По гр. делу № 2-359/2011 г. РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации
14 февраля 2011 года. г. Ульяновск
Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе:
председательствующего судьи Дементьева А.Г.,
при секретаре Сипатриной И.С.
с участием адвокатов Мороз Л.В., Костиной Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коровиной В.В. к Рухлину Н.П. о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Коровина В.В. обратилась в суд с иском к Рухлину Н.П. о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи 27/100 долей в праве общей долевой собственности на <адрес>.
Иск обоснован тем, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор, по условиям которого истец обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ купить, а ответчик продать в тот же срок принадлежащую ему комнату № в <адрес> (далее также – спорная комната), что соответствует 27/100 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру и заключить основной договор купли-продажи данного имущества.
Истица сообщает, что она исполнила обязательства перед ответчиком – передала ему в соответствии с данным предварительным договором 210000 руб., что подтверждается соответствующей распиской ответчиком. Последний уклоняется от заключения основного договора купли-продажи данного имущества, истица после неоднократных устных переговоров ДД.ММ.ГГГГ направила в его адрес письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи и его регистрации в установленном порядке.
Истица полагает, что при данных обстоятельствах, в соответствии со ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ она имеет право требовать понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи указанного имущества.
Истец Коровина В.В. в судебном заседании подержала иск. Суду она дала объяснения, изложив доводы и факты, указанные в исковом заявлении.
Дополнительно суду она пояснила, что спорную комнату ей предложили в Агентстве недвижимости «Регион», расположенном по <адрес>. Риэлтора зовут Ольга, ее фамилию она не знает. Комнату она хотела приобрести для бизнеса, для дальнейшей реализации.
Ей дали ключи от комнаты и предложили посмотреть, сама квартира была в ужасном состоянии. Комнату ей сначала предложили за 300000 руб., потом цена была снижена за 270000 руб., из них 210000 руб. причиталось ответчику Рухлину Н.П., 25000 руб. – за услуги риэлтора, а оставшиеся 45000 руб. – в счет погашения долга по коммунальным платежам за ответчика. Эти деньги - 25000 руб. за работу риэлтору и 45000 руб. за коммунальные услуги она должна была уплатить сама, из своих средств. Эти условия обговаривались с ответчиком устно, он был согласен на такие условия.
Предварительный договор купли-продажи она с ответчиком заключила ДД.ММ.ГГГГ. Рухлин Н.П. лично подписывал договор в агентстве недвижимости, это было примерно в 11 часов в помещении агентства недвижимости (<адрес>). При этом присутствовал сотрудник агентства по имени Настя – ее фамилию не знает. Рухлин плохо видит, был в очках, но сам подписывал договор, поэтому его подпись получилась корявой. Перед подписанием ему текст договора и расписки был прочитан риэлтором Ольгой вслух. Она на тексте договора сделала надпись, что претензий за жилье не имеет, так как покупала жилье с наличием задолженности по коммунальным услугам.
В этот же день она (истица) в присутствии риэлтора Ольги и другого сотрудника агентства передала ответчику 210000 руб. Об этом была составлена расписка, с которой также он был ознакомлен – читал ли он ее сам или ее ему зачитала риелтор Ольга – она не помнит. Ответчик на этой расписке сделал надпись, что расчет между ними произведен полностью, претензий друг к другу не имеется.
Потом выяснилось, что спорная квартира находится под арестом, ответчик занимался вопросом снятия с нее ареста. Квартира требовала ремонта, она участвовала в ремонте, вкладывала свои деньги, когда жильцы квартиры их собирали. Спорную комнату она в настоящее время сдает, с возможностью дальнейшего ее выкупа. Регистрация сделки не была произведена, поскольку Рухлин Н.П. отозвал оформленную на нее доверенность. Она не знает, по какой причине ответчик отказывается оформить основной договор купли-продажи спорной комнаты. Она ранее неофициально работала в агентстве «Маклер-сервис» с 2002 г. по 2007 г. Оригиналы правоустанавливающих документов на спорную комнату находятся у нее, поскольку расчет между ней и ответчиком был произведен полностью. Он сам ей отдал эти документы ДД.ММ.ГГГГ.
