Гр. дело 2-3079/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
9 декабря 2010 г. г. Ульяновск
Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе
председательствующего федерального судьи Лапиной Н.П.,
при секретаре Чистове П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юркина Д.В., Салихова М.Х., Салихова Ф.Х. к Саргсян Н.Ш. об изменении договора аренды нежилого помещения,
У С Т А Н О В И Л:
Юркин Д.В., Салихов М.Х., Салихов Ф.Х. обратились в суд с иском к Саргсян Н.Ш. об изменении договора аренды нежилого помещения, в обоснование своих требований указали, что между ИП Саргсян Н.Ш. и Банком ВТБ 24 (ЗАО) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды нежилого помещения. Согласно данному договору ИП Саргсян Н.Ш. передала во временное возмездное владение и пользование (аренду) часть от помещений общей площадью 591, 67 кв. м, находящихся по адресу: <адрес>, площадь помещений, сдаваемых в аренду, составляет 210 кв.м. Саргсян Н.Ш. принадлежит на праве собственности часть помещений по вышеуказанному адресу (доля в праве составляет 241/574). Истцы также являются собственниками помещений общей площадью 591,67 кв.м по адресу: <адрес> (доля в праве каждого 111/574). На период заключения договора аренды с ВТБ-24 ими (истцами) было дано согласие Саргсян Н.Ш. на заключение договора аренды помещений 1-13 согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ими (истцами) отменено их согласие Саргсян Н.Ш. на право пользование нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, 1-13 по техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ и на передачу ею в аренду вышеназванных помещений. Данное согласие отменено в связи с тем, что имеется новый технический паспорт объекта от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, в настоящее время имеется спор между сособственниками помещения о порядке пользования помещением и сдаче в аренду иных площадей в объекте. Данный спор вызван письмом ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ответчик указывает, что не подписывала договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ИП Юркиной Д.Р. и Салиховым Ф.Х., Салиховым М.Х., Юркиным Д.В., Саргсян Н.Ш. об аренде части помещений площадью 170 кв. м, находящихся по адресу: <адрес>. В связи с отменой их (истцов) согласия, данного ответчику об аренде помещений, составлением нового технического паспорта объекта от ДД.ММ.ГГГГ и желанием как собственников лично распоряжаться принадлежащим им имуществом, они направили предложение ответчику об изменении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с включением в данный договор их (истцов), как участников договора с определенными правовыми последствиями: получением арендной платы с арендованных платежей согласно долей каждого сособственника помещения по адресу: <адрес>. Требование об изменении договора аренды основывается на ст. 452 ГК РФ, которая предусматривает порядок изменения и расторжения договора, они (истцы) предложили ответчику в срок до ДД.ММ.ГГГГ изменить договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ с включением, их как участников договора, и определением арендной платы соответственно долям, принадлежащим им в этом помещении. В установленный письмом срок ответчик не сообщил им о своих доводах относительно перезаключения договора. Поскольку ответ не получен в установленный законом срок, то они (истцы) вынуждены обраться в суд с иском о понуждении ответчика изменить договор аренды нежилого помещения, расположенного по <адрес> г. Ульяновска с включением их (истцов), как арендодателей в данный договор. Просили обязать Саргсян Н.Ш. изменить договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 210 кв. м, комнат №№ 1-7,10,11,13, часть комнаты №, часть комнаты № согласно техническому паспорту БТИ от ДД.ММ.ГГГГ с включением их (истцов) в данный договор в качестве арендодателей нежилого помещения.
Истцы Юркин Д.В., Салихов Ф.Х., Салихов М.Х. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили обязать ответчика изменить договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 210 кв. м., комнат №№1-7,10.11,13 часть комнаты №, часть комнаты № согласно технического паспорта БТИ от ДД.ММ.ГГГГ с включением Юркина Д.В., Салихова М.Х., Салихова Ф.Х. в данный договор в качестве арендодателей нежилого помещения, суду изложили доводы и факты искового заявления.
Представитель истцов Юркина Д.В., Салихова Ф.Х., Салихова М.Х. (по доверенности Павлова Е.И.) в судебном заседании исковые требования поддержала, просила обязать ответчика изменить договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 210 кв. м., комнат №№1-7,10.11,13 часть комнаты №, часть комнаты № согласно технического паспорта БТИ от ДД.ММ.ГГГГ с включением Юркина Д.В., Салихова М.Х., Салихова Ф.Х. в данный договор в качестве арендодателей нежилого помещения. Суду пояснила, что в Засвияжском районном суде имеются иски между теми же сторонами. Один из которых, о разделе имущества в натуре, то есть той площади, о которой говорится в договоре аренды. Также в данном иске были предложены варианты раздела имущества, но стороны не устраивают варианты раздела. На настоящий момент неизвестно, возможен ли раздел доли в натуре с технической стороны. Истцы и ответчик являются сособственниками спорного помещения, у них общая долевая собственность. Ни у кого из них нет выдела доли. И они данной собственностью могут распоряжаться только с согласия всех собственников. Истцы хотят изменения договора, а не его расторжения. Права Банка не ущемляются, плата за аренду нежилого помещения должна распределяться на всех собственников.
