Дело № 2-2520/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 сентября 2011 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе

председательствующего судьи Смирновой Ю.В.,

с участием адвоката Шаламова О.В.,

при секретаре Фадеевой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макарова В.М. к Буртаеву А,Ф., Буртаевой Н.А. о расторжении договора аренды, об освобождении нежилых помещений,

У С Т А Н О В И Л :

Макаров В.М. обратился в суд с иском к Буртаеву А.Ф., Буртаевой Н.А. о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, указав следующее. Он является собственником указанных нежилых помещений на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано в ЕГРП. Спорные жилые помещения ранее принадлежали муниципалитету. Между КУГИ г.Ульяновска и ответчиком Буртаевым А.Ф. ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор аренды, по которому ответчику предоставлены нежилые помещения под художественную мастерскую. Решением Заволжского районного суда г.Ульяновск от 26 августа 2010 года в иске об освобождении нежилых помещений было отказано, так как по мнению суда необходимо предъявить ответчикам требование о расторжении или отказе от договора за один месяц. Он ДД.ММ.ГГГГ направил заказной корреспонденцией ответчикам уведомление, в котором указал на ряд нарушений ответчиками условий договора аренды, которые являются основанием для его расторжения. В указанном уведомлении он поставил ответчиков в известность о расторжении договора аренды и обязал ответчиков в месячный срок освободить помещения, сдав их по акту приема-передачи. Ответчики добровольно освободить и сдать его по акту приема-передачи отказались, вследствие чего он вынужден обратиться в суд. Просит расторгнуть договор аренды муниципального нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУГИ г.Ульяновска и художником Буртаевым А.Ф. на нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, кадастровый номер №; обязать ответчиков освободить нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: г.Ульяновск, <адрес>, кадастровый номер № в связи с расторжением договора аренды.

Истец Макаров В.М. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Представитель истца Макарова В.М. – Чигрин В.В., действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчики Буртаев А.Ф., БуртаеваН.А., их представитель - адвокат Шаламов О.В. в суде исковые требования не признали, поясняли, что спорное помещение было предоставлено Комитетом на основании распоряжения Мэра города от ДД.ММ.ГГГГ. В указанное жилое помещение он со своей женой вынужден был вселиться не только для осуществления творческой деятельности, но и как в жилое в связи с тем, что не было выполнено распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ Главы администрации Ульяновской области ФИО1 о выделении его семье двухкомнатной квартиры ввиду отсутствия другого жилья и для поддержки его творческого потенциала. Художественная мастерская находится в жилом доме на верхнем этаже, а внутри мастерской часть помещения была оборудована Мэрией г.Ульяновска под однокомнатную квартиру с набором необходимых стандартных удобств, пригодную для проживания. Просили применить срок исковой давности, кроме того, уведомления от истца о расторжении договора они не получали.

Представитель третьего лица КУГИЗ мэрии г.Ульяновска в судебном заседании не присутствовал, извещен о времени и месте судебного заседания. Просил принять решение на усмотрение суда. В отзыве на исковое заявление указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и художником Буртаевым А.Ф. был заключен договор аренды нежилого помещения № в соответствии с которым Буртаеву А.Ф. по акту приема-передачи было передано <данные изъяты> расположенных по адресу: г.Ульяновск, <адрес> для использования под художественную мастерскую. В ДД.ММ.ГГГГ году в соответствии с решением об условиях приватизации, утвержденным Постановлением Главы города Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ №, помещения по <адрес> были выставлены на торги. Федеральное законодательство предусматривает право муниципалитета производить отчуждение имущества, обремененного договорами аренды. Победителем торгов и собственником помещений по бульвару Новосондецкому, 9 стал ИП ФИО2 Состоявшиеся торги никем не оспаривались. После заключения договора купли-продажи с ИП ФИО2 указанный выше договор аренды помещения был исключен из базы данных действующих договором аренды муниципальных нежилых помещений с ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч.3 ст.55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Исходя из указанного конституционного принципа, не допустимо ограничение прав как собственников имущества, так и лиц, на законном основании и длительное время пользующихся недвижимым имуществом, находящимся в чужой собственности, поскольку в силу требований ст.209 ГК РФ собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Решением Заволжского районного суда г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ истцу Макарову В.М. на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, №, кадастровый номер №, при этом ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Согласно плану недвижимого имущества, составленному УОГУП БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанные нежилые помещения (литера А) расположены на 18 этаже, состоят из мастерской полезной площадью <данные изъяты> кв.м. (поз.14), мастерской полезной площадью <данные изъяты> кв.м. (поз.15), коридора (поз.16), санузла (поз.17).

