о признании недействительными в части договоров купли-продажи дома и земельного участка и всключении их в наследственную массу, решение вступило в законную силу 22.03.2011 г.

Дело N 2 – 28\2011

Р Е Ш Е Н И Е

«04» марта 2011

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Добровольской Л.Л.,

при секретаре Зуевой О.В.,

Романова Е.Н. к Ровнову Н.П., Цымбалу В.П., Парамонову И.В., Балякину А.Б., Управлению земельных ресурсов мэрии г. Ярославля о признании недействительными в части договоров купли-продажи и включении имущества в наследственную массу,

У с т а н о в и л:

ФИО1, Поспелова А.С., Поспелов С.С. являлись правообладателями жилого дома № по ул. <адрес> г. Ярославля соответственно в следующих долях – 56\100, 22\100 и 22\100 долей.

ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Между ФИО1, Поспеловыми А.С., С.С., в лице их представителя Ровнова Н.П., с одной стороны, и Цымбала В.П., в лице представителя Станкевича А.С., Парамоновым И.В., с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, по которому ФИО1, Поспеловы А.С., С.С. продали Цымбалу В.П., Парамонову И.В. придомовой земельный участок и жилой дом № по ул. <адрес> г. Ярославля.

Между Цымбалом В.П., в лице представителя Станкевича А.С., Парамоновым И.В., с одной стороны, и Балякиным А.Б., с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи придомового земельного участка и жилого дома № по ул. <адрес> г. Ярославля.

Романов Е.Н., сын умершего ФИО1, обратился в суд с иском к Балякину А.Б. о признании недействительным договора, заключенного между Балякиным А.Б. и ФИО1 об отчуждении 56\100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом № по ул. <адрес> г. Ярославля (л.д. 4).

В процессе рассмотрения дела Романов Е.Н. исковые требования уточнил, в том числе и по кругу лиц (л.д. 58, 117).

В судебном заседании Романов Е.Н. уточненный иск поддержал. Просил признать недействительными в части договор купли-продажи 56\100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом № по ул. <адрес> г. Ярославля и придомовой земельный участок, заключенного ДД.ММ.ГГГГ его отцом ФИО1, в лице представителя Ровнова Н.П., с одной стороны, и Цымбалом В.П., с другой стороны; в части договор купли-продажи 1\2 доли этого же дома и придомового земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Цымбалом В.П., в лице представителя Станкевича А.С., с одной стороны, и Балякиным А.Б., с другой стороны. Применить последствия признания недействительными в части договоров купли-продажи, в виде возврата 56\100 долей придомового земельного участка и взыскании <данные изъяты> руб. с Ровнова Н.П. в пользу Цымбала В.П., <данные изъяты> руб. с Цымбала В.П., Парамонова И.В. в пользу Балякина А.Б.. Включить 56\100 долей в праве общей долевой собственности на придомовой земельный участок в наследственную массу. Требования обосновывал тем, что первоначальный договор заключен с нарушением положений закона в области представительства – по доверенности после смерти представляемого лица. В силу указанных причин второй договор также недействителен в части.

Третьи лица на стороне истца - Романова А.Н., Романова С.Н., дочери умершего ФИО1, в судебное заседание не явились, причин неявки в суд не сообщили. В прошлых судебных заседаниях по иску не возражали, собственных притязаний не предъявили.

Ответчик Ровнов Н.П. в письменном заявлении дело просил рассмотреть в его отсутствие, иск не признал. Возражения обосновывал тем, что наследодатель ФИО1 при жизни распорядился своим имуществом, получил денежные средства за проданную долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и придомовой земельный участок (л.д. 97).

Представитель ответчиков Цымбала В.П., Балякина А.Б. – ФИО2 иск не признал. Возражения по иску к Цымбалу В.П. обосновывал тем, что наследодатель ФИО1 при жизни распорядился своим имуществом, получил денежные средства за проданную долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и придомовой земельный участок; по иску к Балякину А.Б. тем, что последний является добросовестным приобретателем, в связи с чем, иск о признании части сделки недействительной не является законным способом защиты нарушенного права. Кроме того, сторона ответчиков просила применить последствия пропуска срока исковой давности.

