Дело №2-2397/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
26 августа 2010 года город Ульяновск
Заволжский районный суд города Ульяновска в составе
председательствующего судьи Скобенко Е.М.,
при секретаре Молгачевой Г.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макарова ФИО2 к Буртаеву ФИО3, Буртаевой ФИО1 об освобождении нежилых помещений,
УСТАНОВИЛ:
Макаров В.М. обратился в суд с иском к Буртаеву А.Ф. о выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 82,05 кв.м. (ранее художественная мастерская), расположенных по адресу: <адрес>, указав, что является собственником указанных нежилых помещений на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано в ЕГРП; ранее данные нежилые помещения были предоставлены на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ под художественную мастерскую <данные изъяты> Буртаеву А.Ф.; распоряжением КУГИ мэрии г. Ульяновска № от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был исключен из базы данных КУГИ; ответчик до настоящего времени занимает находящиеся в его собственности нежилые помещения, фактически там проживая; проживание ответчика мешает ему как собственнику пользоваться и владеть своим имуществом; он несет убытки, так как вынужден содержать имущество, не пользуясь им по вине ответчика.
Впоследствии истец свои требования уточнил, предъявив их также к ответчику Буртаевой Н.А., просил обязать Буртаева А.Ф. и Буртаеву Н.А. освободить нежилые помещения общей площадью 82,05 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер №.
Истец Макаров В.М., надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя Чигрина В.В., на иске настаивает, просит его удовлетворить.
Представитель истца Чигрин В.В. в суде уточненные исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, в ходе судебного разбирательства пояснял, что истец является собственником спорных нежилых помещений на основании договора купли-продажи, после заключения договора купли-продажи узнал о том, что там проживают ответчики, в свидетельстве о государственной регистрации права отсутствуют ограничения и обременения права; в настоящее время ответчики без законных на то оснований занимают находящиеся в собственности истца нежилые помещения, истец как собственник с ДД.ММ.ГГГГ несет расходы по содержанию своего имущества, платит налоги, не пользуясь им; каких-либо соглашений между собственником и ответчиками не имеется; добровольно освободить нежилые помещения ответчики отказываются; договор аренды, заключенный с ответчиками не прошел государственную регистрацию, в связи с чем считается не заключенным и не является основанием для пребывания там ответчиков; спорные нежилые помещения не могут являться местом жительства, ответчики используют их не по назначению; поскольку эти помещения необходимы истцу как собственнику, просит исковые требования удовлетворить.
Ответчики Буртаев А.Ф., Буртаева Н.А., их представитель адвокат Шаламов О.В. в суде исковые требования не признали, поясняли, что в течение последних одиннадцати лет, с ДД.ММ.ГГГГ года Буртаевы проживают по спорному адресу в помещении художественной мастерской, которое было предоставлено на основании распоряжения Мэра города и в которое ответчики были вселены не только для осуществления творческой деятельности, но и для проживания с разрешения городских властей, в связи с тем, что не было выполнено распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГлавы администрации Ульяновской области Горячева Ю.Ф. о выделении их семье двухкомнатной квартиры; часть помещения была оборудована Мэрией г.Ульяновска под однокомнатную квартиру с необходимыми удобствами, пригодную для проживания; ответчики там живут, другого жилья не имеют; то, что мэрия не довела до конца вопрос с переводом помещения в жилое, вины ответчиков нет; просто так выселить их на улицу без предоставления другого жилого помещения не позволяет ни ст.40 Конституции РФ, ни ЖК РФ, ни нормы международного права; переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды; договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, смешанным договором, поскольку помещение было передано в безвозмездное пользование сроком на 15 лет; регистрация прав на временное безвозмездное пользование не предусмотрена в п.1 ст.131 ГК РФ; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения; ответчиков никто не предупреждал ни о расторжении договора аренды, ни о продаже помещений, об этом им стало известно только из данного иска, истец не сообщал, что является собственником помещений; считают, что занимаемое ими более 11 лет помещение, оборудованное мэрией для проживания, подходит под определение жилого помещения; никто их права пользования за все это время не оспорил; исходя из конституционного принципа неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища, норм ст.7 ЖК РФ, просят в иске отказать.