Через два месяца после передачи денег ей позвонил риелтор Рухлина Н.П., сказала, что нужно срочно оформлять сделку, поскольку Рухлин Н.П. серьезно болен. Она была согласна, но выяснилось, что квартира была под арестом. Рухлин Н.П. с риелтором занимались снятием ареста. Потом они сказали, что хотят, чтобы она сначала оплатила задолженность по коммунальным услугам, чтобы Рухлин Н.П. мог выписаться из данной квартиры. Это было в марте 2010 года, когда ее пригласили в агентство недвижимости. Там присутствовали Рухлин Н.П., его племянник и риелтор.
В общем она передала Рухлину Н.П. денежные средства: ДД.ММ.ГГГГ – указанные выше 210000 руб.; затем отдала ему еще 10000 руб. в счет оплаты задолженности по коммунальным платежам, расписка об этом не составлялась; в ноябре 2010 года она отдала ему еще 2000 руб. в связи с его заявлением, что его оштрафовали судебные приставы в связи с неоплатой задолженности по коммунальным услугам за спорную комнату.
Договор купли-продажи спорной комнаты не мог быть заключен в январе 2010 года, так как сначала комната была под арестом, Рухлин Н.П. снимал с нее арест. Арест был снят в марте 2010 года. Потом был суд по иску управляющей компании к жильцам квартиры по производству ремонта в ней. В результате жильцов обязали сделать ремонт. Потом Рухлин Н.П. стал уклоняться от заключения договора. Осенью 2010 года она приглашала его заключить договор, но он сказал, что подписывать ничего не будет, причин не объяснял.
Ответчик обещал ей, что придет к 09 часам ДД.ММ.ГГГГ в Департамент для заключения основного договора, его регистрации, но так и не пришел. Поэтому она на основании доверенности от ответчика, оформила спорную квартиру на Орешину, так как опасалась, что он отзовет доверенность. Рухлин отозвал доверенность, поэтому сделка по купле-продаже спорной комнаты от Рухлина Орешиной не состоялась, ее регистрацию Департамент не произвел.
Указанную доверенность ответчик оформил на нее (истицу) в тот же день, когда был подписан предварительный договор, а именно ДД.ММ.ГГГГ. Документ был оформлен у нотариуса Хуртиной. Она просила ответчика оформить доверенность на заключение договора дарения, но он почему-то оформил на право совершения от его имени купли- продажи. Сам лично Рухлин Н.П. не мог заключить сделку, она не прошла бы регистрацию в департаменте, поскольку он сам очень плохо видит. Она хотела оформить сделку дарением по доверенности, но у нее на тот момент не было никого, на кого можно был оформить спорную комнату. Она хотела оформить эту сделку дарением, так как в этом случае не требовалось согласия других сособственников коммунальной квартиры, состоящей из пяти комнат, одна из которых являлась муниципальной.
В спорной комнате с апреля 2010 года с ее разрешения проживает Орешина с гражданским мужем. Орешина была намерена купить спорную комнату у нее (истицы) после оформления сделки между ней (истицей) и Рухлиным Н.П. Она заселила Орешину в спорную комнату, так как Рухлин Н.П. разрешил ей, - как она полагает, - распоряжаться спорной комнатой, выписав на ее имя доверенность. Данная доверенность была отозвана только в ноябре 2010 года.
На время заключения предварительного договора с ответчиком и впоследствии письменного согласия других сособственников квартиры не имелось, так как они на приобретение спорной комнаты не претендовали, что было выяснено из предварительных разговоров с ними.
Она не получала от ответчика каких-либо денег, в частности 50000 руб. для оплаты коммунальных услуг по спорной квартире, как об этом заявляет ответчик в ходе рассмотрения данного дела.
Ответчик Рухлин Н.П. в судебном заседании не признал иск. Суду в обоснование возражений, с учетом доводов письменного отзыва, пояснил следующее.
Он полагает, что истица совершила в отношении него мошеннические действия относительно спорной комнаты, с соответствующим заявлением об этом он обращался в правоохранительные органы, проверка по его заявлению не проведена до настоящего времени.
Предварительный договор, который был представлен истицей в суд, он не подписывал, предварительного договора между ними как такового заключено не было. Хотя он не отрицает, что получил от истицы 210000 руб. за спорную комнату.
