Дело № 2-501/12
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 февраля 2012 года город Ульяновск
Заволжский районный суд города Ульяновска в составе
председательствующего судьи Кузнецовой Э.Р.,
при секретаре Пельд Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Степановой Г.М. к Шишкиной Г.Д. об изменении условий договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежной суммы,
УСТАНОВИЛ:
Степанова Г.М. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Шишкиной Г.Д. об изменении условий договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежной суммы.
В обоснование иска указывает, что по договору купли-продажи от 24 мая 2011 купила у Шишкиной Г.Д. земельный участок общей площадью 1500 кв. категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный в Ульяновской области, Чердаклинский район, ДНТ «Солнечная Поляна», линия №, участок № за 1500000 руб. Стоимость земельного участка рассчитывалась сторонами исходя из стоимости 1й сотки земли - 100 000 руб. Оплата недвижимого имущества производилась по договору (п.3.1) в сумме 1380000 руб., а также оплаты долгов продавца перед ДНТ «Солнечная Поляна» в сумме 120 000 руб. (62482 руб. за внутрипоселковый газопровод; за ремонт дороги - 5000 руб., взнос за водонапорную башню - 3015 руб., членские взносы за период с 1993 по 2010 - 109575 руб.), денежные средства вносились истицей от имени Покупателя в ДНТ «Солнечная Поляна». Цена в договоре является существенным условием, и она определялась по соглашению сторон именно из размера земельного участка, указанного Продавцом как площадь продаваемого земельного участка - 1500 кв.м. Фактически размер земельного участка оказался меньше на 300 кв.м., о чем ей стало известно позднее. Полагает, что ответчик существенно нарушил условия договора, так как если бы он довел до неё сведения о фактическом размере земельного участка, то его цена была бы значительно меньше - 1 200 000 руб. Заключить договор на условиях, на которых он был заключен, то есть приобрести земельный участок площадью 1200 кв. м за 1 500 000 руб., она не согласилась. В силу статьи 451 ГК РФ указанное обстоятельство является основанием для изменения договора. Узнав о нарушении своего права ответчиком при заключении договора, она 25.11.2011 направила ему письменное требование об изменении условий договора и возврате излишне уплаченной суммы 300 000 руб. в срок до 07.12.2011 года, но до настоящего времени ответчик её требования в добровольном порядке не удовлетворил.
Просит изменить условия заключенного между ней и Шишкиной Г.Д. договора купли-продажи земельного участка, снизив стоимость земельного участка до 1200000 руб.; взыскать с ответчика 300000 руб. - излишне уплаченную стоимость земельного участка; расходы по госпошлине
Истица, надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась.
Представитель истицы Лаптева Н.В. (доверенность от 08.02.2012 года) в судебном заседании исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала. Поясняла, что при заключении между сторонами договора купли-продажи земельного участка ответчик передал истице кадастровый паспорт на земельный участок, согласно которому границы установлены не были, а фактические границы истица не проверила, поскольку он был огорожен забором соседей. В правлении ДНТ «Солнечная Поляна» её уверили, что площадь всех садовых участков 1 500 кв.м. Цена земельного участка является существенным условием договора, она определялась по соглашению сторон исходя из стоимости 1 сотки – 100 руб., а поскольку в результате межевания в ноябре 2011 года было установлено, что размер земельного участка не 15 соток, а 12 соток, то соответственно цена договора должна быть меньше и с ответчика подлежит взысканию 300 000 руб.
Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился.
Представитель ответчика Алейник С.И. (доверенность от 08.12.2012 года) в судебном заседании с иском не согласился и пояснил, что ответчик земельным участок не пользовался, его границы не устанавливал. После приобретения участка истица, уже являясь его собственником, заказала межевой план. При заключении договора купли-продажи земельного участка истица знала, что границы земельного участка не установлены, поэтому могла предвидеть, что его площадь может измениться в результате межевания. Кроме того, полагает, что истица не вправе требовать уменьшения покупной цены, поскольку стоимость земельного участка не была связана со стоимостью 1-й сотки.
Представители третьих лиц ДНТ «Солнечная Поляна», Управления федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились.
Считая возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, выслушав представителя истицы, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
Как установлено в судебном заседании 24 мая 2011 года между Шишкиной Г.Д.и Степановой Г.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому Продавец (ответчик) обязуется передать в собственность Покупателя (истицы) земельный участок разрешенного использования для садоводства (далее «Участок»), а покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре; местонахождение Участка: Ульяновская область, Чердаклинский район, ДНТ «Солнечная Поляна», линия №№, участок №; кадастровый номер Участка №; общая площадь Участка составляет 1 500 кв.м. Продавец обязан передать Покупателю Участок в течение 3-х дней после подписания настоящего договора (п.п.1.1,1.3,1.4, 1.5, 2.1.1 Договора).
Условие о цене продаваемого объекта недвижимости, что является одним из существенных условий договора, было согласовано, в соответствии с п.3.1 договора, стоимость Участка составляет 1 380 000 руб.
