Дело №2- 669/12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 мая 2012 года город Орел
Заводской районный суд г. Орла в составе
председательствующего судьи Болотской Р.В.,
с участием адвоката Гончаровой О.И., представившей удостоверение №*** от **.**.**** и ордер №*** от **.**.****,
при секретаре Васильковой Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Буниатяна М.О. к Головину А.А. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение и государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Буниатян М.О. первоначально обратился в суд с иском к Головину А.А. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения.
В обоснование иска указано, что **.**.**** между ним и Головиным А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: *****. Право собственности зарегистрировано за ответчиком. Стоимость нежилого помещения, согласно п.3 предварительного договора, составила 3366000,00 рублей. Им были внесены денежные средства в размере 2400000,00 рублей. В настоящее время ответчик уклоняется от заключения основного договора. К **.**.****, определенному сторонами, как срок окончательного расчета, выдел указанного спорного помещения Головиным А.А. произведен не был, не была к указанному сроку погашена ипотека. Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от **.**.****, спорное помещение обременено ипотекой сроком до **.**.****, где залогодержателем является Головин А.А.. Продавец, ответчик по делу, уклоняется до настоящего времени от заключения основного договора купли-продажи. Также полагает, что указанный договор о залоге является по своей сути недействительным, поскольку заключен в период принятого ответчиком обязательства по незаключению в отношении спорного помещения каких-либо сделок по его отчуждению, обременению, кроме как с ним. Считает, что тем самым ответчик злоупотребил своим правом.
Просил суд обязать ответчика Головина А.А. заключить с ним основной договор купли-продажи нежилого помещения №***, общей площадью 50,6 кв.м., расположенного на 1-м этаже одноэтажного здания, находящегося по адресу: *****, лит. А, на условиях предварительного договора от **.**.**** Обязать ответчика передать документы в Управление Росреестра по Орловской области для государственной регистрации перехода права собственности к нему на нежилое помещение №***, расположенное по вышеуказанному адресу.
Определением суда от **.**.**** для участия в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Орловской области, Головин А.А. (л.д. 47).
Определением суда от **.**.**** приняты уточненные исковые требования Буниатяна М.О. (л.д. 222).
В судебном заседании истец Буниатян М.О., его представитель по доверенности Ю. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме. Просили суд на основании п.3 ст. 487, п.3 ст. 551 ГК РФ признать за истцом право собственности на 18/25 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №***, общей площадью 50,6 кв.м., расположенное на 1-м этаже одноэтажного здания, находящегося по адресу: *****, лит. А, и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные 18/25 долей в праве общей долевой собственности на данное помещение.
В судебном заседании ответчик Головин А.А., его представитель по ордеру Т. возражали против удовлетворения судом уточненных исковых требований Буниатяна М.О. Суду показали, что по предварительному договору купли-продажи недвижимости Головин А.А. исполнил свои обязательства в полном объеме, в свою очередь Буниатян М.О. не произвол окончательной оплаты в срок, установленный в договоре. При этом сторона истца ссылается на нормы права, которые применяются лишь для условий основного договора купли-продажи, который до настоящего времени между Головиным А.А. и Буниатяном М.О. не заключен. Просили суд в удовлетворении иска отказать.
В судебном заседании третье лицо Головин А.А. возражал против удовлетворения судом уточненных исковых требований Буниатяна М.О. по тем основаниям, что истцом обязательства по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения не исполнены. В свою очередь обязательства ответчика Головина А.А. перед Буниатяном М.О. выполнены в полном объеме. Обременение со спорного нежилого помещения было снято **.**.****, и помещение было свободно от прав третьих лиц до **.**.**** и даже до **.**.****, что позволяло Буниатяну М.О. исполнить свои обязательства по предварительному договору купли-продажи. Просил суд в удовлетворении иска отказать.
В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Орловской области по доверенности М. не явилась, представила суду письменный отзыв на заявление, в котором просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие, в принятии решения полагалась на усмотрение суда.
Суд, выслушав объяснения истца, его представителя, ответчика, его представителя, третье лицо Головина А.А., допросив свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как усматривается из материалов гражданского дела, **.**.**** между ИП Головиным А.А. и Буниатяном М.О. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, помещения площадью 51 кв.м., расположенного на 1-м этаже здания, входящего в состав парикмахерской, находящейся по адресу: *****, принадлежащего Головину А.А. на праве собственности. Договор подписан сторонами (л.д. 8-10).