Представитель третьего лица КУГИЗ мэрии г.Ульяновска в судебном заседании просил принять решение на усмотрение суда; в ходе судебного разбирательства пояснял, что в ДД.ММ.ГГГГ был заключен долгосрочный договор аренды с ответчиком Буртаевым А.Ф. на предоставление ему нежилого помещения под художественную мастерскую сроком на 15 лет без арендной платы; в ДД.ММ.ГГГГ была установлена ставка арендной платы, которая увеличивалась каждый год, о чем сообщалось через средства массовой информации, ответчик арендную плату ни разу не заплатил; в ДД.ММ.ГГГГ они обращались в суд с иском к ответчику о взыскании арендной платы и освобождении нежилого помещения, но не смогли установить место регистрации ответчиков, в связи с чем иск не был предъявлен; договор аренды был исключен из базы данных с ДД.ММ.ГГГГ, после представления истцом в ДД.ММ.ГГГГ свидетельства о регистрации права; предоставленное ответчику в аренду нежилое помещение было продано ФИО8 в ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к договору купли-продажи были уточнены площадь и кадастровые номера объекта, после данных уточнений ФИО8 зарегистрировал право собственности в ДД.ММ.ГГГГ; отчуждение муниципальной собственности возможно при наличии арендаторов, отчуждение проходило в соответствии с законом; после продажи дальнейшая судьба данных помещений их не интресовала.
Считая возможным с согласия явившихся участников судебного разбирательства рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца, выслушав представителя истца, ответчиков и их представителя, представителя третьего лица, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.2 ст.218, п.2 ст.223 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом; недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В силу норм ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права № № от ДД.ММ.ГГГГ истцу Макарову В.М. на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 82,05 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый номер №, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; при этом ограничения (обременения) права не зарегистрированы.
Согласно плану недвижимого имущества, составленному УОГУП БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанные нежилые помещения (литера А) расположены на № этаже, состоят из мастерской полезной площадью 20,80 кв.м. (поз.14), мастерской полезной площадью 50,45 кв.м. (поз.15), коридора (поз.16), санузла (поз.17).
Как усматривается из договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, указанные нежилые помещения принадлежали продавцу ФИО8 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Материалами регистрационного дела УФРС по Ульяновской области подтверждается, что право собственности ФИО8 на спорные нежилые помещения было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ без ограничения (обременения) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с продавцом – Фондом имущества г.Ульяновска; дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ внесены уточнения в наименование объекта недвижимого имущества, передаваемого по договору: в частности, в размер общей площади и кадастровый номер объекта, указано, что передаются комнаты 14-17 на № этаже.
При этом из свидетельств о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, серии № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что встроенные нежилые помещения общей площадью 725,84 кв.м. по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы за городом <адрес> (в том числе помещения с кадастровым номером №); ДД.ММ.ГГГГ за городом <адрес> были зарегистрированы (с прекращением ранее зарегистрированного права) те же нежилые помещения, за исключением помещений с кадастровым номером №.
В соответствии со ст.ст. 606, 609 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В суде установлено, что распоряжением мэра г.Ульяновска № от ДД.ММ.ГГГГ комитету по управлению городским имуществом было поручено передать в аренду Буртаеву А.Ф. помещение площадью 82 кв.м. по <адрес> под художественную мастерскую сроком на 15 лет.
Как усматривается из договора аренды муниципального нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г.Ульяновска (арендодателем) и <данные изъяты> Буртаевым А.Ф. (арендатором), арендодатель на основании распоряжения мэра г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 82 кв.м. по адресу: <адрес>, для использования под художественную мастерскую, на срок 15 лет; при этом п.3.1 договора предусмотрено, что оплата по договору не производится.
