Дело №2-1551/11

Решение Именем Российской Федерации

9 августа 2011 года

Заводской районный суд г. Саратова в составе: председательствующего судьи Кашириной Т.Г., при секретаре Вешняковой А.С.,

с участием представителя истца Сергеевой JI.A., ответчиков Диамант С.Е., Шмырева О.Г., представителя ответчика Малкова Р.В., адвоката Боус А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Орлова А.В. к Диамант С.В., Диамант И.С., Шмыреву О.Г. о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности, регистрации перехода права,

Установил:

Орлов А.В. обратился в суд с иском к Диамант С.В., Диамант И.С. о признании за Орловым А.В. права собственности, регистрации перехода права собственности на жилое помещение. В обоснование заявленных требований истец указал, что 10 августа 2010 года ответчики Диамант С.В., Диамант И.С., являясь собственниками **, заключили с истцом договор купли - продажи квартиры по цене установленной соглашением сторон. По условиям указанного договора истец передает ответчику денежные средства в размере 600 000 рублей, в счет оплаты основного договора купли-продажи квартиры, а ответчики возложили на себя обязанность подготовить все необходимые юридические документы для регистрации договора купли-продажи.

Орлов А.В. исполнил условия договора и передал Диамант С.Е. и Диамант И.С. деньги в сумме 600 000 рублей, в счет оплаты основного договора купли-продажи квартиры, а Диамант С.Е. передал ключи от указанной квартиры. Орлов А.В. принял в собственность указанную квартиру, перевез в нее личные вещи, мебель и предметы обихода, стал принимать меры к его сохранению от посягательств третьих лиц и произвел замену окон и ремонт. Однако, Диамант С.Е. и И.С. не исполнили условия договора и не оформили все необходимые документы для государственной регистрации права собственности, на указанную квартиру ссылаясь на болезнь, нехватку времени, занятость. Истец указал, что исполнил условия договора купли- продажи, а Диамант С.Е. и И.С. уклоняются от его исполнения и регистрации перехода права собственности на квартиру. В соответствии со ст. 165, 551 ГК РФ истец просил суд признать за ним право собственности на квартиру и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области зарегистрировать переход права собственности.

11.07.2011г. истец представил в суд заявление об уточнении исковых требований, предъявив иск к Диамант С.В., Диамант И.С., Шмыреву О.Г. о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности, регистрации перехода права. В обоснование данного заявления истец указал, что ответчики Диамант С.Е. и И.С.

спустя более одного месяца, после заключения с истцом договора купли - продажи **, 29.09.2010 года вторично заключили договор купли- продажи спорной квартиры с гр. Шмырёвым Олегом Геннадьевичем, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указал, что указанная сделка не отвечает обязательным требованиям закона, является недействительной с момента заключения независимо от признания ее таковой судом. 10.08.20Югода между истцом и ответчиками Диамант С.Е. и И.С. заключен договор купли-продажи **. Указанный договор подписан истцом и ответчиками, форма договора соблюдена, денежные средства в размере 600 000 рублей переданы Диамант С.Е. и Диамант И.С., о чем в материалах гражданского дела имеется расписка. Как следует из договора от 10.08.2010 года, стороны имели волеизъявление на заключение данного договора, определили в нем соглашение по всем существенным вопросам.

Согласно пунктам 5, 7 оспариваемого истцом договора купли-продажи спорного жилого помещения от 29.09.2010 года продавцы гарантировали, что до заключения настоящего договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена и не отчуждена иным способом, не заложена в споре, и под запретом, арестом не состоит, судебного спора о ней не имеется, а так же передают указанную квартиру свободной от любых прав третьих лиц, которые имеют право пользования ею на основании договоров найма, аренды и что в указанном объекте недвижимости отсутствуют лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.

Вместе с тем, на момент заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения от 29.09.2010 года, договор купли - продажи от 10.08.2010 года заключенный с истцом Орловым А.В. расторгнут не был, полученные ответчиками по договору деньги в размере 600000 рублей возращены истцу не были. То есть на момент совершения сделки ответчики знали о праве пользования, владения и распоряжения данным жилым помещением, однако не указали сведения об истце в договоре о продаже квартиры. По данным основаниям истец просил суд признать недействительной в силу ее ничтожности сделку - договор купли-продажи от 29 сентября 2010 года, заключенную между ответчиками Диамант С.Е., Диамант И.С. и покупателем Шмырёвым О.Г, признать за истцом право собственности на **.

Впоследствии Орлов А.В. вновь уточнил заявленные требования и указал, что заключенный между ним и Диамант договор купли-продажи спорной квартиры является предварительным, а ранее представленный договор имеет описку и подлежит исключению из числа доказательств. Согласно представленному в суд предварительному договору истец передает ответчику Диамант С.Е. денежные средства в размере 600 000 рублей в счет оплаты основного договора купли-продажи квартиры, а на ответчиков возлагается обязанность в срок до 14 сентября 2010 года подготовить все необходимые юридические документы для регистрации основного договора купли-продажи квартиры и государственной регистрации сделки. Указанный договор подписан истцом и ответчиками, форма договора соблюдена, денежные средства в размере 600 000 рублей переданы Диамант С.Е. и Диамант И.С., о чем в материалах гражданского дела имеется расписка. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако, 29.09.2010г., т.е. спустя более месяца после заключения договора купли-продажи с истцом, ответчики по делу, имея умысел противный основам правопорядка и нравственности, повторно заключили договор купли-продажи спорной квартиры с гр. Шмырёвым О.Г., о чем стало известно в ходе судебного слушания. На момент заключения договора купли- продажи спорного жилого помещения от 29.09.2010 года, предварительный договор купли-продажи от 10.08.2010 года, заключенный с истцом Орловым А.В. не расторгнут, полученные ответчиками по договору деньги в размере 600000 рублей возращены истцу не были. То есть на момент совершения сделки ответчики знали о праве пользования истца, владения и распоряжения данным жилым помещением, однако, умышлено не указали его в договоре о продаже квартиры. Орлов А.В. просил суд признать недействительной в силу ее ничтожности сделку - договор купли- продажи от 29 сентября 2010 года **, заключенный между Диамант С.Е., Диамант И.С. и Шмырёвым О.Г., признать за Орловым А.В. право собственности на квартиру с последующей регистрацией права собственности истца на квартиру.

В судебное заседание Орлов А.В. не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. Представитель истца по доверенности Сергеева JI.A. исковые требования поддержала, дала объяснения, аналогичные содержанию иска. Представитель указала, что заключенный между истцом и Диамант договор от 10.08.2010г. является предварительным, содержит обязательство ответчиков в будущем заключить договор купли-продажи, для чего в срок до 14.09.2010г. оформить все необходимые документы для регистрации перехода права собственности. Однако 29.09.2010г. Диамант С.Е., Диамант И.С. заключили договор купли-продажи квартиры с ответчиком Шмыревым О.Г.

Ответчик Диамант С.Е. исковые требования признал, пояснил, что действительно заключил с Орловым А.В. договор купли-продажи квартиры. На момент заключения договора, т.е. 10.08.2010г., квартира не была приватизирована. В день заключения договора Диамант С.Е. получил от Орлова А.В. денежные средства в сумме 600.000 рублей за продажу квартиры, подписал договор от 10.08.2010г. за себя и сына - Диамант И.С., располагая устным согласием сына на продажу квартиры, т.е действовал без доверенности. Впоследствии Диамант С.Е. был обманут Шмыревым О.Г., поскольку думал, что заключает с ним договор залога квартиры под получаемые деньги. При этом ответчик не отрицал, что присутствовал при заключении сделки в Управлении Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, однако, думал, что подписывает договор залога. При регистрации сделки он собственноручно сделал в договоре от 29.09.2010г. запись о том, что денежные средства за квартиру получил. При этом Диамант С.Е. действовал по доверенности на право продажи квартиры, выданной сыном Диамант И.С.

Ответчик Диамант И.С. в судебное заседание не явился, в деле имеются сведения о надлежащем извещении ответчика. Представитель Диамант И.С. по доверенности Малков Р.В. исковые требования Орлова А.В. не признал, пояснил, что не выдавал Диамант С.Е. доверенность на заключение договора купли-продажи квартиры с Орловым А.В., а следовательно Диамант С.Е. действовал при заключении договора 10.08.2010г. без наличия у него полномочий на заключение сделки. Договор купли- продажи от 10.08.2010г., заключенный между Диамантом С.Е. и Орловым А.В., не прошел государственную регистрацию. Более того, на момент его заключения квартира не была приватизирована ответчиками, а, следовательно, они не имели права на ее отчуждение. По мнению представителя данный договор не может повлечь правовых последствий для истца и ответчиков, поскольку является ничтожной сделкой.

Ответчик Шмырев О.Г. исковые требования не признал, пояснил, что 29.09.2010г. заключил с Диамант С.Е., Диамант И.С. договор купли-продажи **. Данный договор прошел государственную регистрацию, в связи с чем, он является собственником жилого помещения на основании свидетельства о государственной регистрации права.

Шмырев О.Г. показал, что при заключении договора купли-продажи Диамант С.Е. действовал также по доверенности от своего сына Диамант И.С., о чем лично сделал запись в договоре. Перед заключением сделки Шмырев О.Г. удостоверился, что квартира находится в общей долевой собственности Диамант С.Е., Диамант И.С. на основании договора приватизации квартиры от 10.09.010г.

Адвокат Боус А.Д., представляющий интересы ответчика Шмырева О.Г., полагает, что исковые требования Орлова А.В. не подлежат удовлетворению, поскольку заключенная между истцом и Диамант С.Е., Диамант И.С. сделка купли- продажи является ничтожной. На момент ее заключения ответчики не имели права на отчуждение квартиры, поскольку не являлись собственниками жилого помещения. Адвокат полагает, что заключенный истцом и ответчиками Диамант договор нельзя отнести к предварительному, а предварительный договор не порождает право собственности покупателя на недвижимое имущество.

Представители Инспекции Федеральной Налоговой Службы и Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, что отвечает требованиям ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора.... Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий.

В соответствии со ст. 209, 288, 212 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник вправе совершать любые действия с принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и интересы других лиц, в том числе и отчуждать имущество другим лицам, отдавать имущество в залог, обременять иными способами. При этом особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица... могут устанавливаться лишь законом. Основания приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, но может быть приобретено другим лицом указаны в ст. 218 ч. 2 ГК РФ: договор купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась.

Установлено, что 10.08.2010г. Орловым А.В. с одной стороны, и Диамант С.Е., Диамант И.С., с другой стороны, заключен договор купли-продажи **. По условиям данного договора продавцы

обязались продать, а покупатель Орлов А.В. купить вышеназванную квартиру. Стороны пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в размере 600.000 рублей, которые продавцы получили 10.08.2010г.

10.09.2010г. между Администрацией муниципального образования г. Саратов и Диамант С.Е., Диамант И.С. заключен договор на приватизацию жилого помещения - **. Доля Диамант С.Е. в праве собственности на квартиру составила 2/3, доля Диамант И.С. - 1/3. 29.09.2010г. Данный договор зарегистрирован 14.09.2010г. Диамант С.Е., действующий за себя и по доверенности за сына Диамант И.С., заключил договор купли-продажи квартиры со Шмыревым О.Г. Стороны пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в сумме 600.000 рублей, которые продавцы получили от покупателя в полном объеме 29.09.2010г. до подписания договора.

Право собственности Шмырева О.Г. на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделки являются недействительными в силу признания их таковыми судом, либо независимо от такого признания ( ничтожная сделка). В силу ст. 209, 288 ГК РФ именно собственнику принадлежит право распоряжения принадлежащим ему имуществом. Договор, заключенный истцом Орловым А.В. с ответчиками Диамант С.Е., Диамант И.С. требованиям указанных норм закона не соответствует. В судебном заседании, бесспорно, установлено, что на момент заключения данного договора Диамант С.Е., Диамант И.С. не являлись собственниками спорной квартиры, а потому не обладали правом на ее отчуждение. Более того, при заключении договора 10.08.2010г. Диамант С.Е. подписал договор от имени Диамант И.С., не имея полномочий на заключение сделки, что подтверждено его объяснениям в судебном заседании. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При таких обстоятельствах, требования истца о признании за ним права собственности на квартиру на основании договора от 10.08.2010г. и признании недействительным договора купли-продажи от 29.09.2010г. следует признать необоснованными, противоречащими требованиям гражданского законодательства. Суд не может принять признание иска ответчиком Диамант С.Е., поскольку это противоречит закону и повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц. Доводы представителя истца Сергеевой JI.A. о том, ^

что заключенный между истцом и ответчиками договор от 10.08.201г. является предварительным, а, следовательно, порождает для продавца обязанность по продаже квартиры истцу, согласно условиям договора, в данном случае несостоятельны. В данном споре истцом заявлены требования о признании за ним права собственности на квартиру и признании договора от 29.09.2010г. недействительным. Однако оснований для перехода права собственности на квартиру к Орлову А.В. по установленным судом обстоятельствам и приведенным нормам права, не имеется. Кроме того, по смыслу ст. 429 ГК РФ предварительный договор влечет лишь обязанность сторон заключить в будущем договор на предусмотренных предварительным договором условиях, однако, не порождает у его участников прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ, постольку каких-либо прав на спорную квартиру у Орлова А.В., заключившего предварительный договор,

не возникло, а Диамант С.Е., Диамант И.С. на момент заключения договора с итцом не располагали правом на отчуждение жилого помещения. С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Орлова А.В.

Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Отказать Орлову А.В. в удовлетворении исковых требований к Диамант С.В., Диамант И.С., Шмыреву О.Г. о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности, регистрации перехода права.

%

Судья / Каширина Т.Г.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г. Саратова в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.