Дело № 2-20/2011Решение
Именем Российской Федерации
с. Завьялово 17 февраля 2011г.
Завьяловский районный суд Алтайского края в составе судьи Белоусова М.Н.
при секретаре Абт Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АЗР к У"ОК" Ж.Н., Ж.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки взыскании задолженности п, третье лицо - <адрес> отдел УФСГР,
Установил:
В суд обратилась АЗР с иском к У"ОК" Ж.Н., Ж.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Свои требования истец обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между У"ОК" и Ж.Н. был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом договора являлось строительство двухквартирного жилого дома в <адрес> б/н и последующая передача в общую долевую собственность Ж.Н.., как участника долевого строительства, и членов ее семьи трехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> в данном жилом доме. Согласно условий договора стоимость квартиры составляла <данные изъяты>, в том числе в указанную сумму включены средства застройщика (У"ОК") - <данные изъяты>, собственные средства участника (Ж.Н..) - <данные изъяты>, а также <данные изъяты> - средства выделенные истцом Ж.Н. в виде субсидии согласно Районной целевой программе «Обеспечение жильем или улучшение жилищных условий молодых семей и специалистов в <адрес> на период до 2015 года».
ДД.ММ.ГГГГ АЗС составлен акт о приемке законченного строительством объекта и выдано разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ Ж.Н. и Ж.А.., согласно условий договора зарегистрировано право общей долевой собственности по <данные изъяты> доли за каждым на квартиру № в жилом двухквартирном <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ решением Совета депутатов АЗС № указанному выше жилому дому был присвоен <адрес>.
Истец считает договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ответчиками недействительной сделкой, так как он противоречит статьям 2, 4, 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.
Также истец полагает, что указанный договор участия в долевом строительстве противоречит пунктам 3 и 15 Раздела 2 Правил предоставления субсидий из местного бюджета и бюджетов работодателей на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий молодых семей и специалистов, проживающих в муниципальном образовании <адрес>, утвержденных решением районного собрания депутатов <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ
Так, согласно п.3 Раздела 2 указанных Правил субсидии предоставляются на условиях участия в финансировании (софинансировании) муниципальных образований, работодателей и граждан. В качестве участия в софинансировании муниципальные образования и работодатели вправе предоставить гражданину объекты незавершенного строительства, находящиеся в их собственности и свободные от обременений, или произвести оплату доли участника в виде строительных конструкций и материалов, переданных по акту в установленном законом порядке. Порядок и сроки предоставления органами исполнительной власти, работодателями средств на строительство жилья определяются в договоре заключаемом между всеми участниками реализации мероприятий Программы.
При этом п.15 Раздела 2 Правил установлено, что в отношении жилого помещения построенного застройщиком (работодателем) совместно с органами местного самоуправления оформляется свидетельство о праве собственности на имя работодателя с указанием целевого назначения использования этих помещений (для обеспечения жильем молодых семей и специалистов).
Поскольку У"ОК" - работодатель по отношению к Ж.Н., является муниципальным учреждением, то он не может выступать собственником имущества, такое имущество является муниципальной собственностью, следовательно жилой дом построенный с привлечением субсидии за счет средств местного бюджета должен быть оформлен в муниципальную собственность <адрес> и передан по договору найма Ж.Н. и Ж.А. как участникам районной программы по обеспечению жильем молодых семей и специалистов.
На основании изложенного АЗР просит признать недействительным в силу его ничтожности договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между У"ОК" и Ж.Н.., применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: обязать У"ОК" вернуть Ж.Н. <данные изъяты>, уплаченных ею по договору; обязать У"ОК" вернуть в бюджет муниципального образования <адрес> <данные изъяты>, перечисленных в качестве субсидии Ж.Н. по Районной программе; признать право собственности муниципального образования <адрес> жилом <адрес>, прекратив право собственности Ж.Н., Ж.А. на данную квартиру.
В судебном заседании представители АЗР Казбанов Д.А. и Хавров С.С. исковые требования поддержали и пояснили аналогично изложенному выше.
Ж.А. и Ж.Н. исковые требования не признали, пояснив, что они являлись участниками районной программы по обеспечению жильем молодых семей. По данной программе работодателю Ж.Н. в У"ОК" была перечислена субсидия в сумме <данные изъяты> на улучшение жилищных условий, которая была направлена на строительство квартиры. По условиям договора участия в долевом строительстве им в долевую собственность была передана трехкомнатная квартира, в строительство которой они вложили намного больше денежных средств, чем предусмотрено договором.
Представитель Ж.Н., Ж.А. - Дейнес М.В. с исковыми требованиями АЗР не согласна, доводы ответчиков Ж.Н., Ж.А. поддержала просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель У"ОК" в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в отсутствие их представителя, представив отзыв на заявление. В своем отзыве У"ОК" указывает, что исковые требования АЗР признает в части признания сделки недействительной, однако в части возложения на У"ОК" обязанности по возврату Ж.Н., Ж.А. денежных средств в сумме <данные изъяты> не признает, поскольку Ж.Н., Ж.А. данная сумма не была внесена в кассу или на счет У"ОК".
Представитель третьего лица <адрес> отдела УФСГР Маклаков С.В. пояснил, что договор участия в долевом строительстве заключенный между Ж.Н. и У"ОК" ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г., оснований для признания данного договора недействительной сделкой не имеется.
Допрошенная в качестве свидетеля <данные изъяты> <адрес> М.Р.., пояснила, что отношения между участниками строительства и застройщиком в данном случае регулируются договором участия в долевом строительстве, по которому застройщик передает в собственность участников строительства объект недвижимости. Ж.Н., Ж.А. являлись участниками районной программы по которой им была выделена субсидия на улучшение жилищных условий <данные изъяты> из расчета социальной нормы жилья.
Допрошенный в качестве свидетеля П.Н. пояснил, что он в <данные изъяты> работал <данные изъяты> У"ОК", подписывал договор участия в долевом строительстве с Ж.Н., Ж.А.., по которому застройщиком являлось У"ОК", а участником долевого строительства Ж.Н.., которой были выделены средства работодателем - <данные изъяты>. Строительно-монтажные работы осуществляло О"В"», с которым был заключен договор подряда. После введения квартиры в эксплуатацию, согласно условий договора, она была передана в собственность Ж.Н., Ж.А.. Строительство квартиры и передача ее участнику долевого строительства производились с разрешения АЗР.
Выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:
Решением Районного собрания депутатов <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена районная целевая Программа «Обеспечение жильем или улучшение жилищных условий молодых семей и специалистов в <адрес> на период до 2015 года».
Данная Программа устанавливает порядок, форму и размеры компенсации части расходов на строительство жилья молодым семьям и специалистам за счет различных источников финансирования: средства молодой семьи - не менее 30% стоимости жилья (социальной нормы проживания); средства местного бюджета - не более 30% стоимости жилья (социальной нормы проживания); средства работодателя или заинтересованной организации в специалисте - не более 40% социальной нормы проживания.
Приложением №1 к названной Программе являются Правила предоставления субсидий из местного бюджета и бюджетов работодателей на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий молодых семей и специалистов, проживающих в муниципальном образовании <адрес>.
Согласно свидетельства №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Ж.А. и Ж.Н. являлись участниками названной выше Программы в соответствии с условиями которой, им предоставляется субсидия из районного бюджета в сумме <данные изъяты> на приобретение жилья (в том числе уплату платежа в счет оплаты взноса долевого строительства), создание объект индивидуального жилищного строительства на территории <адрес>.
У"ОК", являясь работодателем по отношению к Ж.Н. ДД.ММ.ГГГГ выразил свое согласие на финансирование строительства жилого дома для Ж.Н.
ДД.ММ.ГГГГ гЗР утвержден список граждан-получателей свидетельств на строительство (приобретение) жилья в сельской местности в котором указана Ж.Н.., указан размер предоставляемых средств районного бюджета (субсидия) <данные изъяты>, средств работодателя (субсидия) - <данные изъяты>.
