Дело № 2-448/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24 марта 2011 года г. Ульяновск
Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе:
Председательствующего судьи Васильевой Е.В.,
При секретаре Петровой Н.В.,
С участием прокурора Ашаниной Л.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кругловой С.Н. к Фесенко Г.В. о расторжении договора аренды жилого помещения, выселении из жилого помещения,
У С Т А Н О В И Л :
Круглова С.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Фесенко Г.В. о расторжении договора аренды жилого помещения, выселении из жилого помещения. В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежит 1/2 доля в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Вторая половина квартиры принадлежит ее сестре ФИО10. Поскольку в данной квартире никто не проживает, она решила сдать жилье в аренду. 06.10.2010 года между ней и ответчицей был заключен договор аренды. Срок аренды был определен до 06.09.2011 года. Оплата по договору определена в размере 7000 рублей в месяц. В квартире находилась вся необходимая сантехника, бытовая техника и мебель: спальный гарнитур: шкаф для одежды, две кровати, тумба из карельской березы; кухонный гарнитур, стиральная машина, пылесос, газовая плита и т.д. Через месяц она узнала, что ответчица без разрешения вывезла из квартиры все ее имущество. Кроме того, сняла двери, вывезла газовую плиту и раковину. 06.12.2010 года она позвонила ответчице и предупредила ее о необходимости освободить квартиру и возвратить имущество, после чего ФИО1 перестала отвечать на телефонные звонки. 23.12.2010 года она обращалась в милицию с заявлением о выселении ответчицы, но ей пояснили, что милиция такими делами не занимается. 28.12.2010 года она приезжала в квартиру для решения вопроса о добровольном выселении ответчицы, однако последняя набросилась на нее с кулаками, нанесла несколько ударов. По данному факту была вызвана милиция, ее отвезли в травмпункт, где оказали медицинскую помощь. 30.12.2010 года она обнаружила, что в квартире сменен замок. 14.01.2011 года ею было направлено ответчице уведомление о расторжении договора аренды и об освобождении квартиры, однако никакой реакции на данное требование не последовало. Полагает, что ответчица нарушила п. 1.2 договора, в котором указано, что арендодатель получает во временное пользование находящиеся в квартире предметы мебели и бытовую технику, и п. 3.3, согласно которому в случае нанесения ущерба арендуемой квартире и имуществу, находящемуся в ней, арендатор обязуется возместить арендодателю причиненный ущерб. Также указала, что ответчица несвоевременно вносит арендную плату за квартиру и за электричество, ведет себя неадекватно, угрожая ее жизни и здоровью. Считает, что со стороны ответчицы имеет место существенное нарушение условий договора. Просит расторгнуть договор аренды от 06.10.2010 года, заключенный между ней и ответчицей, выселить Фесенко Г.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Истица Круглова С.Н. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме. Дала суду пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении. Указала, что ответчица производит арендную плату с задержкой в 2-3 недели. Спорную квартиру она сдала Фесенко Г.В. с мебелью и бытовой техникой, что подтверждается договором, заключенным между ней и ответчицей, однако последняя вывезла мебель без разрешения. Считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку ответчица своими действиями нанесла квартире ущерб, несвоевременно производила оплату за съемную квартиру.
Ответчица Фесенко Г.В. в суде не признала исковые требования. Указала, что истицей искажаются фактические обстоятельства заключения договора аренды. Она подыскивала для найма квартиру, находящуюся рядом со школой, в которой учится ее ребенок. Спорную квартиру по <адрес> ей нашла риэлтор ФИО6. Расположение дома ее устроило, и 06.10.2010 года она приехала по указанному адресу с коллегой по бизнесу. Квартира была в ненадлежащем состоянии, в квартире стоял шкаф, раковина и унитаз находились в ужасном состоянии, линолеум и обои были старые, только ванная была в нормальном состоянии. Когда ей стало известно, что квартиру можно будет в последующем выкупить, а также в связи с тем, что квартира требовала ремонта, была достигнута договоренность о ежемесячной плате за квартиру в 7000 рублей. Риэлтор внесла данные сторон в договор, и он был подписан. Поскольку стол, шкаф и газовая плита были в плохом состоянии, она вывезла их на склад по <адрес>. Она не предполагала, что по этому поводу возникнет конфликтная ситуация. Когда оговаривали покупку квартиры в будущем, хозяева квартиры сказали, что данный вопрос будут обсуждать позже. В квартире проживает она с ребенком и матерью. Поскольку квартира требовала ремонта, она заменила на кухне раковину, поменяла сантехнику, линолеум, обои. Ремонт в спорной квартире произведен сразу после заключения договора аренды квартиры. Ремонт с истицей оговаривался, но сумма не оговаривалась. Оплату по договору она производила своевременно. Задолженности по оплате за электроэнергию не имеется. Истица не была против ремонта квартиры, но когда увидела, что стоимость ремонта увеличилась, потребовала ее выселения. Ремонт квартиры производился ею для своего проживания в квартире. Она имела намерение до 06.09.2011 года жить в спорной квартире, а после выкупить у истицы спорную квартиру.
Представитель ответчицы ФИО5 поддержал позицию своей доверительницы, просил отказать в иске в полном объеме. Считает, что со стороны истицы имеет место злоупотребление правом. Не усматривает со стороны ответчицы нарушений условий договора аренды.
Представитель УФМС по Ульяновской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третье лицо Мухитова И.Н. в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковое заявление ФИО2 не подлежащим удовлетворению, пришел к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным исковым требованиям и на основании исследованных доказательств.
