Дело 2-2938\10 г. м.р.13.12.2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 декабря 2010 года
Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:
Председательствующего судьи Носковой И.В.
С участием прокурора Маркиной Е.С.
При секретаре Анисимовой С.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малютиной Н.С. к Манахову С.Н. о признании утратившим право на жилое помещение и выселении и встречным требованиям Манахова С.Н. к ООО <...> Малютиной Н.С. о признании сделок недействительными и истребовании жилого помещения
У с т а н о в и л:
06.08.2010 г. Малютина Н.С. обратилась в суд с иском к Манахову С.Н, ссылаясь на то, что ответчик утратил право пользования квартирой <адрес> в связи с продажей жилого помещения, однако жилое помещение не освобождает и не снимается с регистрационного учета.
04.10.2010 г. Манахов С.Н. предъявил встречные требования, ссылаясь на то, что договор об отступном и договор купли-продажи спорной квартиры заключены с нарушением требования закона и недействительны \л.д.83\.
В ходе судебного заседания Чудов Р.Л., действующий от имени Малютиной Н.С. и ООО <...>, поддержал требования Малютиной Н.С., с требованиями Манахова С.Н. не согласен, показал, что нотариального согласия Манахова С.Н. на обращение взыскания на спорную квартиру не было, его не требовалось, полагает, что действия ООО <...> по регистрации соглашения об отступном и последующая продажа соответствуют требованиям закона, Малютина Н.С. добросовестный приобретатель.
Манахов С.Н. и его представитель иск Малютиной Н.С. не признали, свои требования поддержали, дали пояснения в пределах заявленного, уточнили, что договор об отступном не мог быть заключен ранее наступления обязательства по возврату займа, полномочий у Чудова Р.Л. на регистрацию в Управлении Росреестра соглашения об отступном от имени Манахова С.Н. не имелось, полагают, что договор об отступном не соответствует требованиям ГК РФ, следовательно, все договора, связанные с переходом прав от Манахова С.Н. иным лицам на спорную квартиру следует признать недействительными.
Выслушав стороны, представителей, свидетелей ФИО1, ФИО2, заключение прокурора, полагавшей требования Манахова С.Н. удовлетворить, изучив материалы дела, подлежит удовлетворению, в иске Малютиной Н.С. следует отказать по следующим основаниям.
В ходе судебного заседания Манахов С.Н. и его представитель ссылались лишь на то, что соглашение об отступном не могло быть заключено ранее наступления срока возврата по договору займа от 12.03.2010 г., следовательно, заключено с нарушением требований ГК РФ, никаких полномочий на регистрацию соглашения об отступном у Чудова Р.Л. от имени Манахова С.Н. не имелось. При таких обстоятельствах суд полагает, что фактически Манаховым С.Н. и его представителем заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, ни на какие обстоятельства в поддержание требований в соответствии со ст.178 ГК РФ ни Манахов С.Н., ни его представитель в судебном заседании не ссылались.
Признавая соглашение от 12 марта 2010 г. недействительным как не соответствующим закону и применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд исходит из следующего.
В соответствии с п.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Как установлено судом, 12.03.2010 г. между Манаховым С.Н. и ООО <...> было заключено три договора – займ на сумму <...> руб. \л.д.53\, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа договор залога \л.д.19\, предметом которого явилась <адрес>, впоследствии проданная Малютиной Н.С. по договору купли-продажи, и соглашение об отступном \л.д.27\.
Однако на дату заключения соглашения об отступном 12.03.2010 г. у Манахова С.Н. не возникло обязательства по возврату суммы займа - согласно условиям он обязан исполнить договор займа в срок до 15 февраля 2011 г. \п.4.1 л.д.53 об.\
Таким образом, заключив соглашение об отступном, стороны исполнили обязательства по договору займа, срок исполнения по которому на момент подписания соглашения об отступном не наступил. Следовательно, заключенное между ООО <...> и Манаховым С.Н. соглашение об отступном от 12.03.2010 г. является недействительным как заключенное с нарушением положений ст. 810 ГК РФ.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд критически подходит к утверждениям Чудова Р.Л., что обращения взыскания на квартиру в буквальном смысле не было, что соглашение об отступном – это самостоятельный договор, который порождает правовые последствия в виде перехода прав на спорную квартиру в собственность ООО «ФК», и для его регистрации соблюдение требований ст.ст.51, 55 ФЗ «Об ипотеке» не обязательно, суд расценивает как вольное толкование закона и способ защиты по встречным требованиям. Изучив в совокупности все договора от 12.03.2010 г., суд считает, что все заключенные сторонами сделки взаимосвязаны и направлены на удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без установленных законом оснований. При этом суд исходит из следующего.
Согласно ст.ст. 349 ГК РФ, ст. 51, п. 1 ст. 55 Закона «Об ипотеке» требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, за исключением указанных в п. 2 ст.55 ФЗ «Об потеке» случаев, когда взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, обращается только по решению суда.
