РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2011 года г. Грозный

Заводской районный суд города Грозный Чеченской республики в составе:

председательствующего судьи Мормыло О.В.,

при секретаре Амерхановой С.С.,

с участием прокурора Ибрагимова Э.Р.,

переводчика Абдулаева Х.Ч.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лаева А.П. к Исламову И.А., Малаевой П.М. и Малаеву С-М.М. о признании договора купли-продажи недействительным и выселении и встречному иску Исламова И.А. к Лаеву А.П. и Департаменту жилищной политики г.Грозного о признании договора социального найма недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Лаев А.П. обратился в суд с иском к Исламову И.А. и первоначально просил выселить Исламова И.А. с членами его семьи: женой Малаевой П.М., несовершеннолетними детьми Исмаиловым А.И. 2004 г.р., Исмаиловым А.И. 2005 г.р., Исмаиловым А.И. 2007 г.р. из квартиры «А» г.Грозного. В ходе рассмотрения дела в суде Лаев А.П. свои первоначальные исковые требования дополнил и также просил признать договор купли-продажи, заключенный в 2009 году между Малаевой П.М. и Исламовым И.А. на ту же квартиру недействительным.

Исламов И.А., а также привлеченная к участию в деле в качестве соответчицы Малаева П.М. исковые требования Лаева А.П. не признали, просили в его удовлетворении отказать и заявили в суде встречный иск к Лаеву А.П. и мэрии г.Грозного, в котором просили признать недействительным договор социального найма №-- от 28 марта 2008 года, заключенный между Администрацией г.Грозного и Лаевым А.П. на спорную квартиру, а также признать за Исламовым И.А. право собственности на указанную квартиру. В ходе рассмотрения дела в суде Исламов И.А. и его представитель Джамалов Д.А. свои встречные исковые требования уточнили, от части встречных исковых требований о признании права собственности на квартиру отказались, данный отказ был принят судом и производство по указанной части встречных исковых требований Исламова И.А. было прекращено.

Привлеченный к участию в деле в качестве соответчика по иску Лаева А.П. Малаев С-М.М., извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил, каких-либо возражений относительно заявленных к нему исковых требований не представил, по сообщению соответчицы Малаевой П.М. он по адресу регистрации не проживает, дом снесен, а сам Малаев С-М.М. в настоящее время проживает за границей, последний раз приезжал в 2009 году и выдавал доверенность на представление его интересов на имя сетры – Малаевой П.М.

В судебном заседании Лаев А.П. и его представители Зубайраев Р.Ю. и Магомадова Ф.Х., действующие по доверенности со всеми правами, предусмотренными ст.54 ГПК РФ, уточненные исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали. В обоснование своей позиции по делу пояснили, что Лаев А.П. со своей семьей после окончания контртеррористической операции в Чечне проживали в ПВРе в с.Серноводске, а затем в ПВРе с.Черноречье Заводского района г.Грозного. Так как своего жилья не имеют, а ПВР расформировывали, в 2008 году он по предложению Администрации г.Грозного подготовил все необходимые справки и заявление и передал их в комиссию, работавшую в ПВРе для предоставления жилого помещения как нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Вскоре после этого его пригласили в Администрацию г.Грозного и заключили с ним договор социального найма №-- от 28 марта 2008 года на квартиру «А» г.Грозного. Получив один экземпляр договора с приложениями, Лаев А.П. обратился в МУП «ПУЖХ Заводского района г.Грозного» где на его имя был открыт лицевой счет и производятся начисления за коммунальные услуги на его имя. Затем он пошел в выделенную квартиру и увидел, что она пустовала, велись ремонтные работы, после чего к ним на квартиру приезжал ответчик Исламов И.А. и уговаривал его отказаться от квартиры, так как она уже была ранее куплена им, но Лаев А.П. сказал, что нужно разбираться в суде. После окончания государственных ремонтно-восстановительных работ в конце 2009 года Исламов И.А. и его жена Малаева П.М. самовольно заняли квартиру и до сих пор проживают в ней, а он Лаев А.П. не может вселиться в выделенную ему квартиру и, не имея другого жилья, вынужден за собственный счет снимать со своей семьей жилье у частного лица. При этом ранее занимаемую им комнату в ПВРе он освободил после выделения ему спорной квартиры. Договор между Малаевой П.М. и Исламовым И.А., представленный ответчиками в суд, от 16.09.2009 года Лаев А.П, и его представители считают недействительным, так как на момент его заключения квартира являлась «отказной», в связи с получением за нее компенсации бывшей владелицей Бугловой З.Е. через миграционную службу Тамбовской области и относилась к государственной (муниципальной) собственности, а ранее имевшееся у Малаевой П.М. решение Заводского районного суда г.Грозного от 10.04.1995 г. на имя Малаева С-М.М., по мнению истца и его представителей, является фальшивым и в подлиннике ответчиками в суд не представлено.

