Дело № 2 - 1680/12
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Заводской районный суда г. Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего судьи Бердюгиной О.В.
при секретаре Пилипенко О.С.,
с участием представителя истца Замуленко А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке «09» октября 2012 года гражданское дело по иску Зайцева В.В. к Администрации ... о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, признании нежилым помещением,
у с т а н о в и л:
Зайцев В.В. обратился в суд с иском к Администрации ..., которым просит:
- сохранить в перепланированном состоянии жилое помещение по адресу: ... с пробитой подоконной частью наружной стены с выполнением узла входа и возведением крыльца; устройством крыльца с входной площадкой перед главным входом; демонтажем оконных и дверных блоков с монтажом новых оконных конструкций из ПВХ и стального дверного блока; демонтажем ненесущих перегородок, демонтажем сантехприборов; демонтажем отопительных приборов; заменой электропроводки; заменой инженерного оборудования систем отопления, водоснабжения и водоотведения;
- признать жилое помещение по адресу: ... с произведенной перепланировкой – нежилым помещением.
Свои требования мотивирует тем, что истцу на праве собственности принадлежит две комнаты в жилом доме секционного типа общей площадью ... кв.м. по адресу: ... (ранее комнаты 3,4). В ... году с целью перевода двух комнат в нежилое помещение в качестве офиса истец произвел ее перепланировку и переустройство, в результате чего общая площадь не увеличилась, а наоборот, уменьшилась и стала составлять ... кв.м.
Решением городской комиссии ... от ... истцу разрешен перевод комнат из жилого в нежилое в качестве офиса при условии проведения проектных и ремонтно-строительных работ в установленном порядке.
Рабочий проект выполнен и представлен на согласование в соответствующие организации, также составлен технический паспорт.
В соответствии с заключением строительной экспертизы встроенное нежилое помещение не создает угрозу и не представляет опасность для жизни и здоровья граждан.
С перечисленными документами истец обратился к ответчику для сохранения помещения в перепланированном состоянии и признании его нежилым, но истцу было отказано, так как не представлен ряд документов, оформить и получить которые в настоящее время не представляется возможным.
Истец Зайцев В.В. в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства по делу (л.д. 69), причин неявки суду не сообщил, предоставил заявления, в котором просил о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя Замуленко А.А. (л.д. 70).
Представитель истца Замуленко А.А. поддержал исковые требования. Дополнительно суду показал, что общая площадь встроенного нежилого помещения составляет ... кв.м.
Представитель ответчика – Администрации ... Ванжа О.В., действующая на основании доверенности ... от ... (л.д. 60), в суд не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 61), представил отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в свое отсутствие и принять решение в соответствии с действующим законодательством РФ (л.д. 58-59).
Выслушав показания представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Судом установлено, что Зайцев В.В. является собственником двух комнат в доме секционного типа по адресу: ... на основании свидетельств о государственной регистрации права ... (л.д. 6), ... (л.д. 7) и договоров купли-продажи от ... (л.д. 8) и от ... (л.д. 9).
С целью перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое истец обратился в Администрацию ... в установленном норами ЖК РФ порядке. В результате такого обращения на основании представленных в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов им получено решение городской комиссии по переводу жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения ... от ..., которым разрешен перевод жилого помещения по ... в нежилое при условии выполнения проектных и ремонтно-строительных работ в установленном порядке, а именно:
- демонтаж и монтаж конструктивных элементов;
- устройство входного узла;
- реконструкция и подключение сетей;
- внутренние отделочные работы;
- отделка фасада;
- благоустройство территории, необходимой для обслуживания помещения по утвержденному в установленном законом проекту в соответствии с АПЗ (л.д. 10).
О принятом решении Зайцеву В.В. направлено уведомление ... (л.д. 11).
Данное решение, в соответствии с п. 8 ст. 23 ЖК РФ стало основанием для проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.
Для проведения перепланировки составлен рабочий проект реконструкции встроенных нежилых помещений под офис недвижимости (л.д. 12 - 36).
