Дело № 2 - 754/11г. 20.06.2011 г. Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Судья Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области Ермоленко О.А. При секретаре Гилевой О.Ю. С участием прокурора Быленок Т.В. Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Итыгина А.И., действующего за себя и как законный представитель несовершеннолетнего Итыгина А.И., ... г.р. к Климиной А.С. о выселении; встречному иску Климиной А.С. к Итыгину И.А., действующего за себя и как законный представитель несовершеннолетнего Итыгина А.И. о государственной регистрации договора купли - продажи, государственной регистрации перехода права собственности У С Т А Н О В И Л Итыгин И.А. просит суд выселить Климину А.С. из квартиры по ... .... Свои требования мотивирует тем, что ему и его несовершеннолетнему сыну Итыгину А.И. на основании договора о передаче жилого помещения в собственность граждан № 6334 от 16.11.2009 года была передана в долевую собственность вышеуказанная квартира, в которой также проживает его сестра Агапитова О.А. В 2007 году, являясь еще нанимателем квартиры по ... ... он обратился к риэлтору Сабадах Т.И., так как хотел приватизировать квартиру, продать её и купить жилой дом в Новокузнецком районе. С этой целью он передал Сабадах Т.И. документы на квартиру и три доверенности. В феврале 2008 года он вместе с сыном переехал в ..., где стал проживать в доме по ..., принадлежащим Ничковой Л.И. Ключи от квартиры он отдал риэлтору, чтобы она могла показывать квартиру покупателям. В марте 2008 года ему позвонила Сабадах Т.И. и сказала, чтобы он приехал, так как есть покупатель и ему нужно показать квартиру. Он приехал, покупателем оказалась Климина А.С., которой он также передал дубликат ключа, так как старый сломался. Однако разрешения на вселение Климиной в его квартиру он не давал и не знал, что квартира уже была продана в феврале 2008 г. на основании предварительного договора. В это время он еще не являлся собственником квартиры. Деньги в полном объеме за квартиру ему не отданы, как и не отданы деньги владельцу дома Ничковой Л.М. Договор купли - продажи квартиры от 06.05.2010 года он не подписывал и не присутствовал при его заключении. Доверенности, которые он выдавал Сабадах Т.И., отменил 15.07.2010 года, также по его заявлению был отменен приказ Управления опеки и попечительства Администрации г. Новокузнецка от 29.04.2010 года, которым было дано предварительное разрешение на продажу доли сына в квартире при условии одновременной покупки жилого дома в ..., так как это условие было нарушено, квартира была продана, а дом до настоящего времени не куплен. Сабадах Т.И. на сегодняшний день выплатила ему в счет продажи квартиры 150 000 рублей, оставшуюся сумму обещала выплатить позже, однако до настоящего времени это не сделала. Представитель истца - Щербаков Д.А. исковые требования Итыгина И.А. поддержал, дополнив суду, что спорный договор не может быть зарегистрирован, поскольку он не заключен, так как согласно ст. 20 Закона РФ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Как следует из договора купли - продажи, в нем отражено только то, что он заключается с согласия опеки и попечительства, тогда как другое существенное условие, направленное на защиту прав собственности на жилье несовершеннолетнего о том, что согласие на отчуждение квартиры дано только при условии одновременного приобретения жилого дома, с оформлением в собственность ребенка доли в размере 3/4 в приобретаемом жилом доме, не указано. Данное обстоятельство является недопустимым и нарушающим права собственности несовершеннолетнего на жилую площадь. Кроме того, согласно ст. 558 п.1 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением. Таким образом, следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В спорной квартире сестра Итыгина - Агапитова О.А. сохраняет право пользования спорной квартирой бессрочно, поскольку имела право на участие в приватизации и от участия в приватизации отказалась. Однако в договоре указания о том, что Агапитова О.А. сохраняет право пользования жилым помещением, отсутствует, что является нарушением требований закона. В связи с чем, в иске Климиной А.С. следует отказать, удовлетворив требования Итыгина И.А. Ответчица Климина А.С. исковые требования о выселении не признала, на своих исковых требованиях настаивает, просит произвести государственную регистрацию договора купли - продажи квартиры, расположенной по ... ..., заключенного 06.05.2010 года между продавцами Итыгиным И.А., Итыгиным А.И. в лице законного представителя Итыгина А.И., и покупателем Климиной А.С.; а также произвепановной, Итыгиным А.И. в лице законного представителя Итыгина А.