Явившийся в судебное заседание ответчик Исламов И.А. и его представитель Джамалов Д.А., действующий по доверенности со всеми правами, предоставленными ст.54 ГПК РФ, исковые требования Лаева А.П. не признали, свои уточненные встречные исковые требования поддержали. В обоснование своей позиции по делу пояснили, что Малаева П.М. является второй женой Исламова И.А., брак между ними не зарегистрирован, и проживает в квартире «А» г.Грозного с 1996 года, данная квартира принадлежала ее старшему брату Малаеву С-М.М. Сам Исламов И.А. в спорной квартире проживает время от времени, так как работает в г.Грозном водителем автобуса, а большую часть времени проживает в селе, где живет его первая жена с детьми, брак с которой официально зарегистрирован в органах ЗАГСа. Каким образом Малаев С-М.М. приобрел данную квартиру и у кого, Исламов И.А. не знает, так как никогда этим не интересовался, в 2003 году они с Малаевой П.М. приобрели данную квартиру у Малаева С-М.М. при этом никаких документов тогда не составлялось. В 2009 году Малаева П.М., получив от Малаева С-М.М. доверенность на право распоряжения квартирой, зарегистрировала квартиру на имя Малаева С-М.М. в БТИ г.Грозного и регистрационной службе, а затем переоформила квартиру на Исламова И.А. по договору купли-продажи, который они подписывали у нотариуса, а затем регистрировали в регистрационной службе, после чего Исламов И.А. оформил на имя Малаевой П.М. генеральную доверенность на распоряжение квартирой и ведение от его имени всех дел по данной квартире, так квартиру он приобретал для их с Малаевой П.М. детей, а не для себя лично. В 2008-2009 г.г., точнее он не помнит, Малаева П.М. сказала Исламову И.А., что на квартиру стал претендовать Лаев А.П., после чего Исламов И.А. встречался с Лаевым А.П., и исходя из их разговора Исламов И.А. понял, что Лаеву А.П. данную квартиру выделила администрация г.Грозного, но он не собирается оспаривать с ним указанную квартиру, так как Исламов И.А. ее ранее купил. О том, что квартира является «отказной» и за нее получена компенсация по постановлению Правительства РФ №510 от 30.04.1997 г. Исламов И.А. не знал и решения о выплате компенсации, а также документов представленных бывшей владелицей квартиры Бугловой З.Е. при получении компенсации и отказе от прав на квартиру он не оспаривал. Считают, что его договор купли-продажи заключен им на законных основаниях, а договор социального найма на имя Лаева А.П. оформлен с нарушением жилищного законодательства, так как на момент его заключения квартира была не пригодна для проживания, не была свободна юридически и фактически и не могла быть выделена.

