Дело № 2-257/2011г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 марта 2011 года г. Ульяновск
Засвияжский районный суд города Ульяновска в составе:
Председательствующего судьи Васильевой Е.В.,
При секретаре Петровой Н.В.,
С участием адвоката Калмыковой В.А.,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гумеровой Н.З. к Валиуллину М.Г. о признании договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации права недействительными,
У С Т А Н О В И Л :
Гумерова Н.З. обратилась в суд с иском к Валиуллину М.Г. о признании договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права недействительными. В обоснование иска указала, что ей принадлежит на праве собственности трехкомнатная квартира общей площадью 65,29 кв.м., находящаяся по адресу: г. Ульяновск ул. <адрес>. Регистрационное удостоверение на право собственности на вышеуказанную квартиру ею было получено 12.11.1992 года. В декабре 2010 года она узнала, что квартира находится в залоге по кредитному договору, заключенному между ее сыном Валиуллиным М.Г. и коммерческим банком. Действительно, 07.12.2007 года ответчик Валиуллин М.Г. обманным путем заставил ее подписать какие-то бумаги. В начале 2008 года ответчик Валиуллин М.Г. принес ей договор купли-продажи, из которого она ничего не поняла. Сын сказал, что этот договор действителен только между нею и им, заключается формально, через два года он вновь перепишет договор купли-продажи на нее. В юридические последствия заключенного договора она не вникала, поскольку в силу неграмотности не понимала последствия заключенного договора. В настоящее время она поняла, что сын ее обманул, и она может лишиться единственного жилья. Указанный договор купли-продажи <адрес> в г. Ульяновске от 07.12.2007 года является притворной сделкой, совершенный с цельно прикрыть сделку по кредитному договору, заключенному 07.12.2007 года между Коммерческим банком «Европейский Трастовый банк» (ЗАО) и Валиуллиным М.Г. с Кононовой П.В. Пунктом 2.2. договора купли-продажи квартиры предусматривалось предоставление Валиуллину М.Г. и Кононовой П.В. денежных средств в размере 1665000 рублей для приобретения ее квартиры в собственность ответчика Валиуллина М.Г. Пунктом 3.1.1 договора предусматривалось перечисление ответчиком денежных средств в размере 1850000 рублей с рублевого счета № в филиале ОАО АКБ «<данные изъяты>» в г. Ульяновске, открытого на Валиуллина М.Г., на рублевый счет № в том же филиале ОАО АКБ «Связь-Банк», открытым на ее имя. Считает, что договор купли-продажи трехкомнатной квартиры в собственность ответчика, является недействительным, данная сделка совершена путем обмана. Вышеуказанная квартира является ее единственным жильем, продавать которое она не собиралась, никаких денег от якобы проданной квартиры она не получала. В данной квартире, кроме нее, проживают ее муж Гумеров Г.М., дочь Сабирова Г.Т. и несовершеннолетняя внучка ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Она является инвалидом 3 группы по общему заболеванию. Ответчик знал, что на момент подписания договора купли-продажи квартиры, она была нездорова. С 23.05.2007 года по 29.06.2007 года она находилась на лечении в УОКБ им. Карамзина по поводу имеющихся сильных головных болей, головокружения, ухудшения памяти, нарушения сна. В дальнейшем продолжала лечение в данной больнице в 2008 и 2009 годах. Кроме того, она ничего не слышит без использования слухового аппарата. На момент подписания договора слуховой аппарат ею приобретен еще не был. Обманным путем ответчик вывез ее на своей машине, показывал, где нужно расписаться, но она не знала, за что расписывается. Несмотря на наличие ее подписи в акте о передаче квартиры ответчику от 07.12.2007 года, в спорной квартире ответчик не жил ни одного дня; коммунальные платежи за квартиру производит она, что подтверждается квитанциями за период с ноября 2007 года по настоящее время. Также она производит платежи за домофон и пользование телефонной связью. Просит признать недействительным договор купли-продажи трехкомнатной <адрес> в г. Ульяновске от 07.12.2007 года, заключенный между нею и Валиуллиным М.Г.; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности Валиуллина М.Г. на квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес>; применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Валиуллина М.Г. на квартиру, расположенную по адресу: г Ульяновск, <адрес>, восстановив ее право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес>.
