Дело № 2- 1314/12
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 июня 2012 года город Ульяновск
Заволжский районный суд города Ульяновска в составе
председательствующего судьи Петровой С.А.,
с участием прокурора Дуниной Е.В.
при секретаре Лазаревой Ю.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Заволжского района города Ульяновска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к Обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационная служба» о признании незаконными действий по начислению и взиманию платы за уборку придомовой территории,
У С Т А Н О В И Л :
Прокурор Заволжского района города Ульяновска, действующий в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационная служба» (далее по тексту ООО «РЭС») о признании незаконными действий по начислению и взиманию платы за уборку придомовой территории, указав в обоснование своих требований о том, что дом № <адрес> находится в управлении ООО «РЭС» с ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 8 договора управления вышеуказанным домом от ДД.ММ.ГГГГ в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома входит уборка территории многоквартирного дома, включающая в себя: подметание придомовой территории, уборку газонов, очистку урн от мусора, механизированную уборку машинами, вывоз крупногабаритного мусора, очистку наледи и льда придомовой территории, крышек люков, пожарных колодцев, водоприемников. Подрядной организацией, непосредственно выполняющей работы по уборке территории домовладения по договору с ООО «РЭС», является ООО «Клининг». Согласно договору управления многоквартирным домом земельный участок входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Площадь придомовой территории, т.е. указанного в договоре земельного участка, определена ООО «РЭС» самостоятельно, в договоре управления сведения о площади участка, являющегося придомовой территорией, отсутствуют. Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае же, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. При этом в соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета. Земельный участок под многоквартирным жилым домом № <адрес> не сформирован, в отношении него не проведен кадастровый учет. Для собственников жилых помещений обязанности по осуществлению государственной регистрации возникновения и перехода права общей долевой собственности на земельный участок законодательно не установлены, то есть обращение в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом является правом собственников помещений, а не их обязанностью. Собственники помещений многоквартирного жилого дома № <адрес> в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, не обращались. Таким образом, действия ООО «РЭС» по взиманию с жителей дома № <адрес> платы за уборку придомовой территории являются незаконными, поскольку земельный участок под многоквартирным домом не принадлежит собственникам помещений на праве общей собственности, его границы не определены, в отношении него не проведен кадастровый учет, а его площадь определена управляющей компанией самостоятельно. Просит признать незаконными действия общества с ограниченной
ответственностью «Ремонтно-эксплуатационная служба» по начислению и
взиманию с жителей многоквартирного дома № <адрес> платы за уборку территории многоквартирного
дома.
В судебном заседании помощник прокурора Заволжского района г. Ульяновска Дунина Е.В. исковое заявление поддержала по доводам, изложенным в нем.
Представитель ответчика ООО «РЭС» Лазарев А.В. в судебном заседании с иском прокурора Заволжского района г. Ульяновска не согласился, пояснив, что согласно Договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ. (далее - Договор управления) Управляющая организация ООО «РЭС» по заданию собственников за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. <адрес> предоставлять коммунальные услуги собственникам, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственники поручают Управляющей организации совершать действия, согласно условий договора управления и обязуются оплачивать выполненные ею работы и услуги. Согласно п. 6 раздела 9 договора управления в состав общего имущества многоквартирного дома № <адрес> включен земельный участок, который считается придомовой территорией. Согласно п. 2 раздела 8 договора управления в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома № <адрес>, Управляющая организация по согласованию с собственниками многоквартирного дома определили вид услуг (работ), которые относятся к уборке территории многоквартирного дома с определенной сторонами договора управления периодичностью. Довод, изложенный прокуратурой Заволжского района, касающийся самостоятельного определения площади придомовой территории не состоятелен, так как управление многоквартирным домом, в том числе и содержание общего имущества многоквартирного дома не может осуществляться без учета придомовой территории (земельного участка). Исключение земельного участка из перечня общего имущества многоквартирного дома означало бы нарушение Управляющей организацией п. 1.1 ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, который указывает на то, что «надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать определенные данной нормой требования...». Договор управления не признан судом незаконным (недействительным), как не признаны недействительными отдельные его положения, в том числе разделы 8 и 9. Земельный участок, на котором расположены многоквартирные жилые дома переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов в соответствии со ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в связи с чем признается общим имуществом многоквартирного дома. Согласно пп. «г», «ж» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491 «Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя : уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящим в состав общего имущества. В соответствии с требованием законодательства Российской Федерации о проведении государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ Управляющей организацией получена кадастровая выписка о земельном участке относительно ориентира, расположенного в границах участка (Заволжский район, <адрес>). Кадастровый номер : №, площадь составляет <данные изъяты> кв.м. Кроме того, заявленные прокуратурой Заволжского района г. Ульяновска требования о признании незаконными действий Управляющей организации по начислению и взиманию платы за уборку придомовой территории по адресу: <адрес> не касаются спора об определении права собственности на земельный участок, который напрямую определяет статус земельного участка, находящегося под многоквартирным жилым домом и прилегающей к нему придомовой территории. Право собственности, в том числе на земельный участок, в субъективном смысле состоит из следующих правомочий: право владения; право пользования; право распоряжения. Прокуратура Заволжского района г. Ульяновска считает, что в связи с тем, что если земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован и в отношении него не проведен кадастровый учет, то с собственников помещений многоквартирного дома нельзя взимать плату за уборку территории. Однако ч. 5 ст. 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004г. № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не указывает на то, что при отсутствии у собственников помещений многоквартирного дома права собственности (общей долевой собственности) на земельный участок под многоквартирным домом, они не обязаны содержать придомовую территорию в состоянии обеспечивающим требованиям жилищного законодательства. Несмотря на то, что собственники помещений многоквартирного дома № <адрес> не имеют право на распоряжение земельного участка (части земельного участка), однако они фактически обладают правом владения и пользования земельным участком, что подтверждается договором управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ. По мнению прокуратуры Заволжского района г. Ульяновска земельный участок до момента проведения государственного кадастрового учета принадлежит Мэрии г. Ульяновска, которая обязана совершать действия по содержанию придомовой территории, несмотря на то, что правомочиями собственника (правом владения, правом пользования и правом распоряжения) так же фактически не обладает. Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. Таким образом, единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (в том числе земельный участок - общее имущество многоквартирного дома) находится в общей долевой собственности собственников помещений. Земельный участок под многоквартирным домом относится к общему имуществу, так как имеет вспомогательное, обслуживающее значение и не является объектом индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Состав общего имущества в многоквартирном доме конкретизирован в разделе 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006. № 491, а также в разделе 9 договора управления многоквартирном доме № 17 по бульвару Фестивальному. В удовлетворении требований прокуратуры Заволжского района г. Ульяновска просит отказать.