И. и покупателем Климиной Ансти государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по ... ... к ней. Свои требования мотивирует тем, что в январе 2008 года она продала квартиру в Новоильинском районе, принадлежащем ей на праве собственности, после чего в газете нашла объявление о продаже спорной квартиры, обратилась к риэлтору Сабадах, чтобы посмотреть квартиру. Сабадах позвонила Итыгину, который приехал и показал ей квартиру, сделал дубликат ключей. Затем она ознакомилась с документами на квартиру, увидела, что в квартире прописаны двое детей, один из которых инвалид, однако её заверили, что все будет в порядке, так как есть приказ Управления опеки. 14.02.2008 года она подписала предварительный договор купли - продажи спорной квартиру, этот договор подписывала Сабадах на основании выданной ей доверенности Итыгиным, после чего ей же передала деньги за купленную квартиру в полном объеме, т.е. 1 150 000 рублей. О том, что она заехала и стала проживать в приобретенной квартире Итыгин знал, так как она ему звонила, он приезжал, видел, что она делает в квартире ремонт и он забрал все свои личные вещи, больше в квартиру не приходил и прав на неё не заявлял. 06.05.2010 года был заключен основной договор купли - продажи, при его заключении Итыгин И.А. не присутствовал, так как была доверенность на Сабадах. После документы были сданы на регистрацию, которая была приостановлена в связи с тем, что Итыгин 15.07.2010 года отменил выданную Сабадах доверенность. Поскольку при заключении и подписании договора были соблюдены все требования закона и ею выполнены все существенные условия, она считает, что Итыгин незаконно уклоняется от регистрации договора и регистрации перехода права собственности. Представитель ответчицы - Комиссарова О.В. поддерживает исковые требования Климиной А.С., в иске Итыгину И.А. просит отказать. Третье лицо Ничкова Л.М. суду пояснила, что после смерти родителей у неё остался жилой дом в п. Кузедеево Новокузнецкого района, который она хотела продать, однако правоустанавливающих документов у неё не было. В связи с чем, она обратилась к Сабадах Т., которая взялась за оформление документов на дом и на земельный участок. Она пообещала, что все документы будут оформлены в течение 6 месяцев. Однако документы были готовы позже. Итыгин вселился в дом с её разрешения в феврале 2008 года и проживает в нем по настоящее время, они договорились, что он купит дом за 600 000 рублей после того, как продаст свою квартиру. Сабадах ей в счет аванса за продаваемый дом передала 100 000 рублей. Позже она со слов Итыгина узнала, что квартира продана, однако до настоящего времени Сабадах деньги Итыгину за квартиру не отдала, следовательно, он не может заключить с ней договор купли - продажи дома. Регистрация права собственности на Климину лишит жилья Итыгина и его несовершеннолетнего сына. Представитель Управления опеки и попечительства Администрации г. Новокузнецка Понятовская Е.Б. поддержала исковые требования Итыгина И.А., в иске Климиной А.С. просит отказать. Суду пояснила, что в настоящее время сособственником квартиры является несовершеннолетний Итыгин А.И., а в соответствии со ст. 37 ГК РФ все сделки, связанные с отчуждением имущества несовершеннолетнего, совершаются только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. 23.04.2010 года в Управление опеки обратился Итыгин И.А. с заявлением на выдачу разрешения на продажу от имени его несовершеннолетнего сына 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру при условии одновременной покупки другого жилого помещения в виде доли в жилом доме в п. .... Однако, данное условие выполнено не было и в июле 2010 года на основании письменного заявления Итыгина И.А. приказ Управления опеки был отменен. Считает, что регистрация договора купли - продажи и регистрация перехода права собственности нарушит жилищные права несовершеннолетнего, который останется без жилья, а сделка купли - продажи квартиры по ... не соответствует требованиям закона, следовательно, она ничтожна. Третье лицо Сабадах Т.И. в суд не явилась, о дне слушания дела извещена надлежаще, лично под расписку, причину неявки суду не сообщила. В судебном заседании 20.05.2011 года суду пояснила, что летом 2007 года к ней обратился Итыгин И.А. так как ему необходимо было приватизировать квартиру по ..., продать её и купить жилой дом в .... Тогда она работала в АН «Логос», директором которого являлась её сестра Кирпиченко. Письменного договора на оказание этих услуг она с ним не заключала, цену продаваемой квартиры они обговорили устно и установили в 750 000 рублей, в ноябре 2007 года он выдал ей три нотариальных доверенности на приватизацию, продажу квартиры и покупку дома. Было также оговорено, что приватизацию квартиры начнет тогда, когда найдется покупатель на квартиру, так как денег у Итыгина на услуги агентства не было. После оформления доверенности она выдала в счет продаваемой квартиры Итыгину 16 000 рублей, впоследствии она также выдавала истцу определенные суммы в счет продаваемой квартиры, в общей сложности 150 000 рублей. В феврале 2008 года к ней обратилась Климина, которая хотела приобрести квартиру Итыгина. Они договорились о цене и заключили