Ответчик Парамонов И.В. в судебное заседание не явился, причин неявки в суд не сообщил.

Ответчик УЗР мэрии г. Ярославля дело просило рассмотреть в отсутствие своего представителя, решение на усмотрение суда (л.д. 143, 144).

Третьи лица Поспелова А.С., Поспелов С.С., Станкевич А.С., представитель третьего лица Управления Росреестра на стороне ответчиков в судебное заседание не явились, причин неявки в суд не сообщили.

Суд считает возможным рассмотрение дела при имеющейся явке.

Заслушав истца Романова Е.Н., его представителя ФИО3, представителя ответчиков Балякина А.Б., Цымбала В.П. – ФИО2, изучив материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела № 2-913\2009, материалы землеустроительного дела, инвентарного дела № 9771, инвентарного дела № 28544, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлены, а участниками процесса не оспаривались, следующие факты:

- ФИО1, Поспелова А.С., Поспелов С.С. являлись правообладателями жилого дома № по ул. <адрес> г. Ярославля соответственно в следующих долях – 56\100, 22\100 и 22\100 долей (л.д. 24, 25, 42,43);

- жилой дом № по ул. <адрес> г. Ярославля ДД.ММ.ГГГГ уничтожен пожаром. В наличии после пожара остались лишь фрагменты фундамента (материалы землеустроительного дела);

- по поручению представителя ФИО1, Поспеловых А.С., С.С. – Ровнова Н.П. фундамент дома восстановлен силами третьих лиц еще при жизни ФИО1(гр.дело № 2-913\2009 л.д. 4, 5);

- ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6);

- Между ФИО1, Поспеловыми А.С., С.С., в лице их представителя Ровнова Н.П., с одной стороны, и Цымбала В.П., в лице представителя Станкевича А.С., Парамоновым И.В., с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, по которому ФИО1, Поспеловы А.С., С.С. продали Цымбалу В.П., Парамонову И.В. придомовой земельный участок и жилой дом № по ул. <адрес> г. Ярославля (л.д. 28, 29);

- Между Цымбалом В.П., в лице представителя Станкевича А.С., Парамоновым И.В., с одной стороны, и Балякиным А.Б., с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи придомового земельного участка и жилого дома № по ул. <адрес> г. Ярославля (л.д. 30, 31).

Представитель ответчиков Цымбала В.П., Балякина А.Б. – ФИО2, возражая по иску Романова Е.Н., заявил требование о применении последствий истечения срока исковой давности.

Сторона истца по заявленному требованию возражала.

Истцом заявлены требования об оспаривании в части двух договоров купли-продажи недвижимого имущества, как не соответствующих требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с положениями ч.1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как установлено материалами дела, спорные договора купли-продажи и акты приема-передачи спорного имущества заключены: ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28 - 31).

Истцом предъявлен настоящий иск ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в пределах срока исковой давности.

Требования стороны ответчиков Цымбала В.П., Балякина А.Б. о применении последствий истечения срока исковой давности следует признать не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Представитель ответчика Цымбала В.П. – ФИО2 пояснил, что ответчик фактически ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ФИО1 56\100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом № по ул. <адрес> г. Ярославля и придомовой земельный участок. В указанный день ответчик передал представителю ФИО1 – Ровнову Н.П. денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. и получил в распоряжение спорное имущество. Регистрация сделки и перехода прав собственности была произведена только в ДД.ММ.ГГГГ году по техническим причинам, т.к. на момент уплаты денежных средств у продавца ФИО1 не были оформлены документы, подтверждающие его право собственности.

Кроме показаний представителя ответчика Цымбала В.П. данные факты нашли свое подтверждение в материалах дела.

Как установлено материалами дела, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ выдал на имя Ровнова Н.П. доверенность (№) для представления своих интересов по вопросам оформления прав собственности на 56\100 долей в праве общей долевой собственности на придомовой земельный участок, для оформления сделки купли-продажи 56\100 долей в праве общей долевой собственности на придомовой земельный участок и жилой дом № по ул. <адрес> г. Ярославля за цену и на условиях по своему усмотрению сроком на три года с правом передоверия другим лицам (л.д. 26).

