Дело N 2 – 2055\2010
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И“ 01 ” декабря 2010
Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:
Председательствующего судьи Добровольской Л.Л.,
При секретаре Зуевой О.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баюрова Д.А. к Смирновой Н.В. о регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество; по встречному иску Смирновой Н.В., Забелина О.В. к Баюрову Д.А., Крикову Э.В., Станкевичу А.С. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества не заключенным,у с т а н о в и л:
Смирнова Н.В. является правообладателем однокомнатной квартиры № №, д. № по ул. <адрес> г. Ярославля.
Между Смирновой Н.В., в лице представителя Крикова Э.В., с одной стороны, и Баюровым Д.А., с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ была заключена сделка купли-продажи, по которой Смирнова Н.В. продала Баюрову Д.А. однокомнатную квартиру № №, д. № по ул. <адрес> г. Ярославля.
Баюров Д.А. обратился в суд с иском к Смирновой Н.В. о регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество.
Смирнова Н.В., Забелин О.В. иск не признали и предъявили встречный иск о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не заключенной.
В настоящем судебном заседании представитель Баюрова Д.А. – ФИО1 первоначальный иск поддержал, по встречному иску возражал. Требования обосновывал тем, что ответчица Смирнова Н.В. не обоснованно уклоняется от производства регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество.
Третьи лица на стороне истца по первоначальному иску, они же ответчики по встречному иску - Криков Э.В., Станкевич А.В. дело просили рассмотреть в их отсутствие, первоначальный иск поддержали по тем же доводам, что и сторона истца по первоначальному иску.
Представитель ответчицы Смирновой Н.В. – ФИО2, истец по встречному иску Забелин О.В. первоначальный иск не признали, т.к. считают его не обоснованным и не подлежащим удовлетворению. Встречный иск поддержали по следующим основаниям. Сделка купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не прошла регистрацию, не содержит существенных условий о сохранении прав лиц, проживающих в спорной квартире, не оплачена покупателем, в связи с чем, должна быть признана не заключенной.
Третье лицо на стороне ответчиков по встречному иску ФИО3 дело просил рассмотреть в его отсутствие, поддержал первоначальный иск, по встречному иску возражал по тем же доводам, что и сторона истца по первоначальному иску.
Представитель третьего лица на стороне ответчиков по первоначальному и встречному искам Организация1 в судебное заседание не явился.
Суд считает возможным рассмотрение дела при имеющейся явке.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлены, а сторонами не оспаривались следующие факты:
- ДД.ММ.ГГГГ Смирнова Н.В. выдала на имя Станкевича А.В. нотариально удостоверенную доверенность с правом передоверия на управление и распоряжение всем ее имуществом, в том числе: совершать договор приватизации квартиры, заключать все разрешенные законом сделки (продавать, покупать и т.п.) на условиях по своему усмотрению, сроком на три года (л.д. 12);
- Смирнова Н.В. с ДД.ММ.ГГГГ является по договору приватизации правообладателем однокомнатной квартиры № №, д. № по ул. <адрес> г. Ярославля (10);
- Станкевич А.В. ДД.ММ.ГГГГ передоверил по нотариальной доверенности свои правомочия, установленные нотариальной доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, на имя Крикова Э.В.;
- между Смирновой Н.В., в лице представителя Крикова Э.В., с одной стороны, и Баюровым Д.А., с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ была заключена сделка купли-продажи, по которой Смирнова Н.В. продала Баюрову Д.А. однокомнатную квартиру № №, д. № по ул. <адрес> г. Ярославля. Документы сданы на регистрацию сделки и перехода прав на недвижимое имущество (л.д. 10);
- между Смирновой Н.В., с одной стороны, и Забелиным О.В., с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ была заключена сделка купли-продажи, по которой Смирнова Н.В. продала Забелину О.В. однокомнатную квартиру № №, д. № по ул. <адрес> г. Ярославля. Документы сданы на регистрацию сделки и перехода прав на недвижимое имущество (л.д. 32, 53);
- Смирнова Н.В. ДД.ММ.ГГГГ отозвала доверенность, выданную ДД.ММ.ГГГГ на имя Станкевича А.В. (л.д. 19, 20);
- регистрация сделок и перехода прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена Организация1 (л.д. 61, 62).