предварительный договор купли - продажи квартиры, на основании которого Климина выплатила стоимость 1 150 000 рублей. Эти деньги она передала директору агентства. На момент заключения предварительного договора Итыгин и его несовершеннолетний сын не являлись собственниками, и она понимала, что продавать квартиру без документов незаконно. В связи с тем, что в спорной квартире были прописаны двое несовершеннолетних, один из которых являлся инвалидом и находился в психоневрологическом санатории, то сначала приватизация была оформлена на всех зарегистрированных в спорной квартире, затем ребенок - инвалид в 2009 году умер, и пришлось в договор приватизации вносить изменения. Агапитова О. - сестра истца отказалась от участия в приватизации, и квартира была окончательно приватизирована 16.11 2009 года. В апреле 2010 года опека выдала разрешение на продажу квартиры с одновременной покупкой дома. Когда заключался предварительный договор, то Итыгин лично приходил и показывал квартиру, сделал дубликат ключей, так как другие ключи сломались. Однако о предварительном договоре она ему не сказала. После заключения предварительного договора Климина вселилась в квартиру Итыгина, а он в свою очередь стал проживать в жилом доме Ничковой, которую он привел к ней для оформления документов на дом, оставшейся после смерти её матери. Документы на этот дом и земельный участок были оформлены зимой 2010 года. Однако оформить договор купли - продажи дома она не могла, так как Кирпиченко не отдавала деньги за проданную квартиру Итыгина. В настоящее время Кирпиченко отрицает факт передачи ей денег, в связи с чем, невозможно оформить договор купли - продажи дома. Представитель Росреестра в суд не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще, причина неявки неизвестна. Третье лицо Агапитова О.А. в суд не явилась, о дне слушания дела извещена надлежаще, причину неявки суду не сообщила, не просила об отложении рассмотрения дела. Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования Итыгина И.А. не подлежат удовлетворению, а исковые требования Климиной А.С. следует удовлетворить. В соответствии со ст. 131 п.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В соответствии со ст. 165 п. 3 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом. Судом установлено, что Итыгин И.А. и его несовершеннолетний сын Итыгин А.И., ... г.р. являются собственниками жилого помещения, расположенного по ... ... в равных долях, что подтверждается договором приватизации от 16.11.2009 года и свидетельством о государственной регистрации права от 18.12.2009 года (т. 1, л.д. 4 -7). Согласно поквартирной карточки от 30.09.2010 года в данной квартире зарегистрированы собственник Итыгин И.А., его сын Итыгин А.И., 2005 г.р., сестра собственника Агапитова О.А. (л.д.6, т.1) 23.04.2010 года на основании заявления Итыгина И.А. Управление опеки и попечительства Администрации г. Новокузнецка выдало разрешение на продажу доли его несовершеннолетнего сына в спорной квартире с одновременной покупкой жилого дома по ... в ..., где несовершеннолетнему будет принадлежать 3/4 доли в праве собственности (л.д.71, т.1). 06.05.2010 года между Итыгиным И.А., действующем за себя и как законный представитель несовершеннолетнего Итыгина А.И., 2005 г.р. в лице представителя по доверенности Сабадах Т.И. и Климиной А.С. был заключен договор купли - продажи квартиры по ул. ... (т.1, л.д. 31). Согласно условию договора продавец передал покупателю отчуждаемую квартиру до подписания настоящего договора, который одновременно является приемо - передаточным актом. 13.07.2010 года Климина А.С. и Сабадах Т.И. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области отдел по г. Новокузнецку (Управление Росреестра) для регистрации договора купли - продажи и регистрации перехода права собственности. 19.07.2010 года на основании заявления Итыгина И.А. от 15.07.2010 года об отмене доверенности от 06.11.2007 года на имя Сабадах Т.И. о продаже спорной квартиры в регистрации договора купли - продажи и регистрация перехода права собственности было отказано (т. 2, л.д.11 - 12). 15.09.2010 года на основании заявления Итыгина И.А. от 07.09.2010 года был отменен приказ Управления опеки и попечительства Администрации г. Новокузнецка от 29.04.2009 года, так как не было соблюдено условие этого приказа, а именно продажа квартиры с одновременной покупкой жилого дома. Суд считает, что договор купли - продажи был исполнен фактически, так как это подтверждается тем, что деньги от покупателя были получены полностью доверенным лицом Итыгина И.А. - Сабадах Т.И., в счет продаваемой квартиры истцу были переданы денежные средства на общую сумму 150 000 рублей, что подтверждается его расписками (л.д. 47 - 55). Данные обстоятельства не отрицаются сторонами, в том числе Сабадах Т.И. То, что квартира фактически была передана Итыгиным Климиной, подтверждается и тем обстоятельством, что она вселилась и стала проживать в спорной квартире с февраля 2008 года после заключения предварительного договора купли - продажи, Итыгин И.