Указанные нежилые помещения принадлежали продавцу ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ФИО2 на спорные нежилые помещения было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ без ограничения (обременения) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с продавцом – Фондом имущества г.Ульяновска; дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ внесены уточнения в наименование объекта недвижимого имущества, передаваемого по договору: в частности, в размер общей площади и кадастровый номер объекта, указано, что передаются комнаты 14-17 на 18 этаже.

В суде установлено, что распоряжением мэра г.Ульяновска № от ДД.ММ.ГГГГ комитету по управлению городским имуществом было поручено передать в аренду БуртаевуА.Ф. помещение площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес> (технический этаж), под художественную мастерскую сроком на 15 лет.

Как усматривается из договора аренды муниципального нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г.Ульяновска (арендодателем) и художником Буртаевым А.Ф. (арендатором), арендодатель на основании распоряжения мэра г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м. по адресу: <адрес>, для использования под художественную мастерскую, на срок 15 лет; при этом п.3.1 договора предусмотрено, что оплата по договору не производится. Указанный договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вышеназванный договор хотя и озаглавлен как договор аренды муниципального нежилого помещения, однако в чистом виде таковым не является, поскольку условиями данного договора предусмотрено пользование имуществом без оплаты, договор не прошел государственную регистрацию, плата за пользование помещениями не начислялась КУГИ до июля 2003 года. Договор между КУГИ мэрии г.Ульяновска и Буртаевым А.Ф. имеет характер договора безвозмездного пользования имуществом.

В соответствии со ст. 700 ГК РФ при отчуждении вещи ссудодателем к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Исходя из положений ст.ст. 698, 699 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель, в частности, использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, то есть известив об этом другую сторону за один месяц.

Как следует их материалов дела ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам уведомление о расторжении договора аренды и освобождении принадлежащего ему помещения, указав что помещение используется не по назначению, проживает лицо, не имеющее права проживать в данном помещении, невнесение арендной платы, отсутствуют договора со специализированным организациями на обслуживание объекта, снабжение его энергетическими и другими ресурсами в течении более чем одного месяца с момента заключения договора, не вносятся платежи по договорам на техническое обслуживание, снабжение энергетическими и другими ресурсами в течении трех месяцев подряд, не допуск собственника в помещение, не заключен договор страхования нежилого помещения со страховой компанией.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В судебном заседании ответчиками не оспаривалось, что художественная мастерская использовалась, в том числе и для проживания, арендная плата не вносилась, договоры со специализированными органами не заключались, не заключался договор страхования нежилого помещения.

Поскольку в судебном заседании установлено, что Макаров В.М. известил ответчиков о наличии у него прав на спорные нежилые помещения, предъявил им требования о расторжении договора и освобождении помещения, со стороны ответчиков имеются нарушения условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУГИ г.Ульяновска и Буртаевым А,Ф. на нежилые помещения, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, <адрес>, №, кадастровый номер № подлежит расторжению, а ответчикам Буртаеву А.Ф. и Буртаевой Н.А. необходимо освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, №, кадастровый номер №.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Макарову В.М. на праве собственности принадлежат нежилые помещение, расположенные по адресу :г.Ульяновск, <адрес>, №.

Истец впервые ДД.ММ.ГГГГ обращался в суд с иском к Буртаеву А.Ф. Буртаевой Н.А. об освобождении нежилых помещений. Второй раз истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что срок исковой давности не пропущен.

Доводы ответчиков о том, что ими не было получено уведомление истца о расторжении договора и освобождении помещения суд считает несостоятельными, поскольку они опровергаются письменными материалами дела. Так, согласно ответа зам.начальника УФПС Ульяновской области- филиал ФГУП «Почта России» Ульяновский почтамп, заказное письмо № от ДД.ММ.ГГГГ, адресом № <адрес>, художественная мастерская, Буртаеву А.Ф., вручено ДД.ММ.ГГГГ лично адресату.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Макарова В.М. к Буртаеву А,Ф., Буртаевой Н.А. о расторжении договора аренды, об освобождении нежилых помещений удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУГИ г.Ульяновска и Буртаевым А,Ф. на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, №, кадастровый номер №.

Обязать Буртаева А,Ф. и Буртаеву Н.А. освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, №, кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через суд Заволжского района города Ульяновска в течение 10 дней с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья: Ю.В.Смирнова