Дело № 2-1653/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 21 июня 2011 года город Ульяновск Заволжский районный суд г.Ульяновска в составе председательствующего судьи Царапкиной Е.В. с участием адвоката Кандыркаева С.В. при секретаре Кадичевой Т.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беспалова <данные изъяты> к Русакову <данные изъяты> о возложении обязанности заключить договор купли-продажи доли квартиры, УСТАНОВИЛ: Беспалов Д.В. обратился в суд с иском к Русакову М.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи доли квартиры, указывая следующее. Между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 15.12.2010, в соответствии с которым ответчик принял обязательство продать, а истец – купить <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящуюся по адресу: г.Ульяновск, <адрес> Указанная <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности принадлежит ответчику на основании свидетельства о государственной регистрации права от 22.02.2008. Согласно п.3 предварительного договора купли-продажи от 15.12.2010 стороны договорились о том, что договор купли-продажи будет заключен не позднее 15.04.2011, при этом ? доля в праве общей долевой собственности в квартире будет продана за 600000 руб. При подписании предварительного договора истец выплатил ответчику задаток в сумме 512000 руб. Однако по состоянию на 15.04.2011 ответчиком не был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г.Ульяновск, <адрес>. В адрес ответчика 19.04.2011 была направлена претензия с просьбой выполнить принятые обязательства в рамках предварительного договора от 15.12.2010 и заключить основной договор купли-продажи. Просит обязать Русакова М.В. заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, взыскать с ответчика расходы по госпошлине. Истец Беспалов Д.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Представитель истца Жданюк А.М. исковые требования поддержала. Ответчик Русаков М.В. с иском не согласен, пояснив, что в конце 2010 года ему нужны были денежные средства, для чего он обратился к Беспалову Д.В., который предложил заключить с ним предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> доли квартиры, принадлежащей ему на праве общей долевой собственности. Однако намерения продать свою долю в квартире у него не было, так как ему нужны были деньги. При заключении договора он не говорил истцу о том, что квартира находится в залоге. Не отрицает, что истец дал ему 400000 руб., в договоре указали, что Беспалов Д.В. передал ему в качестве задатка 512000 руб. Третье лицо Русаков В.Н. исковые требования не поддержал, пояснив, что является собственником <данные изъяты> доли квартиры по ул<данные изъяты> г.Ульяновска; из документов, полученных из суда, узнал о том, что его сын Русаков М.В. заключил договор на продажу доли квартиры. Со слов сына ему также известно, что он занял деньги, поэтому подписал такой договор. Третье лицо Русакова Е.Е. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена, имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представитель третьего лица ОАО «БИНБАНК» Адаев А.Н. в судебном заседании пояснил, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку 25.08.2010 с Русаковыми М.В. и Е.Е. был заключен договор об ипотеке квартиры по <адрес> г.Ульяновска в обеспечение обязательств по кредитному договору от 25.08.2010 сроком на 167 месяцев с даты заключения. В настоящее время обязательства Русаковых перед ОАО «БИНБАНК» не исполнены. Залогодатели Русаковы не вправе распоряжаться данной квартирой без предварительного согласия залогодержателя. Русаков М.В. был не вправе заключать предварительный договор купли-продажи от 15.12.2010. Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца Жданюк А.М., ответчика Русакова М.В. и его представителя адвоката Кандыркаева С.В., третье лицо Русакова В.Н., представителя третьего лица ОАО «БИНБАНК» Адаева А.Н., суд приходит к следующему. Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работы или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен сдержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В судебном заседании установлено, что Русакову М.В. и Русакову В.Н. по праву общей долевой собственности по ? доле каждому принадлежит трехкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.02.2008. Между Русаковым М.В. и Беспаловым Д.В. 15.12.2010 был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Данный предварительный договор заключен в установленной для основного договора форме и сторонами не оспаривается. В соответствии с ч.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Согласно пункту 3 предварительного договора стороны договорились о том, что договор купли-продажи будет заключен не позднее 15.04.2011, при этом <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности в квартире будет продана за 600000 руб. Как видно из п.5 предварительного договора при подписании договора Покупатель выплачивает Продавцу задаток в сумме 512000 руб., что подтверждается распиской в получении данной денежной суммы. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается. Основной договор купли-продажи доли квартиры между сторонами не заключен до настоящего времени. В соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. В силу п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор. По смыслу п.5 ст.429 ГК РФ стороны, заключившие предварительный договор, отвечающий требованиям, изложенным в статье 429 ГК РФ, считаются сторонами, для которых заключение основного договора является обязательным, и в случае уклонения одной из сторон от заключения договора у другой стороны, добросовестно исполнившей обязанности по предварительному договору, возникает право требовать понуждения к его заключению. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ). Поскольку основной договор его сторонами не был заключен, а предварительная договоренность утратила силу с 16 апреля 2011 года, поэтому в силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились. В судебном заседании установлено, что ни та, ни другая сторона предварительного договора купли-продажи не приняли надлежащих мер к заключению основного договора. Так, 19.04.2011 Беспалов Д.В. направил Русакову М.В. претензию о заключении договора купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Ульяновск, <адрес>. Ответчик получение данной претензии отрицает. Суд не может расценить данную претензию как предложение о заключении договора, поскольку она направлена после окончания срока (15.04.2011), в который стороны должны были заключить основной договор. Также в претензии не содержится сведений о месте и времени заключения договора. Кроме того, в соответствии с ст.435 ГК РФ). В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Указанные положения норм права, регулирующие заключение договора купли-продажи недвижимости в их взаимосвязи позволяют сделать вывод о том, что предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимости в соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ должно быть направлено другой стороне в письменной форме в виде проекта договора, подписанного стороной, от которой исходит предложение, для его подписания другой стороной. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Беспалова Д.В. не имеется. Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. В соответствии п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2). Трехкомнатная квартира по <адрес> г.Ульяновска принадлежит на праве общей долевой собственности ответчику Русакову М.В. и его отцу Русакову В.Н. по <данные изъяты> доле каждому. Таким образом, при заключении предварительного договора купли-продажи Русаков В.Н. имел преимущественное право покупки продаваемой доли, поскольку основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности мог быть заключен только с его согласия. Как следует из пункта 4 предварительного договора от 15.12.2010, по заявлению Русакова М.В. на момент совершения договора отчуждаемое жилое помещение, соответствующее доле в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, никому не продано, не заложено, не подарено, не обещано быть подаренным, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободно от любых прав третьих лиц. В судебном заседании также установлено, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартира по <адрес> г.Ульяновска находилась в ипотеке у ОАО «БИНБАНК» в качестве обеспечения исполнения Русаковым М.В. и Русаковой Е.Е. своих обязательств перед банком по кредитному договору от 25.08.2010. В соответствии с п.2 ст.346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Согласно ч.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Таким образом, для заключения предварительного договора купли-продажи имущества, являющегося предметом ипотеки, требовалось согласие ОАО «БИНБАНК» - залогодержателя, поскольку основной договор купли-продажи доли квартиры мог быть заключен только с его согласия. Доводы представителя истца о том, что с конца декабря 2010 года истец искал ответчика для того, чтобы напомнить ему о заключении основного договора купли-продажи, приходил к нему домой, хотел встретиться с ним, несостоятельны и не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований. При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат. На основании ст.ст. 246,250,346,429,432,445,550 ГК РФ и руководствуясь ст.ст. 12,56,193-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Беспалову <данные изъяты> к Русакову <данные изъяты> о возложении обязанности заключить договор купли-продажи доли квартиры по <адрес> г.Ульяновска отказать. Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд г.Ульяновска в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья Е.В.Царапкина