А., зная об этом, не возражал против её проживания, сделал и отдал ей дубликат ключа от квартиры, забрал свои личные вещи и стал проживать в доме в пос. ..., требований о выселении Климиной с февраля 2008 года до 01.10.2010 года не заявлял. Кроме того, то обстоятельство, что квартира передана продавцом покупателю, указано в договоре купли - продажи, который одновременно является актом приема - передачи. Суд считает несостоятельной ссылку представителя ответчика на то, что договор купли - продажи не может быть зарегистрирован, так как он не заключен в связи с отсутствием в нем указания на право пользования спорным жилым помещением сестры истца - Агапитовой О.А., так как покупатель Климина была предупреждена о том, что Агапитова зарегистрирована и имеет право пользования спорной квартирой после её продажи, однако Агапитова в спорной квартире не проживает добровольно с февраля 2008 года, прав на спорную квартиру и требований о вселении не предъявляла, в связи с чем, суд считает, что отсутствие этого условия в договоре не препятствует его регистрации в Росреестре. Кроме того, в соответствии со ст. 558 п. 2 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, суд считает, что при заключении договора купли - продажи спорной квартиры все условия были соблюдены, договор был составлен в письменной форме, подписан сторонами, содержит четкое определение объекта недвижимости - отчуждаемого объекта, его местонахождение, содержит указание на зарегистрированных в нем лиц, является актом приема - передачи, расчет за квартиру был произведен полностью в соответствии с условиями договора, квартира фактически была передана покупателю и принята им. Однако Итыгин И.А. необоснованно уклоняется от регистрации договора и регистрации перехода права собственности. Исходя из смысла п. 2 ст. 292 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 121 и 122 СК РФ при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей. Такое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родителя несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполняются по отношению к ним своих обязанностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей - собственников жилых помещений, которые исполняют свои родительские обязанности надлежащим образом. Как установлено судом, разрешение Управления опеки и попечительства Администрации г. Новокузнецка на продажу доли несовершеннолетнего Итыгина А.И. в спорной квартире на момент заключения договора купли - продажи истцом было получено. В ГК РФ, в СК РФ, в Законе «Об опеке и попечительстве» речь идет о получении разрешения опеки только на отчуждение имущества, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетнему, однако не предусмотрена обязанность родителей продавать принадлежащее несовершеннолетним жилое помещение с одновременной покупкой несовершеннолетнему другого жилого помещения или доли в праве собственности на имя несовершеннолетнего. Кроме того, в функции регистрирующего органа не входит проверка одновременного приобретения жилья несовершеннолетним, указанного в разрешении опеки и это не может являться основанием для отказа в регистрации права собственности или перехода права собственности. Таким образом, требование закона о получении разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетнего Итыгина А.И. было выполнено, в связи с чем, суд считает ссылку представителя Управления опеки и попечительства на то, что заключенный договор является ничтожной сделкой необоснованной. В тоже время истец Итыгин И.А. вправе защитить свои права, а также законные права и интересы своего сына иным способом. Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд считает, что законных оснований для удовлетворения требований Итыгина И. о выселении Климиной А.С. из квартиры по ... ... нет. Поскольку исковые требования Итыгина И.А. не удовлетворены, понесенные им по делу судебные расходы взысканию с ответчицы Климиной не подлежат. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Итыгина И.А. в пользу Климиной А.С. подлежат взысканию судебные расходы по оплате ею госпошлины в размере 2 200 рублей. Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ Р Е Ш И Л В иске Итыгину И.А. о выселении Климиной А.С. из жилого помещения, расположенного по ... ... ... отказать. Произвести государственную регистрацию договора купли - продажи квартиры, расположенной по ... ..., заключенного 06.05.2011 года между продавцами Итыгиным И.А., Итыгиным А.И. в лице законного представителя Итыгина А.И. и покупателем Климиной А.С.. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по ... ... к Климиной А.С.. Взыскать с Итыгина А.И. в пользу Климиной А.С. расходы по госпошлине в размере 2 200 рублей. Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме - 28.06.2011 года. Судья /подпись/ О.А.Ермоленко Верно. Судья О.А.Ермоленко