В декабре 2009 года он решил продать свою комнату №, расположенную в <адрес> <адрес> (спорная комнат). Его племянник Торгов А.В. познакомил его с риелтором Ольгой Алексеевной, офис которой находится в <адрес>. Он договорился с риелтором, что спорную комнату она продает за 350000 руб., ему из этих денег передают 300000 руб., а 50000 руб. остаются у риэлтора за ее работу. Он, получив деньги от продажи – 300000 руб., должен был из них произвести оплату задолженности по коммунальным услугам в сумме 47000 руб. Таким образом, у него после продажи комнаты и оплаты коммунальных услуг должно было остаться 253000 руб. О таком соглашении с риелтором был подписан договор.
В январе 2010 года по просьбе риелтора он приехал в указанный офис, где был познакомлен с Коровиной В.В., которая хотела купить его комнату для себя, а потом перепродать. Она порвала заключенный с риелтором договор, поругалась с риелтором. Они предложили ему вместо заключения договора купли-продажи спорной комнаты оформить доверенность на Коровину В.В. на продажу комнаты. Такую доверенность он оформил, в день оформления доверенности (ДД.ММ.ГГГГ) он получил от риелтора Ольги деньги в счет продажи спорной комнаты – 210000 руб., подписав расписку об этом. Последняя подтвердила прежние условия договоренности между ними – он должен был получить всего 300000 руб. от продажи спорной комнаты, а 50000 руб. должны были остаться у риелтора за ее работу. При этом он отдал Коровиной В.В. 50000 руб. для оплаты коммунальных услуг, так как она говорила, что спорную комнату продать без погашения задолженности по оплате коммунальных услуг будет невозможно. Коровина В.В. заверила его, что оставшиеся деньги он получил после продажи спорной комнаты.
О таких событиях он рассказал племяннику Торгову А.В., который ходил разбираться с указанным риелтором, после этого она отдала ему 40000 руб., и Коровина В.В. отдала 10000 руб. Они обещали ему оставшуюся сумму – 90000 руб. (300000 руб. – 210000 руб.) отдать ему после продажи спорной комнаты.
С января 2010 года он вынужден ездить из села в город (это 35 км.) для того, чтобы найти Коровину В.В. и выписаться из квартиры. Она этого не делает, говорит, что еще не оформила документы на продажу спорной комнаты.
За неуплату долга по коммунальным услугам по спорной комнате его оштрафовали, судебный пристав предложил ему предоставить документ о продаже комнаты. Тогда указанный риэлтор Ольга Алексеевна изготовила предварительный договор, расписалась в нем за Коровину В.В., он расписался за себя и представил этот документ судебному приставу.
В спорной комнате в настоящее время проживают некие Ольга и Павел. С их слов они еще в марте 2010 года купили спорную комнату у Коровиной В.В. за 440000 руб. и жаловались, что не могут прописаться на данной жилой площади. Они обращались по поводу обмана в прокуратуру Засвияжского района г. Ульяновска. Со слов Ольги Коровина В.В. ее также обманула – продала ее квартиру, забрала 1200000 руб. а ей ничего так и не купила.
Коровина В.В. отдала ему 2000 руб. когда его оштрафовали за нарушение паспортного режима, больше никаких денег от нее он не получал. ДД.ММ.ГГГГ он отозвал доверенность, оформленную на Коровину В.В. Она поселила в спорную комнату указанных лиц, но оплату за коммунальные услуги не производит.
Суд, выслушав стороны, их представителей – адвокатов Мороз Л.В., Костину Н.В., исследовав материалы проверки по заявлению Рухлина Н.П. (зарегистрировано в КУСП УВД по городу Ульяновска за № от ДД.ММ.ГГГГ), материалы настоящего гражданского дела, пришел к следующему.
В удовлетворении иска Коровиной В.В. к Рухлину Н.П. следует отказать по следующим основаниям.
Сторонам была разъяснена норма, содержащаяся в ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.
В соответствии с п.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцами требованиям.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг /основной договор/ на условиях, предусмотренных предварительным договором ( п. 1).
В случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 5).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом установлено, что ответчик Рухлин Н.П. владеет 27/100 долей в праве общей долевой собственности на 5-комнатную <адрес>. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, прошло государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копиями указанного договора и свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец Коровина В.В. и ответчик Рухлин Н.П. подписали предварительный договор, по которому истец обязался купить, а ответчик продать в срок до ДД.ММ.ГГГГ 27/100 долей в указанной квартире. Это обстоятельство соответственно подтверждается копией представленного истцом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Договор также содержит такие условия «п.2.1.при подписании настоящего Договора Покупатель выплатил Продавцу в качестве предоплаты задаток в размере 210000 рублей наличными. 2.2. при подписании Договора купли-продажи квартиры, Покупатель выплачивает Продавцу разницу между взаимно согласованной ценой квартиры и величиной задатка, что составляет: выплачено полностью, рублей наличными, каковая сумма должна быть получена продавцом не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Суд не может принять во внимание доводы ответчика о том, что он не подписывал данный договор, так как доказательств в подтверждении данного возражения суду не представлено.
Истец в соответствии с данным предварительным договором выплатил ответчику ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 210000 руб., что было подтверждено ответчиком в ходе судебного разбирательства и подтверждается копией расписки от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом в суд.
В обозначенный в договоре срок - ДД.ММ.ГГГГ – основной договор купли-продажи данного имущества между сторонами заключен не был.
Как видно из объяснений сторон, между ними имеет место спор относительно цены, по которой должен быть заключен основной договор купли-продажи, в соответствии с чем и не был заключен основной договор купли-продажи. Ответчик (продавец) полагает, что цена основного договора купли-продажи была согласована между ними в 300000 руб., истица (покупатель) указывает на согласование по цене в 210000 руб. и соответственно на исполнение своих обязательств перед ответчиком по предварительному договору в полном объеме.
При разрешении данного спора суд оценивает содержание указанного предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, объяснения сторон и иные фактические обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства по данному делу.
Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3).
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выявлена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, устанавливающуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующие поведение сторон.
В данном случае указанный выше предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается истец, не содержит, по мнению суда, обозначенного условия о цене основного договора купли-продажи указанного имущества. Есть лишь, как указано выше, отметка о том, что покупатель выплатил продавцу в качестве предоплаты задаток 210000 руб. (п. 2.1 предварительного договора) и отметка о том, что разница между согласованной ценой при подписании договора купли-продажи квартиры и величиной задатка выплачена полностью (п. 2.2. этого договора).
Поскольку предварительный договор не содержит четко обозначенного условия о цене основного договора купли-продажи указанного имущества, то затруднительно определить исполнила ли сторона покупателя (истец по делу) обязательства перед продавцом (ответчик по делу) относительно полной оплаты за приобретаемое имущество, высчитать разницу между произведенной оплатой (210000 руб.) и ценой договора.
Само по себе определение слова «задаток» предполагает его понимание как внесение части оговоренной суммы.
Кроме того, истица в своих объяснениях в ходе предварительного судебного заседания указывала на большую сумму, нежели 210000 руб., которая подлежала уплате ответчику за спорную комнату.
Факт обращения ответчика в правоохранительные органы с заявлением о мошеннических действий в отношении него со стороны Коровиной В.В., недоплате части оговоренной стоимости спорной квартиры, также указывает на несогласованность между сторонами по данному условию. По результатам проверки ДД.ММ.ГГГГ вынесено сотрудником ОБЭП постановление об отказе в возбуждении уголовного дела на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ. Заместителем прокурора Ленинского района г.Ульяновска отменено такое постановление для проведения дополнительных проверочных действий.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что существенное условие - цена, по которой должен быть заключен основной договор купли-продажи указанного имущества, - не согласовано между сторонами. Данное обстоятельство в соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ свидетельствует о незаключении сторонами предварительного договора купли-продажи указанного имущества.
При таком положении, поскольку предварительный договор не заключен, то обязательств в частности для стороны ответчика в соответствии со ст. 429 ГК РФ по заключению с истицей основного договора купли-продажи данного имущества он не влечет, оснований для понуждения ответчика к заключению такого договора купли- продажи не имеется.
Таким образом, иск Коровиной В.В. к Рухлину Н.П. подлежит отклонению.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд учитывает следующее.
При подаче иска Коровина В.В. уплатила государственную пошлину в общей сумме 5300 руб., что подтверждается соответствующими квитанциями.
Дело разрешилось в пользу ответчика, поэтому истец в соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ не имеет права на возмещение за счет истца данных судебных расходов.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Коровиной В.В. к Рухлину Н.П. о возложении обязанности заключить основной договор купли- продажи 27/100 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через районный суд в течение 10 дней.
Федеральный судья: А.Г.Дементьев.