В письменном заявлении Ровнов Н.П. (л.д. 97, 108), показал, что ФИО1 при жизни продал спорное имущество ответчику Цымбалу Н.П. по цене <данные изъяты> руб., которые были переданы лично ему ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела установлено, что регистрация сделки купли-продажи имущества ФИО1 и регистрация перехода прав собственника произведена только в ДД.ММ.ГГГГ году, после смерти продавца ФИО1 (умер ДД.ММ.ГГГГ) его представителем по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ – Ровновым Н.П..

Согласно положениям п. 5 Договора купли-продажи без номера от ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. (в том числе <данные изъяты> руб. от имени Цымбала В.П.) полностью уплачены продавцам (в том числе ФИО1) на момент подписания договора.

Суд не находит оснований для критической оценки вышеуказанных доказательств.

Истец Романов Е.Н. пояснил, что его отец ФИО1 при жизни никогда не сообщал ему о своем намерении об отчуждении спорного имущества, в связи с чем, никогда и никому не выдавал доверенностей для разрешения данного вопроса. Доверенность от имени отца на имя ответчика Ровнова Н.П. выдавалась только одна и для разрешения представительства по вопросу перезаключения договора коммерческого найма на социальный найм в отношении иного жилья. Отец при жизни оплачивал налоги на землю.

Указанное утверждение не нашло своего подтверждения в судебном заседании.

Материалами дела установлено, что ФИО1 имел при жизни стойкое намерение об отчуждении спорного имущества, для чего дважды - в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ годах, выдавал на имя Ровнова Н.П. доверенности для представления своих интересов по вопросам оформления прав собственности на 56\100 долей в праве общей долевой собственности на придомовой земельный участок, для оформления сделки купли-продажи 56\100 долей в праве общей долевой собственности на придомовой земельный участок и жилой дом № по ул. <адрес> г. Ярославля за цену и на условиях по своему усмотрению сроком на три года с правом передоверия другим лицам – доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26, 121).

При разрешении вопроса о наличии волеизъявления ФИО1, проявленного им еще при жизни, на отчуждение спорного имущества, суд считает необходимым учесть следующие косвенные доказательства:

- при жизни ФИО1 не оплачивал начисленные налог на имущество и земельный налог (сообщение налогового органа л.д. 107, 126);

- при жизни ФИО1, в лице своего представителя ФИО4, обратился ДД.ММ.ГГГГ в УЗР мэрии г. Ярославля с заявлением о передачи ему в собственность части придомового земельного участка (материалы землеустроительного дела);

- при жизни ФИО1, с ДД.ММ.ГГГГ (после пожара), и до своей смерти (до ДД.ММ.ГГГГ), не использовал придомовой земельный участок (показания истца ФИО1 л.д. оборот 54, оборот 100).

Сторона истца, поддерживая иск, указывала на то обстоятельство, что при жизни ФИО1 не имел права собственности на часть придомового земельного участка, а лишь владел им, в связи с чем, и не мог распорядиться данным имуществом.

Согласно свидетельству о праве владения за № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 владел частью спорного придомового земельного участка. При этом вид права (пожизненно наследуемое или постоянное бессрочное пользование) не определен (л.д. 8).

В соответствии с положениями п. 9.1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в ред. от 29.12.2010) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при жизни ФИО1 при отчуждении спорного имущества являлся долевым сособственником придомового земельного участка и фундамента жилого дома.

Оценив все доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании бесспорно доказан тот факт, что имущество наследодателя ФИО1 еще при его жизни, по его воле выбыло из его обладания к покупателю – ответчику Цымбалу В.П..

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Положения ч. 1 ст. 551 ГК РФ предусматривают, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости (п. 60 Пленума ВС РФ № 10 Пленума Высшего Арбитражного суда РФ за № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Из положений ст. 1110 и 1112 ГК РФ следует, что наследник становится правопреемником наследодателя во всем комплексе имущественных отношений. К наследникам переходит совокупность прав и обязанностей умершего гражданина.