Представитель третьего лица администрации города Ульяновска Беляева М.Ю. в судебном заседании с иском прокурора Заволжского района г. Ульяновска не согласилась и пояснила, что Пунктами 16, 17 Правил содержания общего имущества определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путём заключения договора управления домом с этой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размера финансирования. Согласно статьи 158 ЖК РФ пунктом 28, 31 Правил содержания общего имущества, в случае управления домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом доме, причём размер причитающейся с них платы определяется общим собранием собственников с учётом предложений управляющей организации. Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, которые являются обязательными как собственниками, так и управляющими компаниями. В силу пункта 1.8 указанных Правил техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в том числе, санитарное содержание и уборку мест общего пользования, уборку придомовой территории, уход за зелёными насаждениями. Таким образом, придомовая территория является принадлежностью многоквартирного дома, её эксплуатация и содержание осуществляется вместе с самим домом, из одного источника. Кроме того, по смыслу частей 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственники жилых помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации или многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Исходя из этого, на пользователе земельным участком лежит бремя его содержания, не определение границ и размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может свидетельствовать о незаконном установлении платы за санитарное содержание придомовой территории. Данная позиция подтверждается судебной практикой Московского областного суда при разрешении споров указанной категории дел. С учётом отсутствия нормативного обоснования требований, просит суд в иске прокуратуры Заволжского района города Ульяновска отказать.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Согласно договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационная служба» и комитетом жилищно-коммунального хозяйства мэрии муниципального образования «город Ульяновск» многоквартирный жилой дом по <адрес> передан в управление обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационная служба».
Предметом данного договора является оказание услуг и выполнение работ по управлению, надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по бульвару <адрес>.
В перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома входит уборка территории многоквартирного дома: подметание придомовой территории, уборка газонов, очистка урн от мусора, механизированная уборка машинами, вывоз крупногабаритного мусора, очистка от наледи и льда придомовой территории, крышек люков, пожарных колодцев, водоприемников.
В состав общего имущества многоквартирного дома включен земельный участок и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома в том числе: тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.
Как следует из п.2.1 договора управления управляющая компания обязана, а собственники уполномочивают её: осуществлять управление, содержание и текущий ремонт многоквартирного дома согласно условий настоящего договора; по усмотрению Управляющей организации заключать договоры от имени и за счет собственников или от своего имени, но за счет собственников на ресурсоснабжение, водоотведение, вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов, выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством РФ.
В силу п.2.4. указанного договора управления собственники обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Работы по содержанию и техническому обслуживанию жилищного фонда осуществляются на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РЭС» и ООО «Доминитон+» договора № №.
Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)
Согласно п.4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ № № подтверждается, что земельный участок по бульвару <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м имеет кадастровый номер №, разрешенное использование – под жилую постройку, вид права – государственная собственность. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Сведений о зарегистрированных правах на земельный участок по бульвару <адрес> в г. Ульяновске не имеется, что подтверждается уведомлением об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений № № от ДД.ММ.ГГГГ.
Расположенные в жилом доме № <адрес> г. Ульяновска квартиры в настоящий момент находятся как в собственности граждан, так и в собственности администрации г. Ульяновска.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что у собственников и нанимателей существует обязанность по несению расходов по содержанию и уборке придомовой территории, поскольку в договоре управления многоквартирного дома в составе общего имущества поименован земельный участок, а обязанность оплачивать услуги, предоставленные управляющей компанией, возложена на них законом.
Кроме того, согласно п.1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Из разъяснений, данных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П следует, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Согласно п.67 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из разъяснений, данных в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23-3410 «О передаче земельный участков собственникам помещений в многоквартирном доме» следует, что государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, исходя из системного толкования вышеприведенных норм права, проведение государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является основанием для передачи этого участка в бесплатную собственность проживающим в нем собственникам помещений и не освобождает их от несения обязанности по содержанию придомовой территории. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором дом расположен. Расположение многоквартирного дома на земельном участке предполагает, что собственники пользуются данным участком и соответственно, обязаны содержать его в надлежащем состоянии.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о необоснованности требований прокурора Заволжского района города Ульяновска о признании незаконными действий ООО «РЭС» по начислению и взиманию с жителей многоквартирного <адрес> платы за уборку территории многоквартирного дома.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Прокурора Заволжского района города Ульяновска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к Обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационная служба» о признании незаконным действий по начислению и взиманию платы за уборку придомовой территории отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.А. Петрова