споры, связанные с замлепользованием

Решение

Именем Российской Федерации

19 октября 2010 г. г.Саратов

Заводской районный суд г.Саратова

в составе председательствующего судьи Саяпиной Е.Г.,

с участием прокурора Рыбаковой Н.И.

представителя ответчика по доверенности Чукалина И.В.,

представителя 3-го лица ЗАО «Независимая электросетевая компания»

Попенковой Е.С.,

при секретаре Шутовой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Заводского района г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц к Обществу с ограниченной ответственностью «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» об освобождении самовольного занятого земельного участка и демонтаже павильона,

установил:

Прокурор Заводского района г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском Обществу с ограниченной ответственностью «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» (далее ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП») об освобождении самовольного занятого земельного участка по адресу <адрес> и демонтаже одноэтажного павильона, мотивируя следующим.

В ходе проверки исполнения требований земельного законодательства прокуратурой Заводского района г.Саратова установлено, что генеральный директор ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» С. самовольного заняла земельный участок примерно 300 кв.м. по адресу <адрес> и самовольно осуществляет строительство одноэтажного павильона.

ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» земельный участок под размещение указанного павильона не оформляло, договор аренды данного участка не заключало.

Использование земельных участков без правоустанавливающих документов нарушает права муниципальных образований на получение земельных платежей (арендной платы), создает препятствия уполномоченным органам на распоряжение земельными участками.

Самовольно занимая земельный участок без оформления соответствующих правоустанавливающих документов ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» нарушает установленные законом правила пользования земельным участком, требования главы 5 Земельного кодекса РФ, предусматривающей основания возникновения прав на землю, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Неправомерное размещение объекта на землях общего пользования создает препятствия для неопределенного круга лиц по свободному использованию мест общего пользования и получению незаконно занятых земельных участков в аренду.

Кроме того, по информации Закрытого акционерного общества «Независимая электросетевая компания» (далее ЗАО «НЭСК») под фундаментом нового сооружения проходят подземные кабельные линии электропередач. В соответствии с пунктом 10 «Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений, земляные работы в охранных зонах подземных кабельных линий электропередач.

Поскольку фундамент нового сооружения находится над действующими кабелями электросети, то значительная часть потребителей в Заводском районе г.Саратова находится под угрозой прекращения электроснабжения, а также создается реальная угроза жизни и здоровью людей, находящихся в районе возводимого здания.

Основывая свои требования на положениях ст.ст.25,26,28,29,76 Земельного кодекса Российской Федерации, истец просит обязать ответчика освободить самовольно занятый земельный участок и произвести демонтаж павильона.

В судебном заседании помощник прокурора Заводского района г.Саратова Рыбакова Н.И. поддержала исковые требованиям по основаниям, изложенным в исковом заявлении и пояснила, что ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП», не имея правоустанавливающих документов на землю, самовольно заняло земельный участок по адресу:<адрес> на котором осуществляет строительство одноэтажного павильона, что нарушает права неопределенного круга лиц на по свободному использованию мест общего пользования и получению незаконно занятых земельных участков в аренду. На момент подачи заявления истцу не было известно о принадлежности ответчику нежилых зданий и сооружений по спорному земельному участку, а также о заключенном ранее договоре аренды на данный земельный участок. Основанием, по которому истец пришел к выводу о наличии угрозы прекращения электроснабжения в Заводском районе г.Саратова, а также угрозе жизни и здоровью людей, находящихся в районе возводимого здания, явилось письмо ЗАО «НЭСК» от 04.08.2010г. №№

Представитель ответчика по доверенности Чукалин И.В. иск не признал и пояснил, что ответчик по договору купли-продажи от 09.04.2009г. приобрел у ЗАО «***» 3 нежилых здания общей площадью 370,2 кв.м и сооружение -замощение по площади 464,9 кв.м., расположенных по адресу <адрес> Переход права собственности прошел государственную регистрацию 18.05.2009г. Земельный участок площадью 1562 кв.м., на котором расположены указанные объекты, был предоставлен Закрытому акционерному обществу «***» (далее ЗАО ***») в аренду сроком на 10 лет для проектирования и строительства мини-маркета на основании постановления администрации г.Саратова от 15.04.1998г. Договор аренды заключен 29.10.1998 г.

