о признании права собственности на нежилое помещение

Р Е Ш Е Н И Е

«13» апреля 2011 г. г. Орел

Председательствующего судьи Щербакова А.В.,

при секретаре Гриневой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Заводского районного суда г. Орла гражданское дело по иску

Гладких Л.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Мультифарм» о признании права собственности на нежилое помещение и устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,

установил:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения и устранении препятствий в пользовании нежилым помещением. В обосновании заявленных требований истица указала, что **.**.**** между ней и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: *****. **.**.**** срок договора аренды истек, однако, ответчик отказывается освобождать данное помещение. Кроме того, **.**.**** между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: *****. Свои обязательства по договору она исполнила в полном объеме, вышеуказанные денежные средства.

В связи с изложенным, истица просит обязать ответчика устранить препятствия в пользовании мною принадлежащим ей на праве собственности нежилым помещением №*** (аптека), назначение: нежилое, общая площадь 70,1 кв.м., этаж 1, находящееся по адресу: ***** понудить его заключить с ней договор купли-продажи на Нежилое помещение, расположенное по адресу: *****, корпус 5, площадью 610,6 кв.м., лит. Е.

При рассмотрении дела, истица изменила предмет иска в части обязания заключить договор купли-продажи нежилого помещения, заявив требования о признании за ней права собственности на спорное помещение по тем основаниям, что она полностью исполнила свои обязательства по предварительному договору купли-продажи и оплатила полную стоимость помещения.

В судебном заседании истица заявленные требования поддержала, на доводах, изложенных в заявлении, с учетом изменения предмета иска.

Представитель ответчика по доверенности, Д., в суде заявленные требования в части устранения препятствий в пользовании помещением не признала, пояснив, что между сторонами имелась общая договоренность в отношении двух объектов недвижимости, спорного помещения аптеки по *****, нежилого помещения по ***** Фактически у ответчика и истицы состоялась договоренность о продаже ответчику помещения аптеки, а истица покупала помещение истца по *****. Для того, чтобы было время расплатиться за аптеку и произвести необходимый ремонт, ответчиком аптека была взята в аренду. В помещении аптеки был произведен дорогостоящий ремонт, куплены торговые стеллажи. По помещению на ***** был заключен предварительный договор и истица уплатила деньги. Ответчик не возражает против передачи истице помещения, однако, ему нужно время для выплаты денег истице за аптеку.

В части признания за истицей права собственности на нежилое помещение представителем ответчика иск был признан в полном объеме и такое признание принято судом.

Выслушав стороны, исследовав доказательства, представленные сторонами по делу, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

При разрешении спора судом было установлено, что **.**.**** между сторонами по делу, истицей Гладких Л.А. и ООО «Мультифарм» был заключен договор аренды помещения №***, согласно которому нежилое помещение, расположенное по адресу: ***** был передан в аренду ответчику сроком на 2 месяца.

Как пояснила в суде представитель ответчика, за время аренды ответчиком был произведен капитальный ремонт помещения, заменена электропроводка, закуплено и размещено торговое оборудование.

Между тем, **.**.**** срок действия договора аренды истек, однако, ответчик продолжает занимать спорное помещение, мотивируя это произведенными для его улучшения материальными затратами.

**.**.**** между истицей и ООО «Мультифарм» был заключен предварительный договор №*** купли-продажи данного помещения со сроком окончательного оформления правоотношений до **.**.****

Согласно п.п. 1.3.1. – 1.3.2. данного договора ответчик обязался оплатить истице 1500000 рублей в 3-дневный срок с момента подписания акта приема-передачи помещения, после чего, в срок до **.**.**** стороны подписывают основной договор купли-продажи.

В тот же день, **.**.**** между истицей и ООО «Мультифарм» так же был заключен предварительный договор №*** купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: *****.

Согласно п.п. 1.3.1. – 1.3.2. данного договора ответчик обязался оплатить истице 650000 рублей в 3-дневный срок с момента подписания акта приема-передачи помещения, после чего, в срок до **.**.**** стороны подписывают основной договор купли-продажи.

