Дело №2-2796/11

РЕШЕНИЕ

07 октября 2011 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе

председательствующего судьи Скобенко Е.М.,

при секретаре Кузнецовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Герасимова ФИО7 к Луневу ФИО8 о внесении изменений в договор аренды и взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Герасимов С.А. обратился в суд с иском к Луневу А.А. о внесении изменений в договор аренды и взыскании задолженности, указав, что по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность недвижимое имущество: помещения общей площадью 24,2 кв.м. по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано в установленном порядке; на момент подписания договора право собственности было обременено договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ № со сроком действия - до ДД.ММ.ГГГГ, после получения свидетельства о праве собственности он направил ответчику уведомление № о смене арендодателя в договоре аренды с приложением в виде дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды и о необходимости погасить задолженность, до настоящего времени ответа на уведомление получено; в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в сумме <данные изъяты>; просит обязать ИП ФИО2 внести изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. Впоследствии истец требования уточнил, просил обязать ответчика внести изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции уточненного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.

Истец Герасимов С.А., надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил представителя Безбородова П.А., который в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил обязать ответчика внести изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции уточненного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, судебные расходы по оплате госпошлины; доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал, в ходе судебного разбирательства пояснял, что ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел в собственность помещение площадью 24,2 кв.м, арендатором которых является ответчик, после смены собственника ответчику было направлено уведомление, однако реакции не последовало; уведомление отправлено ДД.ММ.ГГГГ, так как до этого велись устные переговоры, что необходима смена стороны в договоре, поскольку ответчик не подписал добровольно, пришлось отправить уведомление; в уточненном дополнительном соглашении в п.1 договора внесены дополнительно данные паспорта Герасимова; ни один из доводов ответчика не является состоятельным, возможно, уведомление оформлено ненадлежащим образом, но это не освобождает ответчика от уплаты арендной платы, расчет задолженности произведен исходя из ставки <данные изъяты>., указанной в последнем дополнительном соглашении, в уведомлении сумма арендной платы рассчитана из ставки, указанной в договоре; просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Лунев А.А. в судебном заседании исковые требования не признал, в ходе судебного разбирательства пояснял, что договор аренды заключал с КУГИЗ, арендную плату оплачивал ежемесячно, последний платеж был в апреле 2011 года, в связи с изменением площади арендуемого помещения КУГИЗ сделали перерасчет и сказали, что у него переплата, поэтому больше он не платил, с представленной справкой КУГИЗ согласен; у него в аренде осталось только помещение площадью 24,18 кв.м., остальные помещения он выкупил ДД.ММ.ГГГГ; помещение площадью 24,18 кв.м. не купил, так как оно не попадало под необходимый срок аренды, он арендовал его позже по предложению КУГИЗ, так как в него не было отдельного входа, кроме как через его помещения; о проведении аукциона ему не было известно и он в нем не участвовал; уведомление КУГИЗ он не получал, был только звонок из бухгалтерии о задолженности, поэтому он внес в марте <данные изъяты>. и ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>.; от истца кто-то звонил с просьбой дать ключи, с предложением купить помещение за <данные изъяты>, кто-то звонил, представившись новым собственником помещения, фамилии не назвал, говорил о дополнительном соглашении; он не согласен подписывать дополнительное соглашение, так как считает, что ему сразу поднимут арендную плату, вынудят купить помещение по завышенной цене, он получал помещения по целевому назначению, на льготных условиях, так как занимается ремонтом бытовой техники; просил в иске отказать.

Представитель ответчика Чигрин В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, считает, что отсутствуют основания для изменения договора, предусмотренные как ст.451 ГК РФ условий, в силу закона переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды; в силу ст.ст.382,385 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий, исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода требования к этому лицу; смена собственника должна подтверждаться документально, к уведомлению не приложены документы о том, что истец является собственником, оно подписано ненадлежащим лицом, не приложена доверенность, надлежащего уведомления и доказательств не представлено до сих пор, с документами, приложенными к иску, ознакомились, когда оказались в судебном заседании, поэтому оснований взыскивать арендные платежи за период, указанный истцом, нет, арендная плата за сентябрь должна оплачиваться 10 октября, просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица КУГИЗ мэрии г.Ульяновска, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил отзыв, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, разрешить дело в соответствии с нормами действующего законодательства, указывает, что между КУГИ и Луневым А.А. был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества №, в связи с тем, что часть помещений была приобретена Луневым А.А. в собственность, в договор были внесены изменения дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, площадь арендуемых помещений стала составлять 24,18 кв.м. (поз.97), ДД.ММ.ГГГГ помещение площадью 24,2 (поз.97) продано по договору купли-продажи недвижимости Герасимову С.А., с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды с Луневым А.А. исключен из базы данный действующих договоров аренды на основании распоряжения №, о чем письмом от ДД.ММ.ГГГГ уведомлен Лунев А.А., последнее начисление ему произведено ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, задолженности перед КУГИЗ ответчик не имеет, переплата по арендным платежам составляет <данные изъяты>.

Считая возможным с согласия представителя истца, ответчика и его представителя рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя третьего лица, выслушав пояснения представителя истца, ответчика, его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу норм ст. ст. 609, 651 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом; договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между КУГИ мэрии города Ульяновска (арендодателем) и предпринимателем Луневым А.А. (арендатором) был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес> целевым назначением под торговлю промышленными товарами, мастерскую по ремонту бытовой техники общей площадью 76 кв.м. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; помещения были переданы по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-15).

Впоследствии на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по акту от ДД.ММ.ГГГГ были дополнительно переданы площади в количестве 56,41 кв.м. (в том числе помещение №); договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16-18).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, были внесены изменения в договор аренды в части уменьшения площади арендуемых помещений до 97,96 кв.м, при этом остались в аренде помещение № площадью 24,18 кв.м., помещения №,79,80,103 (л.д.20-22).

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № Лунев А.А. приобрел в общую долевую собственность 3055/10000 долей нежилых помещений площадью 241,5 кв.м. №№,70-80,98,99,103 по адресу: <адрес>, в связи с чем дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды были внесены изменения, согласно которым в аренде у Лунева А.А. осталось только помещение № площадью 24,18 кв.м (л.д.19,50,57-60).

В соответствии с п.1,2 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона; для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу норм ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств, в частности, в результате универсального правопреемства в правах кредитора.

В соответствии с ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом в силу норм ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В суде установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между КУГИЗ мэрии <адрес> и Герасимовым С.А., последний приобрел на аукционе недвижимое имущество: нежилое помещение № площадью 24,2 кв.м. по адресу: <адрес>; право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24,51-56).

Согласно кадастровому паспорту помещения от ДД.ММ.ГГГГ, составленному УОГУП БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимого имущества (литера А, 2 этаж, позиция 97) является нежилым помещением общей площадью 24,2 кв.м.

При таких обстоятельствах следует признать, что в связи с переходом права собственности на арендованное Луневым А.А. нежилое помещение № площадью 24,2 кв.м. (ранее - 24,18 кв.м.) по адресу: <адрес>, к новому собственнику Герасимову С.А. в силу закона (ст.ст.608,617 ГК РФ) перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды муниципального нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии <адрес> и предпринимателем Луневым А.А., поскольку право сдачи указанного помещения в аренду принадлежит только собственнику, которым ДД.ММ.ГГГГ стал Герасимов С.А., а переход к нему права собственности не влечет изменения договора аренды, ранее заключенного с прежним собственником – КУГИ (в настоящее время - КУГИЗ) мэрии г.Ульяновска.

Истец просит обязать ответчика внести изменения в спорный договор аренды на условиях уточненного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому предлагает изменить в преамбуле, пункте 3.2 и разделе 8 договора аренды муниципального нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ сведения об арендодателе. Суд полагает, что в связи с переменой в силу закона арендодателя по спорному договору аренды сведения об арендодателе должны быть изменены, что не означает изменения существа договора и не требует возложения какой-либо обязанности по изменению договора на ответчика.

На основании изложенного, несмотря на то, что в силу норм ст.617 ГК РФ договор аренды муниципального нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не подлежит изменению по существу в связи с переходом права собственности к другому лицу – Герасимову С.А., однако, в связи с переменой на данном основании одной из сторон договора – арендодателя, следует внести изменения в сведения об арендодателе в преамбуле, пункте 3.2 и разделе 8 договора аренды муниципального нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, указав вместо наименования и реквизитов арендодателя Комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска наименование и реквизиты арендодателя Герасимова ФИО10, паспорт серии № №, выдан УВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован: <адрес>, р/с № в филиале № ВТБ 24 (ЗАО) <адрес>, БИК №.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Как усматривается из п.3.1, 3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, расчет ежемесячной арендной платы за пользование помещением производится из расчетной ставки арендной платы за 1 кв.м. в год по формуле, с учетом базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. в год и установленных коэффициентов, арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, арендная плата за текущий месяц перечисляется до десятого числа данного месяца.

В судебном заседании из справки о задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, отзыва третьего лица КУГИЗ мэрии г.Ульяновска (л.д.73-74,87-90), пояснений ответчика установлено, что арендная плата за помещение, арендуемое по спорному договору аренды, была начислена прежним арендодателем КУГИЗ мэрии г.Ульяновска за период по январь 2011 года включительно; при этом начисление арендной платы за текущий месяц производилось арендодателем 11 числа следующего месяца, ДД.ММ.ГГГГ было произведено последнее начисление арендной платы за январь в сумме <данные изъяты>., после чего за арендатором Луневым А.А. значилась задолженность в общей сумме <данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ Лунев А.А. уплатил арендную плату в сумме <данные изъяты>, а ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, тем самым образовалась переплата арендной платы в сумме <данные изъяты>.