16.09.2005г. право аренды перешло к ООО «ФЕДЕРАЛЛ ГРУПП» на основании договора замены стороны в обязательства от 16.08.2005г.

07.08.2007г. право аренды перешло к С. на основании договора замены стороны в обязательстве от 10.07.2007г.

05.05.2008г. право аренды земельного участка перешло к ЗАО «***» на основании договора замены стороны в обязательстве от 18.04.2008г.

После истечения срока аренды ЗАО «***», а затем ООО «Федерал ГРУПП» продолжали открыто и непрерывно пользоваться земельным участком, поскольку на нем расположены объекты недвижимости. При этом они предпринимали действия для заключения договора аренды на новый срок, о чем свидетельствует распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области от 25.06.2009 г. №№ о предоставлении земельного участка на пересечении <адрес>, общей площадью 1562 кв.м. с разрешенным использованием «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» в аренду сроком на 49 лет. Договор аренды земельного участка не был заключен по независящим от ответчика причинам: для установления арендной платы на земельные участки требовались сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка. По вопросам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области были приняты постановления Правительства Саратовской области от 07.07.2009г №№, от 03.08.2009г. №№, от 26.08.2009г. №№. В сентябре 2009г. сведения о кадастровой стоимости земельных участков были внесены в государственный кадастр недвижимости, но в связи с принятием Закона Саратовской области от 07.10.2009 г. №144-ЗСО «О внесении изменений в закон Саратовской области «О земле» комитет по управлению имуществом Саратовской области утратил полномочия по заключению договоров аренды земельных участков. Решение Саратовской городской Думы «О наделении полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» было принято 18.02.2010г. и вступило в силу с 27.02.2010г.

04.03.2010г. ООО «Федерал ГРУПП» направило в администрацию муниципального образования «Город Саратов» заявление №№ о приобретении права на земельный участок, однако оно до настоящего времени не рассмотрено.

Представитель ответчика считает, что в соответствии с положениями п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ новый собственник зданий, сооружений вправе требовать оформления соответствующих прав на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В 2006 г. в одноэтажном нежилом здании по адресу <адрес> произошел пожар, в результате которого были повреждены деревянные стены, перегородки и кровля здания, но бетонный фундамент и металлический каркас здания сохранились. На момент пожара здание принадлежало ответчику. В настоящее время ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» осуществляет капитальный ремонт здания с целью использования его по назначению.

С целью предотвращения возможных перебоев в электроснабжении от кабельной линии электропередачи ЗАО «НЭСК» вдоль неё заложены 6 резервных полиэтиленовых труб диаметром 110 мм длиной 26 метров каждая (в двух футлярах по три трубы в каждом).

Представитель ЗАО «НЭСК» по доверенности Попенкова Е.С. пояснила, что на 07.10.2010 г. ЗАО «НЭСК» выдало ответчику разрешение на производство работ в охранной зоне кабельных линий 6 кВ ЗАО «НЭСК» <адрес> которое помимо согласования производимых работ содержит также условия производства работ, соблюдение которых ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» гарантирует обеспечение безопасности указанных работ.

В результате согласованности действий производителя работ в пределах охранной зоны кабельных линий, проведения необходимых защитных мероприятий, угроза возможных перебоев электроснабжении значительной части потребителей Заводского района г.Саратова, а также угроза жизни людей, находящихся в районе возводимого здания предотвращены, а наличие договоренности между ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» и ЗАО «НЭСК» относительно необходимости согласования всех работ, производимых в охранной зоне кабельной линии, позволит избежать возникновения подобных ситуаций в дальнейшем.

