Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

в составе председательствующего Буцик Е.П.

при секретаре Кирилловой Ю.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании г. Кемерово

28 июня 2011г.

гражданское дело по исковому заявлению Николаевой ФИО19 к ФИО20 о признании договора купли продажи незаключенным и возврате квартиры в собственность

Установил:

Истец: Николаева Н.В. ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1 и просила признать незаключенным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи квартиры по адресу <адрес> между Николаевой ФИО21 в лице представителя ФИО14 и ФИО1

И обязать ФИО1 вернуть ей Николаевой как неосновательное обогащение указанную квартиру в собственность.

Свою просьбу истец мотивировал тем, что ей на праве собственности принадлежала указанная квартира, в которой проживали ее дочь, с мужем ФИО9 и их дети. А в ДД.ММ.ГГГГ. она Николаева под влиянием зятя ФИО9 выдала ему нотариальную доверенность на продажу указанной квартиры. ФИО9 обещал продать указанную квартиру и приобрести для своей семьи новое жилье.

О факте продажи квартиры она Николаева узнала от своей дочери ФИО9 в ДД.ММ.ГГГГ. когда последняя в РЭУ узнала, что в квартире прописана гр. ФИО1.

Она Николаева после этого ознакомилась с договором купли продажи и поняла, что он, оказывается, является незаключенным и не мог породить юридических последствий.

Так как в указанной квартире проживали и проживают члены ее семьи дочь с детьми и они безвозмездно пользовались указанной квартирой, после того как она Николаева выехала в <адрес> к своем мужу. Они должны были вписаны в договор купли продажи.

Далее ссылаясь на ст. 558 ГК РФ Николаева указала, что1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Поэтому она Николаева считает, что при продажи квартире ФИО1 ФИО9 должны были указаны в договоре как лица, за которыми сохраняется право на проживание в квартире после продажи. Однако в договоре купли продажи это обстоятельство не было указано.

А согласно указанному закону если стороны не достигли соглашения по такому условию как перечню лиц, которые сохраняет право на проживание в квартире после продажи то договор купли продажи считается не заключенным.

Далее Николаева указала, что ФИО1 неосновательно приобрела указанную квартиру незаконно обогатилась, значит в силу ст. 1104 ГК РФ должна возвратить потерпевшей указанную квартиру в натуре.

Л.д. №

Свое заявление Николаева поддержал в судебном заседании.

Николаеву в судебном заседании поддержал представитель адвокат ФИО2 по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом ФИО7 в реестре №

ФИО2 дополнительно пояснил, что право ФИО9 на проживание в квартире Николаевой имело приоритет над правом собственника, так как ФИО9 безвозмездно пользовались указанной квартирой. ФИО9 платили за квартиру, содержали ее. То есть между ФИО9 и Николаевой возник договор ссуды, который мог быть заключен и в устной форме. А раз так, то даже если Николаева и продала квартиру ФИО1, то в силу ст. 700 ГК РФ к новому собственнику ФИО1 перешли права по ранее заключенному договору с прежним собственником Николаевой.

Кроме того регистрационное управление регистрируя право ФИО1 должно было истребовать у ФИО9 справку о зарегистрированных лицах в продаваемой им квартире. И тогда бы сделка купли продажи не была бы зарегистрировано, так как управление обнаружило бы, что в квартире проживает семья ФИО9 которые имеют право, и они должны были включены в договор купли продажи.

А указание ФИО9 в договоре купли продажи указанной квартиры, что указанная квартира не обременена правами третьих лиц было обманом с его стороны.

Л.д. №

Ответчик ФИО1 иск не признала и пояснила, что она купила указанную квартиру за <данные изъяты> рублей у Николаевой, представителем которой выступал ФИО9. В указанную квартиру после покупки она не вселялась, так как квартиру купила для дочери, которая учится в Кемерово. Продавец ФИО9 после продажи попросился пожить в квартире некоторое время пока они найдут новое жилье. С ФИО27 на время проживания был заключен договор найма жилого помещения.

Она ФИО1 не возражала. Сделку купли продажи квартиры они оформляли через риэлтора в <адрес>, где она, ФИО1 проживала и проживает.