Сторона ответчицы во встречном иске указала на то, что истица не выдавала Станкевичу А.С. нотариальной доверенности на продажу спорной квартиры. Указанное утверждение опровергается материалами дела – копией нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).
Сторона ответчицы во встречном иске указала на то, что передоверие, совершенное от имени Станкевича А.С. на имя Крикова Э.В. по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ совершено с нарушением положений гражданского законодательства в области правоотношений по представительству – без незамедлительного уведомления истицы-доверителя.
Указанный довод суд не принимает во внимание, т.к. он не обладает правовым значением для разрешения настоящего спора.
Представитель Смирновой Н.В., Забелина О.В. – ФИО2 пояснил, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит существенных условий и не соответствует требованиям закона, в связи с чем, является не заключенным.
Указанное утверждение суд считает безосновательным по следующим причинам.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку.
Ст. 161 ГК РФ предусмотрено, что сделки между гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Между Смирновой Н.В. и Баюровым Д.А. совершен в простой письменной форме договор купли-продажи недвижимости в виде жилого дома (л.д. 10).
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно положениям п.5 указанного Договора в спорной квартире на момент заключения сделки купли-продажи зарегистрированы продавец Смирнова Н.В., ее муж ФИО3, которые обязались сняться с регистрационного учета и полностью освободить спорную квартиру от личных вещей в течение 10 дней с момента подписания договора.
В письменном заявлении третье лицо ФИО3 показал, что не имеет желания сохранять свое право пользования спорной квартиры и согласен с обязательствами, возложенными на него положениями п. 5 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, член семьи собственника распорядился своим конституционным правом на жилище, на свободу передвижения и выбор места жительства.
При указанных обстоятельствах, следует признать, что Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия: полностью описан предмет сделки, указана цена предмета сделки, указано третье лицо, имеющее право пользования жилым помещением и определена судьба его права пользования спорным жилым помещением в строгом соответствии с его волеизъявлением.
Из положений п. 3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он одновременно является и договором и распиской в получении денежных средств. Наличие второй самостоятельной (дублирующей) денежной расписки не является необходимым доказательством уплаты денежных средств.
В данном случае договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был фактически заключен, поскольку между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, которая оформлена в надлежащем порядке, фактически исполнен, поскольку продавец в лице своего представителя Крикова Э.В. получила деньги за продажу дома, а Баюров Д.А. в соответствии с условиями договора купли-продажи принял в собственность квартиру (л.д. 17).
Довод стороны ответчицы о том, что Станкевичем С.А., Криковым Э.В. не исполнены перед ответчицей обязанности представителей по передаче денежных средств, полученных по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд не принимает во внимание, т.к. он не обладает правовым значением для разрешения настоящего спора.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор продажи квартиры согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.
Представитель Смирновой Н.В., Забелина О.В. – ФИО2, поддерживая доводы встречного иска своих доверителей, пояснил, что отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи является единственным и достаточным основанием для признания такого договора не заключенным.
Нельзя согласиться с доводами о том, что договор купли-продажи не может повлечь правовых последствий, поскольку ст. 165 ГК РФ не предусматривает возможности признания судом действительной незарегистрированной сделки.
В п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Целями введения государственной регистрации являются: определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости и государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах, как самих участников, так и третьих лиц. Требование о государственной регистрации установлено, прежде всего, в интересах третьих лиц, а не участников договора. Следовательно, стороны договора не вправе ссылаться на отсутствие регистрации, если они не приняли мер по устранению этого нарушения. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает иной способ защиты нарушенного интереса (интерес в соблюдении требования о государственной регистрации сделки) - заинтересованное лицо (одна из сторон сделки) вправе обратиться в суд с иском о регистрации данной сделки.
Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Для удовлетворения такого требования суд должен выяснить: соблюдена ли письменная форма договора, не противоречит ли сам договор закону, была ли направлена воля стороны, надлежащим образом исполнившей обязательство, на регистрацию. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как указал представитель Баюрова Д.А. – ФИО1 государственная регистрация сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода прав собственности не была осуществлена в связи с активными действиями ответчицы Смирновой Н.В.. После заключения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и предъявления документов на регистрацию, ответчица изменила свое намерение о продаже квартиры истцу Баюрову Д.А. в пользу нового покупателя. Ответчица Смирнова Н.В. заключила ДД.ММ.ГГГГ второй договор купли-продажи этой же квартиры с Забелиным О.В. и подала второй комплект документов на регистрацию сделки и перехода прав собственности. Позднее ДД.ММ.ГГГГ ответчица отозвала свою доверенность, выданную ДД.ММ.ГГГГ на имя Станкевича А.С.. Указанные действия явились причиной не возможности проведения регистрационных действий до разрешения настоящего спора по существу.
Данные факты не оспаривались стороной ответчицы и подтверждены материалами дела.
Не желание ответчицы производить какие-либо действия по регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также подтверждается и фактом предъявления встречного иска о признании таковой сделки не заключенной.
При указанных обстоятельствах, суд оценивает вышеуказанные действия ответчицы, как уклонение от регистрации сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода прав собственности.
Представитель Смирновой Н.В. – ФИО2 пояснил, что ответчица с учетом положений гражданского законодательства о свободе заключения договоров, вправе до момента регистрации сделки от ДД.ММ.ГГГГ и перехода прав собственности изменить свои намерения и заключить другую сделку на тот же объект недвижимости.
Указанное утверждение суд не принимает во внимание по следующим основаниям.
В силу положений ч. 2 ст. 15, ч. 3 ст. 17, ч. 1 и 2 ст. 19, ч. 1 и 3 ст. 55 Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственников, сторон в договоре, третьих лиц.
Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (п.п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ за № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ за № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Представитель Баюрова Д.А. – ФИО1 пояснил, что истец в день заключения сделки принял спорную квартиру, где в последствии установил новую металлическую дверь. С момента заключения сделки и по настоящее время истец осуществляет владение квартирой.
Представитель Смирновой Н.В., Забелина О.В. – ФИО2, Забелин О.В. пояснили, что Смирнова Н.В., Забелин О.В. не владеют спорной квартирой в виду отсутствия свободного доступа. В спорной квартире действительно установлена новая металлическая дверь. Когда и кем указанная дверь установлена, кем используется квартира ни Смирновой Н.В., ни Забелину О.В. не известно.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании бесспорно установлен факт принятия истцом Баюровым Д.А. по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры.
Требования первоначального иска Баюрова Д.А. подлежат удовлетворению в полном объеме.
Требования встречного иска Смирновой Н.В., Забелина О.В. следует признать не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст.ст. 131, 558 ГК РФ, абз. 3 пункта 1 ст. 16, пункта 1 ст. 28 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», руководствуясь ст.ст. 98, 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р е ш и л:
Первоначальный иск Баюрова Д.А. к Смирновой Н.В. о регистрации сделки и перехода прав собственности на недвижимое имущество удовлетворить.
Прекратить право собственности Смирновой Н.В. на однокомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (в том числе перепланировано <данные изъяты> кв.м.), расположенной по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. <адрес>, д. №, кв. №, исключив из единого государственного реестра правообладателей.
Произвести на общих основаниях регистрацию сделки купли-продажи, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Смирновой Н.В., в лице представителя Крикова Э.В., и Баюровым Д.А. и перехода права собственности к Баюрову Д.А. на однокомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (в том числе перепланировано <данные изъяты> кв.м.), расположенной по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. <адрес>, д. №, кв. №.
Встречный иск Смирновой Н.В., Забелина О.В. к Баюрову Д.А., Крикову Э.В, Станкевичу А.С. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества не заключенным оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд.
Судья Л.Л. Добровольская