Дело № 2-3210/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
02 декабря 2011 года город Ульяновск
Заволжский районный суд в составе:
Председательствующего судьи Грудкиной Т.М.
При секретаре Солдаткиной М.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жилищно-строительного кооператива «Петров овраг» к Абуянчиковой ФИО8 Абуянчикову ФИО9 о расторжении договоров передачи прав и обязанностей арендатора земельных участков, возврате земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ЖСК «Петров овраг» обратился в суд с самостоятельными исками, уточненными в ходе рассмотрения дела, к каждому ответчику Абуянчиковой О.Г. и Абуянчикову В.В. о расторжении договоров передачи прав и обязанностей арендатора земельных участков, возврате земельных участков. Исковые требования истец мотивировал тем, что ответчики являлись членами ЖСК «Петров овраг», за ними были закреплены земельные участки согласно договорам аренды, зарегистрированным в УФРС №№ от ДД.ММ.ГГГГ, и №№ от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно протокола общего собрания членов ЖСК «Петров овраг» от ДД.ММ.ГГГГ, основываясь на уставе ЖСК, было принято решение об исключении ответчиков из членов ЖСК «Петров овраг» за неоднократную систематическую неуплату взносов в течение 1 года и нецелевое использование земли, поскольку не ведутся строительные работы. Просит расторгнуть договоры передачи прав и обязанностей арендатора земельных участков №№ и №№ от ДД.ММ.ГГГГ и вернуть земельные участки в распоряжение ЖСК «Петров овраг», взыскать с ответчиков судебные издержки в размере уплаченной госпошлины.
Гражданские дела по искам ЖСК «Петров овраг» к Абуянчиковой О.Г. и к Абуянчикову В.В. о расторжении договоров передачи прав и обязанностей арендатора земельных участков, возврате земельных участков судом объединены в одно производство.
Представители истца ЖСК «Петров овраг» Ямбаев У.Р. и Палагушкина А.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, дополнив, что данные земельные участки предназначены именно под индивидуальное жилищное строительство. Как собственники земельных участков, так и лица, не обладающие правом собственности на земельные участки, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным видом использования, причем способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Поэтому на собственника земельного участка законом возложены определенные обязанности, связанные с его особым использованием. Согласно ГК РФ основанием для принудительного изъятия земельного участка может являться ненадлежащее использование данного участка: неиспользование в течение установленного федеральным законом срока в соответствии с целевым назначением либо грубое нарушение правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством. В частности, в соответствии с вышеизложенным земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда данный участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет. В данном случае необходимо учитывать признак обязательности цели использования земельного участка: осуществление жилищного или иного строительства, а также временной признак, поскольку факт неиспользования земельного участка может быть установлен только по истечении установленного законом срока. Данные земельные участки <данные изъяты> были предоставлены ответчикам в ДД.ММ.ГГГГ г., и прошло уже 3 года, в которые они не приступили к использованию земельного участка по назначению, не имеется проекта на индивидуальный жилой дом, не имеется согласованного разрешения, не представлено сметы на строительство жилого дома, не возведен даже нулевой цикл строительства жилого дома. В п.1 и п.п.4 п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ указаны основания прекращения аренды земельного участка. Просят учесть и тот факт, что данные земельные участки были переданы мэрией г.Ульяновска в ЖСК «Петров овраг», а далее, руководствуясь Уставом ЖСК, производилось распределение земельных участков между членами кооператива, ответчики были исключены из членов ЖСК, поскольку не соблюдали правил, установленных для членов ЖСК. Нарушая данные правила и имея задолженность перед ЖСК, ответчики создают сложности и увеличивают бремя на других членов ЖСК «Петров овраг», которые не должны отвечать по обязательствам ответчиков ради получения ими выгоды при перепродаже земельного участка.
Ответчик Абуянчиков В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что они с женой являются членами ЖСК с ДД.ММ.ГГГГ года. Их не приглашали и не извещали на общее собрание, решением которого их исключили из членов ЖСК. Администрация г.Ульяновска предоставила им эти земельные участки, и они за это платят, как указано в договоре. Забрать у них земельный участок может только мэрия г.Ульяновска, но в мэрию г.Ульяновска он регулярно платит арендную плату. На обоих земельных участках установлен небольшой фундамент, поставлен забор, но какие-то неизвестные лица сломали забор. Пока у них проблемы с деньгами, поэтому строительство не ведется, но они оплатили за подводку канализации, проводки.
Ответчик Абуянчикова О.Г. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Представитель третьего лица администрации (мэрии) города Ульяновска в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. В письменном отзыве на иск указал, что на основании Постановления Главы г. Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ №№ ЖСК «Петров овраг» был передан в аренду до ДД.ММ.ГГГГ спорные земельные участки площадью <данные изъяты> кв.м. (земельный участок №) и площадью <данные изъяты> кв.м. (земельный участок №) под индивидуальное жилищное строительство. Между мэрией г. Ульяновска и ЖСК «Петров овраг» заключены договоры аренды вышеуказанных земельных участков №№ от ДД.ММ.ГГГГ и №№ от ДД.ММ.ГГГГ. Договоры аренды зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке, не расторгнуты. ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Петров овраг» и Абуянчиковыми зарегистрированы договоры передачи прав и обязанностей арендатора земельных участков. Мэрия г. Ульяновска не располагает сведениями относительно исключения Абуянчиковых из членов ЖСК «Петров овраг» и нецелевого использования им земельного участка. Решение оставляют на усмотрение суда.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчицы Абуянчиковой О.Г.