Ответчика ФИО1 в судебном заседании поддержала представитель ФИО3 по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной в реестре нотариуса ФИО8 №

ФИО3 дополнительно пояснила, ссылаясь на ст. 554555 558 ГК РФ, что существенными условиями договора купли продажи квартиры является предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретением покупателем.

Из материалов дела следует, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли продаж, а именно относительно предмета указаны в договоре все идентификационные данные продаваемой и покупаемой квартиры. Цена, за которую квартира продается и покупается, указана <данные изъяты> рублей

А относительно перечня лиц должны быть указаны лица, которые в силу закона сохраняют право на пользования проданной квартирой и не могут быть выселены из проданной квартиры ни при каких обстоятельствах.

К таким лицам закон относит получателя ренты ст. 586 ГК РФ арендатора ст. 617 ГК РФ. А такие лица в продаваемой квартире отсутствуют.

А в отношении членов семьи собственника перечень которых, по мнению истца, является существенным, закон ст. 292 п.2 ГК РФ говорит, что 1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

И стороны указанного договора достигли соглашения по указанному условию: продаваемая квартира не обременена правами третьих лиц.

А указание истцом на последствия признания договора незаключенным на главу о неосновательном обогащении вообще не соответствует смыслу закона, так как согласно главе 60 ГК РФ ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело, или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)

А ФИО22 добросовестно выполнила условия договора купли продажи, заплатила покупателю <данные изъяты> рублей, законно прибрела квартиру на основании договора купли продажи, зарегистрировала свое право в госоргане и является с ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры, поэтому к ней не могут быть применены нормы главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении, так как указанные нормы закона не регулируют отношения, возникшие между Николаевой и ФИО1.

Выслушав стороны, свидетелей ФИО9 ФИО10 ФИО11 ФИО12 ФИО13, изучив материалы дела, суд находит иск Николаевой не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Николаевой Н.В. проживающей в <адрес> на праве собственности принадлежала трехкомнатная квартира в <адрес> по адресу <адрес> в которой проживали ее дочь ФИО9, с мужем ФИО14 и их дети Илья ДД.ММ.ГГГГ и Глеб ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Николаева уполномочила ФИО14 продать за цену и на условиях по своему усмотрению указанную квартиру для чего получать в компетентных органах соответствующие справки и документы, подписывать договор, получать деньги, расписываться за Николаеву и совершать любые другие действия связанные с выполнением указанного поручения.

В момент подписания вышеуказанной доверенности Николаева не состояла под опекой и попечительством не находилась под влиянием наркотиков или алкоголя а также понимала значение своих действий и не находилась под влиянием заблуждения обмана насилия угрозы стечения тяжелых обстоятельств.

А ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 действуя от имени Николаевой по указанной нотариальной доверенности продал за <данные изъяты> рублей указанную квартиру гр. ФИО1

ФИО14 получил <данные изъяты> рублей дал соответствующую расписку ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 зарегистрировала свое право собственности на указанную квартиру в управлении федеральной регистрационной службе по Кемеровской области.

В указанной квартире после продажи остались проживать ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 остался зарегистрированным в указанной квартире, однако выехал в неизвестном направлении.

Указанные обстоятельства следуют из

Договора купли продажи квартиры <адрес> ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ л.д. №

Поквартирной карточки о лицах, зарегистрированных по <адрес> л.д. №

Доверенности Николаевой ФИО23 от ДД.ММ.ГГГГ л.д. №

Договора купли продажи квартиры между Николаевой через ФИО9 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ л.д. №

Расписки ФИО9 в получении <данные изъяты> рублей. Л.д. №

Свидетельства о регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности ФИО1 на квартиру <адрес> л.д.№

Справки судебного пристава исполнителя ОСП по <адрес> Кемерово л.д. №

Согласно ст. 549550 ГК РФ 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ст. 558 ГК РФ 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 67, "Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" 1. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

2. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

3. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, из вышеприведенных доказательств и положений законодательства суд приходит к выводу, что стороны по договору купли продажи: продавец квартиры Николаева через представителя ФИО9 и покупатель ФИО1 достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли продажи квартиры, а именно относительно предмета сделки указаны в договоре все идентификационные данные продаваемой и покупаемой квартиры. Указана цена <данные изъяты> рублей, за которую квартира продается и покупается.