В соответствии с п. 1.3.3. договора, ответчик обязался в 3-дневный срок с момента получения Свидетельства о праве собственности на указанное нежилое помещение заключить с истицей договор купли-продажи на указанное нежилое помещение.

Кроме того, **.**.**** между истицей Гладких Л.А. и ООО «Мультифарм» был заключен договор денежного займа, согласно условиям которого истица передала ответчику денежные средства в сумме 650000 рублей, единовременно, наличными, в его кассу.

В свою очередь, ответчик обязался в срок до **.**.**** возвратить истице заемные денежные средства.

**.**.**** истица внесла в кассу ответчика наличные денежные средства в размере 650000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от **.**.****

Разрешая спор, суд установил, что ответчиком не были исполнены обязательства по оплате спорного помещения аптеки по *****, нежилого помещения по *****, по предварительному договору №***, а так же по возврату займа, заключенному истицей.

В силу положений ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, т.е. другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Между тем, судом установлено, что истицей обязательства по предварительному договору №*** были исполнены в полном объеме.

Судом установлено, что по между сторонами имелись взаимные встречные обязательства а именно: у истицы перед ответчиком по предварительному договору №*** от **.**.**** по оплате стоимости помещения, которое должно было быть приобретено в дальнейшем, а так же у ответчика перед истицей по возврату денежных средств по договору денежного займа.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Учитывая, что в судебном заседании истицей было сделано заявление о зачете взаимных встречных требований, суд приходит к выводу о том, что истицей обязательства по оплате помещения расположенного по адресу: ***** лит. Е были исполнены в полном объеме и заявленные ею требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, п. 2.2 договора денежного займа стороны установили, что в случае невозвращения займа денежными средствами до **.**.****, ответчик обязывается в срок до **.**.**** передать в собственность истца нежилое помещение №***, расположенное по адресу: *****, площадью 610,6 кв.м., лит. Е.

Довод стороны ответчика о том, что предварительный договор купли продажи помещения №*** и предварительный договор №*** следует рассматривать во взаимосвязи, не основан на законе.

Частью 6 ст. 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В связи с тем, что срок, когда стороны должны были заключить договор, т.е. **.**.****, истек, обязательства по предварительному договору №*** суд считает прекращенными.

Заявленные истицей требования об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, по мнению суда, так же подлежат удовлетворению.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что истице принадлежит на праве собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: *****.

Данное помещение **.**.**** было передано в аренду ответчику сроком на два месяца, т.е. до **.**.****

Несмотря на истечение срока аренды, ответчик отказывается освобождать спорное нежилое помещение и препятствует в использовании его истице.

Собственник, в силу положений ст. 304 ГК РФ, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В связи с изложенным, суд считает необходимым обязать ответчика не чинить истице препятствий в пользовании принадлежащим ей на праве собственности нежилым помещением.

Довод стороны ответчика о том, что ответчиком были произведены неотделимые улучшения арендованного помещения не может служить основанием к отказу истице в иске.

В силу положений ч. 1 ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно ч. 2 данной статьи, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. (ч. 3 ст. 623 ГК РФ)

Таким образом, вынесение решения по настоящему делу, не препятствует разрешению имеющегося между сторонами спора в отношении улучшений арендованного имущества в рамках отдельного судопроизводства.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Гладких Л.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Мультифарм» о признании права собственности на нежилое помещение и устранении препятствий в пользовании нежилым помещением - удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Мультифарм» не чинить препятствий в пользовании Гладких Л.А. принадлежащим ей на праве собственности нежилым помещением №*** (аптека), назначение: нежилое, общая площадь 70,1 кв.м., этаж 1, находящееся по адресу: *****

Признать за Гладких Л.А., ******* право собственности на нежилое помещение №***, площадью 610,6 кв.м., расположенное по адресу: ***** лит. Е.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение 10 дней с момента составления его полного текста.

Председательствующий: