РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«04» апреля 2011 года город Орел
Заводской районный суд города Орла в составе:
Председательствующего, судьи Щербакова А.В.,
при секретаре Гриневой С.А.,
с участием представителей: истца – Д.. ответчика – В. третьих лиц: администрации г. Орла - Ю., МУП «ЖРЭП (Заказчик)» – Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Заводского районного суда г. Орла гражданское дело по иску
Пилюгина А.В., Лебедевой Г.А., Роганиной Л.Я. к Закрытому акционерному обществу «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление №***» о признании действий незаконными и обязании передать документацию на многоквартирный жилой дом,
установил:
Истцы обратились в суд с иском к ответчику, заявив требования о признании действий незаконными и обязании передать документацию на многоквартирный жилой дом, указав, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме *****. Решением общего собрания собственников жилых помещений было постановлено расторгнуть договор управления домом, заключенный собственниками с ЗАО «ЖРЭУ №***» и выборе в качестве управляющей организации МУП «ЖРЭП (Заказчик)». В адрес ответчика было направлено извещение о передаче документов на дом, однако, ответчик уклоняется от такой передачи. В связи с этим, истцы просят признать действия ответчика незаконными и обязать его передать МУП «ЖРЭП (Заказчик)» всю имеющуюся документацию на дом.
В судебном заседании представитель истцов по доверенности, Д.., заявленные требования поддержал на доводах, изложенных в заявлении, уточнив их в части обязания ответчика передать документы, указанием на конкретные документы подлежащие передаче, а именно: технический паспорт на многоквартирный дом; копии лицевых счетов собственников и нанимателей помещений, копии договоров на техническое обслуживание, копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги; перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг; копии уведомлений предприятий-поставщиков, которые направлены в их адрес, о прекращении договорных отношений в части обеспечения жилищно-коммунальными услугами в связи с выбором собственниками иного способа управления; сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года (при их наличии); сведения о составе общего имущества многоквартирного дома; акт технического состояния многоквартирного дома на момент передачи документации; иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Представитель ответчика по доверенности, В.., в суде заявленные требования не признала, показав, что данных о неисполнении ответчиком своих обязанностей по управлению домом истцами представлено не было, кроме того, истцами не были представлены в установленных законом срок документы по общему собранию собственников.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, по доверенности, администрации г. Орла - Ю. и МУП «ЖРЭП» (Заказчик) - Б., полагали, что заявленные истцами требования следует удовлетворить.
Суд, выслушав стороны, исследовав доказательства, представленные по делу, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
При разрешении спора судом было установлено, что истице Лебедевой Г.А. принадлежит ? доля в праве собственности квартиру №-№*** в доме №-№***, расположенном по ***** (свидетельство ЕГРП №*** от **.**.****), истице Роганиной Л.Я. принадлежит ? доля в праве собственности квартиру №-64 в этом же доме (свидетельство ЕГРП №*** от **.**.****), а истцу Пилюгину 1/3 доля в праве собственности квартиру №-№*** в этом же доме (копия договора купли-продажи квартиры от **.**.****) (л.д. 7-14)
Решением общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома ***** от **.**.**** был выбран способ управления домом и управляющая компания – ответчик, Закрытое акционерное общество «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление №***», с которым **.**.**** был заключен договор управления многоквартирным домом. (л.д. 35-51)
С **.**.**** по **.**.**** собственниками жилых помещений указанного многоквартирного дома, количеством 68,5 % от общего числа голосов, было проведено общее собрание в форме заочное голосование, решением которого было постановлено:
- расторгнуть договор управления с управляющей организацией – ЗАО «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление №***»;
- выбрать новую управляющую организацию – МУП «Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятии (Заказчик)»;
- утвердить договор управления многоквартирным домом, который будет заключен с новой управляющей организацией;
- протоколы голосований и решений собственников хранить в управляющей организации МУП «Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятии (Заказчик)». (л.д. 52)
Согласно положениям ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в силу п. 4 и 5 ч. 2 данной статьи, относятся: выбор способа управления многоквартирным домом и другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ)
При этом, согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Частью 2 ст. 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, с частности - управление управляющей организацией. (п. 3)
Способ управления многоквартирным домом, как следует из ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом ч. 9 ст. 161 ЖК РФ установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом, как это установлено ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу положений ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ч. 3 ст. 450 ГК РФ).
Таким образом, из данной нормы следует, что одностороннее расторжение договора возможно, если такая возможность предусмотрена договором между сторонами.
Подпунктом «а» п. 9.1.1. договора управления многоквартирным домом, заключенным **.**.**** между собственниками квартир дома ***** и ЗАО «ЖРЭУ №***» установлено, что договора управления многоквартирным домом может быть расторгнут по инициативе собственников в случае принятия общим собранием собственников решения о выборе иной управляющей организации, о чем управляющая организация должна быть предупреждена не позже чем за три месяца до прекращения данного договора путем предоставления ей копии протокола решения общего собрания.
