, истец обратилась с иском к ответчику о применении последствий ничтожности мнимой сделки.

Вышеназванные обстоятельства следуют из материалов дела и лицами, участвующими в деле, по существу не оспариваются.

Проанализировав фактические обстоятельства, оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу об отказе истцу в удовлетворении иска. Данный вывод суд основан на следующей правовой позиции.

По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос, был ли заключен указанный договор с намерением создания соответствующих правовых последствий, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу данной нормы мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения.

В настоящем деле оспаривается сделка купли-продажи недвижимого имущества на основании ее мнимости (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

По делу суд, в ходе рассмотрения дела устанавливал, имели ли стороны намерения создать соответствующие сделке купли-продажи квартиры правовые последствия.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 554 ГК РФ, подлежащему применению к оспариваемой сделке, по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, на основе вышеуказанных норм закона по оспариваемой сделке истцы должны были передать ответчику квартиру по передаточному акту или иному документу о передаче, а покупатель должен быть уплатить продавцам деньги в оплату квартиры.

Следовательно, исполнением оспариваемого договора со стороны истцов является передача покупателю квартиры, а со стороны ответчика - передача продавцам денежной суммы - цены квартиры.

Именно эти действия являются подтверждением исполнения оспариваемой сделки, а не ее государственная регистрация.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из изложенного следует, что законодатель четко разграничивает понятия "исполнение сделки" и "регистрация сделки".

В судебном заседании достоверно установлено, что обязательства по договору № от -дата- его сторонами исполнены в полном объеме. Сторонами подписан -дата- передаточный акт, по которому истец передала ответчику свою долю в квартире. Также данный передаточный акт является письменным доказательством, подтверждающим факт передачи ответчиком истцу денежных средств в сумме 500000 рублей 00 коп. В последующем сторонами в установленном законом порядке зарегистрирован переход права собственности на проданную истцом ответчику долю в квартире.

Факт того, что продавец продолжает проживать в спорном доме не является основанием для признания сделки недействительной. Утверждение о том, что суд, в случае отказа в удовлетворении иска оставит семью заявителя без жилья является одной из форм манипуляции по отношению к суду. Как указано в пункте 8 договора купли-продажи до заключения договора стороны ознакомлены с содержанием статей 167, 209, 223, 228, 433, 549-557 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Поэтому утверждение истца о том, что заключая договор купли-продажи со своим сожителем, она не могла предполагать о возможных вредных последствиях для нее, в результате исполнения данного договора, являются надуманными. Отсутствие других зарегистрированных в квартире являлось одним из условий предоставления ответчику кредита в банке, о чем истцу было достоверно известно. Поэтому у нее был выбор либо согласиться с предложением ответчика заключить договор купли-продажи, либо отказаться от него. При заключении договора соблюдена письменная форма, договор содержит все существенные условия, то есть, соблюдены все требования, предусмотренные Гражданским кодексом РФ.

Никаких доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый истцом договор был заключен лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, характерные для данной сделки, что имеются основания для признания данного договора недействительным, по основаниям, предусмотренным статьей 170 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не имеются.

Данное обстоятельство полностью опровергает утверждение представителя ответчика, что стороны при заключении договора купли-продажи не намеревались создавать правовые последствия по сделке, то есть истец не преследовала цели выселиться из квартиры, получить денежные средства за принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности.

Суд не может принять признание иска по данному делу, поскольку это могло затронуть интересы третьего лица, участвующего в деле, - ОАО «Быстробанк», оснований сомневаться в добросовестности действий которого при выдаче кредита ответчику у суда не имеется.

В связи с отказом истцу в иске отсутствуют правовые основания для возмещения истцу судебных издержек, понесенных по делу.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования И.О.Р. к Х.С.А. о признани сделки по договору купли-продажи № от -дата-, зарегистрированной в Управлении ФРС по Удмуртской Республике -дата-, (мнимой) ничтожной и применении последствий недействительности (мнимой) ничтожной сделки в виде возложения обязанности на УФРС по Удмуртской Республике обязанность зарегистрировать за ней право собственности на указанную долю в праве собственности, признании записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении (обременении) права собственности недействительной, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательном виде через суд вынесший решение.

Председательствующий: судья Ю.Л. Христолюбов