Ответчик Саргсян Н.Ш. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Саргсян Н.Ш. (по доверенности Саакян С.С.) в судебном заседании исковые требования не признал, суду показал, что при заключении договора аренды с Банком, истцы давали согласие, сначала устно, затем нотариально заверенное. Считает, что истцы, требуя внести в настоящее время изменения в договор аренды путем включения их в качестве арендодателей, тем самым пытаются получить неосновательное обогащение за счет имущества ответчика. Исковые требования истцов были предъявлены после того, как ответчик потребовал с них недополученные средства за 60,39 кв.м., принадлежащие ответчику, но находящихся в пользовании у истцов и извлекающих прибыль за сдачу в аренду указанного помещения.
Представитель ответчика Саргсян Н.Ш. и третьего лица – Банка ВТБ-24 (в одном лице, Найденова Н.Г.) в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что истцы, заявляя требование о внесении изменений в действующий договор аренды, тем самым пытаются изменить размер доли в праве общей долевой собственности и нарушить имущественные права и интересы ответчика. Так как согласно ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Доля Саргсян Н.Ш. составляет 241/574. что составляет 248,41 кв. м, исходя из плана недвижимого имущества, составленного УОГУП БТИ ДД.ММ.ГГГГ В настоящее время согласно плану недвижимого имущества (с описанием), составленного Ульяновским областным государственным унитарным предприятием бюро технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь помещений, расположенных по адресу: <адрес> составляет 596,37 кв. м, доля Саргсян Н.Ш. 250,39 кв. м. По договору аренды Саргсян Н.Ш. было передано в аренду Банку только 210 кв. м, согласно новому плану БТИ 180 кв. м, остальные 60,39 кв. м находятся в пользовании остальных участников общей долевой собственности - Салихова М.Х., Салихова Ф.Х., Юркина Д.В. Таким образом, истцы, требуя внести изменения в вышеуказанный договор аренды путем включения их в качестве арендодателей, тем самым пытаются получить неосновательное обогащение за счет имущества ответчика. Кроме того, истцы не являются стороной договора аренды и не имеют субъективного право требовать изменения договора стороной договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ответчиком Саргсян Н.Ш. и Банком ВТБ- 24 (закрытое акционерное общество).
С учетом мнения сторон суд рассматривает дело при данной явке.
Суд, выслушав истцов, представителя истцов, представителя ответчика Саакяна С.С., представителя ответчика и третьего лица в одном лице Найденову Н.Г., исследовав материалы настоящего гражданского дела, пришел к следующему.
Сторонам была разъяснена норма, содержащаяся в ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.
В соответствии с п.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В силу п. 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 2 статьи 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В ходе судебного разбирательства установлено, что истцы Юркин Д.В., Салихов М.Х. и Салихов Ф.Х. на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома являются участниками общей долевой собственности (доля каждого в праве по 111/574) нежилого помещения общей площадью 591,67 кв. м, находящегося по адресу: <адрес> (свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ).
Ответчик Саргсян Н.Ш. также является участником общей долевой собственности (доля в праве по 241/574) нежилого помещения общей площадью 591,67 кв. м, находящегося по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ).
ДД.ММ.ГГГГ Юркин Д.В., Салихов М.Х. и Салихов Ф.Х. дали Саргсян Н.Ш., удостоверенное нотариусом, согласие на право пользования нежилыми помещениями, находящимися по адресу: <адрес>, а также на передачу ею в аренду указанного нежилого помещения на любой срок, любым физическим либо юридическим лицам, за цену и на условиях по её усмотрению.
Ответчик Саргсян Н.Ш. ДД.ММ.ГГГГ заключила с Банком ВТБ-24 (закрытое акционерное общество) договор аренды нежилого помещения №.
Предметом договора аренды является часть помещений общей площадью 591,67 кв.м., этаж 1:, находящихся по адресу: <адрес> <адрес> состоящую из следующих комнат: комнаты №№ 1-7,10,11,13, часть комнаты № площадью 98,16 кв.м. и часть комнаты № площадью 10 кв.м. Общая площадь помещений, сдаваемых в аренду, составляет 210 кв.м, указанные помещения обозначены с целью идентификации графическим цветом на копии поэтажного плана БТИ и экспликации с границами, согласованными сторонами (Приложение № к договору).