Из вышеизложенного следует, что собственники жилых помещений дома ***** были вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом с ЗАО «ЖРЭУ №***» и выбрать другую управляющую компанию.
При этом, мотивировать свое решение тем, что управляющая компания не выполняла своих обязательств по договору управления – собственники были не обязаны, ввиду того, что положения п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, могут быть применены в качестве основания для расторжения договора (одностороннего отказа от его исполнения) только в случае, если возможность одностороннего расторжения договора не предусмотрена договором.
Судом установлено, что **.**.**** между собственниками жилых помещений дома ***** и МУП «ЖРЭП (Заказчик)», на основании решения общего собрания от **.**.**** был заключен договор управления многоквартирным домом. (л.д. 24-34)
**.**.**** МУП «ЖРЭП (Заказчик) обратилось к ЗАО «ЖРЭУ №***» с заявлением №*** с просьбой передать в 30-дневный срок документацию на дом ***** приложив к письму копию протокола решения общего собрания от **.**.**** (л.д. 22)
Данное письмо, учитывая, что МУП «ЖРЭП (Заказчик)» не является стороной по договору управления многоквартирным домом *****, заключенным с ЗАО «ЖРЭУ №***» **.**.****, было оставлено ЗАО без ответа.
Между тем, пп. «а» п. 9.1.1. договора управления многоквартирным домом, заключенным **.**.**** между собственниками квартир дома ***** и ЗАО «ЖРЭУ №***» не установлено, что именно собственники жилых помещений дома обязаны предоставить ЗАО копии протокола решения общего собрания.
Таким образом, направление МУП «ЖРЭП (Заказчик)» ЗАО «ЖРЭУ №***» копии протокола решения общего собрания от **.**.**** суд считает надлежащим извещением ЗАО о том, что договор управления многоквартирным домом с ним прекращен, а значит и трехмесячный срок, по истечении которого следует считать договор расторгнутым – необходимо исчислять с **.**.****
Помимо этого, судом установлено, что **.**.**** собственники жилых помещений дома ***** направили в адрес ответчика сообщение о том, что в исполнение письма направленного в адрес ЖЭУ **.**.**** МУП «ЖРЭП (Заказчик)» просят передать техническую документацию на дом. (л.д. 20)
Суд считает, что данным сообщением собственники дома ***** подтвердили ЗАО «ЖРЭУ №***», что договор управления многоквартирного дома собственники с ним расторгнут, а управляющей организацией выбрано МУП «ЖРЭП (Заказчик)».
Учитывая положения пп. «а» п. 9.1.1. договора управления многоквартирным домом, заключенным **.**.**** между собственниками квартир дома ***** и ЗАО «ЖРЭУ №***», а так же то, что ответчику было сообщено о расторжении договора управления многоквартирным домом **.**.****, суд приходит к выводу у том, что договор управления многоквартирным домом прекратил свое действие **.**.****
Согласно ч. 10. ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья.
Между тем, несмотря на запросы собственников, до разрешения дела судом ответчиком не была передана техническая документация на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации.
В связи с этим, суд считает необходимым удовлетворить заявленные истцами требования и обязать ответчика в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу, передать МУП «ЖРЭП (Заказчик)» документацию на многоквартирный жилой дом *****, т.е.:
- технический паспорт на многоквартирный дом;
- копии лицевых счетов собственников и нанимателей помещений, копии договоров на техническое обслуживание, копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги;
- перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг.
- копии уведомлений предприятий-поставщиков, которые направлены в их адрес, о прекращении договорных отношений в части обеспечения жилищно-коммунальными услугами в связи с выбором собственниками иного способа управления;
- сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года (при их наличии);
- сведения о составе общего имущества многоквартирного дома;
- акт технического состояния многоквартирного дома на момент передачи документации;
- иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Учитывая удовлетворение исковых требований, суд, в порядке ст. 98 ГПК РФ, взыскивает уплаченную истицей Лебедевой Г.А. при подаче иска государственную пошлину.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Пилюгина А.В., Лебедевой Г.А., Роганиной Л.Я. к Закрытому акционерному обществу «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление №***» о признании действий незаконными и обязании передать документацию на многоквартирный жилой дом – удовлетворить частично.
Обязать Закрытое акционерное общество «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление №***», в течение 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу, передать Муниципальному унитарному предприятию «Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие (Заказчик)» документацию на многоквартирный жилой дом *****, т.е.:
- технический паспорт на многоквартирный дом;
- копии лицевых счетов собственников и нанимателей помещений, копии договоров на техническое обслуживание, копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги;
- перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг.
- копии уведомлений предприятий-поставщиков, которые направлены в их адрес, о прекращении договорных отношений в части обеспечения жилищно-коммунальными услугами в связи с выбором собственниками иного способа управления;
- сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года (при их наличии);
- сведения о составе общего имущества многоквартирного дома;
- акт технического состояния многоквартирного дома на момент передачи документации;
- иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление №***» в пользу Лебедевой Г.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
Настоящее решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления его полного текста.
Председательствующий: