Дело № 2-2346/11

Решение

Именем Российской Федерации

28 ноября 2011 года       г. Саратов

Заводской районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Кашириной Т.Г., при секретаре Вешняковой А.С., с участием представителя истца Лужкова А.В., ответчика Мерзлякова Д.И., представителя ответчика Михайловой Г.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования « Город Саратов» к Мерзлякову Д.И. о расторжении договора, прекращении ограничения права аренды на земельный участок, устранении препятствий в пользовании земельным участком,

Установил:

    Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к Мерзлякову Д.И. о расторжении договора, прекращении ограничения права аренды на земельный участок, устранении препятствий в пользовании земельным участком. В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли продажи права аренды земельного участка от 19.03.2001 г. № 94-з, Иванову И.Ю. было предоставлено право аренды сроком на 10 лет на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:11, площадью 190 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссепод размещение объекта торгово-бытового обслуживания населения. Во исполнение постановления между арендодателем - Администрацией г. Саратова и арендатором - Ивановым И.Ю. заключен договор аренды земельного участка от 11.04.2001 года № 1076.

    Договором замены стороны в обязательстве от 10.02.2010 года, арендатором становится Мерзляков Д. И.. Договор аренды земельного участка и замены стороны в обязательстве зарегистрированы в Едином государственном реестре, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. В соответствии с договором аренды арендатор обязуется выполнять в полном объеме все условия договора. Однако, в нарушение условий договора, а именно пунктов 2.1, 2.2, 2.3. договора арендная плата на счет комитета по земельным ресурсам Администрации муниципального образования «Город Саратов» не вносилась арендатором в полном объеме и по состоянию на 11 мая 2011 г. за арендатором имеется задолженность.

    В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении. 28 января 2011 года Комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» направил в адрес ответчика предупреждение о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 25.01.201 года в размере 16404,86 рубля.

    18 мая 2011 года в связи с отсутствием должного реагирования на предупреждение стороны ответчика, Комитет по земельным ресурсам Администрации муниципального образования «Город Саратов» направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды ввиду существенных нарушений со стороны арендатора.

    Кроме того, в нарушение условий договора, арендатор не освоил предоставленный под строительство(размещение) объекта торгово-бытового обслуживания населенияземельный участок. Данный факт подтверждается актом осмотра земельного участка составленным, специалистом муниципального земельного контроля по результатам проведенного осмотра. Актом осмотра земельного участка установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:11, площадью 190 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе не освоен. Земельный участок свободен от строений, объект торгово-бытового обслуживания отсутствует, строительные работы не ведутся.

Во исполнение статьи 619 Гражданского кодекса РФ 28 января 2011 года Комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости устранить нарушения условий договора в установленный срок. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ, такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок. В указанный в предупреждении срок арендатор не устранил выявленные нарушения.

18 мая 2011 года Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка. В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление комитета по землепользованию и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Саратов». Истец полагает, что им в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

В судебном заседании представитель истца Лужков А.В. исковые требования поддержал, пояснил, что Администрация обратилась в суд с данными требованиями ввиду истечения срока договора аренды, отсутствия факта освоения земельного участка. Кроме того, ответчик имел задолженность по арендной плате. Представитель истца просит суд признать отсутствующим ограничение в виде права аренды Мерзлякова Д.И. на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:11, площадью 190 га, расположенный по адресу: Саратов, Ново-Астраханское шоссе, прекратить право аренды Мерзлякова Д.И. на данный участок, считать договор аренды расторгнутым. Обязать ответчика передать Администрации муниципального образования «город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:11, площадью 190 га, расположенный по адресу: Саратов, Ново-Астраханское шоссе, в состоянии соответствующем условиям договора аренды.

    Ответчик Мерзляков Д.И. исковые требования не признал, полагает, что не имеет долга по арендной плате, имеет намерение начать строительство объекта на земельном участке, готовит соответствующую документацию.

Представитель ответчика Михайлова Г.В. возражает против удовлетворения иска, пояснила, что на основании договора купли-продажи права аренды земельного участка с аукциона № 94-3 от 19.03.2001 года, Иванову И.Ю. было предоставлено право аренды сроком на 10 лет на земельный участок за кадастровым номером 64:48:020331:11, площадью 190 кв. м., расположенный по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе под предприятие торговли и общественного питания, размещение объекта торгово - бытового обслуживания населения. 14 февраля 2003 года согласно договора замены сторон в обязательстве новым арендатором земельного участка за кадастровым номером 64:48:020331:11, площадью 190 кв. м., расположенного по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе, является ООО «Научно-производственное предприятие «Экос-М», которое в свою очередь 10 февраля 2010 года уступило права и обязанности по договору аренды земельного участка по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе Мерзлякову Д.И..

Ответчик не имеет задолженности по арендной плате, что следует из Акта сверки расчётов по договору аренды земельного участка № 1076 от 09.11.2001 г. между арендодателем и арендатором ( приложение № 1), согласно которого данная сумма была внесена на счёт арендодателя 06.12.2010 года. Это же подтверждает платёжное поручение № 236 от 06.12. 2010 года и письмо исх.№ 38 от 08.12.2010 года на имя председателя Комитета по землепользованию администрации муниципального образования « Город Саратов», по которому арендатор перечислил арендную плату 06.12.2010 года в сумме 19632,05 за земельный участок по договору № 1076 от 11.04.2001 года за 1- 4 квартал 2010 года. Поэтому задолжность на 28.01.2011 года отсутствовала и оснований для предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок в порядке статьи 619 ГК РФ не имелось. Арендодатель и арендатор пришли к соглашению и подписали акт сверки, в котором сальдо на 09.11.2011 года составляет 6142,78, а не 21837,29.

Кроме того, представитель пояснила, что согласно пункту 5 договора аренды земельного участка № 1076 от 11.04.2001 года договор вступает в силу с момента подписания и записи в книге государственной регистрации договоров. Договор № 1076 от 11.04.2001 года зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2002 года. Поэтому договор вступил в юридическую силу 23.07.2002 года и прекращает свою юридическую силу 23.07.2012 года. Не согласна представитель и с доводами истца в части отсутствия на участке строения, т.е. нарушения условий договора. Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка № 1076 от 11.04.2001 года участок предоставлен под предприятие торговли и общественного питания, размещение объекта торгово-бытового обслуживания населения, а не под строительство объекта. Кроме того, на земельном участке ответчиком был размещен мобильный торговый павильон. 22 сентября 2010 года ответчик заключил договор подряда №1 от 22.09.2010 года для строительства одноэтажного здания под ключ. Ответчиком сдан в Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", эскизный проект на получение, разрешения на строительство. Представитель полагает, что не имеется оснований для удовлетворения иска.

    Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ). Согласно ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (барочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса. Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (ст. 29 ЗК РФ).

    В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределённый срок.

Пунктом 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в данном случае, арендные правоотношения возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли продажи права аренды земельного участка от 19.03.2001 г. № 94-з, Иванову И.Ю. было предоставлено право аренды сроком на 10 лет на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:11, площадью 190 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссепод размещение объекта торгово-бытового обслуживания населения. Во исполнение постановления между арендодателем - Администрацией г. Саратова и арендатором - Ивановым И.Ю. заключен договор аренды земельного участка от 11.04.2001 года № 1076.

     Договором замены стороны в обязательстве от 10.02.2010 года, арендатором становится Мерзляков Д. И.. Договор аренды земельного участка и замены стороны в обязательстве зарегистрированы в Едином государственном реестре, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно Выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним срок договора аренды составляет с 01.03.2010г. по 11.04.2011г.

    28 января 2011 года Комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости устранить нарушения условий договора в установленный срок. 18 мая 2011 года Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка. В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление комитета по землепользованию и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Саратов».

    В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении.

    В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В силу ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

    В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

    Направив ответчику предложение о расторжении договора, истец тем самым выразил свое намерение на расторжение договора, а потому сделать вывод о продолжении действия договора аренды в данном случае нельзя.

    Доводы ответчика о том, что он не имеет задолженности по арендной плате, а освоение земельного участка не предполагает строительство соответствующего объекта, суд во внимание не принимает.

    Как следует из материалов дела, ответчик был уведомлен о расторжении договора. Ссылка Мерзлякова Д.И. на то, что им не было получено уведомление, судом во внимание не принимается. Факт отправки предложения подтвержден материалами дела, предложение направлено по адресу ответчика, что им подтверждено в судебном заседании. Более того, направление арендодателем ответчику предложения расторгнуть договор, в силу приведенного выше законодательства, является актом, свидетельствующим о нежелании арендодателя продолжить арендные отношения. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

    Кроме того, установлено, что срок договора аренды истек. Утверждение представителя ответчика о том, что срок договора аренды не истек, так как зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2002 года. Поэтому договор вступил в юридическую силу 23.07.2002 года и прекращает свою юридическую силу 23.07.2012 года. С подобным утверждением суд не соглашается, срок договора содержится в Выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой срок договора аренды составляет срок с 01.03.2010г. по 11.04.2011г. С учетом данных обстоятельств, суд считает договор аренды расторгнутым.

    Установлено, что до настоящего времени земельный участок не освоен, что подтвержденоактом осмотра земельного участка составленным, специалистом муниципального земельного контроля по результатам проведенного осмотра. Актом осмотра земельного участка установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:11, площадью 190 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе не освоен. Земельный участок свободен от строений, объект торгово-бытового обслуживания отсутствует, строительные работы не ведутся. Доводы представителя ответчика о том, что на участке стоял мобильный торговый павильон, а земельный участок предоставлялся под предприятие торговли и общественного питания, размещение объекта торгово-бытового обслуживания населения, а не под строительство объекта, суд во внимание не принимает. В материалах дела имеется акт осмотра земельного участка, согласно которому земельный участок не освоен, т.е. свободен от строений, объектов торгово-бытового обслуживания населения. Из имеющихся в деле фотоснимков следует, что на участке отсутствуют и мобильные павильоны.

    Другие доводы ответчика, в частности об отсутствии задолженности по арендной плате, не являются основанием к отказу в удовлетворении иска Администрации, поскольку оплата арендной платы является обязанностью арендатора, как стороны договора. Арендная плата вносится за весь период аренды земельного участка, а потому отсутствие задолженности по арендной плате за определенный договором срок не свидетельствует о возможности продолжения арендных отношений.

    В силу ст. 622 ГК РФ ответчик обязан возвратить арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден при подаче исков в суд.

    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

    Признать отсутствующим ограничение в виде права аренды Мерзлякова Д.И. на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:11, площадью 190 га, расположенный по адресу: Саратов, Ново-Астраханское шоссе, прекратить право аренды Мерзлякова Д.И. на данный участок, считать договор аренды расторгнутым. Обязать Мерзлякова Д.И. передать Администрации муниципального образования «город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:11, площадью 190 га, расположенный по адресу: Саратов, Ново-Астраханское шоссе, в состоянии соответствующем условиям договора аренды.

    Взыскать с Мерзлякова Д.И. в доход муниципального бюджета государственную пошлину в сумме 4000 рублей.

    Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.

Судья      Т.Г. Каширина