Представитель Комитета по землепользованию и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующему.

В судебном заседании установлено, что ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» на основании договора купли-продажи от 03.04.2009г., заключенного с ООО «***», является собственником сооружения-замощение общей площадью 464,9 кв.м.; нежилого одноэтажного здания общей площадью 43,9 кв.м., литер «В»; нежилого одноэтажного здания, общей площадью 234,2 кв.м., литер «А»; нежилого здания общей площадью, литер «Б», расположенных по адресу <адрес>, что подтверждается указанным договором купли-продажи, свидетельствами о государственной регистрации права от 19.05.2009г., объяснениями представителя ответчика и не оспаривается истцом.

Ранее указанные нежилые помещения принадлежали ЗАО «***» на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 15.04.2005 г., распоряжения администрации Заводского района г.Саратова от 09.06.2005 г.

По договору купли-продажи от 08.07.2005 г. они перешли в собственность ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП»; по договору купли-продажи от 10.07.2007 г. перешли в собственность С..; по договору купли-продажи от 18.04.2008 г. от С.. перешли к ЗАО «***», а по договору купли-продажи от 03.04.3009г. от ЗАО «***» вновь к ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП», что подтверждается справкой о содержании правоустанавливающих документов управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 12.101.2010г. №№ и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Земельный участок по адресу <адрес> на котором расположены указанные объекты, находится в государственной собственности до разграничения, что подтверждается ответом от 16.09.2010г. комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Данный земельный участок площадью 1562 кв.м был предоставлен ЗАО «***» в аренду сроком на 10 лет для проектирования и строительства мини-маркета на основании постановления администрации г.Саратова от 15.04.1998г. Договор аренды заключен 29.10.1998 г.

07.08.2007г. право аренды перешло к С. на основании договора замены стороны в обязательстве от 10.07.2007г.

29 октября 2008г. десятилетний срок договора аренды земельного участка истек.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Из пункта 1 статьи 36 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, ответчик предпринял действия для заключения договора аренды на новый срок.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области, являясь органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и заключение договоров аренды, не возражал против предоставления в аренду ответчику названного земельного участка, о чем свидетельствует распоряжение Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 25.06.2009 г. №№ о предоставлении ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» земельного участка на пересечении улицы <адрес> общей площадью 1562 кв.м. с разрешенным использованием «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» в аренду сроком на 49 лет. В соответствии с пунктами 3,4 Распоряжения, ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» необходимо было представить в комитет кадастровый паспорт (выписку) участка с указанием экономически обоснованных (актуализированных) по последней дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о величине кадастровой стоимости участка, и в шестимесячный срок заключить с комитетом по управлению имуществом договор аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка не был заключен по независящим от ответчика причинам.

Так, по вопросам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области было принято постановление Правительства Саратовской области от 07.07.2009г №№ в которое постановлениями Правительства Саратовской области от 03.08.2009г. №№ и от 26.08.2009г. №№ были внесены изменения. Последнее постановление, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 1 января 2007 года, вступило в законную силу 4 сентября 2009г.

Решение Саратовской городской Думы «О наделении полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» было принято 18.02.2010г., вступило в силу с 27.02.2010г. Этим решением установлено, что полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет администрация муниципального образования «Город Саратов», а заключение, изменение, расторжение договоров аренды земельных участков осуществляет комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов». Комитет по управлению имуществом Саратовской области утратил полномочия по заключению договоров аренды.

04.03.2010г. ООО «Федерал ГРУПП» направило в администрацию муниципального образования «Город Саратов» заявление №№ о предоставлении земельного участка по адресу <адрес> кадастровый номер № площадью 1562 кв.м. с правом аренды сроком на 15 лет с дальнейшим заключением договора, которое поступило в комитет 05.03.2010г.

В соответствии с ответом исполняющего обязанности председателя комитета по землепользованию и градостроительству от 05.10.2010г, данный комитет по данному заявлению подготовил проект постановления, который находится на согласовании в структурных подразделениях администрации муниципального образования «Город Саратов».