А относительно перечня лиц должны быть указаны лица, которые в силу закона сохраняют право на пользования проданной квартирой и не могут быть выселены из проданной квартиры ни при каких обстоятельствах стороны достигли соглашения указав в договоре, что

указанная квартира не обременена правами третьих лиц.

Последних в проданной квартире не имелось и не имеется, так как согласно ст. 292 ГК РФ 1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Истец Николаева Н.В. в момент дачи доверенности ФИО14 не находилась под влиянием заблуждения обмана насилия угрозы стечения тяжелых обстоятельств, понимала значение своих действий

ФИО14 после продажи квартиры расторг брак с ФИО9 и выехал в неизвестном направлении, хотя остался зарегистрированным в указанной квартире. Стал скрываться от кредиторов.

Указанные обстоятельства следуют

из нотариальной доверенности, справки о расторжении брака, справки судебного пристава исполнителя.

Поэтому доводы Николаевой о том, что она под влиянием зятя ФИО9 выдала ему нотариальную доверенность на продажу указанной квартиры, что ФИО9 обещал продать указанную квартиру и приобрести для своей семьи новое жилье суд находит несостоятельными, так как они опровергаются вышеприведенными документами.

А бездоказательные доводы Николаевой суд находит их надуманными.

Дополнительные доводы Николаевой о том, что раз ФИО9 длительное время живут в указанной квартире, безвозмездно ею пользуются, платили за квартиру, содержали ее, то они имеют приоритет над правом собственника, между ФИО9 и Николаевой возник устный договор ссуды. А раз так, то даже если Николаева и продала квартиру ФИО1, то в силу ст. 700 ГК РФ к новому собственнику ФИО1 перешли обязанности по ранее заключенному договору с прежним собственником Николаевой суд также находит несостоятельными, так как они не соответствуют закону ст.288 ГК РФ, согласно которой только собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Согласно ст. 292 ГК РФ 1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела собственник квартиры Николаева давно не проживает в Кемерово в указанной квартире, проживает в <адрес> с мужем в совместной приватизированной квартире. А ФИО24 ее дочь это бывший член семьи.

А по закону за бывшими членами семьи в связи переходом права собственности право на дальнейшее проживание не сохраняется.

А довод Николаевой и ФИО2, что регистрационное управление должно было истребовать у ФИО9 справку о зарегистрированных лицах в продаваемой им квартире не основан на законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» № 122-ФЗ.

Согласно ст. 17 18 указанного закона 1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

2. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

(в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

Это следует также из письма заместителя руководителя управления федеральной регистрационной службы л.д. № и пояснений свидетеля специалиста управления ФИО17 который пояснил, что указанная сделка прошла юридическую проверку и была признана соответствующей закону, поэтому право собственности ФИО1 было зарегистрировано.

А Николаева и ее представитель ФИО2 в судебном заседании не назвали такой закон, по которому ФИО9 сохраняют право на пользования проданной квартирой и не могут быть выселены из проданной квартиры ни при каких обстоятельствах.

А заявление Николаевой о применении последствий признания договора незаключенным передаче квартиры в собственность как неосновательного обогащения удовлетворению нее подлежит, так как указанные нормы закона не регулируют отношения, возникшие между Николаевой и ФИО1.

Согласно главе 60 ГК РФ ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)

А ФИО25 добросовестно выполнила условия договора купли продажи, заплатила покупателю <данные изъяты> рублей, законно прибрела квартиру на основании договора купли продажи, зарегистрировала свое право в госоргане и является с ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры, поэтому к ней не могут быть применены нормы главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194 –198, ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Николаевой ФИО26 к ФИО1 о признании договора купли продажи незаключенным и возврате квартиры в собственность оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в кассационном порядке в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Заводский районный суд Кемерово.

Председательствующий Буцик Е.П.

решение в окончательной форме принято 11 июля 2011г.