Выслушав представителей истца, ответчика Абуянчикова В.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п.2 ст.22 Земельного Кодекса РФ земельные участки… могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу п.1 статьи 28 Земельного Кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду…
Из материалов дела следует, что Абуянчиковы О.Г. и В.В. являлись членами ЖСК «Петров овраг» с ДД.ММ.ГГГГ года.
ДД.ММ.ГГГГ Абуянчиковым О.Г. и В.В. ЖСК «Петров овраг» выданы свидетельства о выплате пая и отсутствии задолженности перед ЖСК по оплате установленных паевых (целевых) и иных взносов в ЖСК.
Решением общего собрания членов ЖСК «Петров овраг» от ДД.ММ.ГГГГ Абуянчиковы О.Г. и В.В. исключены из членов ЖСК за неоднократную систематическую неуплату взносов в течение 1 года и нецелевое использование земли (не ведутся строительные работы).
Как следует из договоров аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ и №№ от ДД.ММ.ГГГГ мэрия г.Ульяновска, именуемая арендодателем, и ЖСК «Петров овраг», именуемый арендатором, заключили договоры аренды земельных участков площадью <данные изъяты> кв.м. за №№ и площадью <данные изъяты> кв.м. за №№, расположенных по адресу: <адрес> под индивидуальное жилищное строительство со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ Договоры прошли регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В соответствии с частями 2, 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Петров овраг», именуемый арендатором, и Абуянчиков В.В., именуемый новым арендатором, заключили договор, согласно которому арендатор передал, а новый арендатор принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. за №№, расположенного по адресу: <адрес> в целях осуществления индивидуального жилищного строительства со сроком действия договоров до ДД.ММ.ГГГГ
Аналогичный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Петров овраг» и Абуянчиковой О.Г. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. за №№.
Согласно п.3.1. договоров передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением нового арендатора) в случаях:
- использования земельного участка новым арендатором не по целевому назначению;
- использования земельного участка новым арендатором способами, приводящими к порче плодородного слоя почв, ухудшению экологической обстановки;
- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В соответствии с ч.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, по вышеуказанным основаниям право требования расторжения договора аренды имеется только у арендодателя, т.е. у мэрии г.Ульяновска, аналогичное положение закреплено и в ст.46 ЗК РФ, и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
ЖСК «Петров овраг» является арендатором спорных земельных участков по договорам аренды с мэрией г.Ульяновска, а по договорам от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Петров овраг» передал свои права и обязанности арендатора спорных земельных участков новым арендаторам Абуянчиковым О.Г. и В.В.
Кроме того, Гражданским Кодексом Российской Федерации предусмотрено право на расторжение договора аренды арендатором, но только в случае нарушения обязанностей по договору со стороны арендодателя.
Как следует из сведений, поступивших из КУГИЗ мэрии г.Ульяновска задолженности по арендной плате у ответчиков Абуянчиковых В.В. и О.Г. на момент рассмотрения дела не имеется. Также ответчиками представлены платежные документы, подтверждающие факт оплаты арендной платы арендодателю.
Таким образом, судом не установлено оснований для расторжения договоров передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенного ЖСК «Петров овраг» с ответчиками Абуянчиковыми О.Г. и В.В. ДД.ММ.ГГГГ
Ссылка представителей истца на то, что ответчики используют земельные участки не по целевому назначению, несостоятельна, поскольку таких доказательств суду истцом не было представлено. Согласно договорам передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка целевое назначение спорных земельных участков – это осуществление индивидуального жилищного строительства сроком до ДД.ММ.ГГГГ Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, составленному комиссией ЖСК «Петров овраг» при осмотре спорных земельных участков, установлено, что на участке Абуянчиковой О.Г. построен ленточный фундамент для бани или хозблока в ДД.ММ.ГГГГ г., строительство не ведется, но и фактов, что спорные земельные участки используются в каких-либо иных целях, не установлено.
Ссылка представителей истца, как на основания для расторжения договоров передачи прав и обязанностей арендатора спорных земельных участков на ст.46 Земельного Кодекса РФ, является необоснованной, поскольку правом требования прекращения аренды, предусмотренным п.п.4 п.2 ст.46 ЗК РФ наделен арендодатель земельного участка, а ЖСК «Петров овраг» таковым не является, кроме того, согласно договорам, которые истец просит расторгнуть, срок действия договора, заключенного в целях осуществления ответчиками индивидуального жилищного строительства, установлен с момента его заключения и до ДД.ММ.ГГГГ, соответственно не может идти речь об окончании трехлетнего срока, в течение которого земельные участки не использовались для жилищного строительства.
Наличие задолженности у ответчиков по неуплате членских и иных взносов, каких-либо платежей в ЖСК «Петров овраг», а также факт исключения ответчиков из членов ЖСК не является основанием для расторжения с ответчиками оспариваемых договоров и освобождения спорных земельных участков.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований истцу следует отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст.12,56,194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Жилищно-строительному кооперативу «Петров овраг» к Абуянчиковой ФИО10, Абуянчикову ФИО11 о расторжении договоров передачи прав и обязанностей арендатора земельных участков, возврате земельных участков отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд г.Ульяновска в течение 10 дней.
Судья: Т.М. Грудкина