В соответствии с п.3 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:
сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Как следует из материалов дела на 08.06.2010 г. \дату подачи заявления о регистрации соглашения об отступном л.д.25,26\ Манахов С.Н. имел неисполненное обязательство за апрель 2010 г. - <...> руб. и за май 2010 г- <...> руб. \согласно графика л.д.115\, итого на сумму <...> руб., что явно несоразмерно стоимости <...>-комнатной квартиры, при этом просрочка составила всего 1,5 месяца.
Также суд учитывает, что п.4 ст.5.1 ФЗ «Об ипотеке» содержит прямой запрет на обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке.
Таким образом, и по этим основаниям соглашение об отступном от 12.03.2010 г. недействительно с момента его заключения.
Поскольку суд признает соглашение об отступном ничтожным, то все последующие действия по его регистрации в Управлении Росреестра, переход права собственности в ООО <...> и договор купли-продажи от 27.07.2010 г. недействительны.
В результате порочной сделки у ООО <...>, в соответствии со ст.168 ГК РФ ничтожен с момента его заключения, с ООО <...> в пользу Малютиной Н.С. подлежит взысканию все полученное по сделке. В судебном заседании Чудов Р.Л., действующий от имени ООО <...> и Малютиной Н.С., утверждал, что стоимость договора купли-продажи соответствует указанной в договоре сумме <...> руб., и суд считает возможным не применять индексацию указанной суммы по причине небольшого временного промежутка между датой заключения договора купли-продажи и датой рассмотрения дела по существу, а также учитываются доводы Чудова Р.Л., что стоимость квартиры по договору была ниже рыночной по причине наличия там зарегистрированного лица. Доказательств иной стоимости спорной квартиры суду не предоставлено, ходатайств об истребовании доказательств суду не заявлялось. Также подлежит признанию недействительной и запись о правах Малютиной Н.С. в ЕГРП на спорное жилое помещение.
Ссылки представителя Чудова Р.Л., что при регистрации в Управлении Росреестра соглашения об отступном он действовал от имени Манахова С.Н на основании доверенности от 12 марта 2010 г., суд считает необоснованными по следующим основаниям. Как следует из буквального толкования доверенности, Манахов С.Н. поручил Чудову Р.Л. представлять его интересы по вопросу регистрации договора о залоге спорной квартиры от 12 марта 2010 г. с правом подписания передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью соглашения об отступном от12.03.2010 г., …для чего Манахов С.Н. предоставил Чудову Р.Л. право ….зарегистрировать договор, переход права собственности и т.д. \л.д.114\. Следовательно, Чудов Р.Л. имел право от имени Манахова С.Н. регистрировать договор залога, подписать передаточный акт, однако полномочий от имени Манахова С.Н. регистрировать в Управлении Росреестра соглашение об отступном Чудов Р.Л. не имел, превысил свои полномочия, следовательно, регистрация перехода прав на квартиру от Манахова С.Н. в ООО <...> произведена с нарушением требований закона и также является ничтожной.
Ссылки Чудова Р.Л., что в соответствии с п.4 соглашения об отступном \л.д.27\ ООО <...> имело право перевести на себя право собственности на спорную квартиру при первой же просрочке платежей по договору займа, не соответствуют требованиям ГК РФ в части ненадлежащего исполнения договоров, последствий их неисполнения и штрафных санкций за их ненадлежащее исполнение, а также противоречат п.1 соглашения, которым установлена обязанность Манахова С.Н. предоставить ООО <...> недвижимое имущество в случае невозможности исполнения обязательств по договору займа от 12.03.2010 г. №, и по основаниям, указанным выше.
Тот факт, что Манахов С.Н. до настоящего времени не исполняет обязанности по соблюдению графика внесения платежей не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований Манахова С.Н. и удовлетворении требований Малютиной Н.С., по основаниям, изложенным выше.
Довод Чудова Р.Л., что Малютина Н.С. является добросовестным приобретателем не может служить основанием для удовлетворения ее требований и отказе в иске Манахову С.Н., по вышеуказанным основаниям.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений. Манахов С.Н. предоставил суду доказательства законности и обоснованности своих требований.
Руководствуясь ст. ст. 168, 183, 302, 810 ГК РФ, ст.ст. 56, 193-198 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
Признать недействительным соглашение об отступном от 12 марта 2010 г., заключенное между Манаховым С.Н. и ООО <...>
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный 27 июля 2010 г. между ООО <...> и Малютиной Н.С..
Взыскать с ООО <...> в пользу Малютиной Н.С. <...> руб.
Признать недействительной запись в ЕГРП от Дата о государственной регистрации права Малютиной Н.С. № на квартиру <адрес>
Истребовать квартиру <адрес> из владения Малютиной Н.С..
В иске Малютиной Н.С. к Манахову С.Н. о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении отказать.
Снять арест <адрес> наложенный определением Заволжского районного суда от 29 октября 2010 г.
Решение может быть обжаловано и опротестовано в Яроблсуд через Заволжский районный суд г. Ярославля в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья Носкова И.В.