По гр. делу № 2- 245/2011 г. РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации
15 февраля 2011 года. г. Ульяновск
Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе:
председательствующего судьи Дементьева А.Г.,
при секретаре Сипатриной И.С.
с участием адвоката Павловой Е.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андреевой М.В. к Молгачеву А.И., Молгачевой Н.Е. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Андреева М.В. обратилась в суд с иском к Молгачеву А.И., Молгачевой Н.Е. о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ о купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, приведении сторон в первоначальное положение.
В обоснование иска указано то, что между истцом (покупатель) и ответчиком Молгачевым А.И. (продавец) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка. Жилой дом на время заключения данной сделки не был завершен строительством.
После того, как она въехала в дом, в нем были обнаружены некоторые дефекты – протекала кровля, намокали стены дома с внутренней стороны в районе оконных проемов и примыкающих к дымовому каналу стен, промокание и промерзание железобетонных перекрытий между 1 и 2 этажами. В связи с такими недостатками дома она обратилась в суд с иском к продавцу об уменьшении покупной цены дома. В ходе рассмотрения такого дела (2009 год) назначалась судебная строительно-техническая экспертиза и при экспертном осмотре (ДД.ММ.ГГГГ) в частности было отмечено, что в стенах дома, в штукатурном слое имеются трещины, который на время приобретения дома не было. Она полагала, что это дефекты штукатурки.
Вместе с тем такой недостаток ее беспокоил и она пригласила в июне 2009 года для осмотра дома и дачи технического заключения эксперта в строительно-технической области Карсункина В.В., который наблюдал дом в течение продолжительного времени. Он установил так называемые «маяки» на стенах дома, «маяки» лопнули в сентябре 2010 года. В соответствии с заключением Карсункина В.В. от ДД.ММ.ГГГГ в несущих конструкциях объекта выявлены следующие повреждения и дефекты: 1) в помещении 3п (в соответствии с техническим паспортом) - ванная комната – имеется вертикальная трещина в наружной стене, трещина нестабилизирована, ее развитие продолжается 2) в помещении 5ж (жилая комната) имеются сквозные вертикальные трещины на наружной стене дома, трещины нестабилизированы, их развитие продолжается 3) в помещении 5 ж (жилая комната) также выявлена прогрессирующая трещина между плитами перекрытия 4) в помещении 6ж (жилая комната) выявлены вертикальные трещины. Все указанные дефекты на момент окончания строительства и покупки дома были скрытые, их выявление обычными методами контроля было невозможно. Эксперт пришел к выводу о том, что в несущих конструкциях здания имеются дефекты и повреждения, снижающие эксплуатационные параметры объекта, дефекты на момент начала эксплуатации здания носили скрытый характер, количество дефектов и их интенсивность с течением времени возрастает.
Истица сообщает, что она покупала дом для проживания семьи (9 человек), она не предполагала, что в доме имеются существенные строительные дефекты – указанные трещины, которые носили скрытый характер и образовались через год после покупки дома.
Истица полагает, что при указанных обстоятельствах имеются основания в соответствии со ст. 178 ГК РФ для признания указанного договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным. Она просит также суд привести стороны в первоначальное положение – возвратить данное имущество ответчику Молгачеву А.И., взыскать с него в ее пользу денежные средства в сумме 1600000 руб.
Истец Андреева М.В. в судебном заседании поддержала иск. Суду она дала объяснения, изложив доводы и факты, указанные в исковом заявлении.
Дополнительно суду она пояснила, что эксперт Карсунин пояснил ей, что вероятной причиной возникновения указанных трещин в стене может быть неармированный фундамент или неправильная кладка кирпичной стены. В помещении 5ж имеются трещины не только между плитами перекрытия, но в самих плитах перекрытия, которые стали проявляться в марте 2010 года. Она предъявила иск также и к Молгачевой Н.Е., поскольку она была участником договора и на время заключения данной сделки была супругой ответчика. Технический паспорт домовладения был составлен УОГУП БТИ ДД.ММ.ГГГГ, иной технической документации на дом не составлялось. Она действительно не устраняла недостатки дома, которые были выявлены в ходе судебной экспертизы в 2009 году, это было вызвано материальными затруднениями. Дом также не имеет отмостки. Она считает, что отсутствие отмостки здания и иные указанные ответчиком недоделки дома не могут быть причиной возникновения трещин в стенах и плитах перекрытия дома (1 этаж).
Третье лицо Андреев Е.Н. (супруг истицы) в судебном заседании поддержал иск. Суду он дал объяснения, указав, что поддерживает доводы и факты, изложенные истицей.
Ответчик Молгачев А.И. в судебном заседании не признал иск. Суду он пояснил, что не признает данный иск, так как дом продавался как незавершенный строительством объект. На время заключения договора трещин в доме не было, что в частности было подтверждено заключением судебной экспертизы в 2009 году. Дом необходимо было достраивать. В ходе судебного разбирательства в 2009 году проводилась по гражданскому делу судебная строительно-техническая экспертиза, в ходе которой были выявлены в частности такие недостатки дома как отсутствие теплоизоляции на части перекрытия между жилым этажом и чердачным помещением (в части не эксплуатирующего перекрытия под мансардным этажом); отсутствие элементов обрамления оконных рам (откосов, отливов); отсутствие отмостки дома. В удовлетворении иска Андреевой М.В. об уменьшении покупной стоимости дома тогда суд отказал, указав, что истица приобретала незавершенный строительством дом. Истица должна была произвести такие работы и достроить дом. Однако она этого не сделала. Он не оспаривает того, что в доме в настоящее время имеются трещины в указанных истицей помещениях, однако такие трещины, он полагает, носят эксплуатационный характер. Они возникли в результате того, что истица на протяжении длительного времени пользования домом не достроила его и не выполнила работ с целью устройства отмостки дома и устранения других указанных недостатков.
Ищенко Н.Н., представляя интересы ответчика в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ, в судебном заседании не признала иск по тем же доводам, изложенным ответчиком.
Ответчик Молгачева Н.Е. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена, ранее принимала участие в судебном разбирательстве и просила в дальнейшем провести такое разбирательство без её участия.
В предыдущем судебном заседании она не признала иск. Суду она пояснила, что иск к ней предъявлен необоснованно, на время совершения данной сделки она не была собственником данного имущества, хотя и была участником договора. Она в этом доме не была, его техническое состояние ей неизвестно. Она состояла в браке с ответчиком Молгачевым А.И. в период с 1983 года по ДД.ММ.ГГГГ. Брак между ними прекращен ДД.ММ.ГГГГ. Она полагает, что при таких обстоятельствах не должна отвечать по данному иску, требования к ней предъявлены необоснованно. По существу иска она возражает, поддерживает в данной части доводы ответчика Молгачева А. И.
Романеева Ю.Н., представляя по доверенности интересы третьего лица – ЗАО коммерческий банк «ФИА-БАНК» (далее также – Банк), в судебном заседании отношение к иску не выразила, оставив разрешение данного спора на усмотрение суда.
Суду она пояснила, что указанное имущество было приобретено Андреевой М.В. с помощью ипотечного кредита, выданного Банком. Заемщик Андреева М.В. допустила просрочку исполнения обязательств по кредитному договору, поэтому Банк обратился в суд с иском к ней. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ иск был удовлетворен, взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет залога – указанный жилой дом и земельный участок. Суд предоставлял Андреевой М.В. отсрочку исполнения решения суда в части обращения взыскания на указанное имущество до мая 2010 года. В настоящее время осуществляется исполнительное производство, назначенные торги указанного имущества в конце декабря 2010 года, не состоялись, имущество не было реализовано. Она полагает, что истица намерено затягивает процесс исполнения решения суда и реализации имущества по своим обязательствам перед Банком.
Третье лицо – Карсакова Т.А. (предыдущий владелец незавершенного строительством жилого дома) в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена, принимала участие в предыдущем судебном заседании, просила в дальнейшем рассмотреть дело без ее участия.
Карсакова Т.А. в предыдущем судебном заседании возражала против иска. Суду пояснила, что ранее она владела на условиях аренды указанным земельным участком, на котором стал возводиться жилой дом. Она продала Молгачеву А.И. незавершенный строительством жилой дом, заключив соответствующий договор. На это время был возведен только фундамент дома. По существу иска она поддерживает доводы ответчика Молгачева А.И. о том, что указанные истицей недостатки носят эксплуатационный характер и возникли по вине истицы.
Третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ЗАО «МСК – Стандарт», судебный пристав-исполнитель (на исполнение которого находится исполнение решения суда о взыскании с Андреевой М.В. в пользу Банка задолженности по кредитному договору) о месте и времени судебного разбирательства извещены, данные лица (представители) в судебное заседание не явились, причин неявки суду не сообщили.
Третье лицо – Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска о месте и времени судебного разбирательства извещен, его представитель в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело без его участия, отношение к иску не сообщил.
Суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав стороны, их представителей, материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела № г. по иску Андревой М.В. к Молгачеву А.И. об уменьшении покупной стоимости жилого дома, взыскании неосновательно полученных денежных средств, пришел к следующему.
В удовлетворении иска Андревой М.В. к Молгачеву А.И. следует отказать по следующим основаниям.
Сторонам была разъяснена норма, содержащаяся в ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.
В соответствии с п.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцами требованиям.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения (п. 1).
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса (п. 2).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (п. 3).
Судом установлено, что истец Андреева М.В. на праве собственности владеет земельным участком размером 1000 кв.м. и находящимся на нем жилым домом, расположенными по адресу: <адрес>.
Право собственности на данное имущество возникло у нее на основании договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиком Молгачевым А.И., прошло государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.