В суде истица поддержала исковые требования в полном объеме, дала суду пояснения аналогичные изложенным в иске. Пояснила, что ответчик является её сыном от первого брака. Ответчик заставил её обманным путем подписать документы, однако она не знала, что подписывает. Ответчик говорил, что не отнимает у неё квартиру, а её подпись необходима для получения кредита в банке. На момент подписания документов она не понимала, что ей говорят и что она подписывает, так как не слышала. Ответчик кричал ей на ухо, чтобы она подписывала документы. Валиуллин М.Г. говорил, что через два года переделает документы на квартиру на её имя, что она не окажется на улице. По факту насильственных действий и обмана со стороны ответчика она не обращалась в правоохранительные органы. Сын привез её в здание гостиницы «<данные изъяты>». При подписании документов ответчик подал ей бумагу, в которой она должна была расписаться, и водил её рукой. Сотрудники банка ей не задавали никаких вопросов. В банке при получении денег присутствовала она, ответчик и женщина Наташа. Сын и Наташа сложили деньги номиналом по 5000 рублей в сумку, она при этом стояла рядом. После выхода из банка деньги отдали риэлтору Наташе и отвезли её домой за Волгу. Затем сын отвез домой её. Договор купли-продажи квартиры оформили позже. При оформлении договора купли-продажи присутствовала только она и сын. Ей также не дали ознакомиться с подписываемыми документами. На момент подписания документов она не имела слухового аппарата и не понимала, что подписывает. Она 4 года имеет инвалидность по глухоте, стоит на учете у психотерапевта. Супруг Гумеров Т.М. ушел из дома в 2007 году и его место нахождения ей не известно. Он проходил лечение в психиатрической больнице им. Карамзина в связи с лечением от алкоголизма. О том, что квартира по <адрес> находится в собственности сына на основании заключенного между ней и ответчиком договором купли-продажи ей стало известно в 2010 году, когда в квартиру пришли эксперты для производства оценки жилого помещения. Тогда же она узнала, что сын не производит оплату по кредитному договору. Со слов сына ей известно, что он устроился на работу и будет работать и оплачивать кредит. Она продолжает проживать в квартире по <адрес>, несет расходы по оплате за жилье и коммунальные услуги, ответчик не вселялся в квартиру и не проживает в ней.
Ответчик Валиуллин М.Г. в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования Гумеровой Н.З. признает в полном объеме.
Третье лицо Сабирова Г.Т. в суде поддержала исковые требования матери Гумеровой Н.З.. Указала, что она с дочерью зарегистрирована и проживает в квартире по <адрес>, данная квартира является единственным местом жительства для неё и дочери. Она не знала о совершенной между матерью и ответчиком сделке купли-продажи квартиры, иначе не допустила бы этого. Считает, что данная ситуация возникла по вине ответчика, который на взятые в кредит денежные средства приобрел автомобиль для гражданской супруги.
Представитель третьего лица КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) в суде не согласился с исковыми требованиями Гумеровой Н.З.. Пояснил, что в 2007 году кредитные дела оформлялись в центре недвижимости, а счета были открыты в ОАО АКБ «<данные изъяты>». Пояснил порядок предоставления ипотечного кредита, согласно которому за получением ипотечного кредита заемщик обращается в Центр недвижимости, после чего представляет банку документы, подтверждающие платежеспособность. Продавец сам предоставляет банку документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации права, технический паспорт на жилое помещение. Именно сам продавец привозит все затребованные банком документы, с целью идентифицирования личности продавца и выяснения волеизъявления продавца на продажу имущества конкретному покупателю. В ОАО АКБ «<данные изъяты>» были открыты два счета на истца и на ответчика, стороны договора сами подписывали договор об открытии счета в банке после перечисления денежных средств. После подписания договора заемщик, продавец и, если присутствует при сделке риэлтерская организация, едут в УФРС и сдают документы на регистрацию сделки договора купли–продажи квартиры. В соответствии с приказом Минюста № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» специалисты регистрирующего органа спрашивают у сторон сделки согласны ли они подписать документы и известны ли им условия договора. Договор купли–продажи квартиры подписывался в присутствии государственного регистратора. Договор купли–продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес>, от 07.12.2007 года зарегистрирован в реестре прав 11.12.2007 года в УФРС по Ульяновской области по ул. Локомотивная. Заявил о пропуске истицей срока на обжалование договора купли-продажи квартиры. Считает, что истице было известно о заключении договора купли-продажи от 07.12.2007 года в этот же день, поскольку документы, подтверждающие регистрацию сделки, выданы в день заключения договора купли–продажи квартиры. Считает, что истица вводит суд в заблуждение, обе стороны знали, что происходит с их имуществом. Истица несколько раз ездила в регистрирующий орган, так как она сдавала документы на регистрацию права и получала документы. Считает, что сделка проведена в соответствии с действующим законодательством и при совершении регистрации сделки закон не нарушен.