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Собственнику имущества, в данном случае жилого помещения, принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).
Жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам. Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным - его продолжительность не может превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным на пять лет (часть 1 статьи 683 ГК РФ).
В силу ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 687 ГК РФ договор краткосрочного найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
В силу указанных норм права истица как сособственник жилого помещения была вправе с согласия второго сособственника ФИО10 предоставить спорное жилое помещение по договору найма в пользование ответчице за плату.
Судом установлено, что ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Другая половина квартиры принадлежит сестре истицы ФИО10
06.10.2010 года между сторонами был заключен договор аренды квартиры. Срок аренды был определен до 06.09.2011 года. Оплата по договору определена в размере 7000 рублей в месяц.
Согласно договору истица передала ответчице во временное пользование для проживания квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно п.1.2. договора арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование находящиеся в квартире предметы мебели и бытовую технику.
Договором установлен порядок расчетов, в соответствии с которым арендная плата за квартиру уплачивается за месяц вперед не позднее 7 числа. На ответчицу, кроме платы за пользование жилым помещением, возложена обязанность по оплате за потребляемую электроэнергию. Указано, что размер арендной платы остается неизменным в течение одного года с последующим выкупом.
Пунктом 5.3. договора предусмотрено его расторжение арендодателем в случае нарушения арендатором своих обязанностей по договору.
В силу параграфа 3 договора аренды квартиры арендодатель обязан содержать арендуемую квартиру в порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными и иными нормами, установленными действующим законодательством. О предстоящем освобождении снимаемой в аренду квартиры арендатор должен известить арендодателя не менее чем за 3 недели. В случае нанесения ущерба арендуемой квартире и имуществу, находящемуся в ней, арендатор обязуется возместить арендодателю причиненный ущерб.
Из представленных ответчиком квитанций об оплате за пользование квартирой истицы усматривается, что ежемесячные платежи по договору аренды от 06.10.2010 года производятся ФИО1 в установленные договором сроки.
В январе 2011 года оплата по договору произведена ответчицей 06.01.2011 года в сумме 7000 рублей. В феврале 2011 года оплата произведена 07.02.2011 года в сумме 7000 рублей. В марте 2011 года оплата по договору произведена ответчицей 09.03.2011 года.
Исходя из представленных доказательств, суд приходит к выводу, что оплата по договору аренды квартиры от 06.10.2010 года производится ответчицей своевременно. То обстоятельство, что в марте 2011 года оплата по договору произведена 09.03.2011 года, не является нарушением срока оплаты по договору, поскольку 07 и 08.03.2011 года являлись официальными праздничными днями, в связи с чем срок ежемесячного платежа по договору может быть перенесен на рабочий день, следующий за праздничным, т.е. на 09.03.2011 года.
Доводы истицы, что ранее ответчица производила оплату по договору с задержкой на 2-3 недели, являются несостоятельными, поскольку не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Доводы истицы о том, что ответчицей причинен ущерб арендуемой квартире и находящемуся в ней имуществу, суд также считает несостоятельными.
По делу установлено, что ответчицей в квартире произведена замена линолеума, обоев, унитаза, труб канализации, раковины на кухне. Указанный ремонт произведен ФИО1 для создания условий для проживания своей семьи в снимаемой квартире. Из пояснений допрошенных судом свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8 усматривается, что квартира по <адрес> требовала ремонта. ФИО8, проживающая в квартире, расположенной этажом ниже квартиры истицы, указывала, что после смерти Соловьева - хозяина <адрес>, в квартире проживали квартиранты. ФИО1 является третьим квартирантом, проживающим в квартире истицы. Из <адрес> происходили проливы ее квартиры, она сама вызывала слесарей для устранения аварий. Истица не хотела делать ремонт. Когда в квартиру заехала ФИО1, последняя поменяла канализацию, после чего проливы прекратились.
В силу указанных обстоятельств у суда не имеется оснований считать, что ответчицей ухудшено состояние квартиры истицы.
Кроме того, между сторонами при заключении договора аренды от 06.10.2010 года не составлялись акты приема-передачи жилого помещения и находящегося в квартире имущества, которые могли бы подтвердить состояние квартиры на дату передачи жилого помещения ответчице, а также перечень конкретного имущества, находящегося в квартире.
Ответчица не отрицает, что вывезла из квартиры на склад принадлежащие истице кухонный стол, стулья, шкаф и газовую плиту, которые может вернуть в любое время. Указанное обстоятельство не влечет расторжения заключенного между сторонами договора от 06.10.2010 года.
Допрошенная судом свидетель ФИО9 указала, что в квартире имелось имущество, принадлежащее истице, когда она посещала квартиру до вселения в нее Фесенко Г.В. Данный свидетель не присутствовала в квартире 06.10.2010 года при заключении спорного договора аренды и передаче квартиры в пользование ответчице, вследствие чего к пояснениям данного свидетеля о наличии в квартире конкретного имущества ФИО2 следует отнестись критически.
Довод истицы о наличии неприязненных отношений с ответчицей также не является основанием для расторжения договора найма (аренды) жилого помещения.
На основании установленных по делу обстоятельств, приведенных норм права суд приходит к выводу об отсутствии со стороны ответчицы существенных нарушений договора от 06.10.2010 года и, следовательно, об отсутствии оснований для его расторжения.
В силу изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении искового заявления Кругловой С.Н. к Фесенко Г.В. о расторжении договора аренды жилого помещения от 06.10.2010 года, выселении из жилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд г. Ульяновска в течение десяти дней.
Судья Е.В. Васильева