Указанный проект предоставлен на согласование в следующие организации:
- ООО Горэлектросеть, которая согласовывает представленный проект внешнего электроснабжения офиса при выполнении следующих условий: предусмотреть выполнение п. 11.3, п. 13.1 технических условий ..., прибор учета (тип прибора) смонтировать в соответствии с условиями п. 1.3 дополнительного соглашения ... от ... к договору ... (л.д. 37);
- ЗАО «Водоканал», который согласовал рабочий проект офиса при условии его согласования с организацией, обслуживающей внутридомовые сети, при выполнении кожуха на вводе водопровода (63мм) в жилой дом вызвать представителя ЗАО «Водоканал» (л.д. 38);
- ООО УК «НовокузнецкЭнерго», который составил акт ... от ..., согласно которого технологическое присоединение к тепловой сети ООО «НТС» выполнено в соответствии с действующими правилами и нормами (л.д. 39).
Согласно выписки из адресного реестра ... от ... нежилому помещению (ранее ... расположенного в жилом доме по ... (ранее ...), присвоен адрес – ..., ..., помещение ... (л.д. 40).
После проведенной перепланировки изменилась общая площадь объекта, которая первоначально составляла ... кв.м., а стала ... кв.м., что подтверждается справкой ООО «Центр градостроительства и землеустройства» (л.д. 63).
По окончании производства работ, связанных с переустройством помещения истцом оформлен технический паспорт на нежилое помещение по ул. 13 микрорайон, 6, помещение ... в ... (л.д. 63-68).
Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого офисного помещения ..., расположенного по адресу: ... истец обратился в Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации ..., откуда ... получен ответ, согласно которого Комитет отказал в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, в связи с тем, что истцом не представлены следующие документы:
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства;
- документ, подтверждающий соответствие реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документ, подтверждающий соответствие параметров реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документы, подтверждающие соответствие реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- схема, отображающая расположение реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом осуществляющим строительство;
- заключение органа государственного строительного надзора (л.д. 55), которые относятся к первичным документам при составлении проектно-сметной документации, соответственно, оформляются до начала производства строительных работ.
Таким образом, судом установлено, что истцом получено разрешение Администрации ... на перевод жилого помещения в нежилое, что в соответствии со ст. 23 ЖК РФ является основанием для производства перепланировки с целью изменения назначения объекта недвижимости. И единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта, как нежилого, в эксплуатацию после проведенной перепланировки в соответствии с проектом реконструкции, является отсутствие части из первичных строительных документов. Предоставить данный документы у истца возможность отсутствует, поскольку их получение должно предшествовать фактическому осуществлению перепланировки.
Однако, данное обстоятельство не может являться препятствием к изменению типа объекта недвижимости из жилого в нежилое, т.к. истец, осуществивший перепланировку, предпринимал надлежащие меры к ее легализации путем обращения в правомочные органы для составления и получения акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в чем получил правомерный отказ по изложенным выше основаниям.
Согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.
Из буквального текста указанных норм права следует, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме требуется тогда, когда предполагаемая реконструкция, переустройство, перепланировка помещений повлечет уменьшение размеров общего имущества из числа мест общего пользования и размера земельного участка и объектов, расположенных на данном земельном участке, находящихся в общей долевой собственности.
Положения статей 22 - 24 ЖК РФ не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие в силу части 2 статьи 40 ЖК РФ требуется, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.
Судом установлено, что в результате проведения работ по реконструкции нежилого помещения никакие части из общего имущества многоквартирного дома, к числу которых относятся лестничные площадки и лестничные марши, помещения чердаков и подвалов, не затронуты и за счет них площадь нежилого реконструируемого помещения не увеличилась. Также стены, отделяющие реконструируемое от других жилых квартир, затронуты не были, несущие конструкции не демонтированы. При разработке проекта архитектурной отделки фасада были получены согласия собственников всех смежных квартир, следовательно, не были нарушены права третьих лиц при реконструкции помещения с целью его использования в качестве нежилого.