В суде также установлено и не отрицается сторонами, что указанный договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вместе с тем, поскольку указанным договором не было предусмотрено внесение арендной платы за пользование арендованным нежилым помещением, его условия не соответствуют требованиям статей 606, 614 ГК РФ, предусматривающих возмездное предоставления имущества во временное пользование (владение).
В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Указанные нормы, а также положения главы 36 ГК РФ не предусматривают обязательной государственной регистрации права временного безвозмездного пользования нежилыми помещениями.
При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание доводы стороны истца и третьего лица о том, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, поскольку по условиям этого договора на момент его заключения спорные нежилые помещения предоставлялись в безвозмездное пользование. При этом в суде установлено, что стороны указанного договора фактически исполнили его условия: КУГИ передал, а Буртаев А.Ф. принял в пользование спорные нежилые помещения по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, плата за пользование указанными помещениями не взималась и не начислялась КУГИ до ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании установлено, не отрицается сторонами, подтверждается материалами дела и показаниями свидетелей ФИО9, ФИО10, ФИО11, что ответчик – <данные изъяты> Буртаев А.Ф. на основании договора № с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время пользуется спорными нежилыми помещениями вместе с супругой Буртаевой Н.А., при этом использует данные помещения не только в качестве художественной мастерской, но и для проживания, поскольку другого места жительства ответчики не имеют, согласно сообщению УФМС по Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ Буртаев А.Ф. документирован ДД.ММ.ГГГГ по фактическому проживанию по адресу: <адрес>, художественная мастерская.
В силу требований ст.ст. 617, 619 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды; по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу норм ст.700 ГК РФ при отчуждении вещи ссудодателем к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.
Исходя из положений ст.ст. 698, 699 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель, в частности, использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, то есть известив об этом другую сторону за один месяц.
Изложенные нормы свидетельствуют о том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не влечет автоматического прекращения права пользования, имевшегося у арендатора или ссудополучателя, напротив, предусматривают сохранение ранее имевшихся прав в отношении имущества и устанавливают определенный порядок их прекращения в связи с расторжением или отказом от договора.
Поскольку истцом не представлено суду доказательств того, что он каким-либо образом известил ответчиков о наличии у него прав на спорные нежилые помещения, предъявил им требования о расторжении или отказе от договора за один месяц, а ответчики утверждают, что узнали о претензиях истца на спорное помещение только из настоящего иска, суд считает, что исковые требования при таких обстоятельствах не могут быть удовлетворены, в связи с несоблюдением требования о предварительном извещении лиц, длительное время пользующихся указанными помещениями по договору, срок которого не истек, о прекращении их права.
При этом суд учитывает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на смену собственников спорных нежилых помещений, такие требования ответчикам не были заявлены никем из собственников, а представитель первоначального собственника – Комитет по управлению городским имуществом, продав в ДД.ММ.ГГГГ спорную недвижимость ФИО8, в ДД.ММ.ГГГГ, когда спорные нежилые помещения уже не принадлежали городу Ульяновску, пытался предъявить в суд иск к ответчику Буртаеву А.Ф. о взыскании платы за пользование помещениями за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и выселении его из занимаемых помещений, который не был принят к производству суда и о котором ответчики не были осведомлены.
В силу ч.3 ст.55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Исходя из указанного конституционного принципа, не допустимо ограничение прав как собственников имущества, так и лиц, на законном основании и длительное время пользующихся недвижимым имуществом, находящимся в чужой собственности, поскольку в силу требований ст.209 ГК РФ собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.
На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований Макарова В.М. к Буртаеву А.Ф., Буртаевой Н.А. об освобождении нежилых помещений общей площадью 82,05 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Макарова ФИО2 к Буртаеву ФИО3, Буртаевой ФИО1 об освобождении нежилых помещений общей площадью 82,05 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через суд Заволжского района города Ульяновска в течение 10 дней с момента вынесения решения в окончательной форме.
Судья: Е.М. Скобенко