По условиям п.2.1 указанного договора стороны предусмотрели, что обязанность по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения возникает у них в течение 2 рабочих дней с момента получения полного расчета за продаваемое нежилое помещение.
В пункте 3.1 договора указано, что цена продаваемого нежилого помещения составляет 3366000,00 рублей.
Покупатель (Буниатян М.О.) обязуется передать продавцу задаток в сумме 100000,00 рублей (пункт 3.3 договора).
Согласно п.3.5 данного договора, после получения задатка продавцом (Головиным А.А.), покупателю (Буниатяну М.О.) предоставляется рассрочка оплаты общей суммы платежа до **.**.****. Платежи осуществляются по следующему графику оплаты: первый платеж с 10 по **.**.**** Сумма платежа 1700000 руб. вместе с задатком. Второй платеж с 10 по **.**.**** Сумма платежа 600000 руб. Третий платеж с 10 по **.**.**** Сумма платежа 600000 руб. Четвертый платеж 366000 руб. окончательный.
Во исполнение своих обязательств по договору от **.**.**** между Буниатяном М.О. и Головиным А.А. **.**.**** было заключено соглашение о задатке в обеспечение обязательства сторон заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 77).
**.**.**** Буниатяном М.О. были переданы Головину А.А. денежные средства в размере 1700000,00 рублей, а **.**.**** Буниатяном М.О. были переданы ответчику денежные средства в сумме 600000,00 рублей, что подтверждается соответствующими расписками (л.д. 40, 41).
Таким образом, всего Буниатяном М.О. в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи недвижимости от **.**.**** внесено 2400000,00 рублей.
Соглашение о задатке и расписки о получении денежных средств стороной ответчика Головина А.А. в судебном заседании не оспаривались.
Судом достоверно установлено, что ответчику Головину А.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 50,6 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: *****, литер А, помещение 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от **.**.****, техническим паспортом указанного нежилого помещения от **.**.**** (л.д. 70, 71-76).
В соответствии с выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от **.**.**** следует, что на объект недвижимости – нежилое помещение, площадью 50,6 кв.м., расположенный по адресу: *****, лит. А, пом. 4, имеется ограничение ипотекой от **.**.**** сроком с **.**.**** по **.**.****, где залогодержателем выступает Головин А.А., что также подтверждается договором о залоге недвижимости от **.**.**** (л.д. 11, 95-98).
Кроме того, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о запрещении на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра, внесенная **.**.**** на основании постановления ***** отдела судебных приставов ***** о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от **.**.**** по исполнительному производству в отношении должника Головина А.А. и взыскателя С. (л.д. 11, 229).
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля С. показал суду, что у Головина А.А. перед ним есть задолженность денежных средств. Ему известно, что у Головина А.А. имеется нежилое помещение, расположенное по адресу: *****, пом. 4, которое он отдал в пользование Буниатяну М.О. При этом Головин А.А. в разговоре в период времени весна-лето 2010 г. пояснял ему, что продавать спорное нежилое помещение он не собирался, истец пользовался помещением временно. Подробности заключенного предварительного договора между Головиным А.А. и Буниатяном М.О. ему не известны (л.д. 112-113).
Не доверять показаниям указанного свидетеля у суда оснований не имеется, поскольку они являются последовательными, согласуются между собой и с письменными доказательствами в деле. Свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний (л.д. 101). Между тем, суд не принимает показания указанного свидетеля в части пояснения ответчика Головина А.А. о ненамерении продавать спорное нежилое помещение, поскольку не имеет правого значения факт того, что в разговоре со свидетелем мог сказать Головин А.А., т.к. основное значение имеют письменные обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором и законом.
Стороны были обязаны все споры и разногласия, возникшие между ними из условий предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, разрешать путем переговоров, с соблюдением претензионного порядка разрешения спора (пункт 4.1 предварительного договора).
В силу ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом достоверно установлено, что в срок до **.**.**** Буниатян М.О. обязательства по оплате оставшейся суммы по предварительному договору купли-продажи спорного объекта недвижимости не исполнил.
**.**.**** Буниатян М.О. направил ответчику Головину А.А. письмо, в котором просил Головина А.А. предоставить ему банковские реквизиты для уплаты денежных средств в сумме 939600 руб. по предварительному договору. Письмо получено Головиным А.А. **.**.**** (л.д. 21-23).