Привлеченная к участию в деле в качестве соответчицы Малаева П.М. просила в иске Лаеву А.П. отказать, а встречный иск Исламова И.А. удовлетворить. В обоснование своей позиции показала, что она с матерью проживала до 1996 года по соседству – в квартире «Б» г.Грозного, оформленной на имя ее старшего брата Малаева С-М.М. Весной 1996 года данная квартира сгорела, и они с матерью переехали жить в квартиру «А» г.Грозного, которую их мать купила для ее брата Малаева С-М.М. у какой-то русской женщины в 1995 году. Когда-именно это было, какие документы были у нее на квартиру и какие документы на квартиру были оформлена ее матерью на имя ее брата Малаева С-М.М., Малаева П.М. не знает, в суд вместе с братом в 1996 году она не ходила, но знает, что все документы их мать хранила в сгоревшей квартире и после пожара они были вынуждены восстанавливать даже свои паспорта. Несколько лет назад, точную дату она не помнит, Малаев С-М.М. переслал Малаевой П.М. доверенность, оформленную им на ее имя у нотариуса в Украине на право представления его интересов в БТИ и регистрационной службе, для того, чтобы она оформила его право собственности на квартиру, при этом каким образом к ней попало решение суда от 10.04.1996 г. Малаева П.М. не помнит. После чего она действуя по доверенности от Малаева С-М.М. оформила на его имя техпаспорт, получила свидетельство о государственной регистрации права на квартиру на основании указанного решения суда. Спорная квартира была разбита во время контртеррористической операции в Чечне и была непригодна для проживания, поэтому Малаева П.М, временно проживала на съемной квартире в том же подъезде на первом этаже, присматривая за квартирой «А», находящейся на последнем пятом этаже. Во время проведения ремонтно-восстановительных работ Малаева П.М. узнала, что на квартиру претендует Лаев А.П., а его отец поставил в квартире новую металлическую дверь с указанием своего номера телефона. После чего они с мужем созванивались с Лаевыми, и Исламов И.А. ездил к ним разбираться. Летом 2009 года Малаев С-М.М. приезжал в Чечню на месяц и вновь оформил доверенность на ее имя на право продажи квартиры, после чего они с ее мужем Исламовым И.А. оформили в нотариальной конторе договор купли-продажи 16.09.2009 г., который после зарегистрировали в регистрационной службе с получением на имя Исламова И.А. свидетельства о государственной регистрации права собственности от 19.10.2009 г. В прошлом году доверенность от 31.07.2009 г. и подлинник решения суда от 10.04.1996 г. Малаева П.М. потеряла.

Привлеченный к участию в деле в качестве соответчика представитель правопреемника Администрации г.Грозного – Департамента жилищной политики г.Грозного Гаймурзаев С.Х., действующий по доверенности со всеми правами, предусмотренными ст.54 ГПК РФ, иск Лаева А.П. поддержал, а встречный иск Исламова И.А. признал и просил удовлетворить оба иска. В обоснование своей позиции пояснил, что признает, что квартира Лаеву А.П. была выделена с нарушениями жилищного законодательства, так как на момент заключения договора социального найма она не была пригодна для проживания и не была свободна от прав третьих лиц, вместе с тем договор на имя Исламова И.А. он считает также недействительным, так как на момент его заключения квартира являлась «отказной», за нее предыдущим владельцем Бугловой З.Е. была получена компенсация по постановлению Правительства РФ №510 от 30.04.1997 г. как за жилье, утраченное в результате разрешения кризиса в ЧР с предоставлением имевшегося у нее на руках ордера и договора найма квартиры и отказом от прав на нее. При этом Буглова З.Е. в своем заявлении указала, что до получения компенсации квартира приватизирована не была и ею никому не продана и не отчуждена иным образом. Малаева П.М. и Исламов И.А., зная по крайне мере о том, что квартира была выделена Лаеву А.П. Администрацией г.Грозного не обращались в суд и не оспаривали его документы, а скрыв от нотариуса этот факт, оформили у него договор купли-продажи квартиры 16.09.2009 г. При этом доказательств наличия у Малаева С-М.М. права собственности на квартиру на момент заключения договора от 16.09.2009 г. Малаева П.М. и Исламов И.А. в суд не представили, а представленная нотариусом Гадаевым М.Ж., допрошенным в судебном заседании в качестве свидетеля, светокопия решения от 10.04.1996 г., представлявшаяся Малаевой П.М. ему при подписании указанного договора и изготовленная от имени Заводского районного суда г.Грозного, имеет признаки подделки. Поэтому и данный договор он просит признать недействительным и выселить ответчиков с детьми из спорной квартиры.

Участвующий по делу помощник прокурора Заводского района г.Грозного Ибрагимов Э.Р. в своем заключении по делу считал необходимым удовлетворить как исковые требования Лаева А.П., так и встречные исковые требования Исламова И.А. в связи с выявленной незаконностью заключенных на их имя договоров социального найма и купли-продажи соответственно.