Как следует из передаточного акта, подписанного сторонами 24.05.2011 года, Шишкина Г.Д. передала Степановой Г.М. земельный участок кадастровый номер Участка № площадью 1 500 кв.м., расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для садоводства, местоположение: Ульяновская область, Чердаклинский район, ДНТ «Солнечная Поляна», линия №№, участок №.
17.06.2011 года на вышеуказанный участок на основании договора купли-продажи от 24.05.2011 года за Степановой Г.М. было зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №.
Установлено, что по результатам выполнения кадастровых работ в связи с уточнением месторасположения границ земельного участка 02.11.2011 года составлен межевой план, и Степановой Г.М. выдана кадастровая выписка по состоянию на 28.11.2011 года, из которых следует, что площадь земельного участка (кадастровый номер №), расположенного в Чердаклинском районе, ДНТ «Солнечная Поляна», линия №№, участок №, составляет 1 200 кв.м.
20.12.2011 года истице Степановой Г.М. выдано свидетельство о государственной регистрации права серия № взамен свидетельства о государственной регистрации права серии № от 17.06.2011 года. Согласно указанному свидетельству за истицей зарегистрировано право собственности на земельный участок, кадастровый номер №, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для садоводства, местоположение: Ульяновская область, Чердаклинский район, ДНТ «Солнечная Поляна», линия №№, участок №, площадью 1 200 кв.м. зарегистрировано право собственности
Как следует из материалов дела, 28.11.2011 года истица направила Шишкиной Г.Д. уведомление с предложением изменить условия заключенного договора купли-продажи земельного участка от 24.05.2011 года ввиду того, что фактически размер участка в результате межевания оказался меньше на 300 кв.м., поскольку стоимость земельного участка (1 500 000 руб.) рассчитывалась из стоимости одной сотки земли – 100 руб., предлагала выплатить денежные средства в размере 300 000 руб.
В соответствии со ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Закон предусматривает, что в случае, если стороны соглашения не достигли заинтересованная сторона вправе потребовать в судебном порядке изменения (расторжения) договора при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, т.е. стороны этого не предвидели и не могли предвидеть;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами объективного характера, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий существенно нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из смысла п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, требующее изменения договора, в данном случае истица Степанова Г.М., должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность перечисленных в п.п. 1 - 4 п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.
Вместе с тем суд приходит к выводу, что истица не представила со своей стороны доказательств того, что произошло изменение существенных обстоятельств, которое по смыслу закона влечет за собой изменения договора.
Согласно ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Истица в обоснование требований ссылается на то, что стоимость земельного участка составляет 1 500 000 руб., в том числе 1 380 000 руб. – цена по договору и 120 000 руб. – оплата долгов ответчика перед ДНТ «Солнечная Поляна»; поскольку стоимость земельного участка (1 500 000 руб.) рассчитывалась из стоимости одной сотки земли – 100 руб., а фактически размер участка в результате межевания оказался меньше на 300 кв.м., поэтому она вправе требовать изменить условия договора о цене объекта и взыскания 300 000 руб. в свою пользу.
В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Вопреки доводам истицы из содержания договора следует, что цена недвижимости была установлена сторонами на земельный участок в целом, а не на единицу её площади.
Суд не принимает во внимание и довод истицы о том, что выявленное несоответствие фактической границы земельного участка площади, указанной в договоре - это существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора о цене недвижимости, поскольку как указывалось выше в силу ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Договором купли-продажи земельного участка не предусмотрено изменение цены договора.
Как поясняла в судебном заседании представитель истицы Степановой Г.М. при заключении договора купли-продажи с ответчиком, из кадастрового плана было известно, что границы земельного участка не установлены.
Из материалов правоустанавливающего дела и документов, приложенных к межевому плану, составленному по заказу Степановой Г.М. в ноябре 2011 года (копии кадастрового паспорта на 03.06.2008 года и 22.09.2010 года), следует, что границы земельного участка по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, ДНТ «Солнечная Поляна», линия №№, участок №, площадью 1 500 кв.м., собственником которого является ответчица Шишкина Г.Д., не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
По смыслу закона при заключении договора стороны договора должны быть убеждены, что изменения обстоятельств не произойдет. Вместе с этим в момент заключения договора, истица была осведомлена, что фактические границы земельного участка не установлены. Суд полагает, что Степанова Г.М., заключая договор купли-продажи, не проявила должной заботливости и осмотрительности, подписав акт, что фактически приняла от продавца земельный участок площадью 1 500 кв.м. в связи с чем, несет риск изменения обстоятельств.
Учитывая изложенное, суд не находит оснований для изменения условий договора и взыскания в пользу истицы с ответчицы 300 000 руб., в связи с чем в удовлетворения исковых требований в полном объеме надлежит отказать.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В связи с тем, что в удовлетворении иска Степановой Г.М. в полном объеме отказано, понесенные ей судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 12,56,167,194 – 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Степановой Г.М. к Шишкиной Г.Д. об изменении условий договора купли-продажи земельного участка, взыскании излишне уплаченной стоимости земельного участка в размере 300 000 руб., судебных расходов, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Э.Р. Кузнецова