Таким образом, в рамках районной целевой Программы «Обеспечение жильем или улучшение жилищных условий молодых семей и специалистов в <адрес> на период до 2015 года» АЗР и У"ОК" (работодатель Ж.Н.) было принято решение о предоставлении субсидий (<данные изъяты>) Ж.Н. для улучшения жилищных условий ее семьи.
По своей правовой природе субсидией является пособие, помощь в денежной или натуральной форме, предоставляемое за счёт государственного или местного бюджета, а также специальных фондов юридическим и физическим лицам. Основными свойствами субсидии являются безвозмездная, возвратная передача средств (по субсидии возможен возврат средств, если средства ушли на другую цель), целевой характер и софинансирование (на условиях долевого финансирования).
ДД.ММ.ГГГГ между У"ОК", и Ж.Н.., был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому У"ОК" выступил в качестве застройщика, а Ж.Н. - участником долевого строительства.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре названных условий, такой договор считается незаключенным.
В соответствии со ст. 5 названного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
В договоре участия в долевом строительстве заключенном ДД.ММ.ГГГГ между У"ОК" и Ж.Н. стороны предусмотрели, что объектом долевого строительства является квартира в строящемся двухквартирном доме по <адрес> б/н, подлежащая передаче участнику долевого строительства, состоящая из 3 комнат, во 2 секции на 1 этаже, общей площадью <данные изъяты> Также стороны предусмотрели, что дом будет введен в эксплуатацию и разрешение на ввод в эксплуатацию будет подписано не позднее ДД.ММ.ГГГГ Квартира будет передана участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1.3, п.2.1.4).
Договором предусмотрена его цена, согласно п.4.1 стоимость квартиры составляет <данные изъяты>, исходя из стоимости одного квадратного метра - <данные изъяты> и общей площади квартиры - <данные изъяты>. В указанную сумму включены средства выделенные застройщиком <данные изъяты> и средства участника <данные изъяты> выделенные как субсидия, по программе и собственные средства участника <данные изъяты>. Также договором предусмотрен порядок расчетов (раздел 5) и гарантия качества квартиры (раздел 6).
Таким образом, в договоре № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели все необходимые условия, указанные Законом об участии в долевом строительстве.
ДД.ММ.ГГГГ между У"ОК" и Ж.Н. было заключено дополнительное соглашение к договору № участия в долевом строительстве, согласно которого в раздел 5 договора внесен пункт 5.3 следующего содержания: «… участник долевого строительства имеет право произвести оплату доли в виде передачи подрядчику строительных материалов и конструкций по акту передачи».
Подрядчиком, производившим строительно-монтажные работы, согласно муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ являлось О"В"
ДД.ММ.ГГГГ <адрес> отделом УФСГР была произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ АЗС У"ОК" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 2-х квартирного жилого дома в <адрес>.
Согласно акта о приемке законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ У"ОК" передает, а Ж.Н. принимает законченный строительством объект долевого строительства - <адрес> 2-х квартирном жилом доме № <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Ж.Н. и Ж.А. зарегистрировано право общей долевой собственности на указанную квартиру.
Решением Совета депутатов АЗС № от ДД.ММ.ГГГГ, данному жилому двухквартирному дому присвоен <адрес>.
Истец полагает, что договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ противоречит статьям 4 и 5 закона об участии в долевом строительстве, поскольку закон не предполагает внесение самим застройщиком каких-либо собственных денежных средств на строительство дома, а следовательно является недействительным в силу его ничтожности.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Однако, в судебном заседании факт не соответствия договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ требованиям Закона об участи в долевом строительстве не нашел своего подтверждения.
Напротив, согласно ст. 5 указанного закона, цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
То есть по смыслу данной нормы предполагается несение застройщиком затрат на создание объекта долевого строительства.
В рассматриваемом случае денежные средства застройщика по договору в сумме <данные изъяты> по сути являются субсидией работодателя - У"ОК", предоставленной Ж.Н. в рамках районной целевой программы, равно как и субсидия в сумме <данные изъяты> выделенная из местного бюджета по этой же программе для улучшения жилищных условий семьи Ж.Н.