Выслушав стороны и их представителей, допросив свидетелей, исследовав иные материалы дела и заслушав заключение прокурора, суд находит исковые требования Лаева А.П. подлежащими удовлетворению частично, а уточненные встречные исковые требования Исламова И.А. подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон и каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актом, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом согласно ч.1 и 2 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст.550,558 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность; договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно представленных по судебному запросу из УФМС России по Тамбовской области материалов судом установлено, что за указанную квартиру по постановлению Правительства РФ №510 от 30.04.1997 года Решением Временной комиссией при Администрации Тамбовской области №104 от 19.11.1997 г. была выплачена компенсация гр.Бугловой З.Е. как за утраченное жилье и имущество в сумме 74805 рублей. При этом в своем заявлении от 18.08.1997 г. Буглова З.Е. указывала, что выехала из Чечни 26.01.1995 г., никому квартиру не отчуждала, квартира приватизирована не была и владела она квартирой на основании ордера №-- серии «С» от 22 октября 1981 года, выданного на основании решения Заводского райисполкома г.Грозного №329 от 21 октября 1981 года. Данные документы никем до настоящего времени не оспорены, недействительными не признаны.

При таких обстоятельствах вышеназванная квартира не могла быть объектом каких-либо договоров купли-продажи и других гражданско-правовых сделок, так как ее действительная бывшая владелица Буглова З.Е. владела ею по ордера и не была ее собственницей, а потому не могла продать ее кому-либо в том числе Малаеву С-М.М., в связи с чем право собственности на квартиру у Малаева С-М.М. не возникало, да же если он и действительно владел квартирой до ее разрушения в ходе разрешения кризиса в Чечне в 1999-2000 г.г. При таких обстоятельствах ни Малаев С-М.М., ни Малаева П.М., заключившая договор купли-продажи от 16 сентября 2009 года с Исламовым И.А. по доверенности от Малаева С-М.М., не имели права распоряжаться данной квартирой, а квартира не могла быть объектом договора купли-продажи, как не принадлежавшая «продавцу» на праве собственности, тем более что ответчики не представили в суд подлинник решения суда от 10 апреля 1996 года, которым якобы был установлен факт владения Малаевым С-М.М. указанной квартирой на праве личной собственности.

Кроме того, заключившие договор от 16.09.2009 года Малаева П.М. и Исламов И.А. нарушили свои обязательства, установленные пунктом 12 их собственного договора, так как на момент заключения договора они достоверно знали о выделении квартиры Администрацией г.Грозного на имя Лаева А.П., который к тому времени уже посещал квартиру, устанавливал там свою входную дверь и с которым Исламов И.А. встречался и узнал о выделении квартиры. При таких обстоятельствах Малаева П.М. и Исламов И.А., полагая Малаева С-М.М. законным владельцем квартиры должны были бы обратиться в суд за разрешением возникшего спора о праве собственности на квартиру, а уже в случае его разрешения совершать сделки с квартирой.

Указанные нарушения действующего гражданского законодательства свидетельствуют о недействительности, ничтожности заключенного между Малаевой П.М. от имени Малаева С-М.М. и Исламовым И.А. договора купли-продажи от 16.09.2009 года Р№О-2178 как совершенного с нарушением законом и иных нормативно-правовых актов.

Право собственности Исламова И.А. на квартиру по адресу: г.Грозный, «А» было зарегистрировано в ЕГРП УФРС по ЧР за номером 20-20-04/031/2009-940 от 19.10.2009 г. на основании договора купли-продажи от 16.09.2009 г. Р№О-2178.

Государственная регистрация права сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материального носителя зарегистрированного права – правоустанавливающего документа. Конституционный суд РФ в своем определении от 05.07.2001 г. №132-О, указал, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов; она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободы договоров, юридическое равенство сторон, автономию и имущественную самостоятельность, из чего следует, что оспариваться должно исключительно зарегистрированное право, а не законность государственной регистрации. Запись о регистрации права в ЕГРП аннулируется на основании вступившего в законную силу решения суда.

В соответствии со ст.672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674,675,678,680, п.п.1-3 ст.685 ГК РФ. Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст.676 ГК РФ, по договору социального найма наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Администрация г.Грозного до заключения договора с Лаевым А.П. не проверила наличие на эту же квартиру правоустанавливающих документов иных лиц, хотя согласно имеющейся в деле справки подразделения по г.Грозный ФФГУП «Ростехинвентаризация» по ЧР и отметки на светокопии решения от 10.04.1996 г. на имя Малаева С-М.М., оно было зарегистрировано в БТИ г.Грозного 24.04.1996 г. и перерегистрировано в ФФГУП «Ростехинвентаризация» по ЧР 28.05.2003 г.