Установленное достоверно подтверждается представленными материалами дела- техническим паспортом и экспертным заключением ... от ... (л.д. 42-54).
Из сообщения Комитета градостроительства и земельных ресурсов ... следует, что земельный участок под многоквартирный дом по ... сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет ... с кадастровым номером .... Согласно кадастрового паспорта ... от ... земельный участок находится в собственности жильцов многоквартирного дома (л.д. 62), т.е. позже состоявшегося решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Идеальные доли в праве собственности на земельный участок, приходящиеся на каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме пропорциональны площади помещения, и являются незначительными. Использование данной доли земельного участка каждым из собственников самостоятельно – невозможно, а нахождение входного узла в зоне видимости смежных жилых помещений с собственниками последних согласовано.
Кроме вышеизложенных самостоятельных действий истца с целью перевода жилого помещения в нежилое судом установлено:
- встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: ... помещение ... в целом отвечает санитарно- эпидемиологическим, строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам. Работы по реконструкции встроенного нежилого помещения под офис недвижимости соответствуют рабочему проекту ООО «Компания Стимул» ...;
- техническое состояние встроенного нежилого помещения расположенного по адресу: ... помещение ... при данном показателе физического износа 15% оценивается как хорошее, т.е. по состоянию на дату осмотра (...) возникшие в ходе эксплуатации деформации отдельных конструктивных элементов не создают угрозу и не представляет опасность для жизни и здоровья граждан;
- во встроенном нежилом помещении под офис, расположенном на 1-м этаже крупноблочного 5-ти этажного жилого ... года по адресу: ..., помещение ..., были проведены работы по перепланировке. В ходе проведения работ по перепланировке нежилого помещения стены, отделяющие его от соседних жилых квартир, не были затронуты, несущие конструкции не демонтированы, при разработке проекта архитектурной отделки фасада был получены согласия собственников всех смежных квартир, следовательно, не были нарушены права третьих лиц при реконструкции помещения с целью использования его в качестве нежилого;
что подтверждается экспертным заключением ... ООО «Экспертная группа «ОТК» от ... (л.д. 42-54), не доверять которому у суда оснований нет.
Таким образом, с целью изменения назначения принадлежащего истцу на праве собственности объекта, им произведена перепланировка, которая соответствует строительным нормам и правилам, безопасна для эксплуатации, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и требований законодательства.
После проведенной перепланировки фактически изменилось назначение объекта с жилого на нежилое, собственник, при этом, истец Зайцев не изменился, поэтому спор лиц о праве на имущество в настоящем случае отсутствует. Истцу необходимо лишь произвести регистрацию измененного объекта недвижимости с жилого на нежилое.
На основании изложенного, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
- сохранить в перепланированном состоянии жилое помещение по адресу: ..., общей площадью ... кв.м. с пробитой подоконной частью наружной стены с выполнением узла входа и возведением крыльца; устройством крыльца с входной площадкой перед главным входом; демонтажем оконных и дверных блоков с монтажом новых оконных конструкций из ПВХ и стального дверного блока; демонтажем ненесущих перегородок, демонтажем сантехприборов; демонтажем отопительных приборов; заменой электропроводки; заменой инженерного оборудования систем отопления, водоснабжения и водоотведения, принадлежащее Зайцеву В.В., ... года рождения;
- признать жилое помещение в виде двух комнат в жилом доме секционного типа по адресу: ... общей площадью ... кв.м с произведенной перепланировкой, принадлежащее Зайцеву В.В., ... года рождения, на праве собственности – нежилым помещением по адресу: ..., общей площадью ... кв.м., принадлежащим Зайцеву В.В., ... года рождения, на праве собственности.
Решение может быть обжаловано в апелляционный суд ... в течение месяца.
Судья подпись Бердюгина О.В.
Верно. Судья О.В. Бердюгина