Срок аренды установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в УФРС по Ульяновской области.
Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Ответчик, как собственник, в соответствии со ст. 209 ГК РФ вправе был по своему усмотрению распорядиться своим имуществом, заключить договор аренды нежилого помещения, в соответствии с требованиями статья 246 ГК РФ ответчик распорядился своим имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению со всеми участниками общей долевой собственности (истцами Салиховым M.X., Салиховым Ф.Х., Юркиным Д.В.), которые предоставили Саргсян Н.Ш. нотариально удостоверенное согласие на право пользования нежилыми помещениями, находящимися по адресу: <адрес>, отмеченными на поэтажном плане недвижимого имущества, составленном Ульяновским областным ГУП БТИ ДД.ММ.ГГГГ, цифрами 1,2,3,4,5,6,7,8,10,11,12,13, а также на передачу ею в аренду вышеназванных нежилых помещений на любой срок, любым физическим либо юридическим лицам, за цену и на условиях по ее усмотрению.
Данные факты не отрицали истцы в судебном заседании.
При таких обстоятельствах, при заключении договора аренды со стороны ответчика были соблюдены требования закона.
Требования истцов о внесении изменений в действующий договор аренды направлен на изменение размера долей в праве общей долевой собственности, в этом случае нарушаются имущественные права и интересы ответчика. Поскольку в силу ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Как установлено судом, доля Саргсян Н.Ш. в общем имуществе составляет 241/574, что составляет 248,41 кв. исходя из плана недвижимого имущества, составленного УОГУП БТИ ДД.ММ.ГГГГ, согласно договора аренды нежилого помещения сдается в аренду 210 кв.м.
Согласно плану недвижимого имущества, составленного Ульяновским областным государственным унитарным предприятием бюро технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь помещений, расположенных по адресу: <адрес> составляет 596,37 кв.м, указанное усматривается и из копии свидетельства о государственной регистрации права Юркина Д.В. от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, доля ответчика Саргсян Н.Ш. согласно указанных документов в настоящее время составляет 250,39 кв.м. (596,37 x 241:574 = 250,39).
По договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Саргсян Н.Ш. было передано в аренду Банку 210 кв.м, следовательно, Банку ответчиком сдано в аренду меньшая площадь, чем ей принадлежит, оставшиеся помещения, находящиеся в собственности ответчицы, как установлено судом (разницей) находятся в пользовании остальных участников общей долевой собственности – истцов Салихова М.Х., Салихова Ф.Х., Юркина Д.В.
Таким образом, внесение изменений в вышеуказанный договор аренды путем включения истцов в качестве арендодателей, ухудшает положение ответчика как участника общей долевой собственности, в получение доходов от арендуемого им помещения, находящееся в собственности.
Кроме того, судом установлено, что истцы не являются стороной договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ответчиком Саргсян Н.Ш. и Банком ВТБ-24 (закрытое акционерное общество), следовательно, не имеют субъективного права обращения с заявлением об изменении договора аренды.
Довод истцов о том, что данное им ранее согласие Саргсян Н.Ш. отменено, поскольку имеется новый технический паспорт объекта от ДД.ММ.ГГГГ, не является основанием для внесения изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку как установлено судом выше, доля ответчика Саргсян Н.Ш. в общем имуществе (241/574) составляет 248,41 кв. (по техпаспорту от 2008г.), а в настоящее время 250,39 кв.м. (по техпаспорту 2009г.), сдается же ответчиком в аренду Банку нежилое помещение площадью 210 кв.м, оставшейся часть нежилого помещения, принадлежащей ответчику пользуются истцы.
Довод истцов о том, что в настоящее время между сособственниками имеется спор о порядке пользования помещением, условия распоряжения имуществом нарушились, не основан на законе, не является основанием для внесения изменения в договор аренды нежилого помещения.
При таких обстоятельствах, исковые требования Юркина Д.В., Салихова М.Х., Салихова Ф.Х. к Саргсян Н.Ш. об изменении договора с включением Юркина Д.В., Салихова М.Х., Салихова Ф.Х. в данный договор в качестве арендодателей нежилого помещения не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Юркина Д.В., Салихова М.Х., Салихова Ф.Х. к Саргсян Н.Ш. об изменении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 210 кв.м, комнат №№ 1-7,10,11,13, часть комнаты №, часть комнаты № согласно технического паспорта БТИ от ДД.ММ.ГГГГ с включением Юркина Д.В., Салихова М.Х., Салихова Ф.Х. в данный договор в качестве арендодателей нежилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд в течение десяти дней.
Федеральный судья: Лапина Н.П.