Гражданское дело № 2-3764/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 27 декабря 2011 года г. Ульяновск Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе: федерального судьи Парфеновой И.А., при секретаре Гараниной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к Кустовой О.А. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, по встречному исковому заявлению Кустовой О.А. к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области об изменении договора аренды земельного участка, У С Т А Н О В И Л : Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее Департамент) обратился в суд с иском к Кустовой О.А. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. В обоснование требований указано на то, что между Департаментом и Кустовой О.А., на основании распоряжения Департамента от ДД.ММ.ГГГГ №, был заключён на срок до ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка из земель населённых пунктов площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для здания магазина. В соответствии с пунктами 3.1 и 3.5 договора арендная плата начисляется с ДД.ММ.ГГГГ и вносится с 1 по 10 число месяца, следующего за отчётным. Оплата за декабрь производится с 16 по 25 декабря. За нарушение сроков внесения арендной платы по указанному договору арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,04 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа (пункт 5.5 договора). Согласно произведённому на основании Приложения № к указанному договору расчету задолженности по арендной плате ответчика, основная задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>., неустойка (пени) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>. Пункт 5.4 договора предусматривает, что при нарушении сроков внесения арендной платы по договору арендодатель направляет арендатору письменное уведомление (претензию) с требованием об уплате задолженности. В случае невыполнения данного требования в десятидневный срок арендодатель вправе обратиться за его удовлетворением в суд. Ответчику Департаментом направлялась претензия с требованием об уплате задолженности в сумме <данные изъяты>. - основного долга и <данные изъяты>. - пени. Ответчиком оплата задолженности по арендной плате произведена не была. Просили взыскать с Кустовой О.А. задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. Кустова О.А. обратилась в суд со встречным иском к Департаменту об изменении договора аренды земельного участка. В обоснование требований указала на то, что между ней и Департаментом ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №. Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, для здания магазина. Абзацем 2 пункта 2.1 данного договора предусмотрено, что в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ условия настоящего договора применяются к отношениям сторон с ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что начисление арендной платы производится с ДД.ММ.ГГГГ. В силу того, что на момент подписания данного договора она (Кустова О.А.) не ознакомилась с договором внимательно, она не могла осознать, что арендная плата по договору начисляется за пользование земельным участком площадью <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ. При подписании договора она думала, что арендная плата начисляется за пользование земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ площадью, которая фактически на тот период находилась в ее пользовании. Считает, что указанные условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ нарушают ее права и законные интересы. ДД.ММ.ГГГГ за ней (Кустовой О.А.) было зарегистрировано право собственности на здание магазина, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с <данные изъяты> Следовательно, с момента регистрации перехода права собственности на здание магазина к ней перешло право пользования частью земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, то есть в тех же границах и в том же объеме, которыми пользовался продавец здания. При продаже здания магазина в ДД.ММ.ГГГГ году покупателем было поставлено ей (Кустовой О.А.) условие о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка под зданием магазина площадью <данные изъяты>, то есть большей площадью, чем фактически она (Кустова О.А.) пользовалась. На основании ее заявления Постановлением мэра г. Ульяновска № от ДД.ММ.ГГГГ была утверждена схема расположения земельного участка по <адрес> на кадастровом плане. Указанный земельный участок площадью <данные изъяты> был поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Распоряжение Департамента № о предоставлении ей (Кустовой О.А.) в аренду земельного участка площадью <данные изъяты> по указанному адресу было выдано ДД.ММ.ГГГГ, то есть после образования данного земельного участка и постановки его на кадастровый учет. Таким образом, земельный участок площадью <данные изъяты> по <адрес>, является вновь образованным земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, земельный участок площадью <данные изъяты> не мог быть передан ей в пользование с ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок площадью <данные изъяты> под кадастровым № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ был фактически передан по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пунктами 1.5 и 4.1.4 договора аренды. Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м передается арендатору по подписываемому сторонами передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора. Пунктом 4.1.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в течение пяти дней с момента заключения договора в состоянии, соответствующем условиям договора и его целевому назначению, то есть площадью <данные изъяты>. м под кадастровым № по указанному адресу. Следовательно, земельный участок в соответствии с условиями договора (п.1.1, п. 1.2) площадью <данные изъяты>. м под кадастровым № по указанному адресу, фактически был передан ей в пользование только после заключения договора аренды, то есть после его государственной регистрации. Согласно п. 2.2 договора аренды договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в УФРС по Ульяновской области. Договор аренды был зарегистрирован в УФРС по Ульяновской области ДД.