Данное обстоятельство подтверждается п.Г ч.3.2 раздела 3 договора участия в долевом строительстве, согласно которого в случае если в течение 5-ти лет со дня заключения трудового договора, трудовые отношения между участником строительства и застройщиком прекращаются, то участник долевого строительства обязуется выплатить застройщику часть стоимости квартиры в сумме <данные изъяты>.
Данные денежные средства направлены по их целевому назначению, а именно для оплаты строящейся квартиры для Ж.Н.., поскольку п.8 раздела 2 Правил предоставления субсидий, являющихся приложением к районной целевой программе, предусмотрено, что субсидии и средства работодателя на обеспечение жильем молодых семей и специалистов могут быть направлены на строительство жилого дома, в том числе на завершение ранее начатого строительства жилого дома.
Довод представителей истца о том, что Ж.Н., Ж.А. не внесены собственные средства по договору участия в долевом строительстве в сумме <данные изъяты> в кассу застройщика - У"ОК" или на его расчетный счет, суд считает не относящимся к предмету рассматриваемого иска и не влияет на соответствие условий договора требованиям закона об участии в долевом строительстве. Истцом требования о взыскании какой-либо задолженности с Ж.Н., Ж.А. по договору участия в долевом строительстве не предъявляются.
Кроме того, договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен, квартира передана в собственность Ж.Н. по акту, в соответствии с требованиями закона и условиями договора.
Истец в обоснование своих требований ссылается также на то обстоятельство, что согласно п.15 раздела 2 Правил предоставления субсидий по районной целевой программе, жилой дом, построенный с привлечением субсидии за счет средств местного бюджета и средств работодателя должен быть оформлен в муниципальную собственность, поскольку У"ОК", как муниципальное учреждение не может выступать собственником имущества. Следовательно, договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ответчиками в части того, что квартира передается в собственность участника строительства, не соответствует требованиям названного пункта Правил предоставления субсидии.
Как следует из п.15 раздела 2 Правил предоставлений субсидий, в отношении жилого помещения, построенного застройщиком (работодателем0 совместно с органами местного самоуправления оформляется свидетельство о праве собственности на имя работодателя с указанием целевого назначения использования этих помещений (для обеспечения жильем молодых семей и специалистов). Жилые помещения построенные в порядке установленном настоящим разделом относятся к жилищному фонду коммерческого использования и предоставляются молодым семьям и специалистам в возмездное пользование по договору найма жилого помещения в соответствии с ГК РФ.
По смыслу названной нормы Правил предоставления субсидий, предполагается строительство жилья только за счет средств работодателя и органа местного самоуправления без участия гражданина и внесения им денежных средств в строительство, а также без предоставления гражданину каких либо субсидий на такое строительство.
В рассматриваемом случае, строительство жилья велось с привлечением средств участника строительства Ж.Н. и средств выделенных ей же в качестве субсидий из местного бюджета и работодателем для улучшения жилищных условий семьи Ж.Н., Ж.А.. Отношения между застройщиком и участником долевого строительства в данном случае регулируются законом об участии в долевом строительстве и заключенным между ними договором.
Таким образом, суд не усматривает какого либо несоответствия условий договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Правилам предоставлений субсидий, являющихся приложением к районной целевой программе «Обеспечение жильем или улучшение жилищных условий молодых семей и специалистов в <адрес> до 2015 года».
При изложенных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований АЗР о признании недействительным договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки.
Принятые судом обеспечительные меры по иску в виде запрещения <адрес> отделу УФСГР совершать регистрационные действия в отношении квартиры № жилого дома № <адрес>, подлежат отмене на основании ст. 144 ГПК РФ, по вступлении в законную силу решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196 - 199 ГПК РФ, суд
Решил:
Отказать в удовлетворении исковых требований АЗР к У"ОК" Ж.Н., Ж.А. в полном объеме.
Отменить обеспечительные меры, принятые судом в виде запрещения <адрес> отделу УФСГР совершать регистрационные действия в отношении квартиры № жилого дома № <адрес> по вступлении в законную силу решения.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме, путем подачи жалобы через Завьяловский районный суд.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 февраля 2011г.
Судья Белоусов М.Н.