Данные обстоятельств подтверждаются соответственно копиями указанных договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, копиями свидетельств о государственной регистрации данного имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Истица сообщает о недостатках дома, скрытых дефектах жилого дома, о которых она не могла знать на время заключения указанного договора и которые проявились впоследствии, о чем указано выше.
В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела проводилась судебная строительно-техническая экспертиза. В ходе экспертизы было выявлено наличие таких дефектов. Однако заключением экспертизы выявлено, что причины возникновения таких дефектов носят эксплуатационный характер и вызваны непроведением работ по завершению строительства дома.
Так, согласно заключению данной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ (проведена ГУ УЛСЭ) перечень имеющихся в домостроении <адрес> дефектов (из числа, заявленных истцом) отражен в таблице 2 исследовательской части. Все вышеперечисленные дефекты (трещины в стенах и плитах перекрытия в помещениях «3п», «5ж» и «6ж») на время совершения оспариваемой сделки купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) отсутствовали, возникли в период эксплуатации дома. Причиной образования трещин кладки стен в месте расположения оконных блоков является увлажнение конструкции стен вследствие отсутствия элементов обрамления окон (откосов, отливов). Причиной образования всех трещин является неравномерная осадка оснований фундаментов вследствие отсутствия их защиты от воздействия атмосферных осадков и паводковых вод – отсутствуют водонепроницаемые отмостки и пандус для въезда в гараж (боковые ограждающие стены, водонепроницаемое покрытие, устройство, предотвращающее попадание воды по уклону в гараж).
Эксперт также приходит к выводу о том, что трещины могли образоваться в результате отсутствия в данном жилом доме следующего: теплоизоляции на части перекрытия между жилым этажом и чердачным помещением (в части неэксплуатирующего перекрытия под мансардным этажом); элементов обрамления оконных рам (откосов, отливов); отмостки дома. Трещины в швах между плитами перекрытия могли образоваться в результате отсутствия отмостки дома.
Данные дефекты являются значительными (существенно влияют на использование дома по назначению), но не являются критическими (использовать дом по назначению возможно). Все дефекты являются устранимыми, стоимость затрат на их устранение отражена в локальной смете – 1 в приложении к заключению и составляет в ценах на дату выдачи заключения 1943 руб. 46 коп. До проведения ремонтных работ по устранению выявленных дефектов необходимо устранить причины, вызвавшие появления трещин.
Истица ДД.ММ.ГГГГ приобрела незавершенный строительством жилой дом, хотя государственная регистрация и была произведена в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора как на завершенный жилой дом.
Факт незавершенности строительства данного жилого дома очевиден и в частности был установлен в ходе судебного разбирательства по указанному выше гражданскому делу № г. по иску Андреевой М.В. к Молгачеву А.И. об уменьшении покупной стоимости жилого дома, взыскании неосновательно полученных денежных средств. Это обстоятельство (незавершенность строительством жилого дома - предмета сделки) в силу п.1 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении настоящего гражданского дела суд считает доказанным.
В ходе судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу истица не отрицала, что отмостка дома, устройство отливов и другие работы не были произведены в силу материальных затруднений.
При таких обстоятельствах доводы истицы о том, что указанные ею дефекты носили скрытый характер, являются существенными и делают невозможным в дальнейшем использование данного жилого дома, суд не может принять во внимание, так как они не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
При таком положении, оснований в соответствии со ст.178 ГК РФ для признания недействительным договора купли-продажи указанного имущества, приведении сторон оспариваемого договора в первоначальное положение, не имеется.
Таким образом, в удовлетворении иска Андреевой М.В. к Молгачеву А.И., Молгачевой Н.Е. следует отказать.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд учитывает следующее.
Истица при обращении в суд с данным иском уплатила государственную пошлину в сумме 4000 руб. (пошлина была уменьшена до такой суммы), что подтверждается соответствующей квитанцией. Дело разрешилось в пользу ответчиков, поэтому истец в силу п.1 ст.98 ГПК РФ не имеет права на возмещение данных судебных расходов за счет ответчика.
По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, стоимость данной экспертизы составила 18078 руб., что подтверждается ходатайством указанного экспертного учреждения об оплате экспертизы.
Ответчик Молгачев А.И. произвел оплату данной экспертизы в сумме 9039 руб. Поскольку дело разрешилось в пользу ответчика, то в силу п.п. 2 ст. 85, п.1 ст. 98 ГПК РФ с истицы в пользу названного экспертного учреждения (ГУ УЛСЭ) следует возложить обязанность произвести оплату данной экспертизы в сумме 9039 руб. (18078 руб. - 9039 руб.).
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Андреевой М.В. к Молгачеву А.И., Молгачевой Н.Е. о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ о купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, применении последствий недействительности данной сделки, отказать.
Взыскать с Андреевой М.В. в пользу ГУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы в счет оплаты за проведение судебной строительно – технической экспертизы 9039 руб.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через районный суд в течение 10 дней.
Федеральный судья: А.Г.Дементьев.