В силу ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства не входят права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается гражданским кодексом и другими законами.

Как следует из материалов дела, при жизни отец истца – ФИО1 выразил свою волю относительно спорного имущества, выдал доверенность своему представителю Ровнову Н.П., который фактически совершил договор купли-продажи спорного имущества, получил денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., передал спорное имущество покупателю – ответчику Цымбалу В.П.. В связи с чем, у наследников умершего ФИО1 возникла обязанность произвести государственную регистрацию сделки, а у другой стороны договора - предусмотренное п. 3 ст. 165 ГК РФ право требовать в судебном порядке государственной регистрации сделки. Поскольку воля наследодателя выражена, личность покупателя не изменилась, наследники обязаны были бы исполнить волю наследодателя.

Вместе с тем, после совершения ДД.ММ.ГГГГ первого договора купли-продажи спорного имущества, ДД.ММ.ГГГГ был заключен второй договор купли-продажи спорного имущества, между Цымбалом В.П., в лице представителя Станкевича А.С., Парамоновым И.В., с одной стороны, и Балякиным А.Б., с другой стороны.

При указанных обстоятельствах, первый покупатель – ответчик Цымбал В.П. в настоящее время утратил интерес к спорному имуществу. При наличии настоящих притязаний истца в отношении спорного имущества, ответчик Цымбал В.П. также утратил, за не надобностью, возможность защиты своего права собственности, как первого покупателя, на спорное имущество посредством требований о признании первого договора купли-продажи заключенным и понуждении к государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Ответчик Балякин А.Б., второй покупатель спорного имущества, состоит в ЕГР правообладателей в отношении спорного имущества и в осуществлении своих правомочий собственника производит на спорном придомовом земельном участке строительство жилого дома (объект незавершенного строительства) – л.д. 49 – 53. При наличии настоящих притязаний истца в отношении спорного имущества, ответчик Балякин А.Б. не имеет возможности защитить свое право собственности посредством требований о признании первого договора купли-продажи заключенным и понуждении к государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом ( ст.8 и 35, части 1 и 2).

Названные права, как следует из ст.1, 2 15 (часть 4), 17(части 1 и 2), 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации, гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства

Вместе с тем в силу ст. 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.

Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).

Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников.

Возможность судебной защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст. 46 Конституции.

Основополагающий конституционный принцип (ст. 17 Конституции РФ) о недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других подлежит обязательному учету в подобных ситуациях.

Суд приходит к выводу о том, что истцом выбран не надлежащий способ защиты нарушенного права.

Истец последовательно утверждал о том, что при жизни его отец ФИО1 не получал от ответчика Ровнова, как от представителя, денежных средств за проданное спорное имущество. Ответчик Ровнов Н.П. не представил суду каких-либо доказательств, опровергающих данный довод стороны истца.

Правоотношения по исполнению представителем своих обязанностей перед доверителем находятся вне рамок спорных правоотношений.

Исковые требования Романова Е.Н. следует признать безосновательными и не подлежащими удовлетворению.

Иск Романова Е.Н. является иском имущественного характера и должен быть оплачен госпошлиной в общей сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп..

При подаче иска истец уплатил госпошлину в сумме <данные изъяты> руб.. При этом истец не заявлял ходатайство об уменьшении размера госпошлины, об отсрочки уплаты госпошлины, а суд не выносил никаких определений по данному вопросу.

В соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ, с истца Романова Е.Н. подлежит взысканию в доход государства госпошлина в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп..

В соответствии со ст.ст. 168, 1110, 1112 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 103, 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Иск Романова Е.Н. к Ровнову Н.П., Цымбалу В.П., Парамонову И.В., Балякину А.Б., Управлению земельных ресурсов мэрии г. Ярославля о признании недействительными в части договоров купли-продажи и включении имущества в наследственную массу оставить без удовлетворения.

Взыскать с Романова Е.Н. в доход государства госпошлину в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп..

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд.

Судья Л.Л.Добровольская