Представители ЖСК «<данные изъяты>», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в суд не явились, представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
Представитель ОАО АКБ «<данные изъяты>» в суд не явился, представил отзыв на иск с пакетом документов о перечислении денежных средств по кредитному договору от 07.12.2007 года на лицевые счета Гумеровой Н.З. и Валиуллина М.Г.
Третьи лица Кононова П.В., Гумеров Т.М. в суд не явились, о слушании дела извещены, причину неявки не сообщили.
Суд с учетом мнения участников процесса определил рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав истицу, адвоката истицы – Калмыкову В.А., третье лицо Сабирову Г.Т., представителя третьего лица КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) Ульянченко Н.С., свидетелей, исследовав материалы настоящего гражданского дела, регистрационное дело УФРС по Ульяновской области на квартиру по <адрес>, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.
Согласно п.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным исковым требованиям и на основании исследованных доказательств.
В ходе судебного разбирательства установлено, что согласно договору купли-продажи от 07.12.2007 года Гумерова Н.З., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, продала Валиуллину М.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, ул. <адрес>.
Указанное жилое помещение принадлежало Гумеровой Н.З. на основании регистрационного удостоверения № от 12.11.1992 года, выданного Ульяновским государственным предприятием технической инвентаризации (запись в реестре №).
Согласно п.2.1 договора купли-продажи истица проинформирована покупателем, что квартира приобретается покупателем за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (ЗАО), согласно договору № № (73107 от 07.12.2007 года, заключенному в г. Ульяновске между Валиуллиным М.Г., Кононовой П.В. и Банком.
Согласно условиям кредитного договора Валиуллину М.Г. и Кононовой П.В. предоставляется кредит в сумме 1665000 рублей для приобретения в собственность квартиры по ул. <адрес> в г. Ульяновске на 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита.
С момента регистрации договора купли-продажи и права собственности покупателя на квартиру, квартира считается находящейся в залоге у кредитора (п. 2.4. договора купли-продажи квартиры).
Права кредитора по кредитному договору и право залога на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной.
Договором купли-продажи квартиры установлен порядок расчетов между продавцом и покупателем.
Согласно п.3.11 денежная сумма в размере 1850000 рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору в безналичном порядке путем перечисления денежных средств со своего рублевого счета № № в филиале ОАО АКБ «<данные изъяты>» в г. Ульяновске, открытый на имя Валиуллина М.Г., на рублевый счет продавца №, открытый на имя Гумеровой Н.З., в филиале ОАО АКБ «<данные изъяты>» в г. Ульяновске. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных денежных средств продавцом.
Уплата денежных средств производится в два этапа. При этом аванс в размере 185000 рублей уплачивается покупателем из собственных средств в течение одного банковского дня после подписания договора купли-продажи квартиры (п.3.1.2).
В силу п. 3.1.3 договора окончательный расчет по договору купли-продажи производится после государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру к покупателю путем безналичного перечисления покупателем суммы ипотечного кредита в размере 1665000 рублей.
Данный договор купли-продажи квартиры от 07.12.2007 года подписан сторонами Гумеровой Н.З. и Валиуллиным М.Г.. Также сторонами подписан передаточный акт от 07.12.2007 года, согласно которому стороны подтвердили передачу в собственность покупателя квартиры и перечисление на расчетный счет истицы в филиале ОАО АКБ «<данные изъяты>» г. Ульяновска аванса в размере 185000 рублей.