В силу п.3 ст.382, п.1 ст.385 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий; в этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору; должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Как усматривается из уведомления исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции №, почтового уведомления, сообщение о регистрации за истцом ДД.ММ.ГГГГ права собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес> было направлено ИП Луневу А.А. ДД.ММ.ГГГГ и вручено ему ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25,26). КУГИЗ мэрии <адрес> ДД.ММ.ГГГГ направило ответчику уведомление об исключении спорного договора аренды из базы данных действующих договоров КУГИЗ с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.86), однако, доказательств вручения ответчику данного уведомления третьим лицом не представлено, ответчик его получение отрицает. При этом в уведомлении содержится требование об оплате задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты> тогда как уже ДД.ММ.ГГГГ задолженность была погашена.

При таких обстоятельствах следует признать, что поскольку истец и третье лицо до ДД.ММ.ГГГГ не предприняли никаких мер по письменному уведомлению арендатора о состоявшемся переходе прав по спорному договору аренды, истец в силу норм п.3 ст.382 ГК РФ несет риск вызванных этим неблагоприятных последствий, а именно исполнение ответчиком обязательств по договору аренды прежнему арендодателю следует признать исполнением надлежащему кредитору.

Поскольку переплата прежнему арендодателю КУГИЗ мэрии г.Ульяновска составила <данные изъяты>, размер ежемесячного платежа по договору аренды муниципального нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и расчета арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ) составляет <данные изъяты>, следует признать, что задолженность за февраль 2011 года ответчиком погашена полностью в сумме <данные изъяты>, задолженность за март 2011 года погашена частично в сумме <данные изъяты>, непогашенной осталась задолженность за март 2011 года в сумме <данные изъяты>

Исходя из требований истца о взыскании задолженности по ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что согласно условиям договора арендные платежи вносятся ежемесячными платежами до 10 числа текущего месяца, а потому на ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за август 2011 года должна быть уплачена, следует произвести расчет задолженности с за 5 полных месяцев, с апреля по август 2011 года включительно, что составит <данные изъяты> <данные изъяты> согласно расчету:

<данные изъяты>

Таким образом, общая сумма задолженности ответчика по арендной плате за заявленный истцом период составит <данные изъяты> согласно расчету:

<данные изъяты>

Доводы стороны ответчика о том, что арендная плата не подлежит взысканию, поскольку до настоящее время истец в надлежащей форме не представил ответчику доказательств перехода к истцу права требования в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ новый собственник, как арендодатель, приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду по ранее заключенному договору аренды, а арендатор, пользующийся арендованным имуществом, обязан вносить соответствующие платежи по договору аренды, если не новому собственнику, то прежнему арендодателю, однако, ответчик после ДД.ММ.ГГГГ указанных платежей не вносил, в связи с чем образовалась задолженность.

При этом правило, установленное п.1 ст.385 ГК РФ о праве не исполнять обязательство новому кредитору, никак не дает должнику права безвозмездного пользования имуществом по возмездному договору аренды и не лишает нового арендодателя права взыскать задолженность в судебном порядке, представив доказательства перехода к нему требования и доказательства наличия долга.

На основании изложенного, учитывая, что в суде установлен факт перехода к истцу прав по договору аренды муниципального нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, ранее заключенному между КУГИ мэрии города Ульяновска и предпринимателем Луневым А.А., требования истца следует удовлетворить частично, взыскав с ответчика Лунева А.А. в пользу истца Герасимова С.А. <данные изъяты> задолженности по указанному договору аренды за период с марта 2011 года по август 2011 года включительно.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит также взысканию 600 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям имущественного характера и исходя из удовлетворенных требований неимущественного характера.

В остальной части иска Герасимову С.А. следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Герасимова ФИО11 удовлетворить частично.

Изменить в преамбуле, пункте 3.2 и разделе 8 договора аренды муниципального нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска и предпринимателем Луневым ФИО12, сведения об арендодателе, указав вместо наименования и реквизитов арендодателя Комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска наименование и реквизиты арендодателя Герасимова ФИО13, паспорт серии № №, выдан УВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован: <адрес>, р/с № в филиале № <адрес>, БИК №, к/с №.

Взыскать с Лунева ФИО14 в пользу Герасимова ФИО15 <данные изъяты> задолженности по договору аренды за период <данные изъяты> включительно.

Взыскать с Лунева ФИО16 в пользу Герасимова ФИО17 <данные изъяты> в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска Герасимову ФИО18 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Е.М.Скобенко