Кроме того, как следует из показаний Малаевой П.М., представителя Департамента жилищной политики г.Грозного, справки Префектуры Заводского района г.Грозного от 21.12.2010 г. №06-523, а также из показаний свидетелей Козлоевой З.Х., Мусипова Х.Х., Хашумовой Б., жилой многоквартирный «А» г.Грозного был частично разрушен в ходе контртеррористической операции в Чечне и восстановлен только к концу 2009 года, до этого дом и спорная квартира не были полностью пригодны для проживания. В связи с этим квартира «А» не могла быть выделена по договору социального найма кому-либо, в том числе и Лаеву А.П.

Указанные нарушения жилищного законодательства, допущенные при заключении договора социального найма №7080 от 28 марта 2008 года между Администрацией г.Грозного и Лаевым А.П. на квартиру «А» г.Грозного являются основанием для признания этого договора недействительным, ничтожным в силу ст.168 ГК РФ, как совершенного в нарушение закона и иных нормативно правовых актов.

Статьями 301-305 ГК РФ предусмотрено право собственника или иного законного владельца на истребование имущества из чужого незаконного владения или устранения препятствий в его использовании не связанного с лишением владения.

Согласно ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК, другими федеральными законам или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Учитывая, что заявивший в суде иск о выселении Лаев А.П. сам не является собственником или законным владельцем спорной квартиры, а Департамент жилищной политики г.Грозного как уполномоченный орган местного самоуправления в сфере учета и распределения муниципального жилищного фонда на территории г.Грозного таких требований в суде до настоящего времени не заявляет, регистрацию права собственности на имя Малаева С-М.М. на спорную квартиру и документы послужившие основанием к этому, не оспаривает, то требования Лаева А.П. о выселении проживающих в квартире Малаевой П.М., Исламова И.А. и их несовершеннолетних детей из квартиры «А» г.Грозного не могут быть удовлетворены судом.

Правоустанавливающий документ, который являлся основанием для государственной регистрации права собственности на имя Исламова И.А. в ЕГРП УФРС по ЧР – договор купли-продажи от 16.09.2009 года Р№О-2178 является недействительным (ничтожным) и не порождающим правовых последствий, а иные правоустанавливающие документы о праве собственности Исламова И.А. на квартиру отсутствуют. При таких обстоятельствах, запись о государственной регистрации права собственности ЧР за номером 20-20-04/031/2009-940 от 19.10.2009 г. подлежит аннулированию, а соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности на имя Исламова И.А. должно быть погашено.

В таким же порядке должны быть аннулированы в виду недействительности договоров и записи о регистрации прав и документов в ФФГУП «Ростехинвнетаризация по ЧР отделении по г.Грозный и лицевые счета в ЖЭУ Заводского района г.Грозного на имя Лаева А.П. и Исламова И.А.

На основании излоэенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лаева А.П. удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от 16 сентября 2009 года Р№О-2178, заключенный между Малаевой П.М., действующей по доверенности от Малаева С-М.М., и Исламовым И. А., на квартиру «А» г.Грозного – недействительным, ничтожным и не порождающим правовых последствий с момента его совершения.

В удовлетворении исковых требований Лаева А.П. о выселении Малаевой П.М. и Исламова И.А. со всеми несовершеннолетними детьми из квартиры «А» г.Грозного - отказать.

Встречные исковые требования Исламова И.А. удовлетворить.

Признать договор социального найма №-- от 28 марта 2008 года, заключенный между Администрацией г.Грозного и Лаевым А.П., на квартиру «А» г.Грозного – недействительным, ничтожным и не порождающим правовых последствий с момента его оформления.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записи о регистрации права на квартиру «А» г.Грозного на имя Исламова И.А. в ЕГРП Управления Росреестра по ЧР и погашении свидетельства о государственной регистрации права на его имя, для аннулирования записей о регистрации права и договора на имя Исламова И.А. на указанную квартиру в ФГУП «Ростехинвентаризация» по ЧР отделении по г.Грозный, а также для аннулирования лицевых счетов, открытых на имя Исламова И.А. и Лаева А.П. на указанную квартиру в МУП ЖЭУ Заводского района г.Грозного.

Решение может быть обжаловано и/или опротестовано в кассационном порядке в Верховный суд Чеченской Республики через Заводской районный суд г.Грозного в течение 10 дней.

Резолютивная часть оглашена 10 февраля 2011 года.

Полный мотивированный текст решения составлен 11 февраля 2011 года

Председательствующий О.В. Мормыло

Копия верна:

Судья О.В. Мормыло