Согласно сведениям, представленным ОАО АКБ «Связь Банк» Валиуллиным М.Г. в ОАО АКБ «<данные изъяты>» (Ульяновском филиале) 27.11.2007 года был открыт вклад до востребования в рублях №, который закрыт ответчиком 14.12.2007 года.
Гумеровой Н.З. 28.11.2007 года в ОАО АКБ «<данные изъяты>» также был открыт вклад до востребования в рублях №, который был закрыт истицей 17.12.2007 года.
По данным счетам сторонами были произведены следующие операции.
07.12.2007 года Валиуллин М.Г. положил на свой расчетный счет 218821 рубль, из которых 185000 рублей были перечислены банком на расчетный счет истицы, а 33300 рублей удержаны банком в качестве комиссионного вознаграждения. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской банка со счета ответчика и приходным кассовым ордером № от 07.12.2007 года.
07.12.2007 года денежные средства в размере 185000 рублей поступили на расчетный счет Гумеровой Н.З. и были сняты истицей со счета, что подтверждается расходным кассовым ордером № от 07.12.2007 года.
14.12.2007 года на расчетный счет ответчика поступили денежные средства по кредитному договору в сумме 1665000 рублей, которые в этот же день были перечислены на расчетный счет Гумеровой Н.З.
14.12.2007 года Гумерова Н.З. снимает со своего расчетного счета сумму 105000 рублей, а 17.12.2007 года – сумму 156125 рублей 65 копеек, что подтверждается расходными кассовыми ордерами № от 14.12.2007 года и № от 17.12.2007 года, подписанными истицей.
Из представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области дела по регистрации права собственности на квартиру по ул. <адрес> г. Ульяновска усматривается, что Гумерова Н.З. и Валиуллин М.Г. 07.12.2007 года обращались в УФРС по Ульяновской области для сдачи документов для регистрации сделки договора купли-продажи квартиры по ул. <адрес> в г. Ульяновске. При этом Гумеровой Н.З. лично подписано 3 заявления о сдаче документов на регистрацию договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности на квартиру. Валиуллиным М.Г. подано два заявления о регистрации сделки и регистрации перехода права собственности на квартиру с выдачей свидетельства.
Также стороны расписались 07.12.2007 года в расписках о сдаче документов на регистрацию.
Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию истица расписалась в сдаче на регистрацию договора купли-продажи квартиры от 07.12.2007 года, заявления от 07.12.2007 года, передаточного акта от 07.12.2007 года, согласия супруга на продажу квартиры, удостоверенного нотариусом ФИО2 Тульской области от 12.10.2007 года, справки УОГУП БТИ от 19.11.2007 года и справки Ф8 от 29.11.2007 года. Перечисленные документы также заверены подписью истицы.
13.12.2007 года истица расписалась за получение документов после проведения государственной регистрации.
Перечисленные действия сторон, а также документы, подтверждающие совершенные сторонами действия по перечислению денежных средств по договору купли-продажи и по регистрации данного договора в УФРС по Ульяновской области, свидетельствуют, что данная сделка произведена с соблюдением требований закона.
Ссылку истицы на недействительность договора купли-продажи квартиры от 07.12.2007 года по основаниям ст. 179 ГК РФ суд считает несостоятельной.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Для признания сделки недействительной по основанию притворности должно быть доказано, что притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки.
В данном случае, с учетом установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу, что стороны оспариваемого договора купли-продажи от 07.12.2007 года выполнили вытекающие из данного договора обязанности. Согласно представленным в материалах дела приходным и расходным платежным поручениям денежные средства по договору купли-продажи квартиры от 07.12.2007 года перечислены на расчетный счет истицы и получены Гумеровой Н.З. в полном объеме. Также зарегистрировано право собственности ответчика на спорное жилое помещение – квартиру по <адрес>. У суда не имеется оснований считать, что стороны, заключая договор купли-продажи квартиры, прикрывали данной сделкой, какую-либо иную сделку в отношении данной квартиры. На данное обстоятельство указывают и пояснения истицы, данные в суде, из которых усматривается, что Гумерова Н.З. знала о заключенном договоре купли- продажи квартиры с ответчиком, однако предполагала, что через 2 года Валиуллин М.Г. оформит квартиру вновь в её собственность.