ММ.ГГГГ, то есть считается заключенным с ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка площадью <данные изъяты> определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата за пользование земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды начислена исходя из площади <данные изъяты>. и кадастровой стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., а не по кадастровой стоимости, соответствующей периоду с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. За период с ДД.ММ.ГГГГ (момента регистрации права собственности на здание) до ДД.ММ.ГГГГ (момента государственной регистрации договора аренды земельного участка) она (Кустова О.А.) должна оплатить арендную плату только за фактическое пользование земельным участком площадью <данные изъяты>. м и по соответствующей этому периоду кадастровой стоимости земельного участка или по нормативной цене земли в данном районе <адрес>. Следовательно, условие договора (абзац 2 п.2.1) о том, что отношения сторон применяются с ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют действительности, так как не было фактической передачи в пользование арендатору земельного участка площадью, указанной в договоре аренды и не было пользования арендатором земельным участком площадью, указанной в договоре аренды. Соответственно, не может начисляться арендная плата за площадь земельного участка, которая не передавалась арендатору и не находилась в его пользовании. Пунктом 4.4.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право требовать изменения договора, когда арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору в соответствии с условиями договора, а также когда действующим законодательством могут предусматриваться основания для изменения договора по требованию арендатора. Так как с ДД.ММ.ГГГГ арендодателем ей (Кустовой О.А.) не был предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты>, а был предоставлен только с момента заключения договора аренды, и так как в период с ДД.ММ.ГГГГ до заключения договора аренды она фактически пользовалась земельным участком площадью <данные изъяты>. м, она (Кустова О.А.) имеет право на соответствующее изменение условий договора аренды. Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что требование о принудительном изменении или расторжении договора может быть заявлено одной из сторон в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, а также в случае не достижения между сторонами соглашения об изменении договора. На её заявление от ДД.ММ.ГГГГ о внесении в договор аренды соответствующих условий Департамент письмом № от ДД.ММ.ГГГГ отказал во внесении таких изменений. Просила изменить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ в части пункта 2.1, отменив абзац 2 пункта 2.1 - «В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к их отношениям с ДД.ММ.ГГГГ»; изменить пункт 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ - «Начисление арендной платы производится с ДД.ММ.ГГГГ» на следующую редакцию: - «Начисление арендной платы производится с момента заключения настоящего договора»; дополнить пункт 3.1 пунктом 3.1.1 в следующей редакции: - «Арендатор обязуется оплатить Арендодателю арендную плату за пользование земельным участком площадью <данные изъяты>. м, расположенным по адресу: <адрес>, под зданием магазина, в период с ДД.ММ.ГГГГ до момента заключения настоящего договора аренды в соответствии с расчетом арендной платы в Приложении № к настоящему Договору»; изменить приложение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № по расчету арендной платы за пользование земельным участком площадью <данные изъяты> кв. м в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из кадастровой стоимости земельного участка (нормативной цены земли), установленной в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании представитель Департамента по доверенности Фомина О.В. на удовлетворении исковых требований настаивала, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске. Встречные исковые требования не признала. Кустова О.А. иск не признала, ходатайствовала о применении срока исковой давности в три года. На удовлетворении встречных исковых требований настаивала. Дала пояснения, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Представитель Кустовой О.А. по доверенности Сергиенко А.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, на удовлетворении встречного иска настаивала, дала пояснения, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со статьей 552 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для его использования. Пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между открытым акционерным обществом <данные изъяты> и Кустовой О.А. был заключен договор купли-продажи здания магазина площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, расположенного на арендованном земельном участке. Указанное право Кустовой О.А. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с нормами действующего законодательства, приобретая у <данные изъяты> указанное выше здание магазина, Кустова О.А. приобрела и право пользования земельным участком, занятым этим зданием на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Договор аренды указанного земельного участка между Департаментом госимущества и Кустовой О.А. до ДД.ММ.ГГГГ не заключался. Однако отсутствие между сторонами договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от обязанности вносить плату за землю в размере, соответствующем размеру арендной платы, определяемой в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления. ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом госимущества и Кустовой О.А. заключен договор № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Согласно п. 1.1 и 2.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для здания магазина на срок с момента подписания до ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 2.1 договора арены содержит условие, согласно которому в силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к их отношениям с ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно стороны подписали приложение № к договору, согласно которому за период ДД.ММ.ГГГГ года оплате арендатором подлежит сумма <данные изъяты>., за ДД.ММ.ГГГГ год – <данные изъяты>., за ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>., за ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> коп., ежемесячная арендная плата составляет <данные изъяты> Арендная плата за пользование спорным земельным участком с момента государственной регистрации перехода прав собственности на указанный выше объект недвижимости, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, Кустовой О.А. не вносилась. В адрес Кустовой О.А. ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате за пользование спорным земельным участком в сумме <данные изъяты>., а также неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. Однако задолженность по арендной плате за пользование указанным выше земельным участком Кустовой О.А. до настоящего времени не оплачена. Исследовав порядок, условия и сроки внесения арендной платы, определенные договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, проверив произведенный истцом расчет подлежащей взысканию суммызадолженности по арендной плате, суд приходит к выводу о взыскании с Кустовой О.А. суммы задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп. из расчета: <данные изъяты> (арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) + <данные изъяты> (арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) + <данные изъяты> (арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). Исковые требования в части взыскания с Кустовой О.А. задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат в связи с пропуском Департаментом срока исковой давности в соответствии со статьями 196 и 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которого было заявлено Кустовой О.А. Требования Департамента о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ также подлежат удовлетворению, поскольку в данном случае имеет место несвоевременная оплата арендной платы. Что касается встречных исковых требований, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении. В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. По условиям п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Утверждения Кустовой О.А. о том, что в момент подписания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ она не ознакомилась с ним внимательно, в силу чего не осознала, что арендная плата по договору начисляется за пользование земельным участком площадью <данные изъяты>, не могут быть судом приняты во внимание, поскольку как в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, так и в Приложении № к данному договору стоит её подпись, чего она в ходе судебного разбирательства не оспаривала, оснований сомневаться в том, что Кустова О.А. в момент подписания договора и приложения № к договору осознавала суть указанных документов у суда не имеется. Суд не принимает во внимание и доводы Кустовой О.А. о неправомерном исчислении арендной платы в Приложении № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период, предшествующий заключению указанного договора, поскольку стороны в п. 3.1 договора установили, что начальной датой исчисления арендной платы является ДД.ММ.ГГГГ – дата регистрации права собственности на объект недвижимости на условиях договора. Данное условие не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, Кустова О.А. обращалась с иском к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области в Арбитражный суд Ульяновской области о признании недействительными отдельных условий договора аренды земельного участка, в котором просила признать недействительными абз. 2 п. 2.1, п. 3.1 и приложения № в части начисления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за ДД.ММ.ГГГГ год. В судебном заседании представитель Кустовой О.А. исковые требования уточнила, просила признать недействительными абз. 2 п. 2.1, п. 3 и приложения № в части начисления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, от требования об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка за ДД.ММ.ГГГГ года отказалась. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Кустовой О.А. оставлены без удовлетворения. Арбитражный суд в своем решении пришел к выводу о том, что заключенный между Департаментом и Кустовой О.А. договор в части п. 2.1 и 3.1 не противоречит законодательству. Данное решение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу. Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд считает исковые требования Департамента к Кустовой О.А. подлежащими удовлетворению частично, в удовлетворении встречного иска следует отказать. Суд, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Р Е Ш И Л : Иск Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области удовлетворить частично. Взыскать с Кустовой О.А. в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области задолженность по арендной платес ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> и неустойку в сумме <данные изъяты>, всего <данные изъяты>. В удовлетворении встречного искового заявления Кустовой О.А. к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области об изменении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области и Кустовой О.А., отказать. Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд в течение десяти дней. Федеральный судья И.А. Парфенова