В свою очередь, **.**.**** ответчик Головин А.А. направил Буниатяну М.О. письмо, в котором предлагал Буниатяну М.О. расторгнуть предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от **.**.**** в связи с неисполнением Буниатяном М.О. обязательств по договору и освободить занимаемое помещение. Письмо было направлено **.**.**** заказным письмом с уведомлением по адресу проживания Буниатяна М.О. Письмо возвращено в связи с истечением срока хранения, и Буниатяном М.О. не получено (л.д. 128-130).
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что Головиным А.А. обязательства в полном объеме по изготовлению документов и оформлению права собственности на спорное нежилое помещение не исполнены, в связи с чем, правоотношения, возникшие по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, не прекращены, так как истец пользуется спорным жилым помещением.
Согласно ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно пункту 8 Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Согласно пункту 5 указанного Пленума ВАС, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Как следует из технического паспорта нежилого помещения №*** *****, под литером А, по ***** в *****, он изготовлен **.**.**** (л.д. 12-20).
Пунктом 1.5 предварительного договора предусмотрено, что продавец (Головин А.А.) обязуется предоставить все необходимые документы для оформления права собственности Покупателя (Буниатяна М.О.) на помещение. Изготовить за свой счет технический паспорт на продаваемые помещения 1 этажа и подвала, а также совершать иные действия, необходимые с его стороны для оформления прав Покупателя. Все расходы по оформлению права собственности на помещение несет покупатель.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Д. суду показал, что Буниатян М.О. имел финансовую возможность, чтобы исполнить обязательства по предварительному договору в срок до **.**.**** и внести последний платеж. Между тем, он не исполнил данного обязательства по причине отсутствия и непередачи ему документов Головиным А.А. для дальнейшего оформления права собственности на спорное нежилое помещение. При этом Буниатян М.О. неоднократно просил Головина А.А. заключить с ним основной договор купли-продажи спорного помещения и передать ему документы, однако Головин А.А. уклоняется от данного обязательства (л.д. 212-214).
Суд критически относится к показаниям указанного свидетеля, поскольку они не согласуются с письменными материалами дела. Так, из материалов дела видно, что копия технического паспорта была представлена истцом в приложении к настоящему иску, а технический паспорт составлен в ноябре 2009 г.
Таким образом, суд полагает, что обязательства по составлению технического паспорта, оформления права собственности на нежилое спорное помещение (свидетельство о праве собственности от **.**.****) Головиным А.А. исполнены.
Между тем, Головиным А.А. не представлено суду доказательств по передаче указанных документов истцу Буниатяну М.О.
В свою очередь, Буниатяном М.О. не представлено суду достоверных доводов, которые свидетельствовали бы о его невозможности обращения в суд за восстановлением своего нарушенного права в установленный законом срок. Ответчик Головин А.А. не создавал Буниатяну М.О. препятствий для обращения в суд с указанным иском.
Однако истец Буниатян М.О. обратился с настоящим иском лишь **.**.****, т.е. спустя более двух лет после заключения предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.
Доказательств того, что истец предпринимал попытки к заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения, суду также не представлено.
При таких обстоятельствах, суду полагает, что истцом и ответчиком обоюдно не исполнены обязательства по предварительному договору купли-продажи спорного нежилого помещения.
При этом суд принимает во внимание доводы стороны ответчика Головина А.А. о том, что в настоящее время рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: *****, пом. 4, составляет 5494280,00 рублей, что подтверждается отчетом №*** об оценке рыночной стоимости недвижимости имущества от **.**.**** (л.д. 131-201).
Таким образом, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от **.**.****, заключенный между Буниатяном М.О. и Головиным А.А., является прекращенным в силу п.6 ст. 429 ГК РФ, поскольку в предусмотренные предварительным договором сроки основной договор сторонами не заключен, в том числе и в течение года с момента заключения предварительного договора. К моменту обращения истца в суд срок заключения основного договора истек, соглашения об изменении срока заключения основного договора купли-продажи между сторонами не заключалось.
При таких обстоятельствах, ссылка стороны истца на нормы материального права ч.3 ст. 487 и ч.3 ст. 551 ГК РФ является несостоятельной, и за истцом не может быть признано право общей долевой собственности на 18/25 долей на спорное нежилое помещение по вышеизложенным обстоятельствам.
При этом в целях восстановления нарушенного права истец Буниатян М.О. не лишен возможности требовать в судебном порядке возврата уплаченных денежных средств, внесенных им по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с нормами гражданского законодательства.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Буниатяна М.О. к Головину А.А. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение и государственной регистрации перехода права собственности отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Заводской районный суд г. Орла в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Р.В. Болотская