Довод истицы о том, что договор купли-продажи квартиры был заключен ею под влиянием обмана, насилия и угрозы со стороны ответчика, не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Представленные в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что истица неоднократно посещала кредитную организацию ОАО АКБ «<данные изъяты>» с целью получения денежных средств, перечисленных с расчетного счета ответчика по договору купли продажи квартиры от 07.12.2007 года. Также истица с целью регистрации сделки купли–продажи квартиры посещала УФРС по Ульяновской области 07.12.2007 года и 13.12.2007 года, представляла пакет документов для регистрации сделки, неоднократно расписывалась за достоверность предоставленных документов. Каких-либо обращений истицы в правоохранительные органы с заявлениями на неправомерные действия ответчика при заключении договора купли-продажи квартиры с 07.12.2007 года, даты заключения договора, по настоящее время не имеется. Не заявляла истица о нарушении своих прав и 2008 года, когда согласно её пояснениям ответчиком ей был передан договор купли-продажи квартиры.
Довод Гумеровой Н.З. о том, что она вследствие состояния здоровья: глухоты, головокружений, головных болей, ухудшения памяти не понимала значение документов, подписываемых в банке при получении денежных средств, а также при регистрации сделки в УФРС по Ульяновской области, суд считает несостоятельным. Пояснения истицы о том, что ответчик обещал ей через два года переделать документы на квартиру на её имя свидетельствуют о том, что Гумеровой Н.З. было известно о правовых последствиях совершаемой сделки.
То обстоятельство, что истица находилась в период с 23.10.2007 года по 03.11.2007 года на стационарном лечении в ЦГКБ в связи с ухудшением слуха, впоследствии в 2007 году оформлена на 3 группу инвалидности по данному заболеванию, а также то, что согласно сообщению ГУЗ «ОКПБ им. Н.М. Карамзина» истица находится на диагностическом наблюдении в данном лечебном учреждении, с 2007 года получает консультативно-лечебную помощь по заболеванию «непсихотическое расстройство депрессивное в сочетании со смешанными заболеваниями», не позволяет суду прийти к выводу, что состояние здоровья Гумеровой Н.З. на дату подписания договора купли-продажи квартиры не позволяло истице осознавать последствия совершаемой сделки.
При этом суд, разрешая заявленные истицей требования, руководствуется статьей 196 ГПК РФ, согласно которой принимает решение по заявленным истцом требованиям и на основании представленных сторонами доказательств. Истицей заявлены требования о признании недействительными договора купли-продажи квартиры от 07.12.2007 года, заключенного между ней и сыном Валиуллиным М.Г., а также государственной регистрации права собственности Валиуллина М.Г. на квартиру по <адрес> на основании ст. 179 ГК РФ. Иных оснований для признания сделки недействительной, либо расторжения договора купли-продажи квартиры истицей не заявлено.
Суд в силу ч.2 ст. 39 ГПК РФ не принимает признание ответчиком Валиуллиным М.Г. иска, поскольку признание иска ответчиком нарушает права и законные интересы третьих лиц, в данном случае Коммерческого банка «Европейский трастовый банк» (ЗАО) как стороны кредитного договора № №.
Также суд считает обоснованным довод представителя КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) о пропуске истицей срока исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании сделки недействительной. Как установлено в ходе судебного разбирательства Гумерова Н.З. знала или должна была знать о заключенном ею договоре купли-продажи квартиры по <адрес> 07.12.2007 года, о чем свидетельствуют её подписи в платежных документах по перечислению денежных средств по договору купли-продажи квартиры, а также в документах регистрационного дела при переоформлении государственной регистрации права собственности на квартиру на ответчика.
В силу приведенных норм права, установленных при рассмотрении гражданского дела обстоятельств, суд приходит к выводу об отказе Гумеровой Н.З. в удовлетворении заявленного иска в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении искового заявления Гумеровой Н.З. к Валиуллину М.Г. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры от 07 декабря 2007 года, заключенного между Гумеровой Н.З. и Валиуллиным М.Г., свидетельства о государственной регистрации права Валиуллина М.Г. на квартиру по ул. <адрес>, применив последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд города Ульяновска в течение 10 дней.
Судья Е.В. Васильева