С учетом имеющихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об аренде земельного участка площадью 1562 кв.м. с кадастровым номером №, а также сведений о государственной регистрации права на нежилые помещения, расположенных на данном земельном участке, за ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП», довод прокурора о самовольном занятии земельного участка является необоснованным.

В судебном заседании также установлено, что ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» на указанном земельном участке производит восстановление нежилого здания литер «А», которое было повреждено в результате пожара 23.08.2006 г.

На момент пожара данное здание принадлежало ответчику.

Данные обстоятельства подтверждаются договором строительного подряда от 10.06.2010г., техническим паспортом на данное здание от 04.10.2010г. и не оспаривается лицами, участвующим в деле.

В соответствии с актом о пожаре, фотографиями с места пожара, огнем уничтожены деревянные стены и перегородки здания, существенно повреждена кровля здания. Бетонный фундамент и металлический каркас сохранился.

Восстанавливаемое здание принадлежит ответчику, имеет площадь 236,9 кв.м. Изменение площади объекта не связано с изменением внешних границ. Техническое состояние конструктивных элементов хорошее.

Данные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом от 04.10.2010г. и кадастровым паспортом здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 04.10.2010г.

07.10.2010 г. ЗАО «НЭСК» выдало ответчику разрешение на производство работ в охранной зоне кабельных линий 6 кВ ЗАО «НЭСК» <адрес>, которое помимо согласования производимых работ содержит также условия производства работ, соблюдение которых ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» гарантирует обеспечение безопасности указанных работ. Одновременно с этим силами ЗАО «НЭСК» ведётся надзор за сохранностью кабелей на весь период работ. На основании заключенного договора подряда от 17.09.2010г. между ЗАО «НЭСК» и ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП», производятся работы по предотвращению возможного возникновения аварийных ситуаций в результате повреждения эксплуатируемой ЗАО «НЭСК» кабельной линии 6 кВ. На данный момент, в результате согласованности действий производителя работ в пределах охранной зоны кабельных линий, проведения необходимых защитных мероприятий, угроза возможных перебоев электроснабжении значительной части потребителей Заводского района г.Саратова, а также угроза жизни людей, находящихся в районе возводимого здания предотвращены, а наличие договоренности между ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» и ЗАО «НЭСК» относительно необходимости согласования всех работ, производимых в охранной зоне кабельной линии, позволит избежать возникновения подобных ситуаций в дальнейшем.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором подряда между ЗАО «НЭСК» и ООО «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» от 17.09.2010г., разрешением от 07.10.2010г. на производство земляных работ в охранной зоне кабельной линии электропередачи, объяснениями представителя ЗАО «НЭСК» и письменным пояснением от 19.10.2010г., подписанным директором ЗАО «НЭСК».

С учетом изложенного суд считает, что доводы искового заявления об угрозе прекращения электроснабжения в Заводском районе, угрозе жизни и здоровью людей, находящихся в районе возводимого здания, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Указанные доводы истцы были основаны на письме ЗАО «НЭСК» от 04.08.2010г. №№, однако как следует из вышеперечисленных доказательств, данная угроза в настоящее время отсутствует.

Доводы искового заявления о том, что неправомерное размещение объекта не землях общего пользования создает препятствия для неопределенного круга лиц по свободному использованию мест общего пользования и получению незаконного занятых земельных участков в аренду, также не нашли своего подтверждения, поскольку факт незаконности земельного участка судом установлен не был.

При данных обстоятельствах, исходя из заявленных исковых требований и оснований иска, суд находит необходимым отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований прокурора Заводского района г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц к Обществу с ограниченной ответственностью «ФЕДЕРАЛ ГРУПП» об освобождении самовольного занятого земельного участка по <адрес> и демонтаже одноэтажного павильона - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней через Заводской районный суд г.Саратова со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья