Дело № 2-1295/12 Именем Российской Федерации 10 мая 2012 г. г. Саратов Заводской районный суд г. Саратова в составе: председательствующего судьи Галицкой Е.Ю., при секретаре Танкушиной Е.М., с участием представителя истца Бадаевой Е.Р. по доверенности №1905 от 06 декабря 2011 года, ответчика Гюльбалаевой А.П., ее представителя по доверенности от 14 сентября 2010 года Кобзевой И.А., представитель сектора по исполнению переданных государственных полномочий на осуществление деятельности по опеке и попечительству администрации Заводского района муниципального образования «Город Саратов» по доверенности Колесниковой Е.Г.; рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Гюльбалаевой А. П., Горину М. В. об обращении взыскания на заложенное имущество, суд установил: Истец обратился в суд с иском к ответчикам Гюльбалаевой А.П., Горину М.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что 27 марта 2009 г. открытое акционерное общество «Ипотечная корпорация Саратовской области» предоставило ответчикам кредит в сумме 1700000 сроком на 240 месяцев на приобретение квартиры, расположенной по адресу: г. Саратов, ул. Им. Орджоникидзе Г.К., дом 20, кв. 21. Право совместной собственности ответчиков на спорную квартиру было зарегистрировано 03 апреля 2009 г. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками 27 марта 2009 г. Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 03 апреля 2009 г. Законным владельцем закладной в настоящее время является истец на основании договора купли-продажи от 06-08/1115-Ф от 29 декабря 2008 года г., акта приема-передачи закладных от 16 апреля 2009 г. и отметке на закладной. Начиная с сентября 2011 года, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование, ответчик не производит. Требование о досрочном исполнении обязательств, направленное ответчикам 07 ноября 2011 г., не удовлетворено. Размер задолженности по состоянию на 26 марта 2012 г. составляет 1791937 рублей 55 копеек, из них: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме 1 665941 рубля 64 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере 104141 рубль 87 копеек, пени в сумме 21854 рублей 04 копейки. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по кредитному договору, истец просит суд обратить взыскание на трехкомнатную квартиру общей площадью 56,2 кв.м., расположенную по адресу: г. Саратов, ул. Им. Орджоникидзе Г.К., дом 20, кв. 21., в том числе определить размер суммы, подлежащей уплате открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества, состоящий из остатка неисполненных обязательств: по основному долгу в сумме 1 665941 рубля 64 копеек, суммы начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере 104141 рубля 87 копеек, пени в размере 21854 рублей 04 копейки, а также, начиная с 27 марта 2011 г. и по день полного погашения обязательств по кредитному договору №19С/В-2009 от 27 марта 2009 г. или по день реализации квартиры (зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 16,15 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения в законную силу. Определить способ реализации однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Саратов, ул. Им. Орджоникидзе Г.К., дом 20, кв. 21. - в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость указанной квартиры в размере 2450000 рублей. В судебном заседании представитель истца по доверенности Бадаева Е.Р. исковые требования и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержала. Ответчик Гульбалаева А.П. иск признала частично, обстоятельства, изложенные в иске, не оспаривала. Вместе с тем, просила снизить размер подлежащих уплате пени. Представитель ответчика Гульбалаевой А.П. по доверенности Кобзева И.А., иск признала частично указала, что требование банка о взыскании процентов в размере 16,15 % годовых по день полного погашения обязательств по кредитному договору №19С/В-2009 от 27 марта 2009 г. или по день реализации квартиры (зависимости какое из событий наступит раньше) необоснованно, поскольку стоимость квартиры превышает сумму образовавшейся задолженности ответчиков, и банк при реализации недвижимости может умышленно затягивать исполнение решения суда, кроме того решение может не исполняться в силу каких- либо иных обстоятельств, в связи с чем взыскание процентов по день реализации имущества нарушаются права ответчиков. Просила при взыскании задолженности снизить размер пени. Ответчик Горин М.В. в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом о причинах неявки не известил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. Третье лицо Гафарова Т.В. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала. Третье лицо открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом о причинах неявки не известили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. Представитель третьего лица сектора по исполнению переданных государственных полномочий на осуществление деятельности по опеке и попечительству администрации Заводского района муниципального образования «Город Саратов» по доверенности Колесникова Е.Г.. возражений относительно удовлетворения иска не представила. В порядке ст. 167 ГПК РФ суд с согласия участников процесса, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц. Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, представителя истца и третьего лица, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям. В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заёмщику) деньги, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). На основании ст. 810 ГК РФ заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Статья 333 ГК РФ предусматривает, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно статье 3 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости») 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее Закон) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. В силу статьи 50 данного Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Пунктом 1 статьи 54.1 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Из пункта 1 статьи 348 ГК РФ следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Таким образом, поскольку ответчики не выполняют принятые на себя обязательства по погашению задолженности, то в соответствии с указанными положениями закона и условиями кредитного договора, названное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. В судебном заседании установлено, что 27 марта 2009 г. открытое акционерное общество «Ипотечная корпорация Саратовской области» предоставило ответчикам Гюльбалаевой А.П., Горину М.В., третьему лицу Гафаровой Т.В. кредит в сумме 1700000 сроком на 240 месяцев на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Орджоникидзе Г.К., <адрес>. В соответствии с п. 1.3 договора займа № 19 С/В- 2009 от 27 марта 2009 года квартира приобретается и оформляется в общую совместную собственность Гюльбалаевой А.П., Горина М.В. Право собственности ответчиков на спорную квартиру было зарегистрировано 03 апреля 2009 г. С условиями кредитного договора ответчики были согласны, что подтверждается подписями в договоре займа и не оспаривалось ответчиком Гюльбалаевой А.П. и ее представителем в судебном заседании. Факт перечисления денежных средств по кредитному договору от 27 марта 2009 г. подтверждает платежное поручение № 75 от 27 марта 2009 г. (л.д.20). Права первоначального залогодержателя по кредитному договору № 19 С/В- 2009 от 27 марта 2009 года, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками 27 марта 2009 г. Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 03 апреля 2009 г. Законным владельцем закладной в настоящее время является истец на основании договора купли-продажи от 29 декабря 2008 г., акта приема-передачи закладных от 16 апреля 2009 г. и отметке на закладной. 30 апреля 2009 года министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области в соответствии с законом Саратовской области «Об ипотечном жилищном кредитовании» и Постановлением Правительства Саратовской области от 05 августа 2005 года №265-П «О предоставлении гражданам компенсации в форме социальной выплаты за счет средств областного бюджета на возмещение части расходов по оплате процентов ипотечного займа (кредита) на приобретение (строительство) жилых помещений заключило с Гюльалаевой А.П. договор о предоставлении компенсации в форме социальной выплаты за счет средств областного бюджета на возмещение части расходов по оплате процентов ипотечного займа по договору займа №19 С/В-2009 от 27 марта 2009 года. Компенсация предоставляется в размере 70 % от фактически произведенных расходов на погашение процентов по ипотечному займу, но не выше ставки рефинансирования (учетной ставке) действующей на дату заключения договора займа (кредита).12 января 2010 года открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Гюльбалаева А.П., Горин М.В., Гафарова Т.В. заключили договор стабилизационного займа № 64002-9-00070-СЗ в соответствии с которым займодавец обязуется предоставить заемщику стабилизационный заем сроком по 28 февраля 2034 год в пределах установленного настоящим договором лимита в размере 310311 рублей 43 копейки, заем предоставляется доля целевого использования погашения ежемесячных платежей, просроченной задолженности, уплаты страхового взноса по договору займа № 19 С/В- 2009 от 27 марта 2009 года. Начиная с сентября 2011 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование, ответчики не производят. Требование о досрочном исполнении обязательств от 07 ноября 2011 г., не удовлетворено. Размер задолженности по состоянию на 26 марта 2012 г. составляет 1791937 рублей 55 копеек, из них: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме 1 665941 рубля 64 копеек, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом в размере 104141 рубля 87 копеек, пени в сумме 21854 рублей 04 копейки. Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела и не оспариваются ответчиком Гюльбалаевой А.П. и ее представителем. Размер задолженности ответчика превышает 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, период просрочки исполнения обязательства составляет более 3-х месяцев. Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Доказательства, опровергающие доводы истца, изложенные в иске, и свидетельствующие об исполнении взятого на себя обязательства по погашению задолженности по кредитному договору, ответчиками в суд не представлены. Согласно ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путём продажи с публичных торгов. При определении начальной продажной стоимости квартиры, суд исходит из отчета об оценке №Н-21-09 от 18 февраля 2009 года, согласно которому стоимость предмета залога ( <адрес>. Орджоникидзе Г.К. <адрес>) составляет 2450000 рублей. Данная стоимость квартиры указана в закладной и сторонами не оспаривается. При данных обстоятельствах суд находит, что требования истца соответствуют вышеназванным положениям закона и подлежат удовлетворению. При этом суд находит необходимым применить положения ст.333 ГК РФ и уменьшить размер подлежащих взысканию пени, поскольку они несоразмерны последствиям нарушения обязательства. Поэтому суд считает необходимым взыскать пени, начисленные на 26 марта 2012 г. в сумме 2000 рублей, а с 27 марта 2012 г. пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,02 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения в законную силу. Доводы представителя ответчика Гюльбалаевой А.П. и ее представителя о том, что требование банка о взыскании процентов в размере16,15 % годовых по день реализации квартиры несостоятельны по следующим основаниям. Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", при рассмотрении споров, связанных с исполнением договоров займа, а также с исполнением заемщиком обязанностей по возврату банковского кредита, следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге. Согласно пункту 2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование заемными денежными средствами выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. На основании пункта 2 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, то есть к дате фактического удовлетворения. В силу пункта 1 этой же правовой нормы ипотека обеспечивает в том числе уплату залогодержателю основной суммы долга, проценты за пользование кредитом, судебных расходов и иных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество. Пункты 6.1. и 7.2. Закладной и пункты 4.1.1., 5.3.кредитного договора от 27 марта 2009 года содержат аналогичные положения. В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине в сумме 4000 рублей в равных долях. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 199 ГПК РФ, суд решил Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - удовлетворить частично. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, предмет ипотеки трехкомнатную квартиру, общей площадью 56,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, ул. им. Орджоникидзе Г.К., <адрес>. Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу - открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества в размере 1 772 083 рублей 51 копеек, из которых остаток неисполненных обязательств 1 665 941, 64 рубля, начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом 104141 рубль 87 копеек, в размере 2000 рублей, а так же начиная с 27 марта 2012 года и по день полного погашения обязательств по договору займа №19С/В-2009 от 27 марта 2009 г. или по день реализации квартиры (в зависимости от того какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16,15 % годовых на сумму основного долга и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,02 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу. Определить способ реализации трехкомнатной квартиры, общей площадью 56,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, ул. им. Орджоникидзе Г.К., <адрес> - путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену трехкомнатной квартиры, общей площадью 56,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, ул. им. Орджоникидзе Г.К., <адрес> для реализации с публичных торгов в размере 2450000 рублей 00 копеек в соответствии с оценкой указанной в закладной. Взыскать с Гюльбалаевой А. П., Горина М. В. расходы по оплате государственной пошлины в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в равных долях по 2000 рублей 00 копеек с каждого. Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья: Е.Ю. ГалицкаяВ соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Статьей ст. 819 ГК РФ предусмотрено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные по договору займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора, так как кредитный договор является разновидностью договора займа.